Co potřebujete vědět o dokumentech při koupi soukromého domu

V roce 2018 jsem koupil soukromý dům s pozemkem. Pak jsem si uvědomil, že žít mimo město je výhodnější než žít v dusné Chruščovce.

Zdálo se mi, že potřebné doklady k transakci jsou stejné jako při koupi bytu. Smlouva byla podepsána, peníze převedeny. Po pár měsících se ukázalo, že vše nebylo provedeno podle papíru.

Andrej Nenastijev

bydlí v soukromém domě

Pak se ukázalo, že nemám spoustu dokumentů pro dům, potřeboval jsem vše rychle vyřídit. Úpravy mě budou stát 35 000 ₽ a spoustu ztraceného času.

Poučte se z mých chyb: pokud se rozhodnete koupit soukromý dům, zjistěte si, jaké dokumenty musíte shromáždit, než podepíšete smlouvu s prodávajícím.

To je jen část dokumentů, které jsem shromáždil po koupi domu. Složka je neustále aktualizována

Základní doklady ke koupi domu

Výtažky z EGRN
V dokumentu je uvedeno, kdo je vlastníkem domu a pozemku a zda existují spoluvlastníci.

Bez výpisu z evidence Rejstříku neregistrovaných nelze dům legálně zapsat. Notář transakci odmítne potvrdit, MFC nepřijme papír na přeregistraci vlastníků.

Pokud je dům zastaven bance, nebo jej zabavil soudní exekutor, bude to na výpisu také vidět.

Do roku 2016 vydávala Ruská federace osvědčení o vlastnictví pro barevné listy formátu A4. Uvnitř byly stejné informace o nemovitosti jako ve výpisu. Nyní pro jakoukoli transakci stačí udělat výpis z EGRN. Důkazy jsou ale i nadále připojeny k balíkům dokumentů – pro každý případ.

Výpis z EGRN je nutné objednat dvakrát: před transakcí a poté, co jste podepsali smlouvu a převedli peníze prodejci. Výpis před transakcí potvrzuje, že dům a pozemek skutečně patří prodávajícímu. Po dokončení transakce a registraci v Registru je třeba požádat o nový výpis. Uvnitř dokumentu budou informace o novém majiteli domu.

Výpisy se vydávají zvlášť pro nemovitosti a pozemky. Proto jsme měli 4 certifikáty: dva na dům a pozemek.

Dokumenty vydává rejstřík v listinné nebo elektronické podobě. 3a registraci musíte zaplatit státní poplatek.

Papírový certifikát stojí 460 rublů, lze jej získat od MFC. Dokument je rovněž vystaven na postgraduálním oddělení nebo odtud zaslán poštou do 3 dnů. Elektronická stojí 290 rublů, lze ji okamžitě získat na webu.

460 ₽

stojí to papírový výpis z
EGRN

290 ₽

existuje elektronický výpis z
EGRN

Po transakci se ve výpisu objevila naše jména a poznámka, že dům se bere na hypotéku.

Když jsem se rozhodl prodat byt a koupit dům, hned od začátku jsem si najal realitního makléře. Vydání certifikátů bylo součástí dohody s realitní kanceláří. Proto jsem na tyto dokumenty nevěnoval čas ani peníze.

Vzali jsme si hypotéku na dům, takže po transakci se ve výpisech objevila poznámka: „Hypotéka“. Když uzavřu hypotéku, budu muset jít do Registru nebo do MFC s dokumenty z banky. Zkontrolují se doklady z banky a vystaví se nový výpis, bez poznámky o hypotéce.

Kupní a prodejní smlouva
Na rozdíl od bytu musíte v kupní a prodejní smlouvě pro soukromý dům samostatně uvést náklady na dům a pozemek. Nezáleží na tom, jak částky rozložíte. Hlavní věc je, že číslo na papíře odpovídá částce dohodnuté s prodejcem.

