Koupě bytu hned nebo čekání na pokles cen je jednou z nejoblíbenějších otázek mezi těmi, kdo si chtějí koupit dům. Dilema, kvůli kterému si mnozí netroufnou hned pořídit variantu, která se jim líbí. Pojďme se na tuto problematiku společně podívat.
Sazby hypoték
Sazba hypotéky je procento, které bance zaplatíte za využití úvěru. A velikost sazby vždy znepokojuje každého, kdo plánuje v blízké budoucnosti koupit dům. Čím nižší přeplatek, tím výnosnější bydlení bude.
Elena pracuje ve stabilní společnosti dva roky. Její plat jí umožňuje vzít si hypotéku sama a její zaměstnavatel nikdy nezdržuje splátky.
Dívka přemýšlela o koupi domu. Přikláněla se k tomuto scénáři: vedlejší nemovitost je levnější a výnosnější – můžete si koupit opci s dobrou opravou a okamžitě se nastěhovat.
Najednou ale narazila na inzerát o zahájení prodeje v novém rezidenčním komplexu s mnohem nižšími úroky než na přeprodej. Je to marketingový tah nebo je sazba opravdu tak nízká?
Věčná otázka: vedlejší nebo novostavba? Aby vláda povzbudila lidi, aby si vybrali to druhé, spustila program zvýhodněných hypoték. V roce 2023 byl program prodloužen do července 2024. Aktuální sazba je 8 %.
To však mělo dvojí efekt: na jedné straně se zvýšil počet poskytnutých úvěrů, na druhé straně se zvýšily ceny bydlení a s nimi i podmínky úvěrů.
V červenci 2021 ruský prezident nařídil prodloužení zvýhodněných hypotečních úvěrů, ale byla zavedena omezení: sazba vzrostla na 7 % a maximální výše úvěru dosáhla v celém Rusku 3 milionů rublů.
Neměli bychom zapomínat, že bydlení by mělo být dostupné především rodinám s dětmi. Už v roce 2021 proto mohou rodiny s jedním dítětem narozeným po roce 2018 žádat o dávky na pořízení bydlení. Maximální procento v rámci programu je 6 %.
“Nespadám pod žádný preferenční hypoteční program,” pomyslela si Elena.
Jak to jde s tím obvyklým? Jaké úrokové sazby nyní banky nabízejí?
Pokud porovnáte nabídky nejoblíbenějších bank, pak se úrokové sazby u novostaveb a sekundárního bydlení pohybují od 7,4 % do 9 %, to je na dnešním trhu standardní údaj. Spočítat úrok a měsíční splátku vám pomůže kalkulačka od Sovcombank.
Pokud nejste účastníkem zvýhodněného programu, pak stále existují způsoby, jak snížit sazbu na tu nejpohodlnější. Banky poskytují výhodné podmínky pro dlužníky zajištěním ve formě nemovitosti nebo pozemku. Velká záloha navíc pomůže snížit úrok.
Ceny nemovitostí
Před několika lety jsem se vážně zabýval otázkou pořízení vlastního bydlení. Přátelé mi doporučili zkušeného realitního makléře, který nakonec našel byt za přijatelnou cenu. Zároveň ale řekla, že kdybych se rozhodl pro koupi nemovitosti alespoň o půl roku dříve, našel bych mnohem levnější varianty.
Ceny rok od roku rostou. Bydlení není výjimkou. Potvrzují to statistiky Rosstat o cenách za metr čtvereční v Rusku. Je proto na čase, aby všichni, kdo čekají na zlevnění bytů, přestali otálet.
Jak jsme již zmínili, úroková sazba v letech 2020-2021 byla snížena. To ale vyvolalo nárůst cen bydlení. Důvodem je, že prodejci zvyšují ceny a nechtějí prodávat věci dolů.
