Samotná hypotéka je drahá, ale tím náklady nekončí – banka povinně požaduje pojištění nemovitosti, a dobrovolně-povinné – životní pojištění. Klienti samozřejmě nejsou spokojeni s dodatečnými výdaji, a tak jsou často kladeny otázky: „Je nutné pojistit byt hypotékou?“, „Je možné pojištění odmítnout?“ Níže se podíváme na právní stránku problému.
Je nutné pojistit byt hypotékou?
Stručná odpověď: Ano. To je stanoveno v zákoně „o hypotéce“ – při uzavírání transakce s bankou je dlužník povinen uzavřít pojištění zakoupené nemovitosti.
Podrobná odpověď: Při žádosti o hypotéku se Vám nabízejí 4 druhy pojištění – pojištění nemovitosti, životní, titulové, povinné ručení. Pojištění nemovitosti je povinné a má to svůj dobrý důvod – pokud se s vaším domem/bytem něco stane a nebude pojištění, tak zůstanete bez domova a budete nuceni nadále splácet hypotéku, protože banka je pouze zájem o peníze, které vám musí vrátit. Pojištění neutralizuje riziko – ať se stane cokoli, hypotéku budete moci uzavřít a nezůstanete v dluhové pasti.
Pojištění nemovitosti má 2 nuance: výše škody k náhradě (limit krytí) a výběr pojišťovny. Výše uhrazené škody je maximální částka, kterou pojišťovna bance vyplatí, pokud dojde k pojistné události. Obvykle se limit rovná aktuálnímu dluhu vůči bance, ale je lepší uzavřít pojistku, jejíž limit bude o 10–20 % vyšší než aktuální dluh – další peníze pokryjí náklady na papírování a neplacené volno, které vám bude muset řešit problémy, pokud se s vaším domovem něco stane. Výběr pojišťovny také není tak jednoduchý – pojištění je nutné sjednat výhradně u pojišťovny akreditované bankou. Když žádáte o hypotéku, měli byste dostat seznam takových společností.
Pokud je vám náhle vnucena konkrétní společnost nebo nemáte na výběr, můžete klidně napsat stížnost na antimonopolní službu.
Krátce o ostatních typech pojištění. Životní pojištění není povinné, ale pokud jej odmítnete, zvýší se úroková sazba úvěru o několik bodů. Z pohledu banky to dává smysl – pokud se z nějakého důvodu stanete invalidou, banka chce mít jistotu, že budete schopni úvěr splácet. Životní pojištění je častěji levnější než zvýšení úrokové sazby hypotéky, proto je lepší si pojistku pořídit. Pojištění titulu je pojištění vlastnických práv. Pokud se 2 roky poté, co koupíte byt, náhle objeví nezaúčtovaní dědicové a prohlásí dohodu za neplatnou, dostanete náhradu (pokud máte pojištění vlastnického práva). Pokud pojištění neexistuje, budete muset absolvovat zdlouhavé soudní spory a není pravda, že něčeho dosáhnete. Proto je vhodné takové pojištění mít, zejména s ohledem na to, že je velmi levné. Pojištění odpovědnosti je zárukou, že pojišťovna uhradí škodu způsobenou třetím osobám Vaší vinou. Například jste zespodu zaplavili sousedy. Pokud není pojištění odpovědnosti, zaplatíte je za opravy z vlastní kapsy. Existuje pojištění – zaplatí pojistitel.
Toto pojištění se vyplatí uzavřít pouze v případě, že máte peníze „volné“, protože stojí hodně.
Je nutné se každý rok pojistit?
Záleží na pojišťovně, ale obecně – není nutné. Pojištění si můžete sjednat ihned na celou dobu trvání hypotéky. Rozdíl v ceně nebude – náklady se počítají na základě zbývajícího hypotečního dluhu. Pokud si pojistíte celou hypotéku najednou, částka se vypočítá takto: procento z dluhu za první rok + procento ze zbývajícího dluhu za druhý rok + procento ze zbývajícího dluhu za třetí rok a tak dále.
Kolik stojí byt a životní pojištění?
Náklady na pojištění nemovitosti se odvíjí od výše dluhu, protože když dojde k pojistné události, společnost musí hypotéku zcela uzavřít. Přibližně bude pojistka stát od 0,1 do 0,2 % z výše dluhu – při dluhu 5000000 7500 0,1 bude stát pojistka XNUMX XNUMX. Jedná se o pojištění samotné nemovitosti, pokud si chcete pojistit výzdobu a majetek, přidejte dalších XNUMX % .
