Koupě bytu v novostavbě je jednodušší: jeho právní historie je čistá, takže existuje méně rizik. Hlavní věcí je vybrat si spolehlivého vývojáře a dodržovat fáze výstavby. Nákup bytu na sekundárním trhu je úkol s hvězdičkou. Říkáme vám, na co si dát pozor při prohlídce bytu a při setkání s prodávajícím, pokud nejste prvním majitelem bytu.

Připravte se na zhlédnutí

Vytvořte tabulku s nejdůležitějšími kritérii a vytiskněte ji. Při prohlížení si zapište adresu a do sloupců napište poznámky. I když existuje mnoho zobrazení, díky záznamům můžete porovnávat možnosti a usnadnit si výběr.

Dobře si nabijte telefon nebo si vezměte fotoaparát. Je lepší si udělat pár záběrů bytu, vchodu a dvora po svém. Ušetříte si tak dojem ze sledování

Sbírejte informace na internetu

Podívejte se na mapy, abyste viděli, které organizace jsou v domě a jestli tam nejsou hlučné bary nebo kavárny. Prostudujte si oblast a infrastrukturu: kde jsou autobusové zastávky, jsou v okolí obchody, školy, nemocnice a školky.

Na speciálních portálech se můžete dozvědět o problémech v domě a získat o něm technické informace. Například pro Petrohrad stačí zadat adresu – a zjistíte, s jakými problémy se obyvatelé potýkají.

Můžete zkusit vyhledat informace o Rusku na portálu Dom-minzhkh

Pečlivě si byt prohlédněte

Prohlídku je lepší naplánovat na den: pro majitele bude obtížnější skrýt nedostatky bytu.

Opakujte scénáře ze života během kontroly: otevřete okna, zapněte a vypněte vodu a elektřinu – takže pochopíte, zda jsou nějaké problémy s napětím a zda síť drží zátěž.

Zkontrolujte, jak se baterie zahřívají, prohlédněte stropy a stěny, zeptejte se, zda se sousedi utopili, zda jsou problémy s hmyzem.

Prohlédněte si vchod a přilehlé území: je tam nějaká oprava, jsou tam kontejnery na odpadky a jak funguje výtah

Zeptejte se, kdo je vlastníkem

Byt často ukazují realitní kanceláře. Upřesněte, kdo je vlastníkem bytu a zda se transakce osobně zúčastní.

Pokud místo vlastníka prodá byt v zastoupení jiná osoba, pak si ověřte jeho pravost.

Také je lepší zkontrolovat pas u majitele. Mluvili jsme o případu, kdy byt ve skutečnosti neprodal majitel, ale nájemník s falešným pasem

Zkontrolujte, zda mezi majiteli nejsou nezletilí

Pokud je v bytě dětský podíl, pak jej nebude možné prodat bez opatrovnických orgánů: ty musí dát k prodeji souhlas. Taková dohoda bude nějakou dobu trvat.

Rodiče musí s opatrovnictvím předem souhlasit a buď přidělit podíl dítěte na jiné bydlení, nebo vložit peníze na zvláštní účet.

Pokud má prodávající děti, ale nejsou vlastníky, zjistěte, zda nevyužil mateřský kapitál. Je lepší hrát na jistotu a požádat ho o notářsky ověřené prohlášení nebo osvědčení od FIU

Zjistěte, zda majitel na oplátku potřebuje byt

Někdy lidé prodají byt, aby si koupili jiný. Takové opce se nazývají dohoda s protikoupením nebo alternativní dohoda.

Přímým prodejem a koupí prodávající dostává peníze za byt přímo a utrácí je dle vlastního uvážení – ne nutně za nové bydlení. Při alternativní transakci tak peníze od kupujícího nedostanou prodávající, ale jinou osobu, od které kupuje byt sám prodávající.

READ
Jak odstranit rez z kovu před malováním doma?

U takové transakce může prodejce potřebovat více času na nalezení správné možnosti, takže je to příležitost požádat o slevu.

⚠️ Zjistěte, zda má byt věcná břemena

Zpomalují transakci a někdy kvůli nim může být transakce považována za neplatnou nebo neplatnou. Zde jsou nejčastější zátěže.

Hypotéka – Byt můžete prodat pouze se souhlasem banky. Jsou ale možnosti, kdy se byt prodává i na hypotéku.

nájemné – pokud existuje smlouva a je zapsána, může nájemce dále užívat byt až do skončení smlouvy, i když dojde ke změně vlastníka.

