Správcovská organizace při sezónních kontrolách společného majetku vlastníků v bytových domech zjišťuje závady a poruchy a stanovuje rozsah prací na jejich odstranění, a to i v rámci běžných a větších oprav. Mluvíme o tom, jak se liší a zda se vzájemně vylučují při plánování oprav.

Za řádnou údržbu společného majetku vlastníků v domě odpovídá správní orgán

Za řádnou údržbu a opravy jejich společného majetku odpovídá organizace spravující dům, která uzavřela s vlastníky smlouvu o správě. Za tímto účelem je řídící orgán povinen zajistit údržbu domu, sledovat jeho stav a v případě potřeby provádět aktuální a velké opravy prvků MKD (část 6, článek 55.24 občanského zákoníku Ruské federace, část 1 , článek 36 federálního zákona ze dne 30.12.2009. prosince 384 č. 2-FZ, část 162 článku XNUMX zákona o bydlení Ruské federace).

Řádnou údržbou společného majetku domu v širokém slova smyslu se rozumí provozuschopnost konstrukčních prvků domu, vnitropodnikových inženýrských sítí a sítí v souladu s požadavky předpisů, SanPiN a technické dokumentace pro MKD (část 8. článek 55.24 občanského zákoníku Ruské federace, odstavec 10, 11 RF PP č. 491).

Aby byl společný majetek vlastníků řádně udržován, musí v něm správní orgán provádět kontroly. Podle paragrafů. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Pravidel č. 170, musí být provedeny dvě plánované inspekce ročně: na jaře po skončení topné sezóny a na podzim v předvečer období podzim-zima. Ostatní kontroly se provádějí podle potřeby a jsou považovány za neplánované.

Jak se generální oprava liší od rekonstrukce?

ŘO provádí kontroly společného majetku a plánuje práce na aktuálních nebo větších opravách závad

Na základě výsledků jarní kontroly vypracuje řídící orgán protokol, kde zaznamená zjištěné závady na prvcích domu a naplánuje práce na jejich odstranění: v rámci běžných nebo větších oprav. První je hrazena z prostředků, které majitelé měsíčně platí za údržbu bytových prostor. Druhý pochází z fondu oprav hlavního města, který je tvořen měsíčními příspěvky vlastníků.

Jak uvedlo Ministerstvo financí Ruské federace v dopise č. 14.01.2004-16-00/14 ze dne 10. ledna XNUMX, technické služby řídící organizace jsou povinny určit druh nezbytných opravných prací – běžné nebo kapitálové – v v souladu se stávajícími právními předpisy a předpisy.

  1. Tou aktuální je odstraňování drobných závad zjištěných při každodenním provozu domu, ve kterém takový prvek prakticky nevyjíždí z provozu, nemění se jeho technické vlastnosti. Jedná se o práci na systematickém a včasném předcházení znehodnocování konstrukcí domu prostřednictvím preventivních opatření.
  2. Kapitál je obnova ztracených původních technických vlastností prvku domu jako celku, přičemž jeho hlavní technicko-ekonomické ukazatele zůstávají nezměněny.

V Čl. 2 č. 185-FZ generální opravou bytového domu se rozumí provádění prací na odstranění poruch opotřebených konstrukčních prvků společného majetku vlastníků, včetně jejich obnovy nebo výměny, za účelem zlepšení jejich provozních vlastností. Ve stejném výkladu je pojem generální opravy použit v RF PP č. 491 (bod 21 RF PP č. 491).

Současné opravy jsou považovány za preventivní a sestávají z práce systematicky prováděné organizací, aby se zabránilo opotřebení konstrukcí, povrchových úprav a strojního zařízení, a také práce na odstranění drobných poškození a poruch (bod 18 RF PP č. 491).

READ
Co zabíjí mé gardénie?

Seznam generálních oprav je uveden v Bytovém zákoníku Ruské federace a č. 185-FZ

  • opravy vnitropodnikových inženýrských systémů elektro, teplo, plyn, vodovod, kanalizace;
  • oprava nebo výměna výtahového zařízení uznaného za nevhodného k provozu, oprava výtahových šachet;
  • oprava střechy včetně přestavby nevětrané střechy na větranou, montáž výlezů na střechu;
  • renovace suterénu;
  • oprava fasády;
  • instalace hromadných (společných) měřicích zařízení, včetně automatizovaných informačních a měřicích systémů;
  • oprava základů bytového domu.

