Může pronajímatel zavázat nájemce k provádění běžných oprav v pronajatých prostorách?

Jaký je rozdíl mezi běžnými opravami nebytových prostor a jejich udržováním v dobrém stavu?

Kdo a na základě čeho by měl určovat nutnost běžných oprav takových prostor?

Obecně platí, že nájemce každé nemovitosti, včetně nebytových prostor, je povinen nést náklady na údržbu této nemovitosti, udržovat ji v dobrém stavu a na vlastní náklady provádět běžné opravy a pronajímatel je povinen provádět provádění velkých oprav pronajatého majetku (článek 616 občanského zákoníku Ruské federace). Odlišný postup pro rozdělení těchto povinností může stanovit zákon, jiné právní úkony nebo nájemní smlouva.

Občanská legislativa přitom nespecifikuje, co se rozumí většími opravami, běžnými opravami a udržováním majetku v dobrém stavu.

V tomto ohledu, s přihlédnutím k tomu, že nebytové prostory jsou ve skutečnosti nedílnou součástí budov, staveb, staveb, tedy součástí projektů investiční výstavby (článek 10 článku 1 Kodexu územního plánování Ruské federace (dále jen k občanskému zákoníku Ruské federace)) se v donucovací praxi pro rozlišení pojmů kapitál a běžné opravy prostor používají regulační právní akty, které upravují problematiku územního plánování a stavební činnosti (viz např. usnesení Federální antimonopolní služby Západosibiřského okruhu ze dne 26.03.2014. března 04 N F2331-14/27.09.2012, šestý AAS ze dne 06. září 4220 N 12AP-18.10.2011 /19, devatenáctý AAS ze dne 747 N 11AP- 09.11.2010, Osmý AAS ze dne 08 N 8098AP-2010/25.12.2009, Osmnáctý AAS ze dne 18 N 9872AP-09/XNUMX).

Takže například podle čl. 14.2 čl. 1 Občanského zákoníku Ruské federace hlavní opravy zahrnují: výměnu a (nebo) obnovu stavebních konstrukcí nebo prvků takových konstrukcí, s výjimkou nosných stavebních konstrukcí; výměna a (nebo) obnova inženýrských podpůrných systémů a inženýrských podpůrných sítí nebo jejich prvků; výměna jednotlivých prvků nosných stavebních konstrukcí za podobné nebo jiné prvky, které zlepšují vlastnosti takových konstrukcí a (nebo) obnova těchto prvků. Obdobnou definici velkých oprav obsahuje bod 3.8 Metodiky pro stanovení nákladů stavebních výrobků na území Ruské federace. MDS 81-35.2004, schváleno výnosem Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 05.03.2004 N 15/1.

Tato norma zase definuje také běžné opravy, což znamená systematicky a včasně prováděné práce zabraňující opotřebení konstrukcí, dokončovacích prací, inženýrských zařízení a také práce na odstranění drobných poškození a poruch.

Definice běžných a velkých oprav, jakož i přibližný seznam prací přiřazených konkrétnímu typu opravy jsou uvedeny také v resortních stavebních normách VSN 58-88 (r) „Předpisy o organizaci a provádění rekonstrukcí, oprav a údržby budov, veřejných služeb a společenských a kulturních účelů“, schváleného nařízením Státního výboru pro architekturu při Státním stavebním výboru SSSR ze dne 23.11.1988. listopadu 312 N 58 (dále jen VSN 88-13 (r)), v Předpisy o provádění plánované preventivní údržby průmyslových budov a staveb MDS 14.2000-29.12.1973, schválené vyhláškou Státního stavebního výboru SSSR ze dne 279. prosince 13 N 14.2000 (dále jen Předpisy MDS XNUMX-XNUMX).

READ
Jak izolovat železná vrata v garáži?