Zatčení – pokud soudní vykonavatel zabavil byt pro dluhy, nemůže být prodán, dokud nebudou splaceny, a zatčení nebude odstraněno. Pokud se vám byt líbí, je lepší se poradit s právníkem

Zeptejte se, kdy vlastník nabyl práva k bytu

Obecně platí, že transakci lze napadnout do tří let – to je promlčecí lhůta. Lhůta začíná běžet od okamžiku, kdy se člověk o porušení svého práva dozvěděl nebo měl dozvědět. Existuje ale limit – 10 let od data porušení.

Pokud majitel vlastní byt méně než tři roky, zjistěte, proč se rozhodl jej prodat. K takové transakci je třeba přistupovat opatrně, někdy je lepší zapojit právníka.

Pokud vlastnil byt déle než tři roky, bude těžké obchod napadnout, soudy málokdy obnoví promlčecí lhůtu. V případě vlastnictví déle než deset let jsou rizika mnohem menší

Diskutujte o tom, kolik bude uvedeno ve smlouvě

Někdy prodejci nabídnou, že smlouvu podhodnotí, například zaplatí nižší daně z prodeje.

Nedoporučujeme s tím souhlasit: je lepší uvést skutečné náklady na byt.

Pokud se něco pokazí, bude vám vrácena částka, kterou jste uvedli ve smlouvě, a také nebudete moci obdržet daňový odpočet v plné výši – pouze z částky uvedené ve smlouvě, do 2 milionů rublů. Pokud byt stojí více než 2 miliony rublů, odpočet bude vrácen v plné výši

Zeptejte se na rodinný stav majitele

Zjistěte, zda bylo manželství zaregistrováno, jaký je nyní stav vztahu, pokud jsou děti. Svá slova může potvrdit potvrzením z matriky nebo notářským prohlášením. Ale razítko v pase nemusí být.

Pokud byl byt koupen v manželství, nezáleží na tom, kdo je označen jeho vlastníkem – jedná se o společné jmění manželů. K transakci budete potřebovat notářsky ověřený souhlas druhého z manželů k prodeji.

Pokud jsou manželé rozvedení, zjistěte, zda došlo k rozdělení majetku. Možná je podle dokumentů vlastníkem pouze jeden bývalý manžel, ale druhý může počítat s polovinou bytu. A můžete provést rozdělení a tři roky po rozvodu

Zeptejte se na podpůrné dokumenty

Musíte zjistit, jak se prodávající k tomuto bytu dostal. Mohl by ho koupit, zdědit, nebo by mu mohl být přidělen byt – v každém případě existují rizika.

Při privatizaci zjišťují, kdo z rodinných příslušníků se na ní podílel. Pokud člověk odmítl privatizaci, má právo doživotně bydlet v bytě. Pokud se nezletilý rodinný příslušník neúčastnil privatizace, může být transakce napadena.

READ
Jak se na farmě používá škrob?

Při dědění mohou být další dědici, kteří za určitých okolností mohou transakci napadnout. A dar lze zrušit nebo také napadnout.

Nákup a prodej je nejméně riziková varianta. Požádejte prodejce, aby vám ukázal smlouvu, potvrzení o zaplacení peněz a potvrzení o převzetí

Zjistěte, zda probíhají přestavby

Podívejte se na technický list a porovnejte jej se skutečným uspořádáním. Zkontrolujte, zda v bytě nedošlo k nezákonným úpravám.

Pokud ano, požádejte prodejce o legalizaci přestavby nebo vám poskytne slevu.

Existuje možnost, že po koupi to budete muset udělat a pokud se přestavba nepovede, donutí vás vrátit vše do původní polohy a mohou vás také pokutovat

Diskutujte o tom, co se děje s účty za energie

Dluh za bydlení a komunální služby nepřechází na nového majitele, ale pravděpodobně to budete muset doložit správcovské společnosti.

Pokud existuje dluh na generální opravu, po transakci jej budete muset splatit, ale můžete odepsat dluh starší než tři roky.