Koupili jsme dům a pozemek za 2.8 milionu rublů. BMECT se zakázkou, dostali to do cementu v cementu stejným způsobem a dostali se do stejného způsobu, což dostávám hodně 600 000 ₽, a za 2 200 000 ₽.

READ
Jak ředit beton pro řemesla?

Dům byl zapsán na jméno prodávajícího a jeho dětí. Smlouva o takovém prodeji musí být ze zákona ověřena notářem. Kdyby nebyly děti, stačily by na dohodu naše podpisy.

Notář je rovněž povinen kontrolovat pravost listin. Jeho služba navíc zaručuje, že po transakci nebudou žádné problémy se zákonem. Pokud je s domem něco v nepořádku, nemovitost je v zástavě nebo zatčena, to vše se před certifikací vyjasní.

Notářská kupní smlouva se také nazývá směnka. Toto slovo pochází z předrevolučního Ruska

Podle pravidel musí notář přečíst celou dohodu nahlas. Naše dohoda zabrala sedm stran. Notář četl obchodní podmínky téměř 2 hodiny. Během této doby jsme téměř usnuli a byli jsme velmi rádi, když bylo po všem.

Kromě našich podpisů dal notář na každý list smlouvy svou pečeť a podpis. Poté povlečení sešil stuhou a dal nám 5 kopií dohody. Moje žena a já jsme dostali dvě kopie. Zbývající tři obdržel prodávající: pro sebe, jeho manželku a dítě, protože podle dokumentů byli považováni za vlastníky domu v různých podílech.

Pojištění
Pojistka je vystavena po dokončení transakce. Pokud je dům pořízen na hypotéku, je nutné pojištění. Pokud na dům spadne UFO, pojistitel zaplatí bance zbytek dluhu a majitel zaplatí, co zbyde po uzavření hypotéky.

Pojistka je zakoupena v bance nebo u pojišťovny akreditované bankou. Pojištění lze sjednat na pobočce nebo online. Politika se musí každý rok obnovovat.

Podle podmínek mé hypotéky banka požadovala zajistit pojištění nejen domu, ale i mého života.
Pojistka je vystavena po dokončení transakce. Pokud je dům pořízen na hypotéku, je nutné pojištění. Pokud na dům spadne UFO, pojistitel zaplatí bance zbytek dluhu a majitel zaplatí, co zbyde po uzavření hypotéky.

Poprvé jsem si koupil pojištění v kanceláři své banky. Nyní vše sjednávám online na webu pojištění: je to tak rychlejší

Banka mi nabídla pojistky od své pojišťovny. Už mě hodně unavovalo běhat s dokumenty a souhlasil jsem, aniž bych se podíval. 3a životní pojištění jsem zaplatil asi 15 000 ₽. Tolik stojí pojištění domu.

O rok později jsem zjistil, že na mě uvalili nejdražší pojištění ve městě. Pak jsem šel do firmy, kde kupuji OSAGO na auto. Tam mi vystavili obě pojistky za 15 000 ₽: na domácí a životní pojištění.


Kniha domu

Domovní kniha je deník, do kterého jsou zapsáni všichni registrovaní v domě.

Celý život jsem žil v bytě a tohle je poprvé, co jsem narazil na knihu o domě. Zdálo se mi, že jde o něco velmi důležitého. Velmi mě znepokojovalo, že se jí během celé transakce ani jedno oddělení neptalo, nikdo nezadal údaje o mně a mé rodině. Ukázalo se, že jsem byl nervózní zbytečně.

Když došlo na registraci, FMC vysvětlil, že domácí knihy byly v roce 2017 zrušeny. Majitelé domů nejsou povinni je předávat, staromódním způsobem je uchovávají spolu se všemi doklady k domu.

READ
Jak správně hydroizolovat podlahu?

FMC mi dal registrační razítko do pasu a řekl, že to stačí.

FMC řekl, že můžete vyhodit domovní knihu, ale já si ji schovávám jako vzpomínku. Nikdy nevíš!

