Co je považováno za obytnou plochu v bytě?

Obytné, společné, zmenšené a užitné plochy nejsou nikdy stejné. Proč potřebujete znát tato čísla, co ovlivňují a jak zvětšit svůj obytný prostor, vysvětlujeme v článku.

Oleg chtěl koupit prostorný jednopokojový byt s evropskou dispozicí. Našel jsem možnost pro 45 metrů čtverečních. Už jeho fantazie napovídala, jaké zařízení by vytvořil ve velké, světlé a prostorné místnosti. Když se ale přišel na byt podívat, ukázalo se, že ložnice (alias obývací pokoj) má jen 18 metrů čtverečních. Byt má ale obrovskou koupelnu, velkou chodbu a prostornou kuchyň.

Všechny tyto prostory jsou považovány za nebytové. Na co by se měl Oleg v budoucnu dívat, aby se znovu nedostal do problémů?

Nejprve musíte porozumět podmínkám.

Plocha: obytná, celková, užitná, daná

O zásadách klasifikace prostor v bytech si můžete přečíst v článku č. 16 bytového zákoníku Ruské federace. Článek 17 zákona o bydlení je věnován konkrétně životnímu prostoru.

Obytný

Obytný prostor má výmluvné jméno. Je snadné si zapamatovat, co je v něm zahrnuto: to jsou pouze ty prostory, ve kterých můžete žít. Tedy obývák, ložnice, dětský pokoj.

Vše ostatní – od kuchyně a jídelny po koupelnu, komory a další užitné prostory, stejně jako prostor mimo byt – balkon, lodžie, terasa – není klasifikováno jako obytné.

Hlavním definičním znakem obytného prostoru je, že se nepoužívá pro hygienické nebo domácí potřeby. V takových prostorách nemůžete například vařit na sporáku nebo prát. To je regulováno normami SanPin, tedy bezpečnostními ohledy na život a zdraví.

Ale co studio, ptáte se? Kuchyň a prostor pro odpočinek a spaní jsou spojeny v jediném prostoru. Faktem je, že pojem „studio“ je neoficiální. Takové byty se nazývají jednopokojové.

Obytná plocha studia se rovná celkové (celkové) ploše mínus metry čtvereční koupelny. To znamená, že prostor kuchyně je také považován za obytnou oblast. To je takový paradox.

Jak zjistit obytnou plochu bytu? Nejjednodušším řešením je požádat o výpis z Úřadu technické inventury. A pak jednoduchá matematika: sečtěte čtverce všech obytných prostor uvedených v dokumentech. A voila: máme požadované číslo.

Někdy po obdržení výpisu můžete objevit spoustu nových informací. Zjistěte například, že obytná náměstí mohou zahrnovat:

• schody z jednoho patra do druhého;
• přepážky;
• malé architektonické formy – například výklenky různých tvarů ve stěnách, pokud jsou od dvou metrů na výšku;
• kamna, krby a jejich napodobeniny.

Samotné uvedené prvky mohou přidat až 10-20 nebo více bytových metrů čtverečních, o kterých jste ani nevěděli. A to vše ovlivňuje náklady na bydlení.

Je možné spočítat obytnou plochu sami? Proč ne, zvlášť když jste dobří v matematice. Výpočet plochy čtvercových místností není těžké zvládnout. Stačí vynásobit délku dvou kolmých stěn.

Pokud existují kulaté nebo ještě obtížnější trojúhelníkové prvky, je jednodušší pozvat profesionální měřiče. Vyhnete se tak chybám, zvláště pokud je místností mnoho a měření bude trvat dlouho.

Obecný

Chcete-li vypočítat tento ukazatel, sečtěte čtvereční metry následujících místností:

• kuchyně a obývací pokoj;
• sály a chodby;
• koupelny a toalety;
• technické místnosti – od budoáru a šatny až po spíž a velkou šatnu.

Kromě toho se při výpočtu celkové plochy berou v úvahu stěny a příčky – mohou být poměrně masivní a zabírat významnou plochu.

Balkony a lodžie, terasy a verandy nejsou zahrnuty ve výpočtech.

Není však nutné procvičovat zábavnou matematiku. Celkovou plochu bytu můžete získat jednoduššími metodami.

1. Podívejte se do výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí, zda jste vlastníkem nebo například potenciálním kupcem domu.
2. Žádost od Rosreestr. Stačí zadat adresu bytu, o který máte zájem. K tomu není nutné být vlastníkem ani nájemcem.