Je třeba poznamenat, že tyto předpisy obsahují také pravidla, která stanoví postup při stanovení potřeby běžných oprav. Zejména čl. 4.2 VSN 58-88 (r) uvádí, že běžné opravy by měly být prováděny podle pětiletých (s úkoly rozdělenými po letech) a ročních plánů. Pro upřesnění těch pětiletých by měly být sestaveny roční plány (s rozdělením úkolů po čtvrtletích) s přihlédnutím k výsledkům kontrol, vypracovaným odhadům nákladů a technické dokumentaci na běžné opravy, opatření k přípravě budov a zařízení pro provoz v sezónní podmínky. A v čl. 3.6 Řádu MDS 13-14.2000 se práce na běžných opravách provádějí pravidelně po celý rok podle harmonogramů sestavených odborem (úřadem, skupinou) provozu a oprav budov a staveb podniku na na základě inventarizací generálních, běžných a mimořádných prohlídek budov a staveb a také na vyžádání personálu provozujícího zařízení (vedoucí prodejen, vedoucí farem).

Jak je patrné z výše uvedených norem, provádění běžných oprav je dáno objektivní potřebou provedení prací s těmito opravami souvisejících a taková potřeba je zjišťována na základě prohlídek majetku a požadavků personálu obsluhujícího příslušné zařízení. .

Je však třeba vzít v úvahu, že aplikace těchto norem na nájemní vztahy není přímo upravena občanskoprávní úpravou, mohou sloužit pouze jako doplňující argument pro účastníky nájemní smlouvy při obhajobě svého postavení u soudu. V tomto ohledu se stranám uzavírajícím nájemní smlouvu doporučuje, aby si ve smlouvě samotné nebo v dodatečných ujednáních k ní dohodly postup nájemce při plnění povinnosti běžných oprav, včetně četnosti těchto oprav nebo postupu při stanovení jejich nutnost, jakož i druhy práce s tím související.

Pokud jde o udržování majetku v řádném stavu, občanská legislativa ani jiné regulační právní akty neobsahují jasnou definici tohoto pojmu. V donucovací praxi je také vykládán nejednoznačně: pod tímto pojmem lze rozumět celý rozsah úkonů vlastníka nebo jiného právního vlastníka nemovitosti týkající se velkých a běžných oprav, pojištění, registrace, zabezpečení, provádění plateb za energie, placení daně z nemovitosti. , zvláštní (technická, hygienická a jiná) kontrola tohoto majetku (viz např. definice Vyšetřovacího výboru pro civilní případy Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 27.07.2005. července 56 N 05-G6-30.12.2015), a pouze jednání nájemce o udržování prostor ve stavu odpovídajícím převáděnému (viz např. usnesení odvolacího 18. rozhodčího soudu ze dne 15153. 15. XNUMX N XNUMXAP-XNUMX/XNUMX). Problematickým se přitom stává vymezení úkonů na běžné opravy a úkony k udržení majetku v řádném stavu, a to jak u první, tak u druhé možnosti výkladu.

Soudní praxe v tomto ohledu dochází k závěru, že obsah povinnosti nájemce udržovat nemovitost v řádném stavu by měly soudy v každém konkrétním případě určovat individuálně podle pravidel výkladu smlouvy uvedených v čl. 431 občanského zákoníku Ruské federace, to znamená, že je založen nejen na obsahu konkrétní podmínky, ale také na obsahu všech podmínek smlouvy v souhrnu a na jejím významu jako celku, jakož i na tom, zohlednit skutečnou společnou vůli stran při uzavírání dohody (viz např. usnesení Federální antimonopolní služby Uralského okresu ze dne 10.03.2004. března 09 N F534-04/XNUMXGK).

READ
Co ovlivňuje pohyblivost betonové směsi?

S přihlédnutím k výše uvedenému, aby se předešlo soudním sporům, se stranám nájemní smlouvy doporučuje, aby si samostatně určily, jaké jednání nájemce je třeba považovat za jednání k udržení nemovitosti v řádném stavu a jak se takové jednání liší od provádění běžných oprav .

Právní poradenství Expert GARANT

Kandidát právních věd Širokov Sergej

Odpověď prošla kontrolou kvality

9 prosince 2016 město

Materiál byl zpracován na základě individuální písemné konzultace poskytnuté v rámci služby Právní poradenství. Podrobné informace o službě získáte od správce služeb.

Aktuální a velké opravy. Co musí dodavatel vědět? Část I

Jak je známo, část 1 článku 55.8 Územního zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) přímo stanoví, že individuální podnikatel nebo právnická osoba má právo provádět výstavbu, rekonstrukci, větší opravy, demolice investiční výstavby na základě smlouvy o výstavbě, na základě smlouvy o provedení demolice uzavřená s developerem, technickým objednatelem, osobou odpovědnou za provoz budovy, stavby nebo regionálním provozovatelem, pokud taková fyzická osoba podnikatel nebo taková právnická osoba je členem samosprávné organizace v oboru výstavby, rekonstrukcí, velkých oprav, demolic investičních akcí .

