Najít ideální byt k pronájmu může být obtížné. A i když je tato možnost vhodná, stále si chcete zařídit svůj domov tak, aby vám vyhovoval: vyměnit nábytek, zbavit se nepodstatných koberců, pověsit obrazy nebo dokonce provést drobné kosmetické opravy. Řekneme vám, jak se dohodnout na změnách, upřesníme povinnosti obou stran nájemní smlouvy v takových případech a zohledníme náklady na změny.
Shelepikha 20 min.
Akademický 15 min.
Obchodní centrum 5 min.
Botanická zahrada 21 min.
Leninský vyhlídka 3 min.
Polezhaevskaya 7 min.
Ščjolkovskaja 11 min.
Krylatskoe 13 min.
Silikátová 16 min.
Shelepikha 10 min.
Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele bytu
Nejprve si ujasněme, jaké povinnosti má pronajímatel a nájemce. Na základě nájemní smlouvy je majetek ve vlastnictví jedné strany transakce převeden na druhou stranu za poplatek schválený stranami. Smluvními stranami jsou pronajímatel (vlastník prostor) a nájemce – ten, kdo přebírá prostory do dočasného užívání.
Základní práva a povinnosti pronajímatele a nájemce upravuje občanský zákoník Ruské federace. V nájemní nebo nájemní smlouvě však mohou být stanovena další ustanovení. Je důležité pochopit, že v případě kontroverzních situací bude soud spoléhat především na slovo zákona, i když mu smlouva odporuje.
Povinnosti pronajímatele bytu ze zákona zahrnují:
- zajistit prostory ve stavu vhodném k bydlení;
- provádět na vlastní náklady větší opravy pronajatého majetku, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak;
- zajistit poskytování veřejných služeb.
Hlavní povinností pronajímatele z nájemní smlouvy je tedy přestěhovat nájemce do obyvatelného bytu a zajistit veškerý potřebný majetek v dobrém stavu. To platí nejen pro byty, ale pro jakýkoli obytný prostor.
Stav bydlení lze podle zákona zafixovat i ve smlouvě. Strany se mohou například dohodnout, že byt se pronajímá bez oprav a nájemníci to provádějí na své náklady. Pak ale musí být toto schéma zaznamenáno v nájemní smlouvě, kterou podepisují nájemce a pronajímatel, přičemž se dohodnou na vzájemných právech, povinnostech a odpovědnosti za nedodržení.
Nájemce z nájemní smlouvy má dle platné právní úpravy také řadu práv a povinností. Hlavní odpovědností je používat převáděné prostory v souladu s jejich zamýšleným účelem. V případě pronájmu bytu je nájemci a jeho nejbližším příbuzným (manžel a děti) umožněno v něm bydlet, nikoli zřizovat ubytovnu nebo kancelář. Podle zákona mohou v bytě bydlet manžel/manželka nájemníka a nezletilé děti bez zvláštního povolení. Jiné osoby však mohou být v apartmánu ubytovány pouze na základě uvážení majitele nebo pronajímatele.
Zároveň je zakázáno dávat byt do podnájmu, pokud není v nájemní smlouvě stanoveno jinak. Řekněme, že majitel odjel do zahraničí a nechce hledat nové nájemníky, pokud si to stávající nájemník rozmyslí, pak může předepsat možnost podnájmu nemovitosti.
Z práv pronajímatele vyplývá řada povinností nájemce. Nájemce je povinen zejména:
- dodržovat všechna pravidla pro užívání prostor uvedených ve smlouvě;
- po předchozí domluvě volně umožnit pronajímateli kontrolu užívání prostor a stavu nemovitosti;
- nést finanční odpovědnost za stav bytu a majetku v něm umístěného;
- platit nájem včas;
- provádět platby za energie sami (pokud nejsou ve smlouvě uvedeny jiné podmínky);
- vyklidit prostory po uplynutí doby nájmu stanovené ve smlouvě (nebo smlouvu prodloužit).