Růst cen bydlení závisí na mnoha faktorech, včetně oslabení rublu a pandemie COVID-19: zvýšily se náklady na nákup stavebního materiálu a kvůli omezení vstupu cizinců do země vznikl nedostatek pracovních sil. Kvůli protikoronavirovým opatřením muselo mnoho developerů odložit dodání projektů, což jen zvedlo ceny.
Tato situace se projevuje i v sekundárním bydlení. Logické pravidlo: když začnou zdražovat nové byty, spolu s nimi rostou i ceny za již hotové.
Zároveň je třeba vzít v úvahu skutečnost, že neexistují žádné vládní programy podpory sekundárního bydlení.
Vezměte si hypotéku nebo si spořte
Ivan si dal za cíl: našetřit si do 10 let na vlastní byt, nebo alespoň na jeho většinu. Podle jeho propočtů to umožnil stabilní příjem a platová úroveň. Na otázku, proč si nevezme hypotéku, Ivan vysvětlil, že nechce nikomu dlužit.
Možná jste stejně jako Ivan přemýšleli o tom, co je finančně výhodnější a jednodušší: ušetřit si sám sebe nebo se stát dlužníkem v bance.
Sovcombank zpřístupňuje byty na primárním i sekundárním trhu rodinám s dětmi se státní podporou.
Mnozí se bojí vstoupit do dlouhodobého finančního vztahu s věřitelem a představa, že se stanou dlužníkem a zůstanou bez všeho, jim brání v pořízení bydlení. Optimismu nepřidá ani nestabilita trhu práce v době pandemie. Nápad šetřit se už nezdá tak špatný. Ale je to opravdu pravda?
Řekněme, že se rozhodnete ušetřit. Cena bytu závisí na mnoha faktorech, musíte předem zhodnotit mnoho bodů.
Na něm přímo závisí poměr mezd a nákladů na bydlení. Vzhledem k tomu, že v Rusku je tendence k růstu inflace, těžko můžeme očekávat pokles cen nemovitostí.
Líbí se vám byt v novostavbě, například v hodnotě 6 milionů rublů. Nebude vám ale stačit, abyste za něj naspořili uvedenou částku. I za jeden rok se toho může hodně změnit: oblast se více rozroste, zvýší se sazba úvěru, byty v tomto domě budou vyprodané. A co bude za 10 let, je naprosto nemožné předvídat. Sečteno a podtrženo: Zatímco budete čekat a spořit, vaše vysněné bydlení bude nabývat na hodnotě.
- Otázka ukládání peněz.
Mít doma velké množství peněz není bezpečné. Podrobněji jsme o tom psali v článku o vkladech. Pokud plánujete navýšit své úspory pomocí vkladu, vyžaduje to určité znalosti a zkušenosti. Od 1. ledna 2021 navíc platí daně z úroků.
Zda si vzít hypotéku je individuální otázka každého. Ale dáme vám pár plusů, které vám pomohou se rozhodnout.
- Okamžitě se stáváte majitelem bytu.
Formálně je na bytu věcné břemeno po dobu splácení úvěru. Ale nyní je tento byt váš, můžete se hned nastěhovat, provádět opravy a plánovat budoucnost. Vlastní bydlení zaručuje stabilitu života.
- Koupě bytu nyní vyjde levněji než o pár let později.
Pokud pochybujete o tom, zda se nyní vyplatí koupit byt, pak je odpověď jednoduchá: ano, je to výhodné. Za rok ceny porostou a vy budete litovat ztracené nabídky za nižší cenu.
- Měsíční splátka nebude záviset na změnách v ekonomice.
Výše vašich splátek úvěru zůstane nezměněna, stejně jako náklady na samotný byt. Neovlivní je kurz rublu ani rostoucí ceny bydlení.
Po přemýšlení se Ivan rozhodl: je skutečně výhodnější koupit si byt nyní než za deset let. Za tři roky už stihl našetřit pořádnou částku na zálohu. To mu dá dobrý start k tomu, aby si konečně koupil nemovitost bez stresu a pochybností.
