Při hledání pohodlí a volných metrů čtverečních provádějí majitelé domů přestavbu nebo reorganizaci bytu, často bez přemýšlení o zákonnosti svých činů. Rozebereme tyto koncepty a zjistíme, jak správně implementovat a odsouhlasit sanaci a reorganizaci a jaké změny jsou zakázané.
Jaký je rozdíl: přestavba a reorganizace prostor
Přestavba bytu je změna konfigurace prostor během oprav a (nebo) stavebních prací, která vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě.
Jinými slovy, jedná se o jakékoli akce s vnějšími nebo vnitřními hranicemi místnosti, ve kterých se mění její plán nebo vzhled. Plán a technický popis prostor jsou obsaženy v technickém pasu vedeném v Bureau of Technical Inventory (BTI). Technický pas lze získat kontaktováním multifunkčního centra pro poskytování státních nebo komunálních služeb (MFC) (pokud tuto službu poskytuje MFC zakládajícího subjektu Ruské federace), včetně online, nebo přímo na ZISZ.
Přeplánování je zvažováno:
• převod nebo demolice příček (stěn) areálu;
• převod nebo vytvoření nových dveří;
• rekonstrukce více bytů do jednoho;
• restrukturalizace jednoho bytu na několik;
• rozšíření nebo zmenšení obytné plochy na úkor pomocných prostor, včetně přestavby jednopokojového bytu na ateliér;
• zařízení nebo likvidace dalších koupelen, kuchyní;
• zařízení nebo převybavení stávajících vestibulů.
Rekonstrukce bytu je zřízení, výměna nebo převod inženýrských sítí, sanitárního, elektrického nebo jiného zařízení, které vyžaduje změny technického pasu prostor v bytovém domě.
Reorganizace se považuje za:
• instalace domácích elektrických sporáků místo plynových sporáků;
• převod topenářských, instalatérských a plynových spotřebičů;
• instalace a rekonstrukce stávajících toalet a koupelen;
• výměna nebo pokládka nového potrubí, elektrických sítí, zařízení pro instalaci vířivek, sprchových kabin a jiných vodovodních a domácích spotřebičů.
Oba typy prací vyžadují souhlas místních úřadů. V závislosti na regionu může být tímto orgánem inspekce bydlení, odbor investiční výstavby ve správě atd.
Společné prostory domu, nosné konstrukce domu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení vně nebo uvnitř bytu, sloužící více bytům, patří všem vlastníkům bytů v bytovém domě. Snížení velikosti společného majetku v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v tomto domě.
Opravy, které nezahrnují změny technických a funkčních změn bytu, se nepovažují za přestavbu a nevyžadují souhlas, např.
• kosmetické opravy stěn, podlah, stropů;
• zasklení lodžií;
• výměna oken, dveří bez změny velikosti otvorů;
• instalace klimatizací.
Co je zakázáno během sanace a reorganizace?
Před provedením změn stojí za to prostudovat legislativu, regulační právní akty subjektu Ruské federace: některé práce jsou uvedeny v seznamu neoprávněných manipulací s bytem.
Zpravidla je zakázáno:
• demontáž nebo redukce ventilačního potrubí;
• blokování přístupu k potrubí, stoupačkám, měřičům, ventilačním kanálům;
• rozšíření plochy koupelny na úkor obytných místností;
• umístění kuchyně nebo koupelny nad obytné prostory sousedů;
• umístění kuchyně nebo pokoje pod koupelnou sousedů;
• umístění průchodu do koupelny z pokoje nebo kuchyně (výjimka je povolena, pokud má byt druhou koupelnu, která není zahrnuta do obytné části);
• vytvoření otvoru bez dvířek mezi kuchyní s plynovým sporákem a místností;
• umístění kuchyně nebo místnosti bez přirozeného světla;
• instalace podlahového vytápění s napojením na běžné domovní systémy;
• bourání nosných konstrukcí nebo vytváření děr a otvorů bez dodatečného zesílení konstrukce.