Při generálních opravách staveb a inženýrských systémů jako součásti společného majetku bytového domu se vyměňuje minimálně 50 % každé stavby a inženýrského systému. To je uvedeno v článku 2.1.6, pozn. 1 k tabulce 2.3 oddílu. 2 „Metodická doporučení pro tvorbu rozsahu prací pro velké opravy bytových domů“, zveřejněná dne 15. února 2013 Fondem pomoci při reformě bydlení a komunálních služeb.

Seznam prací, které budou v konkrétním bytovém domě provedeny, a jejich cenu schvalují vlastníci prostor na valné hromadě vlastníků (článek 1, část 2, článek 44, část 1, článek 189 zákona o bydlení Ruské federace). Řídící organizace vystupuje jako vykonavatel takových rozhodnutí a nemá právo tyto otázky samostatně řešit.

Postup při provádění velkých oprav v bytovém domě

Aktuální opravy jsou zaměřeny na předcházení opotřebení domu a odstraňování závad a poruch

V souladu s bodem 2.2 Metodické příručky pro údržbu a opravy bytového fondu. MDK 2-04.2004, běžné opravy společného majetku bytového domu jsou opravy prováděné podle plánu za účelem obnovení provozuschopnosti nebo výkonnosti bytového domu, částečné obnovení jeho zdroje s výměnou nebo obnovou jeho součástí.

Příručka č. 2 obsahuje seznam prací, které se týkají běžné opravy společné nemovitosti a jejichž úhrada je zahrnuta ve výši úhrady vlastníků za údržbu bytových prostor. Práce jsou rozděleny do 13 skupin podle předmětu práce.

Práce na běžných opravách společného majetku vlastníků jsou rovněž specifikovány v RF PP č. 290, který stanoví povinný minimální výčet prací a služeb, které musí vedení provést/zajistit pro řádnou údržbu společného majetku vlastníků. v bytovém domě.

Jak však ukazuje praxe, tyto seznamy nejsou vyčerpávající. Pokud je pro udržení prvků domu v řádném stavu nutné provést práce, které nejsou uvedeny v RF PP č. 290 a dalších předpisech, je správcovská organizace i nadále povinna je provést z důvodu povinností převzaté podle smlouvy o správě.

  1. Běžné opravy musí správní orgán provádět i bez rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor.
  2. Nedostatek finančních prostředků řídící organizace na tyto práce ji nezbavuje povinnosti provádět běžné opravy.

Toto právní postavení se odráží v soudní praxi: č. j. A74-6267/2015, č. j. 2-157/2018, č. j. 33-9061/2017.

Je ŘO povinen provést běžné opravy bez rozhodnutí valné hromady

Správní orgán je povinen provádět běžné opravy prvku domu i v případě, že jsou nutné větší práce

Správcovská společnost je povinna provádět nezbytné běžné opravy bez ohledu na to, zda na to má finanční prostředky a zda o tom vlastníci rozhodli na valné hromadě. Větší opravy se provádějí pouze v případě, že o tom rozhodnou vlastníci prostor v domě na valné hromadě.

READ
Jak správně uzavřít potrubí v koupelně?

Současné a velké opravy se však vzájemně nevylučují a potřeba investičních prací neosvobozuje organizaci od provádění běžných oprav.

K tomuto závěru dospěl soud při posuzování odvolání UO domáhajícího se vyslovení nezákonnosti příkazu orgánu Státní bytové inspekce a rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci A17-6634/2017.

Po neplánované kontrole činnosti správcovské organizace nařídil bytový inspektorát odstranit závady na konstrukčních prvcích domu. Kancelář vedení trvala na tom, že práce uvedené v objednávce se netýkaly běžných oprav, ale velkých oprav. K jejich provedení je zapotřebí rozhodnutí vlastníků na OSS.

Soud však uvedl, že orgán GZHN nezavázal řídící organizaci k provádění velkých oprav v domě. Organizace má právo si vybrat, jak odstranit zjištěná porušení a jaké množství práce je k tomu zapotřebí. Správcovská organizace nebyla schopna prokázat, že porušení uvedená v příkazu ke správě majetku státu lze odstranit pouze provedením větších oprav.

Soud poznamenal, že potřeba větších oprav sama o sobě není okolností, která zbavuje správcovskou společnost povinnosti udržovat společný majetek domu v řádném stavu a provádět běžné opravy do doby, než budou organizovány příslušné kapitálové práce.

Запомнить

Z rozboru norem bytové legislativy lze usoudit, že velké opravy zahrnují přesně stanovený seznam prací na obnově, instalaci nebo výměně prvků opotřebovaných prvků společného majetku domu. Takové práce se provádějí pouze se souhlasem OSS a jsou hrazeny z fondu oprav hlavního města.