Užitečný

Mezi užitečné měřiče patří kromě všeho, co souvisí s bydlením a společným prostorem, vytápěné balkony, verandy a terasy. Ale ne v případě, kdy se přestavbou stanou přirozeným pokračováním předsíně nebo kuchyně-obýváku.

Zvláštností užitné plochy je, že její hodnota je větší než všechny výše popsané.

Zobecněné

Toto je poslední termín, na který se podíváme.

Pochopení toho, jak se tato hodnota počítá, je důležité pro ty, kteří kupují byt ve fázi výstavby, kdy ve skutečnosti ještě žádný dům není.

Je obtížné získat byt typu one-to-one stejné velikosti, jak je uvedeno v projektu. Tloušťka stěn, velikost okenních a dveřních otvorů a další technické parametry se mohou v průběhu výstavby měnit.

Například lodžie se může zvětšit o celý metr, ale obývací pokoj se může naopak zmenšit. Když vývojáři provádějí předběžné výpočty, používají speciální koeficienty k určení nákladů na byt v projektu. Takže na lodžích se metr čtvereční oceňuje o polovinu méně než v komorách. Balkony jsou ještě levnější – u nich je koeficient 0,3.

To vše se odráží ve smlouvě o podílové účasti, kde jsou speciální doložky s výpočty pro případ odchylek v oblastech různých zón. 5 % je maximální přípustná odchylka mezi plochou v projektu a skutečností dle zákona o společné výstavbě.

Stává se, že po předání bytu developer nabídne klientovi doplatek za další měřiče. Pokud ve smlouvě nejsou žádná relevantní ustanovení, má akcionář právo jednoduše odmítnout. I když se byt zvýšil o 3-4 metry nebo více.

Nikolay přišel přijmout hotový „jednopokojový byt“. Jeho plocha v projektu byla 30 m27. Ale ve skutečnosti to bylo jen 10 mXNUMX, tedy o XNUMX % méně než ve školce.

Nyní má majitel právo požadovat vrácení rozdílu v penězích (mimochodem, náklady na 1 m180 jeho nového bytu v Petrohradu jsou 000 270 rublů). Pokud vývojář odmítne odškodnění, Nikolai má právo požadovat vrácení 000 XNUMX rublů prostřednictvím soudu a morální odškodnění shora.

Pokud se nechcete dostat do sporu s developerem, kupte si byt na sekundárním trhu. Kromě toho má Sovcombank právě teď výhodné hypoteční programy.

Sovcombank zpřístupňuje byty na primárním i sekundárním trhu rodinám s dětmi se státní podporou.

Proč znát plochu bytu?

Obytná plocha ovlivňuje především náklady na bydlení. Pokud developer zvětšil velikost balkonu, neospravedlňuje to zmenšení obývacího pokoje. Pokud smlouva neobsahuje žádná ustanovení, která by to vylučovala, můžete požadovat peněžní náhradu.

• pokud je dům prohlášen za nebezpečný a lidé budou přesídleni;
• pokud na sebe developer prohlásil úpadek. Podvedení akcionáři by měli dostat byty o velikosti ekvivalentní těm, které si koupili v rámci DDU.

Nyní si vyjmenujme, co celková plocha ovlivňuje.

• Komunální výdaje

Při vyúčtování topení, větších oprav, obecných služeb domu a pokud nejsou měřiče, tak i elektřiny a vody.

• Daň z nemovitosti

Majitel neplatí daň z 20 metrů čtverečních bytu – pouze ze zbývajících metrů. Pokud v bytě do 35 metrů čtverečních bydlí rodina se třemi a více dětmi, jsou majitelé od daně osvobozeni.

• Stanovení životních podmínek nezletilých dětí opatrovnickými orgány.

Na osobu musí být minimálně 18 mXNUMX.

Isaac Newton byl nejen fyzik, matematik, mechanik a astronom, ale také 30 let vedl mincovnu v Londýně.

Jak přidat bytové měřiče

Obytný prostor se obvykle rozšiřuje pro dva účely:

• zlepšit své vlastní životní podmínky a vytvořit si pro sebe pohodlnější prostředí;
• Výhodnější je prodat byt.

Při přestavbě můžete postupovat dvěma způsoby:

• nejprve se na tom dohodněte. Získejte veškerou povolovací dokumentaci. A teprve potom začít s opravou;
• pokusit se legitimizovat to, co již bylo vykonáno. Tuto možnost nedoporučujeme, protože k odmítnutí dochází poměrně často.