Z této normy vyplývá, že členství ve stavební SRO je nutné pouze pro subjekty práva, které zejména provádějí investiční, nikoli běžné opravy investiční výstavby.

Právní oddělení Asociace SRO “Společenství stavebníků” dostává poměrně často žádosti s otázkou: jak odlišit velkou opravu od současné?

Ustanovení 14.2 článku 1 Občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že velké opravy investičních projektů (kromě lineárních objektů) – výměna a (nebo) obnova stavebních konstrukcí investičních projektů nebo prvků takových staveb, s výjimkou nosných stavebních konstrukcí, výměna a (nebo) obnova systémového inženýrství a technického zabezpečení a sítí inženýrsko-technického zabezpečení investiční výstavby nebo jejich prvků, jakož i výměna jednotlivých prvků nosných stavebních konstrukcí za obdobné nebo jiné prvky, které zlepšují výkonnost takových konstrukcí a (nebo) obnovu těchto prvků.
Jak je uvedeno v „Metodických doporučeních pro organizaci státního dozoru nad prováděním právních předpisů při přesídlování občanů z nouzového bytového fondu a velkých opravách společného majetku v bytových domech“ (schváleno Generální prokuraturou Ruska dne 21.01.2019. ledna 71 č. 16-2019-14.2) jsou charakteristické rysy velkých a aktuálních oprav definovány v čl. 1 odst. 55.24, čl. XNUMX občanského zákoníku Ruské federace.

Hlavním rozlišovacím znakem generální opravy od současné je účel její realizace. Pokud mají současné opravy zachovat parametry stability a spolehlivosti objektů, pak jsou velké opravy zaměřeny na obnovu, výměnu opotřebovaných konstrukcí (včetně nosných) nebo změnu parametrů objektu.

READ
Jak se nazývají profilové držáky?

Kromě toho je k provádění velkých oprav vyžadována projektová dokumentace stanovená v části 2 článku 48 občanského zákoníku Ruské federace. Při provádění běžných oprav se taková dokumentace nevypracovává.
Dopisem ze dne 03.07.2017 č. 29521-OG/04 „V otázce rozlišení pojmů „velké opravy“ a „aktuální opravy“ považuje Ministerstvo výstavby Ruska za vhodné řídit se částí 14.2 čl. 1 Občanského zákoníku Ruské federace a odst. 2.2 Metodické příručky k obsahu při rozlišování pojmů kapitálové a běžné opravy a opravy bytového fondu MDK 2-04.2004, podle kterých běžné opravy společného majetku bytového domu jsou opravy prováděné plánovaným způsobem s cílem obnovit provozuschopnost nebo provozuschopnost bytového domu, částečně obnovit jeho zdroj s výměnou nebo obnovou jeho součástí v omezeném rozsahu stanoveném regulační a technickou dokumentací.

Novější právní stanovisko Ministerstva výstavby Ruska (dopis ze dne 27.02.2018. února 7026 č. 08-AS/XNUMX) je, že běžné opravy zahrnují odstraňování drobných závad zjištěných během každodenního provozu dlouhodobého majetku, při kterých objekt prakticky není mimo provoz a jeho technické vlastnosti se nemění, pracovat na systematické a včasné ochraně dlouhodobého majetku před předčasným opotřebením prováděním preventivních opatření; investiční opravy zahrnují obnovu ztracených původních technických vlastností objektu jako celku, přičemž hlavní technicko-ekonomické ukazatele zůstávají nezměněny.

Kromě výše uvedeného považujeme za doplnění stanoviska právního oddělení Sdružení SRO „Společenství stavebníků“, že rozdíl mezi běžnými opravami a většími opravami spočívá v druhu a charakteru prováděných prací.
Jako příklad uveďme předpisy přijaté již poměrně dávno, ale v současné době platné, které poskytují poměrně jasné rozlišení mezi těmito pojmy, například vyhláška Státního stavebního výboru SSSR ze dne 29.12.1973. prosince 279 č. 13 „O schválení Předpisů o provádění plánované preventivní údržby“ oprav průmyslových budov a staveb“ (MDS 14.2000-8), jehož příloha XNUMX stanoví seznam prací na velkých opravách budov a staveb, které je rozdělují podle těchto kritéria.