Občanský zákoník také předepisuje povinnosti nájemce a pronajímatele za opravy, ale ve skutečnosti mohou být v nájemní smlouvě uvedeny i další podmínky. Za běžné opravy pronajatých bytových prostor odpovídá nájemce, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. Za větší opravy ale odpovídá majitel. Opět – pokud není ve smlouvě uvedeno jinak.
Zlepšení pronajatého bytu: co to je?
Je tedy povinností pronajímatele, aby byl byt při pronajímání vhodný k bydlení. Obvykle se však bavíme o obecném souladu prostor s bytovým řádem. Tedy o nějakých globálních věcech: normální okna, fungující kohoutky, vana nebo sprcha, pokojová teplota, která odpovídá normám a tak dále. Prostor, který je formálně vhodný k bydlení, přitom nemusí vyhovovat estetickým potřebám nájemníků a vy pak chcete provést drobné opravy nebo trochu zútulnit. Jak to ale kompetentně udělat, aniž bychom místo útulného hnízdečka dostali zvýšení nákladů na nájem nebo nabídku na vystěhování v blízké budoucnosti?
Úpravy bytu mohou být oddělitelné nebo neoddělitelné, což je důležité pro úhradu nákladů a postupu. Neoddělitelná vylepšení jsou oficiálním právním pojmem, který lze nalézt v předpisech – zejména v občanském zákoníku. Neexistuje však jediný a úplný seznam takových vylepšení a obvykle se řídí následující logikou: oddělitelná vylepšení jsou něco, co lze vzít a vynést z bytu, aniž by došlo k jeho poškození.
Oddělitelná vylepšení tedy zahrnují:
- zakoupené domácí spotřebiče (lednička, sporák, vysavač, mikrovlnná trouba atd.);
- nábytek (pokud není zabudován do konfigurace bytu, jako jsou některé skříně);
- instalatérství (pokud nevyžadovalo přesunutí vodovodního systému nebo se nejedná o toaletu s instalací, která byla „zašita“ do zdi);
- nádobí, obrazy, stojací a stolní lampy a další předměty pro domácnost.
Neodmyslitelným vylepšením je tedy vše, co nelze odstranit, aniž by došlo k poškození bytu. To znamená, že nemůžete rychle „vrátit to, jak to bylo“, uvedení bytu do původní podoby bude vyžadovat čas a další náklady.
Mezi neoddělitelná vylepšení obvykle patří:
- sanační práce (bourání nebo instalace příček, přemístění vodovodních a ventilačních systémů atd.);
- instalace sprchy místo vany;
- přenos nebo instalace baterií, klimatizací, vyhřívaných podlah, výměna elektrických rozvodů, plynovodů a tak dále;
- větší opravy nebo rekonstrukce bytu.
Kdo za vylepšení platí a kdo je vlastní?
Podle občanského zákoníku jsou oddělitelná zhodnocení provedená nájemcem na pronajaté věci jeho majetkem, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. Tedy vše, co si nájemce do bytu přinesl, si může kdykoliv odnést. V nájemní smlouvě však může být stanoveno, že nájemce si například koupí lednici, postel a mikrovlnnou troubu, které v bytě zůstanou, a neplatí se nájem za první měsíc. Nebo se strany mohou dohodnout, že po skončení nájmu vlastník bytu koupí nájemcem zakoupený nábytek za cenu zohledňující opotřebení.
S neoddělitelnými vylepšeními je situace poněkud složitější. Provedl-li nájemce tyto práce na vlastní náklady a se souhlasem pronajímatele, má nájemce po ukončení smlouvy právo na úhradu nákladů na tyto úpravy, nestanoví-li nájemní smlouva jinak. A náklady na neoddělitelné zhodnocení pronajatého majetku provedené nájemcem bez souhlasu pronajímatele v zásadě nepodléhají náhradě.
Před provedením renovace v pronajatém bytě tedy musíte s majitelem projednat nuance. A nejlepší je sepsat přílohu nájemní smlouvy a ne se jen domluvit slovy. Důležité je, že i když je možnost neoddělitelných vylepšení v zásadě uvedena ve smlouvě, před zahájením prací je třeba je dodatečně dohodnout s vlastníkem objektu. Schválení musí být předběžné, následné schválení může být považováno za porušení nájemní smlouvy.