Pokud existuje dluh za bydlení a komunální služby, neměli byste byt odmítnout. Ve smlouvě můžete stanovit, že prodávající před transakcí splatí dluh sám, nebo vám poskytne slevu z výše dluhu

Další nuance – v našem kurzu “Jak si vybrat byt”

Řekneme vám, jak zhodnotit byt ze všech stran, zkontrolovat dokumenty a prodejce, nepřeplatit a nebýt zklamán

Zde je to, co ještě doporučujeme přečíst, pokud kupujete byt:

Stáhnout

Koupeno před rokem. Radím vám, abyste byli předem trpěliví a více než 70 % bytů může mít problémy s doklady. Ideální byt můžete hledat roky, nebo ho najít za 6 měsíců, ale dělejte kompromisy. A je lepší vědět předem, že děti / majitel v Americe jsou registrovány v bytě nebo plánují postavit dálnici poblíž, než ztrácet čas a jít na výstavu. A je vhodné sejít požárním schodištěm z nejvyššího patra a podívat se, ve kterém patře jsou plechovky od piva, nedopalky cigaret nebo zápach moči, a pokud je to ve vašem budoucím patře, tak sousedi na tom nemusí být nejlépe. A podívejte se na okenní rámy sousedů. Pokud mají sousedé stará okna vedle vašeho budoucího okna, pak je důvod hledat. A v posledním patře pozor na šmouhy ze střechy.

Další dobrou možností je pořízení sekundární hypotéky. Banka byt dobře prověřuje, protože bude u banky zastaven. Banka může upozornit na rizika, vyžádat si další dokumenty a v případě pochybností o bytě úvěr odmítnout.

Na jaře jsem si vzal byt s mrtvou rekonstrukcí, ale s dobrou polohou domu. Cena vyšla níž, ale opravy si udělali sami. Nyní zařizuji.
Zkusil jsem jít na prohlídku v pozdních odpoledních hodinách – v některých domech, v některých bytech vylézali opilci, od sousedů se ozývalo rozbíjení nádobí nebo hlasitá hudba.
Pokud máte čas, radím se projít kolem domu – okamžitě najít obchod / hřiště / školu / park. Podívejte se, jak je to s dostupností parkovacích míst. Můžete mluvit s obyvateli domu (zjistit o generální opravě), s vrátným (pokud existuje) – můžete také získat informace.
A samozřejmě žádné čerstvé (do 3 let) dědictví, žádné dary. Mezi majiteli žádní opilci, narkomani a duševně nemocní. Buďte velmi opatrní s dětmi – opatrovnictví je snadno nejasné, proč může být odmítnuto na poslední chvíli. Bohužel do 80 procent bytů z výše uvedených důvodů ani nemá smysl chodit.

READ
Co jsou koberce odolné vůči skvrnám?

Vlado, díky za komentář. Hlavní jsou sousedé.

Strčte do stěn co nejdále, zvedněte linoleum. Určitě si o domě promluvte se svými sousedy. Koupili jsme stalinka, podle dokladů jsou zdi cihlové, ale ve skutečnosti jsou to kusy dřeva s betonem) zábavné překvapení

Dnes jsem to koupil, říkám ti to na čerstvých kolejích.

Mimo dům: díváme se na okna sousedů (staré dřevěné rámy by měly upozorňovat), stav vchodu (jsou tam nějaké pachy, trosky, šmouhy, které naznačují, že střecha zatéká).

Uvnitř: kontrolujeme vodovodní potrubí, elektrické rozvody, zásuvky, strop (relevantní pro horní patra), zda fungují kohoutky na vodu, zda fungují kamna, zda se zasekl mechanismus otevírání oken.

Samostatně jsem se také zeptal majitelů na sousedy a průměrnou velikost společného bytu.

>> Nákup a prodej je nejméně riziková varianta. Požádejte prodejce, aby vám ukázal smlouvu, potvrzení o zaplacení peněz a potvrzení o převzetí

Předchozí majitel přitom mohl mít balíček všech výše popsaných rizik. Takže rada je taková.

Příjem pod DDU (/DCT od vývojáře) bez přiřazení vypadá spolehlivěji.

Ha) dokumenty, to je důležité. Kolik majitel vlastní a na jakém základě. Pokud je to dárek, dobře, nafig. Lepší dobrý vchod a hloupá oprava uvnitř bytu.
Rozšířený výpis z USRR. Ale zdá se, že teď to není tak snadné získat. Parta Newanů, lepší než právník / realitní makléř. Částka je velká a riziko ztráty je také velmi vysoké.
Nesouhlasím s novými budovami, přítel si koupil byt v Moskevské oblasti, začali zdržovat stavbu, požádali o ukončení smlouvy, snažili se získat peníze přes soudní vykonavatele, ale marně. Bylo možné zůstat bez peněz a bez bytu. Povinnost platit hypotéku přitom nikdo neodstranil.

uživatel1689590, novostavba – nemusí být nutně v nedokončeném domě

Systémové, o to více, matný kapitál, děti, hypotéky a další požitky.