Jaké sankce čekají majitele nemovitosti za nekoordinované změny.
Neoprávněná přestavba nebo reorganizace bytu může zůstat bez povšimnutí, ale je třeba si uvědomit, že v budoucnu bude obtížnější takový byt prodat: stále musíte legalizovat změny, nebo budete muset najít kupce, který souhlasí s převzetím bytu. odpovědnost za porušení.
Koupi bytu s neoprávněnými změnami může zkomplikovat odmítnutí banky poskytnout hypoteční úvěr z důvodu nesouladu mezi skutečným dispozičním řešením prostor a údaji v jejím technickém pasu nebo údaji Jednotného státního registru nemovitostí. Banka může zanedbat sanaci nebo reorganizaci, pokud jsou změny malé, ale spoléhat se na takový výsledek událostí se nevyplatí. Kromě toho může Rosreestr odmítnout státní registraci vlastnictví nového kupujícího takového bytu.
Pokud je zjištěna nelegální přestavba nebo reorganizace vlastníka nemovitosti, čeká nás několik scénářů.
Není-li možné změny legitimovat, je vlastník prostor povinen uvést je do předchozího stavu v přiměřené době a způsobem stanoveným orgánem, který kolaudaci provádí.
Pokud se tak nestane, pak může soud na žádost orgánu, který koordinaci provádí, rozhodnout o prodeji bytu ve veřejné dražbě.
Soud může rozhodnout o ponechání prostor v přestavěném a (nebo) přeplánovaném stavu, pokud změny neporušují práva a oprávněné zájmy občanů, neohrožují život a zdraví.
Jak se dohodnout na již dokončené přestavbě nebo reorganizaci
Jak bylo diskutováno výše, je možné legalizovat neoprávněné změny v bytě. K tomu byste měli:
• získat technický pas pro prostory v ZISZ;
• použít změny provedené červeně;
• získat od projekční organizace závěr, že provedené změny neporušují práva a zájmy občanů, nenarušují celistvost stavební konstrukce;
• poskytnout sadu dokumentů na MFC nebo online na portálu veřejných služeb.
Jak změnit půdorys legálně?
Nejjednodušší cestou k legální přestavbě bytu je obrátit se na specializovanou firmu. Takové organizace mají praktické zkušenosti s prováděním přestavby a rekonstrukce, mají informace o možnosti provedení určitých změn, jsou obeznámeny se všemi nuancemi schvalovacích fází u příslušných orgánů (Rospotrebnadzor, SES, oddělení architektonického plánování a požární dozor). Před objednáním projektu byste si měli ověřit, že vybraná společnost je členem samoregulační organizace (SRO) a má schválení SRO – dokument potvrzující právo společnosti legálně provádět stavební činnost.
Pokud se majitel domu rozhodne provést přestavbu nebo reorganizaci svépomocí, bude muset sám absolvovat všechna kolaudační řízení.
Zde jsou základní kroky:
Prohlédněte si seznam povolených a nepovolených změn v obydlí.
Vypracujte plán přestavby nebo reorganizace.
Shromážděte dokumentaci pro odsouhlasení změn.
Jsou vyžadovány následující dokumenty:
• aplikace stanoveného formuláře;
• doklad totožnosti;
• vlastnické dokumenty k objektu (osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN);
• technický pas (dokument lze vyžádat od ZISZ);
• Písemný souhlas všech vlastníků prostor s připravovanými změnami.
Na žádost koordinačního orgánu je možné seznam dokumentů rozšířit. Seznam dokumentů se také může lišit v různých regionech Ruské federace.
Předložit dokumenty ke schválení změn MFC
Předkládají se originály dokumentů nebo jejich kopie ověřené notářem. Přihlášku je možné podat i online na portálu veřejných služeb. V tomto případě jsou přiloženy naskenované kopie dokumentů.