Jak zahrnout možnost vylepšení do smlouvy
Možnost provedení neoddělitelných vylepšení musí být specifikována ve smlouvě. Znění může znít například takto: „Nájemce má právo s písemným souhlasem pronajímatele provádět na pronajatém majetku neoddělitelné zhodnocení. V takovém případě je pronajímatel povinen uhradit nájemci náklady na takové zlepšení.“ Je-li tato klauzule ve smlouvě, před zahájením oprav obdrží nájemce písemný souhlas od vlastníka, vyčíslí cenu práce a materiálu a zkoordinuje je s pronajímatelem.
Můžete také předepsat jiný postup, na kterém se strany dohodnou. Hlavní věc je, že každý zpočátku chápe, za jakých podmínek a v jakém pořadí má nájemce právo provádět globální změny v prostorách. Strany se mohou například dohodnout na jednoduché výpovědi před zahájením prací nebo na zvláštní dohodě. V původní nájemní nebo nájemní smlouvě můžete také určit období vyrovnání, do kterého musí vlastník převést náhradu za vykonanou práci. Příklad znění této podmínky v nájemní smlouvě: „Provádění neoddělitelných zlepšení sjednává nájemce a pronajímatel dodatečnou smlouvou, ve které je uveden seznam prací, lhůta pro jejich provedení, postup při převzetí práce, cenu práce a materiálu, jakož i podmínky a postup úhrady nákladů na neoddělitelná vylepšení pronajímatelem.“ .
Pokud je nájemce se stavem svého majetku zcela spokojen, může povolit provedení některých oprav, ale odmítnout jejich úhradu. Smlouva může v tomto případě obsahovat např. následující znění: „Nájemce má právo s písemným souhlasem pronajímatele provádět na pronajaté věci neoddělitelné zhodnocení. Náklady na taková vylepšení však pronajímatel nehradí.“
Nemá smysl předepisovat možnost neoddělitelných vylepšení bez předchozího upozornění majitele. Taková klauzule by byla v rozporu s občanským právem a ponechala by pronajímateli mezeru pro ukončení nájemní smlouvy. Jakékoli podstatné změny bez vědomí a souhlasu majitele areálu jsou nezákonné. Pokud nájemce provede neoddělitelná vylepšení s odkazem na takovou klauzuli ve smlouvě, stále nebude moci vymáhat náhradu od pronajímatele. Navíc mu hrozí, že bude obžalovaný u soudu, pokud se majiteli změny nebudou líbit a rozhodne se nájemce donutit k uvedení prostor do původní podoby. A soud se přikloní na stranu majitele.
Pokud smlouva v zásadě nestanoví nic o možnosti neoddělitelného vylepšení, pak je třeba se řídit občanským zákoníkem. To znamená, že nájemce převezme souhlas pronajímatele k provedení práce a pronajímatel následně kompenzuje náklady.
Postup pro provádění práce a kompenzace:
Krok 1. Sestavíme pracovní plán a odhadneme: kalkulaci nákladů s přihlédnutím k materiálu. V případě globálních změn vypracujeme sanační výkresy.
Krok 2. O plánovaných pracích informujeme majitele prostor a získáme písemný souhlas. Strany musí schválit rozsah prací, předběžné kalkulace a odhady. Předepíšeme postup a podmínky odškodnění.
Krok 3. Provedeme práci, převezmeme ji od zhotovitele dle zákona, shromáždíme šeky, účtenky a předáme je majiteli objektu.
Odpovědnost pronajímatele vůči nájemci za vady v prostorách
Pokud je ve vašem pronajatém bytě něco, s čím nejste spokojeni, nespěchejte s opravou sami. Je povinností pronajímatele pronajmout prostory v dobrém stavu. Za podstatné vady bytu odpovídá pronajímatel. Navíc, i když v době uzavření nájemní smlouvy o těchto nedostatcích nevěděl.
