Co je důležité při výběru developera?

Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.

Obecné informace o developerovi: historie společnosti, jak dlouho působí na realitním trhu, v jakých regionech působí a kolik projektů bylo dosud dokončeno.

Scany hlavních dokumentů společnosti: osvědčení o registraci, zakládací listina, výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob a osvědčení o daňové registraci. Tyto dokumenty lze vyžádat přímo od vývojáře, ale je lepší, když jsou volně dostupné na webu. Kromě toho musí vývojář pro každý objekt poskytnout samostatný balíček dokumentů, tj. prohlášení o projektu, více o tom níže.

Typ smlouvy, na základě které developer prodává objekty ve výstavbě. Proces výstavby může být regulován dvěma zákony: federálním zákonem-214 a federálním zákonem-215.

Většina domů v Rusku se nyní staví podle federálního zákona 214. Kupující podepisují smlouvy o majetkové účasti (EPA) a stávají se akcionáři nové budovy. Výstavbu domů, ve kterých se byty prodávají v rámci DDU, lze financovat různými způsoby – s využitím vázaných účtů nebo bez nich. V loňském roce se vázané účty staly povinnými, ale některé projekty se nadále dokončují podle starých pravidel: peníze akcionářů okamžitě jdou developerovi a ten je investuje do výstavby. Pokud se něco pokazí, kupující přijdou o peníze a zůstane jim nedokončená stavba. K vyřešení tohoto problému byly vytvořeny vázané účty: peníze akcionářů jsou na ně převedeny, ale developer k nim před dodáním objektu nemá přístup a musí stavět z vlastních prostředků nebo si vzít úvěr. To znamená, že to může udělat pouze velmi spolehlivý developer, zbytek bank s největší pravděpodobností odmítne. Podívejte se na schéma prodeje bytů ve vybraném rezidenčním komplexu. Pro kupující je samozřejmě výhodnější používat vázaný účet.

Federální zákon-215 zahrnuje koupi bytu prostřednictvím bytových stavebních družstev (HCS) – sdružení lidí, kteří jsou organizováni za účelem výstavby konkrétního domu. Byty postavené v souladu s federálním zákonem-215 jsou levnější, protože podle zákona nepodléhají DPH a stavba nemůže být pojištěna. Z právního hlediska je člen družstva méně chráněn než akcionář: problémy vzniklé při výstavbě se řeší v souladu se stanovami družstva, zatímco zákon „O ochraně práv spotřebitelů“ se nevztahuje na objekty postavené podle federálního zákona- 215.

„Při výběru mezi federálním zákonem-214 a -215 vám doporučuji zvážit objekty, které jsou postaveny v souladu s federálním zákonem-214, protože to pomáhá minimalizovat rizika. V tomto případě může developer zahájit stavbu až po obdržení povolení – a to zahrnuje shromáždění působivého seznamu dokumentů. Vztah mezi developerem a akcionářem je jasně upraven zákonem a co je nejdůležitější, banka vrátí peníze, pokud dům není postaven (při práci přes vázané účty). Pokud developer prostě poruší termíny výstavby, bude povinen zaplatit akcionářům náhradu. A stavební projekty mají navíc 5letou záruku,“ komentuje Elena Molokova.

Současné vybavení a postup výstavby. Web developera by měl zobrazovat postup výstavby všech projektů, na kterých aktuálně pracuje.

Aktuální kontaktní informace. Musí být uvedena oficiální adresa, adresa kanceláře, INN, OGRN, aktivní telefonní číslo a e-mailová adresa.

Studujeme pověst a spolehlivost společnosti

Máme zde dva úkoly.

Za prvé: ujistěte se, že developer, kterého si vyberete, není potenciálním bankrotem. Za tímto účelem kontrolujeme v elektronickém spisu rozhodčích případů, kterých případů se společnost účastnila jako žalovaná strana.

