Každá transakce koupě a prodeje nemovitosti je jedinečná. Není možné vytvořit jediný akční plán, který bude fungovat ve všech případech. Ve vztahu k jednotlivé vlastnosti vždy existují nuance a rizika. Podívejme se na nejběžnější možnosti.
Hlavní rizika při koupi bytu
Při transakci na koupi a prodej bytu hrozí kupujícímu nejen ztráta peněz, ale také ztráta domova. Jde o to, že musí dělat kompromisy. Nejprve musí kupující převést zálohu, která je součástí ceny bytu. Zpravidla není potřeba počítat s tím, že v případě nepředvídatelných okolností se finanční prostředky vrátí. Například záloha se kupujícímu nevrací, pokud to není stanoveno v podmínkách smlouvy podepsané stranami.
Aby se kupující nestal obětí podvodu, měl by si předem ověřit čistotu transakce a seznámit se s doklady k nemovitosti, zjistit, kdo je vlastníkem a zda mezi nimi nejsou nezletilí nebo nemohoucí občané.
Seznam dokumentů
Určitě byste se měli zeptat prodejce:
- výpis z Jednotného státního rejstříku nebo osvědčení o vlastnictví;
- základní dokument (kupní a kupní smlouva, dar, potvrzení o dědictví apod.);
- technický pas nemovitosti nebo katastrální pas;
- pasy všech vlastníků;
- notářsky ověřené povolení k prodeji od manžela;
- potvrzení o nepřítomnosti dluhů na účtech za energie;
- osvědčení z kliniky pro drogy a duševní zdraví;
- výpis z domovní knihy.
Připomeňme, že od 15. července 2016 se účastníkům transakcí s nemovitostmi nevydává osvědčení o vlastnictví (ustanovení 1, článek 14 federálního zákona ze dne 21. července 1997 č. 122-FZ „O státní registraci práv na nemovitosti a transakce s nimi“). Novým platným dokladem je výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Může být jednoduchý nebo prodloužený. Objednávat online může kdokoli jednoduchým formulářem. Na internetu je tedy mnoho reklam společností poskytujících taková prohlášení za 70 rublů, v průměru je jeho cena 200-300 rublů.
Doporučuji si takový extrakt objednat sami, než ho brát od druhé strany. Uvádí:
- Celé jméno vlastníka čtverečních metrů;
- počet vlastníků;
- přítomnost nebo nepřítomnost věcných břemen (zabavení nemovitosti nebo zajištění);
- technické informace o bytě.
Úplnější informace pro budoucího vlastníka poskytne rozšířený výpis z Jednotného státního rejstříku, který si však od Jednotného státního rejstříku může vyžádat pouze vlastník. Uvádí jména všech majitelů prostor za dlouhou dobu. A to je asi 20 let, protože do roku 1998 byly všechny transakce s nemovitostmi registrovány notáři a ZISZ. Bude tak známo, jak často se měnili majitelé bytu a na základě jakého dokumentu. Stojí za to věnovat pozornost osobám zapojeným do tohoto dokumentu. Mohou existovat registrující, kteří se objevují od transakce k transakci.
Pro zjištění podrobnějších informací o bytě a všech jeho majitelích však budete potřebovat samotného majitele a jeho chuť svou nemovitost prodat.
Prodávající je v úpadku
Majitel metrů čtverečních může prodat nemovitost kvůli úpadku. Zdálo by se, že důvod je zcela logický a pochopitelný. Nicméně, podle Čl. 61.2 federálního zákona ze dne 26. října 2002 č. 127-FZ „O insolvenci (konkursu)“ bude taková transakce považována za neplatnou a soudně zrušena.
Sepsáním kupní a prodejní smlouvy se kupující může pojistit. K tomu by měla být do dokumentu doplněna doložka o tom, že prodávající není v současné době v úpadku a neplánuje jej vyhlásit v následujících 3 letech.
Dochází k porušení práv dědiců
Nejobtížnější situace při transakcích s nemovitostmi nastávají, když se po nějaké době na prahu domu nových majitelů objeví dědicové od prodávajícího, kteří dříve nebyli zohledněni. Nezvaní hosté určitě nahlásí, že o smrti zůstavitele ani o jeho majetku neměli tušení. Takoví dědicové se mohou obrátit na soud, aby prokázali porušení svých práv a prohlásili transakci za neplatnou. V tomto případě bude muset kupující také řešit problém soudní cestou. Chcete-li to provést, měli byste se obrátit na právníka. Pomůže i v jiných kontroverzních situacích.