Dodatečné dokumenty

Výtažky z EGRN od sousedů
V EGRN můžete požádat o výpis z domu někoho jiného. Tímto způsobem můžete zjistit, kdo bydlí vedle.

Před koupí domu jsme bydleli v bytě vedle alkoholiků. Požádal jsem proto realitního makléře, aby objednal výpisy z EGRN pro dva sousední domy. Realitní makléř neúčtoval nic navíc.

Z výpisu jsem se dozvěděl jména majitelů sousedních domů. Zadal jsem jejich příjmení do Yandexu a zjistil jsem, že oba sousedé jsou podnikatelé. To mi vyhovovalo: protože lidé vydělávají peníze, je nepravděpodobné, že s nimi budou problémy. A tak se také stalo.


účty za energie

Při koupi bytu někdy bytový úřad požaduje potvrzení o bezdlužnosti za energie. V soukromém domě není žádný bytový úřad. Jediný způsob, jak zkontrolovat dluhy, je požádat vlastníka o faktury.

Do našeho domu byla přivedena pouze elektřina. Prodejce mi poslal fakturu za poslední měsíc. Po dokončení transakce jsme se dohodli, že mi znovu zaregistrujeme osobní účet na webu prodeje energií, abych mohl platit účty na internetu.

Faktury je lepší vystavovat několik měsíců předem. Například u elektrického vytápění jsou důležité zimní účty. Tímto způsobem bude jasné, kolik kilowattů a peněz musíte utratit za vytápění domu. Z těchto účtů jsem si uvědomil, že je potřeba dům zateplit.


Daňové oznámení

Kromě účtů za energie je někdy prodejce požádán o daňové údaje za poslední rok. Oznámení bude obsahovat výši daně z pozemku a z nemovitosti.

Po přecenění katastrální hodnoty se tedy v některých oblastech našeho města daně ze soukromých domů několikanásobně zvýšily. V dnešní době je velmi obtížné prodat domy v těchto oblastech.

V daňovém výměru jsou uvedeny všechny nemovitosti ve vlastnictví prodávajícího. Pokud prodávají dům o rozloze 100 mXNUMX. metrů, pak musí být v daňovém výměru uveden dům o stejné ploše.

11 000 ₽

vystavil fakturu za
elektřiny v lednu v
můj budoucí domov

Stává se, že do domu bylo něco nezákonně přistavěno nebo na pozemek byl instalován lázeňský dům nebo vodopád. Pokud byly objekty postaveny, ale nejsou v daňovém výměru, vypadá to jako vlastní výstavba. 3a Stavební úřad nebo místní správa vás mohou pokutovat a dokonce vás uvěznit. Až dojde na soud, budovy budou muset být zbourány. Pokud to majitel neudělá sám, přijedou soudní vykonavatelé s buldozerem.

Daňové výměry se vydávají v papírové nebo elektronické podobě. U transakce nákupu a prodeje nezáleží na tom, v jaké formě je tento doklad prodávajícím poskytnut
Zdroj: https://cdn.fishki.net

Věděl jsem, jaké daně se platí v oblasti mého budoucího domova. Na místě nebyly žádné budovy, takže jsem o oznámení nežádal.

5000 ₽

pokuta za nelegální
stavbu svépomocí
plocha

Urbanistický plán
Plán města je dokument, který uvádí polohu pozemku a domu. 3 zde označují hranice pozemku, komunikace a sousední stavby.

Prodejce mého domu neměl plán města a já jsem o existenci tohoto dokumentu ani nevěděl. Šest měsíců po dohodě jsem náhodou zjistil, že plot na jižní straně je špatně: o dva metry dál, než by měl být. Ve skutečnosti jde o sebezachycování. Z tohoto důvodu mohu kdykoli dostat pokutu od rejstříku.

READ
Jaký je průměr plastové trubky?