Lhůta pro posouzení žádosti je až 45 dnů. Proti odmítnutí dohody o změnách se lze odvolat u soudu do 3 měsíců ode dne oznámení o odmítnutí.
Pokud jsou změny schváleny, můžete je začít implementovat.
S pracemi neotálejte, povolení je platné 1 rok. Během tohoto období musíte mít čas na provedení oprav a požádat o dokončení. Platnost povolení můžete jednou prodloužit, a to nejdéle na 6 měsíců.
Po dokončení všech oprav nebo stavebních prací je nutné kontaktovat schvalovací orgán, aby vydal akt přejímací komise o dokončení rekonstrukce nebo sanace.
Posledním krokem při legalizaci přestavby nebo reorganizace je řízení aktu přejímací komise orgánem, který provádí schválení Rosreestr.
Rosreestr do 15 pracovních dnů ode dne obdržení aktu akceptační komise zadá do USRN aktualizované informace o nemovitosti.
Fáze koordinace a přestavby zaberou hodně času, ale neměly by se zanedbávat. Vyhnete se tak administrativní odpovědnosti (pokutě), uvedení bytu do původní podoby a dalším nežádoucím důsledkům.
osobní údaje v souladu se zásadami Bank DOM.RF JSC a souhlasíte se zásadami používání souborů cookie’>
Mnoho vlastníků bytů a nebytových prostor má jen povrchní představu o tom, co se pod pojmem přestavba týká, jak je tento postup upraven a jaká opatření je třeba učinit, aby probíhala plně v souladu s platnou legislativou.
Někteří lidé si myslí, že když rekonstruují, dělají v místnosti jen malé kosmetické úpravy. Zatímco ve skutečnosti probíhá skutečná přestavba, na kterou je potřeba zvláštní povolení.
V tomto článku se podíváme na to, co všechno zahrnuje přestavba, co je to rekonstrukce bytu, jaké práce tyto pojmy zahrnují a jak se liší od kosmetických renovací.
Co je to přestavba?
Chcete-li objasnit otázku, co souvisí s přestavbou, měli byste se nejprve obrátit na ruskou právní úpravu bydlení. Jmenovitě k čl. 25 bytového zákoníku Ruské federace ze dne 29.12.2004. prosince XNUMX, který jasně stanoví, že přestavba zahrnuje veškeré opravy, které mění konfiguraci bytu uvedenou v půdorysu ZISZ.
Tyto akce umožňují sloučit nebo oddělit místnosti v bytě/nebytovém prostoru, změnit jejich plochu a funkční účel.
Co je rekonstrukce?
Kromě pojmu „sanace“ obsahuje kodex bydlení Ruské federace další definici – sanace, což znamená instalaci, výměnu nebo převod inženýrských sítí, sanitárních, elektrických nebo jiných zařízení, která také vyžaduje změny technického pasu. obytných prostor.
V tomto článku hovoříme o rekonstrukcích z toho důvodu, že nejčastěji v průběhu renovace dochází k přestavbě i k renovaci prostor současně. Jinými slovy, tyto pojmy, navzdory rozdílům v obsahu děl, která označují, spolu úzce souvisí.
Kontrolní a dozorové orgány rovněž zařazují sanace a rekonstrukce fakticky mezi doplňkové druhy prací a zákonem stanoveným způsobem je komplexně koordinují.
Co je přestavba bytu podle zákona?
Abychom lépe porozuměli tomu, jaké změny v bytě jsou považovány za přestavbu, zvažte typy prací, které se provádějí za účelem změny konfigurace prostor. Takže v době přestavby v bytě nebo nebytovém prostoru:
- demontáž starých příček a postavení nových;
- vyříznout otvory v nosných a nenosných stěnách a stropech pro vzájemné propojení místností;
- rozšířit stávající otvory pro okna a dveře;
- zařídit/změnit design podlah v prostorách.