Za druhé: prostudujte si recenze o společnosti. Než zadáte „recenze“ do vyhledávače, prohlédněte si tyto zdroje:

• Jednotný informační systém pro bytovou výstavbu. Jedná se o kompletní katalog novostaveb, informace o developerech a seznam problematických nemovitostí.
• Jediný zdroj pro vývojáře. K dispozici je hodnocení vývojářů a také seznam nejlepších společností a objektů.

„Doporučuji věnovat pozornost známým vývojářům s vysokým hodnocením – od 3,5 z 5. Pokud vidíte poměrně nízké hodnocení u relativně mladého vývojáře, přečtěte si recenze, abyste si o něm vytvořili objektivní názor – hledejte recenze, které nejsou na webu developera, ale na jiných nezávislých zdrojích,“ radí realitní expertka Elena Molokova.

Kontrolujeme dokumenty bytového komplexu: stavební povolení a prohlášení projektu

Pokud má developer dobrou pověst, dokumenty jsou v pořádku, objekty se staví a dodávají, pak přistoupíme ke kontrole dokumentů souvisejících s obytným souborem, který vás zajímá.

Developer obdrží stavební povolení od místní správy – bez tohoto dokumentu je zakázáno zahájit výstavbu jakéhokoli objektu.

Prohlášení projektu je dokument, který si developer sám připraví. V něm uvádí základní informace o investičním a stavebním záměru: charakteristiku a její popis, termíny realizace; poskytuje výsledky státní kontroly projektové dokumentace, uvádí možná rizika a jmenuje klíčové dodavatele.

Z prohlášení projektu je pro nás důležité se naučit:

• Je pozemek, na kterém probíhá výstavba, ve vlastnictví developera?

Pokud ne, to znamená, že výstavba probíhá na pronajatém pozemku, měla by být na webu developera volně dostupná nájemní smlouva na pozemek. Pokud developer vlastní pozemek, musí být předložen výpis z Jednotného státního rejstříku.

„Je lepší, když web vlastní vývojář. Přijímám nájemní smlouvu, pokud jsou splněny dvě podmínky: developer poskytne povolení k výstavbě bytového domu na pronajatém pozemku a výpis z Jednotného státního registru nemovitostí pro tento pozemek jasně uvádí účel – „stavba bytového domu.”

Existují případy, kdy si developer pronajímá pozemky za účelem „individuální bytové výstavby“. Staví bytový dům a doufá, že jej po nějaké době převede do jiného stavu. Někdy to vyjde a někdy to vede k soudním sporům a odebrání vlastnického práva. To se nyní děje například ve čtvrti Muzykalny v Krasnodaru,“ říká realitní expertka Elena Molokova.

• Z jakých zdrojů je stavba financována?

Developer, který prodává bydlení podle federálního zákona-214 pomocí vázaného účtu, má dva zdroje financování: vlastní prostředky nebo bankovní úvěr. Ve skutečnosti na trhu nejsou žádní lidé, kteří staví výhradně na vlastní náklady. Pro snížení rizik je lepší vybrat si developera, který získal úvěr od velké banky: v tomto případě banka již zvážila rizika spojená s výstavbou konkrétního zařízení.

Závisí na mnoha faktorech: technologiích a materiálech, klimatu regionu atd. Doba by však neměla být kratší než jeden a půl roku u jednoduchých panelových domů a 2,5 roku u zděných.

„Kupující by měli pochopit, že termín dokončení nemovitosti a termín dodání klíčů se mohou navzájem lišit. Kancelář developera vám může upřímně říci, že nemovitost bude předána ve čtvrtém čtvrtletí roku 2020. Skutečný příběh: kupující po nepozorném přečtení DDU po nějaké době zjistí, že klíče jsou předány do šesti měsíců po uvedení objektu do provozu,“ vysvětluje odborník.

Pojďme zjistit, jak se věci mají s implementovanými objekty

Pokud vámi vybraný bytový komplex není prvním domem developera (a je lepší, když tomu tak je), má smysl se na dokončené objekty osobně podívat.

„Je nepravděpodobné, že bude možné zhodnotit kvalitu stavby, i když vejdete do vchodu. Nejjistější je zde komunikace s obyvateli konkrétního domu.