Jeden byt – mnoho majitelů
Některé nemovitosti mění majitele tak často, že budoucí kupující by měl být obezřetný a zeptat se, co se děje: byt není bezpečný nebo pracují podvodníci. Abyste pochopili realitu toho, co se děje, měli byste kontaktovat realitní kanceláře nebo si alespoň objednat jednoduchý výpis z Jednotného státního rejstříku, který je dostupný všem. K tomu potřebujete znát pouze adresu nemovitosti.
Zneplatnění transakce podle kupní a prodejní smlouvy
Ve skutečnosti je každá transakce neplatná, pokud je tímto způsobem porušen zákon. Je důležité pochopit, jakou pravomoc má prodejce. Pokud je majitel ženatý a byt byl zakoupen během této doby, bude vyžadován souhlas s prodejem od manžela. Je ověřeno notářem. Dále budete muset doložit prohlášení, podle kterého naopak nemovitost nebyla nabyta v letech manželství. Kupující se může dostat do situace, kdy je majitel podle dokumentů rozvedený, ale nikdo nepodal žádost o rozdělení majetku. Když se takové informace dozvíte, je lepší transakci úplně odmítnout. I když je tu ještě jedna možnost. Získejte souhlas s prodejem od svého bývalého manžela.
Pokud je prodávající právnickou osobou, stojí za to se ujistit, že má pro transakci připravený kompletní balíček dokumentů, konkrétně:
- výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob;
- rozvaha;
- dokumenty pro oprávněného zástupce společnosti, který má právo smlouvu podepsat;
- osvědčení o účetní hodnotě nemovitosti;
- ustavující a registrační dokumenty.
V některých případech musí být transakce s právnickou osobou zaznamenána a schválena oprávněným orgánem společnosti.
Neschopní majitelé
Před koupí bytu byste si rozhodně měli dát pozor na psychický stav prodávajícího a ještě lépe se o tom pro jistotu přesvědčit. Musíte vědět, zda je osoba registrována v takových zdravotnických zařízeních, jako je klinika pro léky a duševní zdraví, protože podle odstavce 1 čl. 171 občanského zákoníku je obchod s takovými osobami sporný. V poslední době je takové lékařské vyšetření k identifikaci duševních poruch nabízeno všem nad 60 let. Vše však závisí na důvěřivosti kupujícího.
Prodej prostřednictvím proxy
V některých případech jsou byty prodávány prostřednictvím plné moci. Často se to stává proto, že majitel čtverečních metrů nemůže být u transakce přítomen, protože bydlí v jiném městě nebo nemůže prodat kvůli zhoršenému zdravotnímu stavu. Není na tom nic nezákonného, pokud je plná moc pravá a ne falešná. Musí být ověřeno notářem.
Každý, kdo si chce koupit dům, by měl tomuto dokumentu věnovat pozornost. Blíže je potřeba se podívat zejména v případech, kdy zmocnitel a jeho zákonný zástupce bydlí ve stejném městě.
Byt s věcným břemenem
O existenci věcného břemene na nemovitosti se dozvíte z prostého výpisu z Jednotného státního rejstříku. Obsahuje informace o tom, zda je byt zastaven. Nesplacená výše úvěru neumožňuje prodej bytu bez předchozího odstranění věcného břemene v podobě bankovní hypotéky. V případě malého platebního zůstatku se to dělá jednoduše. Kupující může splatit hypotéku prodávajícího tak, že s touto platbou bude nakládat jako s seriózním vkladem peněz, který je mezi stranami zdokumentován.
Obyvatelé neúčastnící se privatizace
Problémy pro kupujícího mohou nastat u osob, které ač nejsou vlastníky, mohou v kupovaném obytném prostoru oficiálně a legálně bydlet. K tomu dochází, pokud člověk nestihl uplatnit své právo v době privatizace bytu, například byl v armádě nebo pracoval v jiném městě. Takové osoby nelze vystěhovat ani soudem.
Kupující by si měl objednat archivní výpis z domovní knihy a zjistit, zda se na privatizaci podíleli všichni vlastníci. Pokud ne, proč ne a kde teď žijí?
Kontrola právní čistoty bytu ochrání kupujícího před nespolehlivými majiteli a nedovolí jim stát se obětí podvodníků.