Pokud mluvíme konkrétněji o tom, co je přestavba bytu, pak stojí za zmínku následující opravná opatření:
- (vytvoření „podlahového koláče“ v nové budově „od nuly“ nebo například nahrazení linolea laminátem);
- úplné nebo částečné rozebrání nenosných stěn;
- položení, posunutí nebo rozšíření dveří;
- stavba vnitřních příček;
- spojení mezi koupelnou a toaletou;
- oddělení kombinované koupelny;
- zvětšování/zmenšování/kombinování místností;
- instalace nebo přemístění koupelny;
- přesun, rozšíření nebo zmenšení kuchyně; ;
- demontáž nebo montáž vestavěné skříně (technická místnost, šatna, „tmavá“ místnost).
Tzn., že pokud se rozhodnete spojit dva byty mezi sebou, jednopokojový byt proměnit na dvoupokojový, spojit koupelnu a WC do jednoho pokoje s rozšířením do chodby, demontovat parapetní blok pro propojení balkon do kuchyně nebo pokoje, pak jsou přesně ta opatření, která zahrnovala přestavbu bytu.
Příklad přestavby bytu s instalací kanceláře (4), obývacího pokoje (2), šatny (7), prádelny (3) a převodu koupelny (5).
Na druhou stranu se uvažuje o rekonstrukci:
- stěhování, demontáž nebo instalace dalších sanitárních zařízení (vana, WC, bidet, umyvadlo atd.);
- Přestavba kuchyňského sporáku;
- výměna plynového sporáku za elektrický;
- převod inženýrských sítí.
Případné sanační/rekonstrukční práce musí být prováděny legálně a pouze po dohodě s úřady oprávněnými tyto záležitosti řešit.
Co neplatí pro přestavbu bytu?
Nejsou přestavbou následující činnosti:
- instalace klimatizačních zařízení;
- výměna vyhřívaného věšáku na ručníky v koupelně;
- instalace nábytku;
- výměna dřevěných okenních rámů za plastové (nebo naopak) bez změny velikosti otvoru a zachování okenního sloupku;
- montáž nových interiérových dveří;
- zasklení balkonů a lodžií;
- přemísťování radiátorů topení uvnitř v rámci přijatelných norem (při přesunu radiátoru na balkon nebo lodžii je zakázáno);
- instalace vestavěných domácích spotřebičů;
- výměna topných radiátorů;
- montáž posuvných interiérových dveří bez změny velikosti dveřního otvoru;
- výměna zařizovacích předmětů (WC, umyvadlo) za obdobné bez stěhování v rámci rozměrů bytu.
Zároveň, pokud se například rozhodnete vyměnit vanu za sprchový kout, bude to považováno za přestavbu, která vyžaduje povolení.
Kromě toho, se nepovažuje za přestavbu takzvané kosmetické opravy, které zahrnují:
- Čištění stěn a stropů od starých nátěrů (barvy, tapety).
- Vkládání nové tapety.
- Montáž podhledů.
- Montáž sádrokartonového podhledu.
- Malování stěn, podlah, dveří, oken.
- Pokrytí stěn dekorativní omítkou.
- Výměna obkladů.
- Montáž soklových lišt.
- Výměna zásuvek a vypínačů.
Všechny výše uvedené úkony nemají vliv na návrhovou polohu prostor uvedených v půdorysu ZISZ, a proto se nejedná o přestavbu nebo rekonstrukci. Můžete měnit tapety, obklady v koupelně, sanitární zařízení (s výjimkou sprchového žlabu) a nemusíte to hlásit dozorové službě. Pro všechny ostatní práce je nutné vypracování projektové dokumentace a získání povolení k přestavbě.
Ale kosmetické renovace samy o sobě ne vždy pomohou vyřešit problémy spojené s většinou typických bytů. Stísněné koupelny a toalety, malinká kuchyňka, úzká a nepohodlná chodba – to vše jen s novou tapetou nebo laminátem nevyřešíte. Abyste se těchto problémů zbavili, budete muset změnit původní dispozici vašeho bytu.