Abychom čtenáři ušetřili čas hledáním uvedených právních úkonů, budeme jmenovaná díla citovat na základě „stavby“, jako nejčastěji uváděné v dotazech stavebníků:
I. Základy
1. Výměna dřevěných židlí nebo jejich nahrazení kamennými nebo betonovými sloupy.
2. Částečné přemístění (do 10 %), jakož i zpevnění kamenných základů a suterénních zdí, nesouvisející s nástavbou budovy nebo dodatečným zatížením nově instalovaným zařízením.
3. Obnova svislé a vodorovné izolace základů.
4. Obnova stávající slepé oblasti kolem budovy (více než 20 % celkové plochy slepé plochy).
5. Oprava stávajících svodů kolem objektu.
6. Výměna jednotlivých zřícených kamenných a betonových pilířů.
II. Stěny a sloupy
1. Utěsněte trhliny v cihlových nebo kamenných zdech, vyčistěte drážky a obvazujte švy starým zdivem.
2. Výstavba a opravy konstrukcí, které zpevňují kamenné zdi.
3. Realizace rozpadlých cihelných říms, překladů jámových parapetů a vyčnívajících částí zdí.
4. Překládání a oprava jednotlivých zchátralých úseků kamenných zdí do 20 % z celkového objemu zdiva, nesouvisejících s nástavbou objektu nebo dodatečným zatížením nově instalovaným zařízením.
5. Zesilování železobetonových a kamenných sloupů sponami.
6. Oprava a částečná výměna (do 20 % z celkového objemu) sloupů, nesouvisející s dodatečným zatížením nově instalovaným zařízením.
7. Výměna výplní ve stěnách s kamennými, železobetonovými a kovovými rámy (až 40 %).
8. Výměna zchátralých korun srubových nebo dlažebních zdí (až 20 % celkové plochy zdí).
9. Nepřetržité tmelení srubových nebo dlážděných stěn.
10. Částečná výměna opláštění, zásypu a deskové izolace rámových stěn (až 50 % celkové plochy stěny).
11. Výměna nebo oprava obkladů a izolace dřevěných soklů.
12. Oprava kamenných soklů dřevěných stěn s jejich přemístěním do 50 % z celkového objemu.
13. Reinstalace a výměna opotřebovaných svorek srubových a dlažebních stěn.
III. Příčky
1. Oprava, výměna a výměna opotřebovaných příček pokročilejšími konstrukcemi všech typů příček.
2. Při provádění velkých oprav příček je povolena částečná sanace se zvýšením celkové plochy příček nejvýše o 20%.
IV. Střechy a krytiny
1. Výměna zchátralých dřevěných krycích krovů nebo jejich výměna za prefabrikované železobetonové.
2. Kompletní nebo částečná výměna zchátralých kovových a železobetonových vazníků, dále výměna kovových vazníků za prefabrikované železobetonové vazníky.
3. Zesilování vazníků při změně typu krytiny (výměna dřevěných desek za prefabrikovaný železobeton, studené krytiny za teplé atd.), při zavěšování zvedacích zařízení, jakož i v případě koroze součástí a jiných prvků z kovu a prefabrikátů vyztužených betonové vazníky.
4. Částečná nebo úplná výměna krokví, mauerlatů a opláštění.
5. Oprava nosných konstrukcí světlíků.
6. Oprava zařízení pro otevírání krytů světlíků.
7. Částečná nebo úplná výměna zchátralých nátěrových prvků, jakož i jejich výměna za progresivnější a odolnější.
8. Částečná (nad 10 % celkové plochy střechy) nebo kompletní výměna či výměna všech typů střešních krytin.
9. Rekonstrukce střech z důvodu výměny střešní krytiny.
10. Částečná nebo úplná výměna stěnových okapů, spádů a krytů komínů a jiných vyčnívajících zařízení nad střechu.
V. Mezipodlahové stropy a podlahy
1. Oprava nebo výměna mezipodlahových stropů.
2. Výměna jednotlivých konstrukcí nebo podlah jako celku za dokonalejší a odolnější konstrukce.
3. Zpevnění všech typů mezipodlah a podlah.