Životní pojištění bude stát 5000-10000 ročně, v závislosti na společnosti. Vezměte prosím na vědomí, že v hypotečních dokumentech jsou jasně uvedeny podmínky, za kterých je životní pojištění „přijatelné“ – pokud vaše pojištění neobsahuje žádné klauzule, banka ho nebude akceptovat.
Téměř všechny banky například vyžadují pojištění dočasné invalidity, které není součástí základních balíčků životního pojištění.
Jak můžete ušetřit
Prostudujte si nabídky všech pojišťoven akreditovaných bankou. Věnujte pozornost slevám – některé společnosti snižují cenu, pokud vydáte politiku online.
Pojištění předčasného splacení
V posledních dnech roku 2019 byl schválen návrh zákona, podle kterého v případě předčasného splacení jakéhokoli úvěru bude možné odmítnout pojištění a vrátit „nevyužitou“ část částky. Tedy pokud jste si vzali hypotéku na dobu 6 let, zaplatili za pojištění 10000 4,- a po 3333 letech hypotéku předčasně splatili, budete moci vrátit XNUMX XNUMX,-.
Jak odmítnout ochranu
Na vrácení peněz máte 2 týdny od data předčasného splacení. Pojišťovně je potřeba podat písemnou přihlášku – do 7 pracovních dnů ode dne podání přihlášky vám bude převedena na vámi uvedený účet.
Vzdání se ochrany v ostatních případech
Při registraci
Při registraci nemůžete odmítnout povinné pojištění – to je v rozporu se zákonem „o hypotéce“.
Během období chlazení
Lhůta na rozmyšlenou je 14 dní od data podpisu smlouvy, během které můžete hypotéku zrušit a vrátit všechny peníze bez sankcí. Pojištění můžete v tomto období také odmítnout – sepište žádost na pojišťovnu a přiložte dokumenty potvrzující zamítnutí úvěru.
Je nutné si hypotéku pojistit ve společnostech akreditovaných bankou? Ano, v opačném případě banka smlouvu nepodepíše/neukončí a nebude vás zavazovat k úhradě veškerých nákladů.
Je nutné pojištění hypotéky, pokud je nemovitost sociálním bydlením? Ano, musí být pojištěn jako každý jiný.
Shrnout
Pokud si vezmete hypotéku, pojištění domácnosti si budete muset v každém případě pořídit, protože to předepisuje zákon. Životní a invalidní pojištění není povinné, ale jeho neexistence zvýší vaši úrokovou sazbu. Zásadu musíte vydat pouze ve společnostech akreditovaných bankou – jinak je banka neakceptuje. Pokud půjčku předčasně splatíte, můžete získat část peněz zpět, k tomu je potřeba napsat žádost na pojišťovnu.
Pojištění nemovitosti je jedním z hlavních požadavků bank, které vydávají hypotéky. Taková politika zaručuje bance dodržení podmínek úvěru a vrácení finančních prostředků v případě ztráty nebo poškození majetku (bankovní zajištění).
O nuancích a podmínkách pojištění bytu hovoříme při získávání úvěru na bydlení.
Povinné pojištění
Nákup domu za vypůjčené prostředky je zodpovědný krok a vyžaduje péči. „Pro úvěrovou instituci je vydání takové částky také značné riziko. Proto pro bezpečnost bank stanoví zákon povinné pojištění hypotéky (článek 31 federálního zákona ze dne 16.07.1998. července 102 N XNUMX-FZ). Věřitel díky tomu získává záruku vyplacení peněžních prostředků v případě pro dlužníka nepříznivých okolností,“ vysvětlila advokátka Olga Sulim (předsedkyně advokátní komory Sulim and Partners). Povinné ručení ochrání dlužníka v případě poškození zastaveného bytu požárem, záplavou, živelnou pohromou, výbuchem domovního plynu nebo poškozením v důsledku jednání třetích osob.
Toto pravidlo neplatí při koupi bytu na základě smlouvy o společné účasti. Když se byt teprve začíná stavět, není povinnost ho pojistit, protože zatím není co pojistit, protože ještě žádný byt není, poznamenala právnička a realitní expertka Daria Korovina.