Totéž platí pro nebytové prostory, které většinou využívají podnikatelé ke komerčním účelům. A každé podnikání má své vlastní charakteristiky, které se odrážejí ve specifických požadavcích na prostory, ve kterých se provozuje. A abyste si otevřeli lékárnu, obchod s potravinami nebo kadeřnictví v přízemí činžovního domu, bez přestavby se neobejdete.
Příklady zesílení otvorů v nosných stěnách kovovými konstrukcemi, které je přestavbou bytu a vyžaduje koordinaci projektu s technickým závěrem od autora domu.
Příklad typické rekonstrukce, která není přestavbou bytu: výměna dveří, příprava stěn pro tapetování atd.
Co je součástí přestavby bytu? Odpovědi na otázky.
Abychom to shrnuli, pojďme se blíže podívat na nejčastější dotazy našich klientů ohledně toho, co se považuje za přestavbu a co za přestavbu bytu nelze.
Je oblouk přestavbou?
Ano, je to tak, protože při montáži se v příčce nebo nosné stěně vytvoří otvor.
Považuje se přesun dveří za přestavbu?
Přemístění dveří se považuje za přestavbu bytu. Jak jsme řekli na začátku článku, instalace posuvných dveří na místo křídlových dveří se nepovažuje za přestavbu. Zvláštní pozornost je třeba věnovat posunutí vstupních dveří do bytu směrem ke vchodu – nezákonně si tak přivlastníte část společného majetku, a to je závažné porušení a nezůstane bez povšimnutí vašich sousedů.
Je montáž sádrokartonové příčky přestavbou?
Tato změna dispoziční konfigurace bude zaznamenána v technickém pasu vašeho bytu, což lze považovat za přestavbu.
Považuje se stěhování plynového sporáku za přestavbu?
Ano, umístění desky je vyznačeno na plánu ZISZ a všechny změny, které se liší od plánu, jsou přestavbou a musí být schváleny. Stěhování plynového sporáku vyžaduje vypracování projektu přestavby.
Považuje se demontáž vestavěné skříně za přestavbu?
Demontáž vestavěné skříně se považuje za přestavbu, pokud je skříň uvedena na plánu a vysvětlení ZISZ a je jí přiděleno číslo. Existují případy, kdy vestavěná skříň nemá na plánu a vysvětlení samostatné číslo, v této situaci nebude demontáž považována za přestavbu.
Považuje se obrácení toalety za přestavbu?
Má se za to, že tato událost mění plán ZISZ.
Je zasklení balkonu přestavbou?
Zde je těžké dát jednoznačnou odpověď. Na jedné straně takové akce často nemusí být koordinovány s Moskevským bytovým inspektorátem, na druhé straně je někdy vyžadována koordinace s výborem pro architekturu města Moskvy nebo Moskevským odborem kulturního dědictví (pokud je váš dům klasifikován jako kulturní památka nebo architektonická památka).
Neexistují žádné jasné stavební normy pro zasklení balkonu, ale existuje řada zákazů, které je třeba při zasklení balkonu vzít v úvahu:
- Nemáte právo měnit barevné schéma balkonu.
- Je zakázáno provádět změny v designu vazby.
- Překročení zatížení podlahy není povoleno (míru dovoleného zatížení zjistíte z prohlídky pouzdra, protože se v každém jednotlivém případě liší).
- Obvodové struktury by neměly překračovat počáteční hranice. To znamená, že balkon musí zůstat ve svých hranicích.
Je spojení koupelny přestavbou?
Zde také vše závisí na řadě podmínek. Kombinace může být provedena buď podle standardního projektu nebo podle individuálního projektu. Bez ohledu na tyto faktory je však kombinování koupelny považováno za přestavbu.
Považuje se demontáž dveří za přestavbu?
Demontáž vnitřních dveří bez jejich výměny za podobné se považuje za přestavbu.