Zde je několik dalších argumentů ve prospěch hypotečních úvěrů:
- Existuje mnoho preferenčních programů: hypotéky pro mladé rodiny, venkov, pro armádu, pro obyvatele Dálného východu atd. Možná vám bude vyhovovat jedna z možností a pořízení bydlení pro vás nebude tak náročný úkol.
- Pokud náhle přijdete o práci, vážně onemocníte nebo se vám narodí dítě, jsou pro tyto a další případy poskytovány hypoteční prázdniny. Dáte si šest měsíců pauzu, abyste si dali své záležitosti do pořádku. A vašemu domovu se nic nestane. Další podrobnosti o změnách jsou uvedeny ve federálním zákonu ze dne 01.05.2019 N 76-FZ.
Máme očekávat snížení sazeb?
Co bude s cenami bydlení, je velmi předvídatelná otázka. Budou růst jako v minulých letech.
Pro zajištění cenové dostupnosti nemovitostí stát kontroluje výši přeplatků. Preferenční program ukázal očekávané výsledky: objevilo se mnoho nových solventních dlužníků a poptávka výrazně vzrostla. Je tedy pravděpodobné, že se výhody opět prodlouží.
Jak ukazují zkušenosti, je nutné regulovat nejen úrokové sazby, ale i ceny za nemovitost samotnou, protože developeři potřebují rozdíl kompenzovat zvýšením nákladů na metr čtvereční.
Pokud však dojde ke zrušení preferenčního hypotečního úvěrování, sazby se mohou vrátit k předchozím hodnotám „před Covidem“: v průměru to bylo 9 %. To může mít negativní dopad na ceny nemovitostí – ty budou přirozeně klesat.
Zda se nyní vyplatí vzít si hypotéku, je tedy kontroverzní otázkou. Pouze vy se můžete po analýze svých finančních možností rozhodnout, zda nemovitost koupit či nikoliv.
*Údaje v tabulce jsou aktuální k 16. červnu 2023
Základní sazby bez speciálních programů pro novostavby a vedlejší bydlení jsou stejné a nezávisí na typu bydlení, ale na bance. V Sberbank je to 10,6%, ve VTB – 10,7%, v Otkritie – 10,29%, v Alfa Bank – 11,79%.
Pokud se klient kvalifikuje na některý z cílených programů (například rodinná nebo IT hypotéka), můžete si koupit byt v novostavbě za atraktivní cenu. Existuje také program státní podpory, který může využít široké spektrum kupujících: není zaměřen na osoby žádné konkrétní profese nebo sociální skupiny. Klíčové výrazy:
- jedná se o novostavbu, která se kupuje (vhodný je i hotový byt, ale musí být zakoupen od právnické osoby-developera – z těch, které zbyly po zprovoznění);
- doba půjčky – až 30 let;
- částka – od 300 000 rublů plus byla stanovena maximální prahová hodnota, která závisí na regionu: 12 milionů rublů – pro Moskvu, Moskevskou oblast, Petrohrad a Leningradskou oblast nebo 6 milionů rublů – pro ostatní regiony;
- záloha – minimálně 15%.
Co je lepší – prodej nebo novostavba s hypotékou: spočítáme přeplatek
Pokud si tedy vezmete úvěr za standardních podmínek, bance je jedno, zda je hypotéka vystavena na primární nebo sekundární nemovitost – v sazbě není žádný rozdíl. Pokud ale využijete některý z podpůrných programů, můžete hodně ušetřit. Abychom přesně pochopili, o kolik, srovnejme podmínky ve Sberbank pro čtyři programy: hypotéky na novostavby, hypotéky na sekundární trh, novostavby se státní podporou, rodinné hypotéky.
Vezměte například následující vstupy:
- cena bytu je 10 000 000 rublů;
- počáteční platba – 1 500 000 rublů (15%);
- doba půjčky – 20 let;
- klient nepobírá mzdu na Sber kartu, ale souhlasí s elektronickou registrací a životním pojištěním a dostává za to slevu.