Rekonstrukce v bytě není nutné odkládat, pokud není dostatek finančních prostředků. S kartou „Halva“ a „Halva. Deset“ nákupů v obchodech pro domácí kutily a opravy Obi, Petrovich, Guardian, Profile Doors a Stroylandiya lze provést na splátky od 2 do 10 měsíců.

Univerzální karta „Halva“ není jen pohodlným platebním prostředkem. Stejně jako švýcarský armádní nůž obsahuje desítky užitečných finančních nástrojů v jednom kusu papíru a mobilní aplikaci. Cashback až 10 %, splátky ve více než 250 000 obchodech a příjem na zůstatku až 15 % s bezplatnou službou. Udělejte svůj život sladším a pohodlnějším!

Tři způsoby, jak zvětšit obytný prostor:

• Propojte kuchyň a obývací pokoj. Pamatujte ale, že to je možné pouze v domech bez plynu. V opačném případě nebudete moci získat povolení.
• Propojit obývací pokoj a předsíň. Hlavní věc je, že stěna, která je odděluje, není nosná.
• Přidejte k místnosti balkon nebo lodžii. Stěna je odstraněna, na balkoně je instalováno topení a je zateplen.

Nebude možné zvětšit obytnou plochu přístavbou suterénu nebo podkroví. Takové jednání nebude legitimní.

Všechny změny v konfiguraci bytu musí být schváleny vedením města a zohledněny v technickém pasu bydlení.

Pokud jste se na přestavbě dohodli a dokončili, tak se od nynějška metry čtvereční balkónu nebo lodžie počítají bez redukčního faktoru. To znamená, že tržní cena bytu vzroste. Daň z nemovitosti se nezmění. Vypočítává se na základě celkové plochy. Změna konfigurace prostor to nijak neovlivní.

Závěry

Obytná část tedy zahrnuje pouze předsíň, obývací pokoj a ložnice. Může to být dokonce o polovinu méně než celkem. Při koupi bytu v rozestavěném domě by se obytné metry neměly snížit o více než 5 %.

V opačném případě můžete po developerovi požadovat náhradu škody soudní cestou. Samozřejmě pokud v tomto směru nejsou ve smlouvě o majetkové účasti žádné zvláštní podmínky. Před podpisem si dokumenty pečlivě přečtěte.

Pokud chcete prodat svůj byt za vyšší cenu, můžete zvětšit obytnou plochu přidáním pomocných prostor. Například předsíně, spíž a balkony.

Aby byla přestavba legální, je lepší ji nejprve nechat schválit městskou správou, než se následně snažit legitimizovat své jednání. V budoucnu bude cena za metry čtvereční přidané k obytné ploše kalkulována bez redukčního faktoru.

Na základě obytné plochy bytu jsou určeny potřebné komunikace a světelný výkon a je vybráno vybavení a nábytek. Společně s odborníkem zjistíme, co potřebujete vědět o obytném prostoru, jak jej správně vypočítat a jak tato data využít.

Expert na tento materiál: Nadezhda Korkka, vedoucí partnerka Metrium, člen sítě partnerů CBRE

Co je životní prostor

Obytná plocha je součet metrů čtverečních všech prostor vhodných k bydlení (Foto: Meruyert Gonullu/Pexels)

Obytná plocha je celková m37 všech prostor nemovitosti vhodné k bydlení. Definice je upřesněna v nařízení Ministerstva pozemní výstavby Ruska č. 4 ze dne 1998. srpna XNUMX. V praxi se jedná o celkovou plochu obytných místností. Obytná plocha je evidována v dokladech k objektu, ale může se změnit z důvodu přestavby nebo rekonstrukce.

Ukazatel se bere v úvahu, když:

• výpočet účtů za energie při absenci měřičů;
• přidělování měřidel do vlastnictví příjemců dávek, stanovení sociálních plateb na bydlení;
• výpočet pozemkové daně;
• stanovení podílů na společném jmění bytového domu a výše dotací;
• uzavírání smluv souvisejících s nemovitostmi;
• zkoumání životních podmínek nezletilých opatrovnickými orgány.

Často se mylně domnívá, že obytná plocha ovlivňuje výši daně z nemovitosti. Ve skutečnosti se tato daň vypočítává na základě velikosti celkové plochy nemovitosti.