Máte-li dotazy, co je to přestavba bytu nebo nebytového prostoru, zeptejte se našich poradců na webu nebo telefonicky.
Co platí pro přestavbu bytu? Důležitá informace.
Kosmetické opravy a práce, které nemění současnou dispozici bytu, nevyžadují registraci. Pokud plánujete některou z těchto činností, které jsou přestavbou nebo rekonstrukcí, pak před zahájením oprav musí být všechny práce koordinovány s Moskevským inspektorátem bydlení a dalšími zainteresovanými vládními organizacemi (architektonické oddělení, Moscow City Heritage, JSC Mosgaz atd.). Jak přesně to udělat, přečtěte si náš článek „Koordinace přestavby bytu“.
Praxe ukazuje, že příprava toho, co je součástí přestavby bytu, by měla být prováděna výhradně zákonem schváleným způsobem; pouze to vám zaručuje absenci problémů se sousedy a inženýrskými službami a dodržování stavebních předpisů během procesu renovace.
Neměli byste provádět neoprávněné práce, které jsou součástí sanace bytu, protože důsledky nelegální práce prováděné bez povolení mohou ovlivnit nejen vás, ale i vaše sousedy.
Kromě toho, že po vás bude uložena správní pokuta, bude vám také vydán příkaz buď vrátit prostor do původní podoby, nebo, pokud taková možnost existuje, provedenou přestavbu zpětně legitimovat.
Kromě toho však tyto nekoordinované práce související se sanací mohou vést k mimořádné situaci, jejíž následky budete muset odstranit na vlastní náklady.
Při zvažování koncepce sanace je nutné zmínit ještě jednu okolnost – činnosti, které jsou při rekonstrukci zakázány. Hovoříme o druzích prací, které se týkají přestavby/rekonstrukce, ale které v žádném případě nelze provést, protože porušují hygienické a stavební normy, zhoršují životní podmínky, jsou nebezpečné a nelze je nikdy dohodnout ani před, ani po ní. renovace. Zákon tedy zakazuje:
- Uspořádejte koupelny nad kuchyní a obytné části sousedů níže.
- Rozšiřte kuchyně do oblasti obývacích pokojů a koupelen.
- Na lodžie (balkony) umístit radiátory ústředního topení.
- Kombinujte balkony s pokoji a kuchyněmi bez dělícího zasklení.
- Demontujte instalatérské skříně.
- Kombinujte plynofikované prostory s obytnými prostory.
- Zmenšete průřez přirozeného větrání.
- Demontujte práh v koupelně nebo na toaletě.
- Instalujte vytápěné podlahy ze společných systémů vytápění a teplé vody.
- Vytvářejte otvory, vyřezávejte výklenky, děrujte otvory ve sloupech, membránových stěnách a stěnách pylonů.
- Narušit pevnost a stabilitu nosných konstrukcí budovy (stěny a stropy), protože to může vést ke zřícení.
- Zdění plynového potrubí do zdi a další práce.
Jak ukazuje praxe, koordinace přestavby vyžaduje od vlastníků příliš mnoho času a úsilí. Ne každý chce procházet úřady, sbírat doklady a stát ve frontách. Tomu se lze vyhnout, pokud koordinaci přestavby svěříte spolehlivé organizaci s bohatými zkušenostmi.
Jsme společnost poskytující kompletní služby a nabízíme celou řadu služeb pro koordinaci přestavby bytů a nebytových prostor v Moskvě a městech v Moskevské oblasti. Naše zkušenosti ve spolupráci se státními organizacemi a profesionální propojení nám umožňují realizovat zakázky v co nejkratším čase.
U nás si můžete objednat přestavbu na klíč nebo vypracování projektové dokumentace (projekt přestavby s technickým závěrem) k nezávislému schválení. Při uzavírání smlouvy jsou naše služby hrazeny na etapy, což je pro vás velmi výhodné.