Oslovte ženu s kočárkem na dvoře a vysvětlete, že plánujete koupi bytu od stejného developera. Zeptejte se na výhody a nevýhody domu a na to, zda správcovská společnost odvádí dobrou práci. Obyvatelé, jak ukazuje praxe, jsou ochotni navázat kontakt. Můžete například zjistit, že je v domě dobrá slyšitelnost nebo dochází k výpadkům vytápění.

Ano, a nečtěte fóra – polovina recenzí na ně není pravdivá,“ radí Pavel Repin.

Můžete jít ještě dále: na internetu si najděte oficiální vyjádření developera ke konkrétnímu projektu, která byla zveřejněna v médiích v počáteční fázi výstavby. Obvykle zní slibně: developeři garantují školku, školu, terénní úpravy a mnoho dalšího. Porovnejte sliby s realitou – a pokud uvidíte nesrovnalosti, zeptejte se přímo vývojáře.

Možná vám manažer rozumně vysvětlí, proč se něco plánovaného nerealizovalo – a to je lepší než slibovat, ale nedělat a nevysvětlovat proč. Pokud developer považuje za zbytečné situaci komentovat, vyvodte závěry, zda jste připraveni mu věřit.

Posuzujeme situaci s vybraným obytným souborem: na co se zeptat přímo developera

Nemá smysl jen nějakou dobu sledovat na webu nebo živě, jak stavba postupuje: dům se nestaví rychle. Je dobré najít si fotku předmětu před rokem a zhodnotit, jaké změny nastaly.

Na Yandex.Real Estate je na každé stránce rezidenčního komplexu blok „Pokrok stavby“, je vhodné prohlížet fotografie po bloku a vyhodnotit změny.

„Pokud vidíte například základovou jámu v květnu 2019 a stejnou základovou jámu na jaře 2020, je správné zeptat se developera, jaké práce byly během letošního roku provedeny.

Pokud je však dům již ve finální fázi výstavby, tedy probíhají dokončovací práce, nemusí být vnější změny viditelné. Pak má smysl se s developerem osobně domluvit, navštívit web a zjistit, jaké práce přesně probíhají a v jakém časovém horizontu budou hotové,“ komentuje Pavel Repin.

Najít vývojáře, který vám bude vyhovovat ve všech ohledech, není snadný úkol. Ale můžete to vyřešit pomocí metody rozporu: odřízněte možnosti, které vám rozhodně nevyhovují, a vyberte tu nejoptimálnější ze zbývajících. A poslední rada: nebojte se vyjednávat – s obyvateli již dokončených projektů, s manažery, pokud je to nutné – dokonce i se stavebníky.

Vybrali jste si tedy vývojáře a zavolejte do obchodní kanceláře.

Pokud vám správce po telefonu sdělil určitou cenu za byt, neznamená to, že ji musíte zaplatit. Můžete a měli byste jednat s vývojářem. V tomto článku vám řekneme, jak ušetřit peníze na byt.

“Existují takové, ale levnější?”

Pro většinu vývojářů řeší ceny prodejci, nikoli ekonomové. Pokud by byli zapojeni ekonomové, dělali by vše podle vědy: počítali ekonomiku, cash flow, ROI a další složité věci. Prodejci ale znají kupující lépe, takže pokud se byt prodává špatně, mohou cenu snížit.

Na webu vývojáře se Vika starala o byt za 5 milionů rublů. Vika zavolala do obchodní kanceláře a zeptala se, zda existují stejné, ale levnější. Ukázalo se, že je, ale ne v 15., ale ve 2. patře: výhled je horší, ale cena je nižší. Vika koupila byt za 4,7 milionu, na opravy vyčlenila 300 tisíc.

Prodejci v developerských společnostech si myslí, že některé vlastnosti bytů jsou pro kupující nevýhodou. Ekonomové by ceny takových bytů nesnížili, ale prodejci ano.