V případě zjištění závad v prostorách, které zcela nebo částečně znemožňují užívání těchto prostor, má nájemce několik možností. Po vlastníkovi může požadovat bezplatné odstranění závad, náhradu nákladů na jejich odstranění nebo úměrné snížení nájemného.
Upozorňujeme, že pronajímatel neodpovídá za vady pronajaté věci, které byly jím sjednány při uzavírání nájemní smlouvy nebo byly nájemci předem známy. Totéž platí pro závady v prostorách, které měl nájemce zjistit při prohlídce nemovitosti nebo kontrole její provozuschopnosti při uzavírání smlouvy nebo převodu nemovitosti do nájmu.
Mám provést opravy, když je nájem pouze na rok?
Vyplatí se tedy vůbec provádět nějaké úpravy v pronajatém bytě, pokud je přesto smlouva podepsána na rok a pak se možná budete muset vystěhovat? Pronajímatel má totiž právo jednostranně rozhodnout o zvýšení nájemného za byt, pokud jej po rekonstrukci lze pronajmout za vyšší cenu. Podle zákona, pokud dohoda registrovaná u Rosreestr nestanoví dobu, považuje se za uzavřenou na pět let. Ale ve skutečnosti se smlouva obvykle uzavírá na dobu jednoho roku s právem na prodloužení. Současný nájemce má výhodu v prodloužení nájemní smlouvy na novou dobu. A pokud chce vlastník podmínky změnit, musí nabídnout uzavření dohody o nových podmínkách nejpozději 3 měsíce před koncem té stávající.
Majitel může dokonce odmítnout prodloužení nájmu kvůli rozhodnutí nepronajmout prostory po dobu jednoho roku. Ale i v tomto případě je nutné odmítnutí oznámit zaměstnavateli do stejných tří měsíců. Pokud ale pronajímatel tuto povinnost vůbec nesplnil a nájemce nehodlá odejít, považuje se smlouva za prodlouženou za stejných podmínek a na stejnou dobu.
Pokud vlastník odmítne prodloužit smlouvu, údajně v souvislosti s rozhodnutím nepronajímat prostory, ale do jednoho roku ode dne skončení smlouvy s nájemcem, uzavřel nájemní smlouvu na nebytové prostory s jinou osobou , má nájemce právo domáhat se prohlášení takové smlouvy za neplatnou. Může rovněž požadovat náhradu škody způsobené odmítnutím prodloužení smlouvy s ním.
Upozorňujeme také, že práva nájemce nemovitost zatěžují a zůstávají v platnosti i při změně vlastníka této nemovitosti. Tomu se říká dědické právo. Pokud například zemřel majitel bytu, smlouva nadále platí a dědici se automaticky stávají nájemci. Totéž platí pro prodej bytu: podle zákona nemůže nikdo nutit nájemníky k vystěhování, dokud je smlouva v platnosti. Nový vlastník má však právo zahájit řízení o ukončení nájemní smlouvy, které upravuje občanský zákoník.
Není tedy třeba se bát, že majitel bude chtít provést opravy po nájemci a následně odmítne prodloužit smlouvu. V tomto případě je nájemce chráněn zákonem, hlavní je sepsání smlouvy. Potíže mohou nastat pouze v případě, že se majitel náhle rozhodne byt prodat a nový majitel jej nechce pronajímat – v tomto případě je lepší se předem zeptat na plány majitele.
Najít pronajatý byt s moderní rekonstrukcí a za nízkou cenu může být obtížné. Majitelé bytů nejčastěji nedovolují dočasným obyvatelům nic měnit: neodstraňují staré věci, neaktualizují rekonstrukce po celá léta a zakazují to nájemníkům. V tomto článku vám řekneme, jak vnést pohodlí do pronajatého bytu levně a bez rekonstrukce.
Uvědomte si, co můžete legálně dělat
Větší opravy v pronajatém bytě musí podle zákona provádět majitel, aktuální opravy pak nájemce. Pokud nájemník rozbije kliku, musí si ji opravit sám. Bez svolení majitele nemůžete vrtat do zdí ani měnit tapety.