Koupě bytu je důležitou a zodpovědnou záležitostí v životě každého člověka. Je třeba se pečlivě připravit zejména na pořízení bydlení na sekundárním trhu. Existuje mnoho nuancí, kterým byste měli věnovat pozornost při uzavírání obchodu.
Společně s odborníky hovoříme o hlavních rizicích při koupi bytu na sekundárním trhu s bydlením.
Odborníci v článku
- Elena Mishchenko, vedoucí oddělení městských nemovitostí, NDV-Real Estate Supermarket
- Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
- Timur Bayazitov, místopředseda advokátní komory Korchago and Partners
Nedůvěryhodné dokumenty
Je nutné pečlivě zkontrolovat veškeré vlastnické listiny k bytu, osobní údaje majitele, veškeré plné moci. Důvody, pro které mohou nastat potíže, jsou zabavení majetku, zapsané děti nebo nezpůsobilé děti, přítomnost dědictví nebo daru, nedostatek souhlasu jednoho z manželů a mnoho dalších.
Před transakcí byste si proto měli vyžádat spoustu certifikátů od různých vládních agentur, například od USRN, BTI, výpisy z domovní knihy a někdy budete potřebovat certifikáty z neuropsychiatrických a narkologických ambulancí. Není na škodu zkontrolovat výpis na finančním a osobním účtu bytu, který zobrazuje dluh za účty za energie. Nejlepší je, aby majitel přinesl toto prohlášení v den transakce, nebo alespoň den předem.
Kontroverze o dědictví
Pokud kupující koupil byt, který prodávající nedávno zdědil, může se po dokončení transakce ukázat, že existují dědici, jejichž zájmy byly porušeny. V tomto případě může být transakce prohlášena za neplatnou soudem, kupující bude muset vrátit byt a prodávající – peníze.
„Jde o krajně nepříjemnou situaci, zvláště když peníze již prodejce objektu utratil. Pak se kupující bytu vystavuje riziku, že zůstane bez bytu a bez peněz. Východiskem je co nejpečlivěji zkontrolovat doklady ke kupovanému bytu, komunikovat s dědicem, sbírat údaje o složení rodiny prodávajícího a osobách, které by mohly být dědici. V ideálním případě zahrňte do smlouvy doložku, podle které se prodávající předmětu ujme řešení případných sporů s nezvěstnými dědici, “říká Yulia Dymova, ředitelka kanceláře sekundárního prodeje nemovitostí Est-a-Tet.
Elena Mishchenko, vedoucí oddělení městských nemovitostí, NDV-Real Estate Supermarket:
– Je nutné zkontrolovat, zda rodiče zůstavitele žijí. Prověřit dědictví lze v zásadě jen z 90 %, protože nejčastěji není dostatek dokladů nebo je nejsou ochotni poskytnout, protože jsou poškozeny vztahy mezi dědici.
Prodej bytu na plnou moc
Pokud se byt prodává na základě plné moci, měl by být kupující velmi opatrný. Je ale důležité si uvědomit, že obecně je plná moc zcela legální nástroj, stačí zkontrolovat samotný dokument, zmocnitele a podmínky plné moci.
Jedním z nejnepříjemnějších překvapení, které může kupující dostat, je nezákonně vystavená plná moc. To může vést k napadení transakce u soudu a jejímu dalšímu uznání za neplatnou.
„Je třeba zkontrolovat dobu platnosti plné moci a také oprávnění osoby, na jejíž jméno je vystavena. Byly zaznamenány případy, kdy byla vydána plná moc s právem nájmu předmětu a ten, komu byla plná moc vystavena, se snaží předmět prodat. Abyste předešli potížím, rozhodně byste měli kontaktovat zmocnitele, ujasnit si samotnou existenci plné moci a dobu její platnosti, zeptat se, zda zmocnitel ví o plánech na prodej objektu. A je velmi žádoucí provést samotnou transakci s pomocí notáře,“ říká Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí.
Pronájem bytů
Byty získané na základě nájemní smlouvy podle odborníků často vyvolávají otázky. Pronájem je zvláštní typ transakce, která zajišťuje převod nemovitosti výměnou za hmotnou podporu majitele až do jeho smrti.
Za prvé se mohou náhle objevit příbuzní nájemce a zpochybnit oprávněnost anuity. Mohou například argumentovat tím, že nájemce – starší předchozí vlastník – nemohl být činěn k odpovědnosti za své činy, nebo byl oklamán nebo donucen uzavřít dohodu o anuitě.
