Při koupi bytu v novostavbě mnozí stojí před otázkou, zda se obrátit přímo na developera nebo realitní kancelář. Každý způsob nákupu má jiná schémata interakce, své klady a zápory.
Abychom zjistili, jaké jsou výhody a nevýhody pro kupujícího při spolupráci přímo s developerem nebo s pomocí zprostředkovatele, obrátili jsme se na developerské a realitní společnosti. Řekneme vám, jaký je rozdíl pro kupujícího v interakci s jednou nebo druhou stranou při koupi nového domu.
Odborníci v tomto článku
Realitní kanceláře:
- Předsedkyně představenstva Best-Novostroy Irina Dobrokhotová
- Managing Partner Metrium Maria Litinetskaya
Vývojáři:
- Obchodní ředitel vývojové skupiny společností “Ingrad” Konstantin Tyulenev
- Vasilij Fetisov, obchodní ředitel Moskevské státní technické univerzity skupiny Etalon
Je tam cenový rozdíl
Developeři a realitní kanceláře prodávají byty v novostavbách zpravidla za stejných podmínek podle jednotného ceníku schváleného developerem. Developer platí makléři provizi za realizaci jeho projektu: částka je stanovena individuálně a závisí na složitosti projektu a také na situaci na trhu, vysvětluje Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka Metrium. Podle ní developer náklady na provizi zahrne do odhadu a rovnoměrně je rozdělí na všechny pozemky – to znamená, že služby agentury jsou již zahrnuty v ceně návrhu, bez ohledu na to, zda klient kupuje byt přímo nebo prostřednictvím realitní makléř.
Developerská společnost “Etalon” potvrzuje, že konečné náklady a aktuální slevy jsou stejné bez ohledu na to, zda je předmět zakoupen přímo od manažera prodeje nebo je transakce uzavřena prostřednictvím agenta. Každopádně slevy se většinou dohodnou s developerem, říká Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva Best-Novostroy.
Přitom podle Konstantina Tyuleněva, obchodního ředitele developerské skupiny společností Ingrad, může být rozdíl v ceně způsoben slevovou politikou. „Pokud se projekt úspěšně prodá, realitní makléř není připraven poskytnout slevu. Navíc vždy existuje tendence uměle zvyšovat náklady. Na druhou stranu, pokud se projekt prodává za nízkou cenu, realitní makléř se vždy snaží uzavřít obchod se slevou. Rozdíl mezi developerem je v tomto případě ve větší míře vyjádřen propagačními a podpůrnými programy partnerských bank, které jen zřídka jdou do přímé slevy,“ říká expert.
Další poplatky
Na rozdíl od sekundárního trhu není při koupi novostavby klientovi účtována provize za transakci – ta je již zahrnuta v ceně bytu. Zpravidla si však budete muset připlatit za transakční podporu a registraci smlouvy o majetkové účasti (DDU), bez ohledu na to, zda jste zvolili nákup od developera nebo realitní kanceláře, říká Dobrokhotová. Provize agentury (na základě smlouvy o poskytování služeb za úplatu) může být podle ní různá, v průměru je to asi 30 tisíc rublů.
Ne všichni vývojáři si však účtují další poplatky za různé papírování. Například společnost GK “Ingrad” poznamenal, že neberou další platby a neplánují to v budoucnu. Ve společnosti Etalon klient hradí pouze standardní náklady, jako je stát, notářské služby.
Od vývojáře se vše dozvíte z první ruky, ale není připraven na složité transakce (Foto: Sergey Konkov / TASS)
Vlastnosti interakce s vývojářem
Globálně, při interakci s realitním makléřem a developerem pro kupce nových budov, neexistuje žádný rozdíl, jemnosti jsou v detailech. Někteří kupci novostaveb chtějí spolupracovat přímo s developerem, bez prostředníků. Tato možnost má své výhody:
- informace z první ruky. V první řadě si kupující může zjistit podrobné informace o všech vlastnostech projektu, materiálech a stavebních technologiích, ihned si prohlédnout potřebnou dokumentaci v obchodní kanceláři developera;
- hypotéka. Velcí developeři mají u bank různé partnerské úrokové sazby, kdy developer zaplatí za klienta úroky z úvěru během prvního roku po koupi. Banky často dávají vývojářům speciální podmínky ohledně sazeb kvůli garantovaným objemům prodeje. Takové podmínky se v realitních kancelářích vyskytují jen zřídka;
- možnost ušetřit. Obvykle si developeři neúčtují další poplatky za papírování, hypotéky.
Mezi nevýhody koupě bytu přes developera patří:
- omezený výběr. Developer může kupujícímu nabídnout byt pouze ve svých projektech. To je výhodné, pokud se klient již rozhodl pro výběr projektu. Někteří vývojáři nemají vlastní obchodní oddělení, protože to obecně není jejich hlavní předmět podnikání. Mezi nimi je jeden z největších kapitálových developerů MR Group. Na druhé straně jsou vývojáři, kteří projekty realizují svépomocí (GK PIK, Glavstroy, FSK, Donstroy, Krost atd.);
- doplňkové služby. Mnoho developerů neposkytuje doplňkové služby (výběr hypotečních programů, registrace hypotéky) a také nerealizuje složité transakce související s prodejem starého bytu. I když v poslední době v boji o klienta někteří velcí developeři získali komplexní služby, včetně protiúčetních schémat pro urgentní nákup starých bytů.
Realitní makléři mají více možností výběru bytu, ale často nepříliš klientsky orientovaní manažeři
Vlastnosti nákupu nové budovy prostřednictvím realitní kanceláře
Spolupráce s realitním makléřem při koupi bytu v novostavbách má své vlastní charakteristiky. Novostavby jsou obvykle prodávány realitními kancelářemi, které se zabývají exkluzivně nebo koexkluzivně. Ve druhém případě pracuje pro vývojáře za stejných podmínek několik společností najednou. Intenzivní konkurence stimuluje jak manažery, tak vedoucí obchodních oddělení, a díky tomu developer získává vysoce motivované prodejce.