Podle plánu města je snadné pochopit, kolik metrů od domu by měl být plot umístěn

Ale to nestačí. Ukázalo se, že u mého plotu plánují postavit plynovod. Plynaři se už téměř přiblížili k mému místu. Už mi volali z plynárenské společnosti. Nyní musíme naléhavě posunout plot, aby bylo možné potrubí zahrabat.

Z plánu města můžete také pochopit umístění vjezdů do areálu. I tady jsem měl problémy. Naše brána a branka směřují do centrální ulice: na severní straně. Když jsme míjeli, stále jsme přemýšleli, proč autonavigátor vozí rozvozce pizzy na druhou stranu, na jih, kde je vedlejší silnice. Ukázalo se, že vstup s doklady byl povolen z jihu.

Bílé šipky – jak se nyní dostáváme domů. 3 zelené – jak mají podle dokumentů

Dokud úřady nezačaly projektovat centrální silnici, neměli jsme žádné zvláštní obavy ze zmatku s vjezdy. Teď je to mrtvý základ. Chtějí z ní udělat normální asfaltovou ulici.

Šel jsem na veřejné projednání, kde oznámili, že vjezdy do centrální ulice budou zasypány. Projektanti řekli, že nemohou nic dělat, stavba silnice už byla schválena.

Chcete-li provést nové odbavení, potřebujete 15 000 ₽. A také jsme ochuzeni o pohodlné, plně vybavené parkování.


Komunikační dokumenty

Při koupi bytu nikoho nezajímá, jak je instalován přívod vody, kde je vypuštěna kanalizace a jaký je tlak v plynové síti. Pro soukromý dům je toto vše důležité vědět. Pokud někde něco selže nebo se rozbije, vláda nepomůže.

Komunikační dokumenty musí poskytnout prodávající. Pokud tam nejsou, tak jejich obnovení není jednoduché – ověřil jsem si to z vlastní zkušenosti.

Voda nám do domu tekla ze studny. Ze všech dokladů zanechal předchozí majitel pas na pumpu a zprávu o opravě studny z doby před dvěma lety. Po nákupu jsme rychle zjistili, že voda je nekvalitní. Vonělo to jako bažina, v květináčích zůstaly bílé zbytky a rychlovarná konvice byla rychle pokryta vodním kamenem.

Začal jsem obvolávat vrtací firmy: chtěl jsem zjistit, co se dá dělat. Manažeři se zeptali na parametry vrtu a požádali o zaslání dokumentů. Inženýři potřebovali pochopit, zda má smysl „přidávat“ studnu, aby našli novou, čistší vodonosnou vrstvu.

Neměl jsem jediný papír, který bych potřeboval. Ještě jsem ale našel kontaktní údaje na firmu, která vrt pro předchozího majitele vrtala, a zavolal jsem jim. O týden později mi poslali poštou pas studny.

Strávil jsem týden obnovou dokumentů

Po několika konzultacích jsem se rozhodl se studnou nezatěžovat. Místo toho jsme se napojili na centrální vodovod. Naštěstí byla komunikace velmi blízká.

Na 10metrový úsek potrubí mi stavitelé dali celý talmud dokumentů. Tyto papíry pečlivě uchovávám. Pokud mi plynaři při svých výkopech poškodí přívod vody, dokumenty prokážou jejich vinu. Nejsou doklady – má se za to, že za to nikdo nemůže, opravy bych si musel zaplatit sám.

Z nákladů na koupi domu můžete získat zpět až 260 tisíc rublů. A pokud bylo bydlení zakoupeno s hypotékou, může dlužník získat až 390 tisíc rublů ze zaplacených úroků. Řekneme vám, jak to udělat a kdo má právo na odpočet při koupi bytového domu.

READ
Jak vybrat stůl podle výšky dítěte?

Jak funguje daňový odpočet?