Nejčastěji takové nároky podávají příbuzní nájemce rok a půl po jeho smrti. Koupě bytu na novou nájemní smlouvu proto může být riskantní. V každém případě, pokud je právním zřízením anuitní smlouva, pak se doporučuje zapojit do transakce profesionálního právníka, který se přesně takovými záležitostmi zabývá. Specialista bude schopen správně posoudit rizika nákupu.
Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro prodej nemovitostí:
„Někdy se nepoctiví prodejci snaží prodat nebezpečné byty a snaží se kompenzovat nedostatek právní čistoty za cenu výrazně nižší než tržní. Pokud tedy uvidíte podezřele výhodnou nabídku, je velká pravděpodobnost, že s bytem není vše v pořádku. Nezapomeňte zkontrolovat převody vlastnictví za poslední rok nebo dva. Pokud je jich hodně, je to známka toho, že v bytě není vše v pořádku.
účty za energie
Abyste nečelili nepříjemné situaci, kdy za sebou pronajímatel zanechá dluh za společný byt nebo větší opravy, musíte prodávajícího požádat o předložení účtenky za energie a větší opravy za poslední měsíc.
„Pokud dluh za obecní byt visí na člověku, pak dluh z generální opravy bude na bytě a nový majitel ho bude muset zaplatit,“ dodává Timur Bayazitov, místopředseda baru Korchago and Partners.
Skrytá překvapení
To se týká fyzických vad bytu. Například plíseň na celé stěně, pečlivě zakrytá kuchyňskou soupravou, vám pravděpodobně neudělá radost, pokud se najde po koupi bytu. Totéž platí pro poškozené vodovodní potrubí, elektroinstalace.
Nejlepší je přijít na prohlídku bytu během dne, protože v přirozeném světle budou všechny nedostatky a vady patrné. Večer při světle lamp jim prostě nevěnujete pozornost. Je dokonce vhodné provést druhé sledování – jak ve světle, tak ve tmě.
Neoprávněná přestavba
Při výběru bytu vždy zkontrolujte osvědčení o registraci. Pokud si koupíte opci, kde byla provedena sanace a není legalizovaná, hrozí vám to velké problémy. Veškeré trápení s pokutami, případným bouráním a rekonstrukcí zdí padnou na vaše bedra. Náklady mohou dosáhnout několika stovek tisíc rublů.
Nový majitel totiž bude muset zaplatit vysokou pokutu a kromě toho dát vše do původního stavu. A takový byt se později těžko prodá. Protože banky jsou extrémně neochotné vydávat hypotéky na takto přeplánované byty.
Podle Timura Bayazitova, místopředsedy Advokátní komory Korchago and Partners, je nutné zkontrolovat umístění pokojů podle osvědčení o registraci. A pokud něco neodpovídá, pak je to vážný zvon.
Dokumenty, které je třeba zkontrolovat před koupí bytu:
- doklad, kterým byl byt zakoupen dříve (privatizace, darování, kupní smlouva);
- doklady prodávajícího: cestovní pas, rodné listy pro děti do 14 let, pro cizince – povolení k pobytu;
- osvědčení o vlastnictví (do 15. července 2016) nebo výpis z USRN / USRR potvrzující státní registraci vlastnictví;
- dokumenty ze ZISZ (půdorys a vysvětlení);
- povolení opatrovnických orgánů k transakci, pokud jsou dotčena práva nezletilých dětí;
- výpis z domovní knihy, podle kterého si můžete ověřit, kdo byl přihlášen dříve a nyní;
- potvrzení o nulových dluzích na nájemném;
- notářský souhlas manžela, je-li byt společným majetkem;
- výpis z USRN s informacemi o absenci břemen a zatčení;
- notářsky ověřený souhlas ostatních akcionářů, pokud je tento byt v akciích a prodává se další podíl;
- potvrzení z psycho-neurologických a narkologických ambulancí potvrzující, že prodávající není registrován.
Rozmazlený výhled z okna
Pro mnoho lidí hraje velkou roli nejen stav bytu, ale i výhled z okna. Pokud je tedy z oken výhled do parku, náměstí nebo jiné malebné krajiny, musí se kupující ujistit, že se na tomto místě v nejbližší době neplánuje stavět žádný objekt. Například vícepodlažní obytný dům, který bude nejen bránit výhledu, ale bude bránit i pronikání slunečních paprsků do bytu.