„Až bude dům postaven, uveden do provozu a budou vydány klíče, pak bude mít dlužník povinnost pojistit zastavený byt. Pojištění vzniká poté, co developer předá nemovitost. Před tím musí být objekt DDU pojištěn samotným vývojářem nebo musí vývojář přispívat do fondu. Život a zdraví si musí pojistit sám dlužník,“ vysvětlil právník.
Pojištění bytu na sekundárním trhu nelze odmítnout, objasnila Korovina. Zdůraznila, že pokud si dlužník neuzavře pojistku hotových bytových prostor, má banka právo požadovat předčasné ukončení smlouvy.
Dobrovolné druhy pojištění
Jiné druhy pojištění, například pojištění odpovědnosti dlužníka vůči věřiteli, jsou dobrovolné (odstavce 2, 4, článek 31 zákona č. 102-FZ). „Často se využívá pojištění odpovědnosti dlužníka, pojištění titulu a životní a zdravotní pojištění dlužníka. Je však důležité mít na paměti, že banky nemají právo tato pojištění klientům ukládat, protože je to v rozporu s odst. 2 čl. 16 zákona Ruské federace ze dne 07.02.1992 N 2300-1 „O ochraně práv spotřebitelů,“ zdůraznil Ilya Sergunin, partner advokátní kanceláře Lion Lex.
Úvěrové instituce často povzbuzují dlužníky, aby si stále kupovali takové pojistné produkty, tím, že nabízejí výhodnější podmínky půjčování, objasnil právník. Poznamenal, že tyto typy pojištění nejsou figuríny a mohou být užitečné pro dlužníky:
Pojištění odpovědnosti dlužníka umožňuje pojistit se pro případ nemožnosti splácení úvěru. „Pojistná událost nastane, když dlužník nesplní požadavek na předčasné splacení úvěru v prodlení s platbou, a to za předpokladu, že hodnota zastavené nemovitosti je nedostatečná. V tomto případě banka obdrží platbu od pojišťovny. (článek 4 článku 31 zákona č. 102-FZ).“ Vezměte prosím na vědomí, že pojistná částka podle smlouvy nemůže být vyšší než 50 % a nižší než 10 % jistiny dluhu,“ zdůraznil Sergunin.
Pojištění titulu minimalizuje riziko ztráty vlastnických práv. „Široce používané na sekundárním trhu s nemovitostmi, kde jsou spory o práva k nemovitostem velmi časté. Ani úplná prohlídka bytu před koupí za účelem zajištění právní čistoty transakce nemůže absolutně zaručit absenci rizik. Pojištění titulu umožňuje dlužníkovi neztratit peníze zcela nebo částečně, pokud je transakce napadena u soudu,“ uvedl právník.
Životní a zdravotní pojištění – Jedná se o pojištění pro případ smrti, úplné nebo částečné invalidity dlužníka. Banky často ukládají toto konkrétní pojištění, ale nemají právo odmítnout uzavření úvěrové smlouvy, pokud ji klient nesepíše (§ 7 zákona č. 21.12.2013-FZ ze dne 353. prosince XNUMX), poznamenal partner na Lev Lex. Zdůraznil, že by si člověk neměl myslet, že toto pojištění není potřeba.
„V případě smrti dlužníka dostávají dědici spolu s majetkem i jeho dluhy. Není neobvyklé, že banky po nezletilých dědicích dlužníka, kteří nemají peníze, požadují splacení dluhů. Právě v takové situaci pomáhá životní pojištění problém vyřešit. Takové pojištění chrání zájmy dlužníka i banky. Chrání dlužníka před nepředvídanými životními okolnostmi a banku před podnikatelskými riziky,“ uvedl právník.
Před čím chrání povinné ručení?
Pojištění podléhá samotná konstrukce, chráněné jsou základy, stěny, podlahy, střecha, okna a vstupní dveře, zdůraznila Olga Sulim. „Sousedé například zatopili koupelnu. Byt z této události nezmizel, nebyl zvenčí nijak poškozen a byl vhodný k bydlení. Takové případy se na pojištění v rámci povinného ručení nevztahují,“ upřesnil advokát. Vysvětlila, že smlouva o hypotečním pojištění nemovitosti chrání před těmito případy:
- oheň;
- výbuch plynu;
- havárie letadla (nepravděpodobné, ale možné);
- přírodní katastrofy (záplavy, zemětřesení);
- protiprávní jednání třetích osob.