Všichni občané, kteří pracují na oficiální pracovní smlouvu, platí daň z příjmu fyzických osob (tzv. daň z příjmu fyzických osob). Pomocí daňového odpočtu se mohou této povinnosti na určitou dobu osvobodit nebo vrátit část dříve zaplacené daně z příjmu fyzických osob.

Podmínky pro získání daňového odpočtu

Výše náhrady bude záviset na příjmu poplatníka. Pokud je například váš měsíční plat 50 tisíc rublů, můžete za rok vrátit 78 tisíc rublů.

Jaké slevy můžete získat při koupi domu?

Po nabytí bytového domu do vlastnictví získává poplatník nárok na odpočet nemovitosti ve výši 13 % z hodnoty nemovitosti. Maximální částka, o kterou lze snížit daňový základ, by neměla přesáhnout 2 miliony rublů.

Výše odpočtu majetku

Pokud byl například dům zakoupen za 5 milionů rublů, odpočet se bude stále počítat od 2 milionů a bude činit 260 tisíc rublů. Pokud si bydlení pořídili manželé jako společné jmění, může každý z nich získat odpočet v rámci limitu. V tomto případě bude celková částka vrácení daně z příjmu fyzických osob činit 520 tisíc rublů.

Odpočet lze získat nejen z nákladů na nákup bytového domu, ale také z nákupu pozemku, na kterém se nachází. Pokud na místě nejsou žádné obytné budovy, lze v tomto případě dávku poskytnout až po dokončení stavby.

Dalším typem odpočtu je odpočet úroků na hypoteční úvěr. Toto právo vzniká, pokud byl dům pořízen na hypotéku. Vrácená částka se vypočítá jako 13 % zaplaceného úroku a nesmí přesáhnout 390 tisíc rublů na osobu. Manželé mohou také společně požádat o odpočet úroků z hypotéky a získat celkem až 780 tisíc rublů.

Částka odpočtu daně z úroků

Daňový odpočet pro bankovní úroky i odpočet majetku si můžete vypočítat pomocí služby „Kalkulačka daňových odpočtů“. Služba zobrazí dostupnou částku platby s ohledem na rodinný stav, výši platu a použití prostředků státní podpory při nákupu bytu.

Už jsem dostal srážku z koupě bytu. Mohu tuto výhodu využít po koupi domu?

Ano , ale za předpokladu, že nebyl vyčerpán limit 260 tisíc rublů. V tomto případě lze nevyužitý zůstatek převést na jiný majetek.

Příklad. V roce 2017 si občan zakoupil byt v hodnotě 1,5 milionu rublů. Z této částky se mu podařilo vrátit 13% nebo 195 tisíc rublů. V roce 2021 si stejná osoba koupila dům za 4 miliony rublů. Nyní může dostat pouze nevyužitý zůstatek, tedy 65 tisíc rublů (260 000 – 195 000).

Pokud jde o odpočet úroků z hypotéky, toto právo lze uplatnit pouze ve vztahu k jedné nemovitosti. Pokud již občan po pořízení bytu obdržel odpočet úroků z hypotéky, pak v budoucnu již nebude moci tuto výhodu uplatnit, i když bude nevyužitý zůstatek.

Kdo může žádat o odpočet?

Aby mohl daňový poplatník využít výhody, musí splnit následující podmínky:

  • Dům je evidován jako nemovitost a má status nemovitosti k bydlení;
  • Kupující je daňovým rezidentem Ruské federace a platí daň z příjmu fyzických osob;
  • Nemovitost se nachází v Rusku;
  • Kupující má doklady potvrzující náklady na koupi domu;
  • Prodávající není blízkým příbuzným kupujícího;
  • Poplatník v minulosti neobdržel odpočet nebo má nevyužitý zůstatek.
READ
Kde je nejlepší místo pro instalaci zpětného ventilu pro ventilaci?

Kdy byste měli uplatnit daňový odpočet při koupi domu?