Co je součástí obytné plochy bytu

Obytná plocha zahrnuje pouze pokoje – ložnice, dětské pokoje, obývací pokoje. Šatny a sklady jsou nebytovým prostorem a nejsou ve výpočtech zohledněny; Schody a topná kamna v soukromých domech jsou klasifikovány jako bytové měřiče. Kuchyň, chodba, balkon a koupelna také nejsou zahrnuty do obytné části. Některé prvky nemovitosti jsou posuzovány individuálně: například oblouky a výklenky lze zahrnout do obytného prostoru, pokud dosahují výšky alespoň 2 m.

Celková a obytná plocha bytu – jaký je rozdíl?

Obytná plocha je součtem ploch obytných místností [1]. A celková metráž bytu zohledňuje všechny místnosti včetně technických místností, ovšem s výjimkou balkonů, teras a lodžií [2]. Existuje také třetí ukazatel – plocha bytu. Zohledňuje všechny prostory, které může majitel využívat. Některé z nich počítají s určitým koeficientem:

• balkony (terasy, verandy) – 0,3;
• lodžie – 0,5;
• spíže, verandy – 1,0.

Jak určit obytnou plochu bytu

Obytný prostor lze změřit ručně nebo si objednat podrobný výpis z BTI (Foto: Tima Miroshnichenko/Pexels)

Informace o prostorech všech pokojů jsou uvedeny v technickém pasu pokoje. Pro úplné informace si můžete objednat podrobný výpis ze ZISZ.

Sociální norma životního prostoru na osobu v roce 2022

Hlavní ustanovení o rozloze obytné plochy jsou obsažena v kodexu bydlení Ruské federace. Norma pro poskytování obytné plochy na osobu je 33 metrů čtverečních. m, pro dva – 42 m18. m. Pokud se rodina skládá ze tří nebo více osob, každý z nich má nárok na minimálně 50 metrů čtverečních. m. Kraje a obce si mohou stanovit své vlastní standardy – ale ne méně než federální. Například v Čečenské republice existuje standard pro zajištění bydlení pro rodinu dvou lidí spřízněných rodinnými vztahy (rodiče a děti), což je XNUMX metrů čtverečních. m

Kromě toho existuje hygienický standard pro poskytování bydlení. V Rusku je to 6 metrů čtverečních. m na osobu se ukazatel používá při výpočtu plochy bytů a pokojů pro přechodný pobyt: například pro ubytování lidí ve flexibilním fondu při velké rekonstrukci domu nebo v ubytovně [3].

Komentář odborníka

Doufám, Korkka, řídící partner Metrium, člen sítě partnerů CBRE:

— Jak záběry nemovitostí ovlivňují platby za obecné potřeby domu?

— Pokud je dům vybaven společnými domovními měřiči studené, teplé vody, odpadní vody, elektrické energie a plynu, zohledňuje se při výpočtu plateb za běžné domovní potřeby plocha bytu.

Jak vypočítat obytnou plochu ve studiovém bytě, když je kuchyně kombinována s obývacím pokojem?

— V současných regulačních dokumentech (včetně stavebních předpisů a předpisů) neexistuje takový koncept jako studio, je považován za jednopokojový byt. Obytná plocha studia se vypočítá jako rozdíl mezi celkovou metráží a plochou koupelny.

— Které obytné oblasti nepodléhají dani? Existují srážky za byt, pokoj, dům?

— Při výpočtu daně z nemovitosti se bere v úvahu odpočet 50 metrů čtverečních. m pro venkovský dům, 20 m10. m – pro byt, 19,9 m35. m – pro pokoj. To je důvodem rozhodnutí některých developerů zahrnout do svých projektů studia o rozloze až XNUMX metrů čtverečních. m. Kromě toho, pokud je byt až XNUMX mXNUMX. m žije v rodině se třemi a více nezletilými dětmi, je to důvod pro osvobození od daně.

— Co dělat, když smlouva o bydlení nestanoví zmenšení nebo zvětšení plochy hotového bytu, ale neodpovídá tomu, co bylo uvedeno při jejím podpisu?

— Zákon o společné výstavbě obsahuje pravidlo, že mezi projektovanou a skutečnou výměrou může být odchylka maximálně 5 %. Pokud smlouva o podílové spoluúčasti neurčuje postup při přepočtu nákladů na byt, pak lze výsledky měření napadnout u soudu. Kromě toho, pokud dojde k výraznému nesouladu v oblasti, může být DDU soudem ukončeno.