Všimněte si, že pokud je první platba 15%, pak se sazba okamžitě zvyšuje ve srovnání se základní – banka se domnívá, že to není příliš vysoká částka. Pro sekundární trh bude sazba od 10,9 % pro platové klienty a od 11,9 % pro všechny ostatní. A pokud odmítnete životní pojištění nebo elektronické zpracování transakcí, vzroste na 13,2 %.
Výpočet pro byt v ceně 10 milionů rublů se zálohou 1,5 milionu rublů
*Údaje v tabulce jsou aktuální k 16. červnu 2023
Výpočet potvrdil, že při žádosti o hypotéku je nejdůležitější, zda dlužník spadá do podmínek speciálních programů či nikoliv. V současné době neexistují žádné výhody pro vedlejší bydlení. Ukazuje se, že pro rodinu s dětmi nebo IT specialistu je rozhodně výhodnější vzít si úvěr na bydlení na novostavbu.
Hypotéka na novostavbu nebo vedlejší budovu: co je výhodnější, když teď nemáte kde bydlet?
Pokud využijete alespoň základní program státní podpory, můžete již výběrem novostavby než vedlejší stavby výrazně ušetřit. Je dobré, když máte kde bydlet. Pojďme si spočítat, zda se vyplatí vzít si hypotéku na novostavbu, když si během stavby musíte pronajmout byt. Parametry bytu, který kupujeme, zůstanou stejné, jen dodáme, že si na něj počkáme dva roky.
V tuto chvíli bude naše měsíční platba 67 439 rublů. Za 24 měsíců to je 1 618 536 rublů. Pokud si pronajmete byt za 35 000 rublů, pak je to dalších 840 000 rublů za dva roky. Ale rozdíl v přeplatku ve srovnání s výpočtem pro sekundární trh bude stále asi 6 milionů rublů.
Pokud však není možné získat nárok na program státní podpory, znamená to 840 000 rublů v dodatečných výdajích. Za dva roky výstavby se však cena rozestavěného bytu zvýší, takže by se tato přemrštěnost měla vyplatit.
Hypotéka v novostavbě nebo vedlejší budově: náklady s tím spojené
Kromě samotné sazby existují také skryté náklady: služby za zpracování transakce, pojištění objektu a dlužníka. Pojďme se podívat, zda je znatelný rozdíl v pojištění při uzavírání hypotéky v novostavbě a vedlejší.
Jaké typy pojištění lze uzavřít při koupi bytu s hypotékou:
- (potřebné pro „sekundární“);
- životní a zdravotní pojištění (často poskytuje slevu na sazbě);
- pojištění samotného objektu (u novostavby se vystavuje po zprovoznění, u vedlejší stavby – ihned).
Na výši úvěru se odvíjí životní a zdravotní pojištění majitele, ale i samotný byt. Byt v novostavbě je přitom po uvedení domu do provozu pojištěn: není tam žádný předmět – a není co pojistit. Pokud se vám podaří hypotéku splatit v průběhu stavby, tato výdajová položka se neobjeví.
Při koupi dalšího prodeje nebo novostavby na hypotéku se rozdíl nejvíce projeví při sjednání pojištění titulu. Je to nutné při koupi bytu od fyzické osoby. Cena takového pojištění se odvíjí od sazebníku pojistitele: obvykle je to 0,3-0,4 % z odhadní hodnoty nemovitosti. Ukazuje se, že pokud byl byt oceněn na 10 milionů rublů, pak za rok budete muset zaplatit 30–40 tisíc rublů. Pojištění titulu má smysl uzavřít na tři roky, kdy uplyne promlčecí lhůta nároků případných dědiců nebo bývalých manželů. Během tří let budou dodatečné náklady 90–120 tisíc rublů.