Yura plánoval koupit byt o rozloze 36 m² za 6 milionů rublů. Manažer developera nabídl rohový byt v osmém patře za 6,1 mil. Yura se zeptal, zda jsou v tomto domě byty podobné velikosti, ale levnější. Developer našel levnější byt ve stejném patře. Ano, ne rohový, ale uprostřed odpočívadla – blíže k výtahu. Tudíž ne za 6,1 milionu, ale za 5,97 – 130 tisíc levněji. Yura si za 5,97 milionu koupil byt blíže výtahu, za 30 tisíc namontoval protihlukové vchodové dveře a ušetřil 100 tisíc.

Vlastnost	Nedostatek	Výhoda
Byt s výtahem	Více hlučné	Menší zatížení z výtahu
Přízemí	Žádný výhled, občas vlhko	Nespoléhejte na výtah, levnější stěhováky a doručovatele dlaždic
Poslední patro	Střecha může zatékat	Lepší výhled, méně hluku
Podlaha 13	nešťastné číslo	Pro nepověrčivé – obvyklý počet
Okna do dvora	Horší pohled	Snazší péče o děti
Okna do ulice	Hluk, prach	Děti jsou na dvoře méně rušeny, je snazší pohlídat zaparkované auto

Vlastnost	Byt s výtahem
Nedostatek	Více hlučné
Výhoda	Menší zatížení z výtahu
Vlastnost	Přízemí
Nedostatek	Žádný výhled, občas vlhko
Výhoda	Nespoléhejte na výtah, levnější stěhováky a doručovatele dlaždic
Vlastnost	Poslední patro
Nedostatek	Střecha může zatékat
Výhoda	Lepší výhled, méně hluku
Vlastnost	Podlaha 13
Nedostatek	nešťastné číslo
Výhoda	Pro nepověrčivé – obvyklý počet
Vlastnost	Okna do dvora
Nedostatek	Horší pohled
Výhoda	Snazší péče o děti
Vlastnost	Okna do ulice
Nedostatek	Hluk, prach
Výhoda	Děti jsou na dvoře méně rušeny, je snazší pohlídat zaparkované auto

Někteří programátoři dělají weby vývojářů tak, aby ukazovaly nejdražší byty ze stoupačky. Při stejné dispozici nejprve uvidíte dražší byt. Chcete-li to získat levněji, musíte kopat.

Káťa si vybrala rozvržení na webu vývojáře a poté si stáhla ceník v Excelu. V tabulce zjistila, že ve 13. patře ve všech vchodech je spousta neprodaných bytů – zřejmě jsou lidé pověrčiví. Káťa není pověrčivá, a tak zavolala do obchodní kanceláře. Byla jí nabídnuta cena o 150 tisíc nižší, než byla za podobnou na stránkách. Za ušetřené peníze si Káťa koupí nábytek.

Méně nákladné byty jsou v prvním a posledním patře, nebo ve spodním, nebo ve 13., v blízkosti výtahu, s okny do dvora. Porovnejte ceny v různých podlažích a dispozicích.

Newsletter T-F o bytech a domech

“Počkám do prosince”

Při výběru bytu sledujte inzeráty svého stavebníka. Pokud má nepohodlné stránky a hloupou reklamu, jeho marketéři nefungují dobře. To znamená, že přijdou se slevovými programy, protože nejsou schopni zajímavého reklamního tahu.

Obecně platí, že na jaře je hodně slev, protože developeři nejvíce utrácejí za stavbu v létě, takže potřebují peníze předem. Na Uralu a Sibiři jsou slevy často i v létě: lidé odjíždějí z měst na chaty a na dovolenou, tržby developerů klesají. Aby vývojáři nějak přilákali zákazníky, snižují ceny. V Moskvě se to stává méně často: poptávka méně závisí na sezóně. Ale v Moskvě a ceny, omluvte mě .

Loni v létě koupil Oleg dvoupokojový byt v Novosibirsku za 4,5 mil. Obchodní manažer (sám) řekl, že od 15. června do 31. července bude sleva 10 % na dvoupokojové byty. Oleg usmlouval dalších 50 tisíc a koupil dvoupokojový byt za 4 miliony.

Pokuste se předpovědět, že uzavření transakce připadá na konec měsíce, čtvrtletí nebo roku. Manažeři vývojářů musí splnit prodejní cíle, a když se tak nestane, prodejci jsou nervózní.