4. Částečná (více než 10 % celkové podlahové plochy v objektu) nebo kompletní výměna všech typů podlah a jejich podkladů.
5. Rekonstrukce podlah při opravách s výměnou za pevnější a odolnější materiály. V tomto případě musí typ podlah odpovídat požadavkům norem a technickým podmínkám pro novou výstavbu.
VI. Okna, dveře a vrata
1. Kompletní výměna zchátralých okenních a dveřních jednotek a také vrat výrobních objektů.
VII. Schody a verandy
1. Částečná nebo úplná výměna schodišť, ramp a verand.
2. Změna a zesílení všech typů schodišť a jejich jednotlivých prvků.
VIII. Vnitřní sádrokartonářské, obkladačské a malířské práce
1. Obnova omítek všech prostor a oprava omítek v množství větším než 10 % z celkové omítané plochy.
2. Změna obložení stěn v množství větším než 10% z celkové plochy dýhovaných povrchů.
3. Kontinuální antikorozní nátěr kovových konstrukcí.
IX. Fasády
1. Oprava a obnova obkladu o ploše větší než 10% povrchu obkladu.
2. Kompletní nebo částečná (více než 10 %) obnova omítky.
3. Kompletní restaurování prutů, říms, pásů, sandrik atp.
4. Obnova lisovaných dílů.
5. Kontinuální lakování stabilními sloučeninami.
6. Čištění fasády pískovacími stroji.
7. Výměna balkonových desek a plotů.
8. Výměna krytin vyčnívajících částí stavby.
X. Pece
1. Kompletní repase všech typů topných kamen, komínů a jejich patek.
2. Převybavení topenišť na spalování uhlí a plynu.
3. Kompletní repase kuchyňských sporáků.
XI. Ústřední topení
1. Výměna jednotlivých článků a sestav topných kotlů, kotlových jednotek nebo kompletní výměna kotlových jednotek (pokud kotel není samostatnou inventární položkou).
2. Opravy a výměny expandérů, odvaděčů kondenzátu a dalších síťových zařízení.
3. Oprava a opětovné položení základů kotlů.
4. Automatizace kotelen.
5. Přechod z topení kamny na ústřední topení.
6. Změna topných registrů.
7. Připojení budov k tepelným sítím (ve vzdálenosti od budovy k síti maximálně 100 m).
XII. Větrání
1. Částečná nebo úplná výměna vzduchovodů.
2. Výměna ventilátorů.
3. Převíjení nebo výměna elektromotorů.
4. Výměna tlumičů, deflektorů, škrticích klapek, žaluzií.
5. Částečná nebo úplná výměna ventilačního potrubí.
6. Výměna ohřívačů vzduchu.
7. Výměna topných těles.
8. Výměna filtrů.
9. Změna cyklónů.
10. Změna jednotlivých návrhů komor.
XIII. Vodovod a kanalizace
1. Částečná nebo úplná výměna potrubí uvnitř objektu včetně přívodů vody a vývodů kanalizace.
XIV. Přívod teplé vody
1. Výměna hadů a kotlů.
2. Výměna potrubí, dílů a obecně čerpacích jednotek, nádrží a izolace potrubí.
XV. Elektrické osvětlení a komunikace
1. Výměna opotřebených úseků sítě (více než 10 %).
2. Výměna bezpečnostních štítů.
3. Oprava nebo obnova kabelových kanálů.
4. Při generální opravě sítě je povolena výměna svítidel za jiné typy (klasické za zářivky).

READ
Jak brousit hroty pobedite?

Seznam prací pro druhý znak „struktury“ naleznete přímo v textu dokumentu.

V další části série článků je plánováno hovořit o seznamech hlavních prací provedených při velkých opravách sociálních a kulturních zařízení a bytových prostor.

A dle zavedené tradice na konci každého článku připomínáme, že specialisté právního oddělení Asociace SRO „Společenství stavebníků“ jsou vždy připraveni poskytnout bezplatné poradenství v právních otázkách, které vznikají nejen ve stavebnictví. , ale i v jiných oblastech. Zopakujme, že nás to zajímá v první řadě výhradně za účelem profesního sebezdokonalování a sbírání zkušeností pro Vás – snad námi nalezené právní řešení bude pro řešení Vašeho problému nejoptimálnější.