Zaur

Problém s tímto kontrolním seznamem je, že nemusí být užitečný pro lidi daleko od práva nebo nemovitostí. To znamená, že byt, který se mu vyplatilo koupit, si člověk nekoupí kvůli přílišnému strachu nebo neadekvátním nárokům. Nebo si kupte ten, který je na kontrolním seznamu. Ale protože nuance v oblasti nemovitostí jsou stále více, než je uvedeno, bude to stále narážet na špatnou možnost. Měl jsem představu, že kdyby existoval stručný, dobře propagovaný manuál pro kupující a prodejce nemovitostí, pak by realitní makléři mohli být právem vynecháni z práce na lvím podílu jednoduchých transakcí. Ale přesto je pro nezávislého kupujícího takový stručný návod nepostradatelný – potřebuje číst mnohem více.
Pokud jde o mě, upozorním na nuanci, kterou jsem neznal, a proto jsem nezaznamenal žádnou závažnou nepříjemnost. Topné baterie by se neměly zkoušet shora, ale zespodu, v části nejvzdálenější od stoupačky přívodní vody. V topné sezóně by jim tam mělo být alespoň mírně teplo. Pokud je vše při pokojové teplotě, pak má dům s největší pravděpodobností problémy se stoupačkami. A pravidelně se vám nedaří topení. Ne vždy to budete schopni vyřešit ani s pomocí peněz, protože budete závislí na mnoha sousedech a správcovské společnosti.

READ
Jak se jmenuje dřevo na podlahu?

Prodal jsem byt a řeknu, že problém je v tom, že lidé nechápou, co chtějí. První dojem je, že si lidé přišli koupit pohovku nebo kuchyň. Před nákupem si sepište základní parametry bytu, které potřebujete, podlahu na které straně okna. Izolace hluku. Zasklení balkonů je něco, co se bude po koupi jen těžko měnit.

Přijetí soukromého domu je mnohem obtížnější než přijetí bytu. Kromě obytných prostor musíte zkontrolovat strukturu budovy a její umístění na pozemku. Říkáme vám, na co si dát pozor při předání domu developerovi nebo dodavateli a jak dílo správně převzít.

Proč je důležité nechat si dům před podpisem smlouvy prohlédnout?

Dům je složitá technická stavba, při jejíž výstavbě je snadné dělat chyby. Úspora materiálů, nedodržení stavební technologie, nesprávná instalace střechy a další porušení vedou k vážným následkům.

Nekvalitní základ způsobuje vážné poklesy, které v budoucnu ohrožují zničení budovy. Kvůli defektům stěn může dojít k profouknutí domu a hromadění vlhkosti, což povede k tepelným ztrátám a tvorbě plísní. Nespolehlivá střecha bude zatékat a zmaří opravu. Špatně organizovaná komunikace povede ke stejným důsledkům. Pokud takové nedostatky nebudou okamžitě identifikovány, budou mít v budoucnu za následek vážné náklady, jejichž výše může dosáhnout nákladů na stavbu nového domu.

Důležité je také zkontrolovat umístění domu. Nedodržení překážek od budovy k hranicím pozemku, červených čar a jiných budov bude mít za následek pokutu, odmítnutí registrace domu nebo soudní řízení u obce. Někdy soud nařídí demolici nesprávně postavené budovy.

Důsledky nekvalitní konstrukce

Jak přijmout dům od developera?

Je lepší přijmout dům od developera nebo dodavatele s nezávislými odborníky. Specialisté znají standardy pro stavbu různých typů domů a jsou si vědomi nuancí, které průměrný člověk nemůže získat z článků a videí na internetu.

Specialisté navíc používají drahé vybavení, které jim umožňuje identifikovat skryté vady a vypracovat zdokumentovaný závěr. Mezi takové vybavení patří:

Aerodoor – kovový rám s plátnem a čerpadlem, který se instaluje na místo vstupních dveří a ředí vzduch v domě. Metoda umožňuje zkontrolovat těsnost budovy a odhalit skryté trhliny;

Termokamera – infračervené zařízení, které ukazuje místa, kde bude dům profukován, ztrácet teplo a akumulovat vlhkost;

Sklerometr nebo Schmidtovo kladivo – přístroj pro zjišťování pevnosti betonových, železobetonových a zděných konstrukcí. Nejčastěji se používá pro testování betonových základů.

Tak K převzetí domu doporučujeme najmout specialisty. Pokud však tuto možnost nemáte nebo se z jiných důvodů rozhodnete dům přijmout sami, využijte naše následující doporučení.