To vše standardně funguje, pokud nejsou ve smlouvě uvedeny jiné podmínky. Před podpisem nájemní smlouvy s majitelem se můžete pokusit dohodnout na jakýchkoli podmínkách, hlavní je, aby byly výhodné pro obě strany. Nájemník si například může vyměnit tapetu nebo vymalovat stěny sám a platba za materiál půjde na nájemné.
Volokolamská 17 min.
Filatovská louka 7 min.
Botanická zahrada 21 min.
Leninský vyhlídka 3 min.
Polezhaevskaya 7 min.
Ščjolkovskaja 11 min.
Krylatskoe 13 min.
Silikátová 16 min.
Shelepikha 10 min.
Odstraňte věci majitele
Před nastěhováním do pronajatého bytu můžete majitele požádat o vyzvednutí nepotřebných kusů nábytku a věcí. Pokud majitel není připraven odvézt staré knihy, hrnce a dětské hračky, mohou být shromážděny v krabicích a uloženy na nenápadném místě – například pod pohovkou, ve skříni nebo spíži. Některým předmětům lze dát druhý život: pokud například důkladně umyjete sovětskou soupravu, která byla „zděděna“ po majiteli jedlou sodou, můžete mít útulné čajové dýchánky.
Vyměňte textilie
Často v pronajatých bytech nejsou žádné závěsy nebo neodpovídají interiéru. Pro vytvoření útulnosti si můžete vybrat nové textilie. Do obývacího pokoje se hodí průhledný světlý tyl a do ložnice je lepší zavěsit zatemňovací závěsy, které nepropouštějí světlo.
Opotřebované linoleum lze pokrýt novým kobercem – chůze po podlaze se stane příjemnější. Přes staré pohovky a křesla můžete přehodit deku nebo si objednat speciální potah na nábytek. Vyplatí se také přidat barevné polštáře, které dodají místnosti charakter.
Aktualizujte koupelnu a kuchyň
Staré dlaždice jsou častým problémem pronajatých bytů. Chcete-li aktualizovat dlaždice v koupelně nebo na kuchyňském pozadí, nemusíte je odtrhávat: nahoře můžete nalepit vinylové vodotěsné samolepky, které napodobují dlaždice: mohou být objemné nebo ploché. Pro rozšíření prostoru můžete použít zrcadlové samolepky ve formě čtverců nebo šestiúhelníků. Je lepší zvolit obyčejné samolepky: vícebarevný design může být vytištěn špatně a vypadat levně.
Deska na kuchyňských linkách v pronajatých bytech je nejčastěji vyrobena z levného materiálu, takže rychle chátrá. Je také snadné jej aktualizovat překrytím samolepicí fólií. Můžete si vybrat vzor podle svého vkusu – například najděte mramor, dřevo nebo jednobarevný materiál. Vyplatí se vybrat fólii s antivandalovým povlakem, aby déle vydržel. Staré parapety se skvrnami lze mimochodem „zachránit“ i pěknou fólií.
Měnit kuchyňský nábytek je drahé a majitelé mohou být proti. Chcete-li jej přeměnit, můžete vyměnit staré kliky za nové: nainstalujte minimalistické moderní nebo vintage. Staré si můžete uložit a při odstěhování je přišroubovat zpět.
Foto: Ksenia Melnik
Zažloutlé vany a umyvadla lze naplnit akrylátem: budou vypadat jako nové. Specialisté za takovou službu účtují 1000 5000 až XNUMX XNUMX rublů. Souhlas, nelze to srovnávat s náklady na novou vanu!
Přidejte světla
Obvykle v pronajatých bytech je pouze jeden zdroj světla – lustr uprostřed stropu. Chcete-li přidat útulnost, můžete umístit malé světelné zdroje na různá místa v bytě. Pověste například girlandu na zeď, postavte stínidlo na stojací lampu u židle a stolní lampu na pracoviště. Starý skleněný lustr lze sejmout a nahradit papírovým stínidlem nebo proutěným stínidlem. Je lepší použít teplé žluté žárovky: jsou příjemnější pro oči než studené bílé.