Nárok na odpočet můžete uplatnit v kalendářním roce následujícím po roce, ve kterém jste převzali své bydlení. Pokud byl například dům zakoupen v srpnu 2021, pak v lednu 2022 má vlastník právo požádat o dávku. Při obdržení odpočtu prostřednictvím zaměstnavatele může kupující požádat o odpočet ihned po registraci transakce.

Nevyužitý zůstatek odpočtu se převádí do následujících období.

Příklad. Náklady na dům jsou 3 miliony rublů, takže kupující může z této částky vrátit 260 tisíc rublů. Během vykazovaného roku převedl do rozpočtu daň z příjmu fyzických osob ve výši 70 tisíc rublů. To znamená, že v dalších obdobích může poplatník znovu uplatnit svůj nárok na zvýhodnění (do vyčerpání limitu).

Podklady pro odpočet nemovitosti a odpočet úroků z hypotéky lze předložit současně nebo samostatně.

V době, kdy jsem dům kupoval, jsem neměl žádný oficiální příjem. Mohu získat odpočet?

Ano , protože srážky majetku nemají promlčecí lhůtu. I v případě, že kupující začne pobírat příjmy podléhající dani z příjmů fyzických osob až několik let po koupi domu, bude moci tuto výhodu stále využívat.

Daň z příjmu fyzických osob však lze vrátit pouze za poslední tři roky. Pokud byl například dům zakoupen v roce 2016, ale odpočet byl uplatněn až v roce 2022, pak daň zaplacená v letech 2019, 2020 a 2021 podléhá vrácení.

Jaké doklady jsou potřeba k uplatnění daňového odpočtu při koupi domu?

Chcete-li získat daňový odpočet, musíte připravit následující balíček dokumentů:

potvrzení o příjmu a částkách sražené daně (dříve 2-NDFL – lze získat u zaměstnavatele)

kopii smlouvy o koupi a prodeji domu;

platební doklady (výpis o převodu peněžních prostředků na účet prodávajícího, účtenky, potvrzení o přijetí objednávky);

kopii zástavní smlouvy (při koupi domu na hypotéku);

potvrzení o zaplacených úrocích z hypotéky (při koupi domu na hypotéku).

Jak uplatnit nárok na odpočet po koupi domu?

Existuje několik způsobů, jak uplatnit odpočet. Při žádosti na finanční úřad (standardním nebo zjednodušeným způsobem) obdrží žadatel celou částku jednou platbou. Při žádosti o benefity prostřednictvím zaměstnavatele může kupující pobírat mzdu bez srážek daně z příjmu fyzických osob až do vyčerpání celé částky slevy.

Způsob 1. Registrace odpočtu online zjednodušeným způsobem

Pokud byl dům zakoupen po 1. lednu 2020, lze dávku vydat bez předložení prohlášení a dokladů. Federální daňová služba nezávisle zašle prostřednictvím osobního účtu daňového poplatníka oznámení o možnosti získat odpočet. Uživatel bude muset pouze podepsat předvyplněnou přihlášku. Peníze budou žadateli připsány na účet do 45 dnů.

Způsob 2. Evidence srážek standardním způsobem

Pokud vám zjednodušený postup nevyhovuje, můžete svůj nárok na odpočet prohlásit předložením prohlášení 3-NDFL a podpůrných dokumentů daňovému úřadu v místě vašeho bydliště. To lze provést osobně nebo na dálku prostřednictvím účtu poplatníka. Ověření dokumentů trvá obvykle 3 měsíce, poté jsou peníze převedeny na účet žadatele.

Způsob 3. Registrace srážky prostřednictvím zaměstnavatele

Žádost o dávku spolu s podpůrnými dokumenty se také podává Federální daňové službě osobně nebo prostřednictvím elektronického účtu daňového poplatníka. Kontrola žádosti trvá 30 dní. Pokud finanční úřad potvrdil zaměstnanci nárok na odpočet, musí být zaměstnavateli doručeno odpovídající oznámení.