Odborníci vypracují technickou zprávu. V případě zjištění závad na domě bude zákazník schopen doložit nároky a zavázat stavebníky k odstranění závad

Co si mám vzít s sebou na schůzku domů?

Dokumenty a minimální sada nástrojů. Z dokladů budete potřebovat cestovní pas akcionáře nebo zákazníka, smlouvu o účasti na společné výstavbě nebo smlouvu o výstavbě, projekt domu a schéma jeho umístění na pozemku (obvykle součástí příloh smlouvy) .

READ
Co znamená klíč na krku?

K nezávislé kontrole domu se také musíte vyzbrojit:

ruleta pro měření prostor a prohlubní na místě;

úroveň kontrolovat rovnost povrchů (podlahy, parapety a jiné);

žárovka kontrolovat svítidla;

nabíječka na mobil pro kontrolu zásuvek;

kousek papíru nebo zapalovač pro kontrolu tahu ventilace.

Jak zkontrolovat umístění domu na místě?

Aby se zajistilo, že budova odpovídá plánu umístění domu na místě a neporušuje normy požární bezpečnosti, je třeba provést měření.

Vzdálenost od domu k hranici se sousedním pozemkem (k plotu nebo plotu) by měla být 3 metry. Musíte také změřit vzdálenost k červeným čarám: od domu k silnici by mělo být alespoň 5 metrů a od příjezdové cesty 3 metry.

Měření musí být provedeno ze základny nebo stěny domu. Když stavební prvky vyčnívají více než 50 cm, měří se vzdálenost od vyčnívajících částí nebo od jejich vyčnívání na zem.

Kromě toho, když jsou na místě hospodářské budovy (sauna, altán atd.), Musíte změřit vzdálenost od nich k hranici se sousedy. Musí být alespoň 1 metr.

Jak zkontrolovat umístění domu na místě?

Jak zkontrolovat základy, podlahu a stěny domu?

Aby dům vydržel dlouhou dobu, musí být základy, podlaha a stěny vyrobeny bez chyb.

Pokud má váš dům sklep, zkontrolujte ho. Přítomnost vlhkých oblastí bude znamenat, že základ není řádně vodotěsný. Pokud je základem pás, je lepší jej zkontrolovat pomocí endoskopu (videokamera na elastickém drátu). Zařízení umožňuje kontrolovat nejobtížněji dostupná místa a ujistit se, že je vše provedeno efektivně.

Rovnost podlahy lze zkontrolovat pomocí vodováhy (nivelety). Kromě toho by podlaha při chůzi po domě neměla „hrát“ ani se prohýbat.

Na stěnách domu by neměly být žádné praskliny. V opačném případě existuje riziko, že základ nebo stěny byly postaveny v rozporu s technologií.

Pokud je v domě žebřík, ujistěte se, že je bezpečně upevněn a při chůzi „nehraje“.

Co zkontrolovat na ulici a v domě?

Jak zkontrolovat střechu?

Chcete-li zkontrolovat střechu, musíte jít do podkroví nebo na půdu. Zkontrolujte, jak bezpečně jsou krokve zajištěny. Dále zkontrolujte střešní plech – nikde by neměly být praskliny, mezery nebo trhliny v hydroizolační fólii. Jinak jimi při deštích a tajícím sněhu bude prosakovat voda. Prozkoumejte také půdu nebo půdní prostor. Pokud najdete šmouhy, plíseň nebo plíseň, jsou to následky špatně odvedené práce.

Když jste venku, zkontrolujte drenážní systém. Musí být instalován bez viditelných zlomů a v mírném sklonu.

Pokud máte doma krb, zapalte ho a zkontrolujte, zda v něm není tah.

Co zkontrolovat na střeše?

Jak zkontrolovat inženýrské systémy doma?

Veškeré komunikace musí odpovídat projektové dokumentaci.

Elektrické rozvody v betonových a cihlových domech jsou skryty ve stěně za silnou vrstvou omítky a v dřevěných domech jsou uloženy v kabelových kanálech. Pokud jsou v domě v době kolaudace instalována svítidla a zásuvky, můžete jejich funkčnost zkontrolovat pomocí žárovky, nabíječky telefonu nebo speciálních zařízení.

Chcete-li zkontrolovat přívod vody a kanalizaci, musíte otevřít všechny vodovodní ventily a otevřít kohoutky. Potrubí musí být bezpečně upevněno na místě a nesmí unikat. Zvláštní pozornost věnujte spojům potrubí.