Obvykle nejneúprosnější plán v prosinci, takže prodavače lze snáze přesvědčit ke slevě. I když developer tuto slevu nemá, můžete o ni požádat jen tak, bez důvodu. Pamatujte, že váš byt na konci prosince může rozhodnout o osudu celého oddělení – zda ​​jim budou vypláceny prémie či nikoliv.

Pokud jste si jisti developerem a jste připraveni vzít si byt ve fázi výkopu, zjistěte si datum zahájení výstavby a vytrhněte byt z propagačního fondu. Před zahájením prodeje někteří developeři vytvářejí akční nabídku bytů, za které nabízejí zvýhodněné ceny. Domluvte se s developerem, že takový byt koupíte. Stačí počkat, až developer obdrží stavební povolení, abyste mohli obratem zaregistrovat transakci za výhodnou cenu.

Sledujte propagační akce pro vývojáře. Hádejte, aby uzavření transakce připadlo na začátek výstavby, na konec měsíce nebo roku. Je tedy pravděpodobnější, že získáte slevu.

“Jakou slevu můžete dát?”

Ilya Sinelnikov v článku „5 pravidel obchodování“ již řekl, jak snížit cenu čehokoli. Podělím se o důvody, proč vám developer může dát slevu – může se to hodit při jednání.

Pokud se chystáte koupit i parkovací místo, neříkejte o tom hned manažerovi. Použijte jako argument pro vyjednávání: “A když si koupím parkoviště, jakou slevu mi můžete dát?”

Pokud kupujete byt na splátky, zeptejte se správce, jaká je maximální lhůta. Pokud můžete zaplatit náklady na byt rychleji, nabídněte to správci a zjistěte, jaká sleva bude v tomto případě. Dohodněte se na specifikaci splátkového kalendáře ve smlouvě o vlastním kapitálu.

Při jednání s obchodní manažerkou Yulia zmínila: „Dívám se na rezidenční komplex Sholokhovo, podobný byt je tam o 160 tisíc levnější. Chápu, že nemáte povinnost mi slevu poskytnout, a nebudu se urážet, pokud to nevyjde. Mám ale omezený rozpočet na koupi bytu. Jak mohu získat slevu? Manažer si dal pauzu a šel si promluvit s manažerem. Ředitel souhlasil, že dá Julii slevu 110 tisíc na byt a 50 tisíc na parkovací místo. Yulia už plánovala koupit parkování, a tak souhlasila. Ušetřené peníze půjdou na studium.

Manažer vám nemůže poskytnout dodatečnou slevu, ale obchodní ředitel ano. Použijte techniku, o které psal Ilya: proberte dodatečnou slevu s hlavou manažera. Stačí požádat o slevu a dát mu k tomu jakýkoli důvod.

Čím rychleji od vás vývojář získá peníze a čím více peněz, tím je to pro něj výhodnější. Použijte toto k získání extra slevy.

Závěry

1. Porovnejte ceny za stejné dispozice v různých podlažích.
2. Stačí požádat o slevu – často to stačí. Znovu si přečtěte článek Ilji Sinelnikova „5 pravidel obchodování“.
3. V Moskvě nejsou slevy závislé na sezóně, na Uralu a na Sibiři k nim dochází v létě.
4. Sledujte reklamy vývojáře.
5. Je snazší vyjednat slevu na konci měsíce, čtvrtletí nebo roku, kdy jsou prodejci v cíli.
6. Porovnejte ceny developera s konkurencí a použijte je jako argument pro smlouvání.
7. Před zahájením stavby domu se dohodněte s developerem na výhodné ceně.
8. Požádejte o slevy za hypotéku nebo platbu předem.
9. Dodatečné nákupy využijte jako vyjednávání, ale nezmiňujte je hned.

Další materiály o nákupu bytů a domů, uspořádání a opravách – v našem telegramovém kanálu “Svoi Ugol”. Přihlaste se k odběru, ať vám nic neunikne: @t_nedviga