„O pojištění bytu má zájem nejen banka, ale i samotný dlužník. Za prvé, poskytovatelé půjček mohou výrazně snížit úrokovou sazbu a někteří dokonce snížit výši zálohy na hypotéku. Za druhé klient dostává záruky, které mohou ochránit rodinu i samotného dlužníka před nepředvídanými situacemi,“ zdůraznil Sulim.
Postup pojištění domácnosti
Registrace pojištění probíhá různými způsoby. Banky často nabízejí uzavření smlouvy s partnerskou pojišťovnou, ale dlužník má právo odmítnout a vybrat si jakoukoli pojišťovnu, která ho zajímá, zdůraznil Sergunin. „Banky často hlásí, že pokud odmítnete pojištění od konkrétní společnosti a obrátíte se na jiného pojistitele, úroková sazba se zvýší. Ale to není pravda. Pokud je dlužník pojištěn u společnosti akreditované bankou, úroková sazba zůstává stejná,“ komentovala realitní právnička Daria Korovina.
Seznam akreditovaných společností je vždy k dispozici na webových stránkách banky. Služby v pojišťovně akreditované bankou jsou zpravidla o 20–30 % levnější, poznamenal Korovina. Pojištění bytu se podle ní dělá poté, co banka potvrdí vystavení hypotečního úvěru na konkrétní byt. Nedoporučuje se sjednávat pojištění dříve, než banka schválí byt: pokud obchod neproběhne a pojištění jste již zaplatili, budete muset strávit čas vrácením zbývajících peněz od pojišťovny,“ upřesnil právník. Podle ní je lepší postupovat podle algoritmu:
- zkolaudovaný byt na hypotéku;
- Obvolali jsme několik pojišťoven akreditovaných bankou;
- poslal jim hodnotící album;
- obdržel informace o ceně pojistné smlouvy a pojistných podmínkách.
„Album ocenění zhotovuje odhadce na základě výpisu z Jednotného státního rejstříku nebo listu vlastnictví, půdorysu, výkladu, fotografií bytu. Pojišťovací agent na základě hodnotícího alba vypočítá cenu pojistky,“ vysvětlil Sergunin
Nyní lze politiky téměř všech společností vytvářet elektronicky – platit přes odkaz, přijímat poštou. Pokud si kupujete pojištění u akreditované společnosti, pak je potřeba přiložit pojistku a doklad o zaplacení transakce, zdůraznil Korovina. Podle ní stále častěji klient tyto dokumenty zasílá manažerovi banky elektronicky. Pojištění nemovitosti lze vystavit za dvě až tři hodiny, vysvětlil právník.
Je důležité si uvědomit, že nesplňujete pouze formalitu, a proto si pojištění bytu kupujete. „Když dojde k pojistné události, dlužník očekává, že pojistitel zaplatí náhradu, proto doporučuji zvolit velké pojišťovny,“ poznamenal právník.
Náklady na pojištění bytu
Cena pojištění se počítá na základě mnoha parametrů. Obvykle je to přibližně 0,1 % z výše hypotéky. „Ale každý byt a všechny podmínky jsou pro člověka individuální, proto se náklady na pojištění bytu mohou lišit. Pro stanovení nákladů se bere v úvahu také region, ve kterém se byt nachází, oblast bydlení, výše pojistného krytí a doba platnosti pojistky,“ vysvětlil Baranov.
Pro zjištění konkrétní ceny je lepší použít online kalkulačky nebo se zeptat přímo svého pojišťovacího agenta.
Dokumenty k pojištění bytu
Seznam požadovaných dokumentů závisí na požadavcích pojišťovny. Generální ředitel advokátní kanceláře Dostigatsiya Artem Baranov zdůraznil, že obecně vypadají takto:
- cestovní pas;
- titulní doklady k bytu;
- nezávislé posouzení nákladů na byt.
V závislosti na pojišťovně se balíček dokumentů může mírně lišit, ale vypadá asi takto:
- cestovní pas;
- žádost o pojištění bytu vystavená přímo pojistitelem;
- smlouva o koupi a prodeji bytu/nájemní smlouva;
- výpis z Jednotného státního rejstříku pro byt;
- nezávislé posouzení bytu;
- technický pas bytu;
- výpis z domovní knihy;
- doklady potvrzující příjem dávek.
Pokud si chcete pojistit výzdobu bytu, pak se pojišťovací organizaci předloží popis nemovitosti uvnitř bytu, shrnul Baranov.