Udržovací práce, které jsou nutné k zamezení opotřebení prvků společného majetku nebo k odstranění drobných závad, musí správcovská společnost plánovat a provádět samostatně v souladu se svými povinnostmi vyplývajícími ze smlouvy o správě a na náklady finančních prostředků, které obyvatelé bytový dům platí měsíčně za údržbu bytových prostor.

Zároveň, pokud při prohlídce společného majetku správcovská organizace zjistila, že k odstranění zjištěných závad je nutné provést větší opravy, tato okolnost ji nezbavuje probíhajících prací na opravě těchto prvků do okamžik, kdy majitelé rozhodnou o zásadních opravách.

V opačném případě má orgán GZhN právo činit řídící organizaci odpovědnou podle části 2 čl. 14.1.3 Kodexu správních deliktů Ruské federace a zavazují provádět opravy, aniž by vzaly v úvahu, jaký druh práce – rutinní nebo větší – je nezbytný k odstranění porušení.

Podle čl. 10 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě (schváleno nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491): společný majetek musí být udržován v souladu s požadavky zákona č. právní předpisy Ruské federace (včetně hygienických a epidemiologických podmínek pro obyvatelstvo, technické předpisy, ochrana práv spotřebitelů), zajišťující:

  1. dodržování spolehlivostních a bezpečnostních charakteristik bytového domu;
  2. bezpečnost života a zdraví občanů, bezpečnost majetku fyzických nebo právnických osob, státního, obecního a jiného majetku;
  3. možnost využití bytových a (nebo) nebytových prostor, společných prostor, jakož i pozemku, na kterém se bytový dům nachází;
  4. dodržování práv a oprávněných zájmů vlastníků prostor, jakož i dalších osob;
  5. stálá připravenost inženýrských sítí, měřicích zařízení a dalšího vybavení zahrnutého ve společném majetku pro poskytování inženýrských sítí (dodávky inženýrských sítí) občanům žijícím v bytovém domě v souladu s Pravidly pro poskytování inženýrských služeb občanům;
  6. zachování architektonického vzhledu bytového domu v souladu s projektovou dokumentací pro stavbu nebo rekonstrukci bytového domu;
  7. dodržování požadavků legislativy Ruské federace o úsporách energie a zvyšování energetické účinnosti.
READ
Jak funguje čtečka tagů?

V souladu s Pravidly pro údržbu společného majetku v bytovém domě (schváleno nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491) je údržba společného majetku v závislosti na skladbě, konstrukčních prvcích, správě a údržbě společného jmění. stupeň fyzického opotřebení a technického stavu společné nemovitosti, jakož i v závislosti na geodetických a přírodně-klimatických podmínkách umístění bytového domu zahrnuje:

  1. kontrola společného majetku prováděná vlastníky prostor a odpovědnými osobami, zajišťující včasnou identifikaci nesouladu stavu společného majetku s požadavky legislativy Ruské federace, jakož i ohrožení bezpečnosti života a zdraví občané;
  2. zajištění připravenosti vnitropodnikových inženýrských sítí a elektrických zařízení, které jsou součástí společného majetku, k poskytování služeb veřejné dodávky elektřiny;
  3. udržování prostor, které jsou součástí společného majetku, ve stavu, který zajišťuje teplotu a vlhkost v těchto prostorách stanovených právními předpisy Ruské federace;
  4. úklid a hygienický úklid společných prostor, jakož i pozemku zahrnutého ve společné nemovitosti;
  5. sběr a odvoz tuhého a tekutého domovního odpadu, včetně odpadu vzniklého při činnosti organizací a fyzických osob podnikatelů při užívání nebytových (vestavěných a nástavbových) prostor v bytovém domě;
  6. organizace míst pro akumulaci a akumulaci použitých výbojek obsahujících rtuť a jejich předávání specializovaným organizacím, které mají oprávnění k provádění činností pro sběr, použití, neutralizaci, přepravu, likvidaci odpadů I – IV tříd nebezpečnosti;
  7. protipožární opatření v souladu s právními předpisy Ruské federace o požární bezpečnosti;
  8. údržba a péče o terénní úpravy a prvky terénní úpravy, jakož i další objekty určené k údržbě, provozu a zlepšování tohoto bytového domu nacházející se na pozemku, který je součástí společné nemovitosti;
  9. aktuální a velké opravy, příprava na sezónní provoz a údržbu společného majetku uvedeného v pododstavcích „a“ až „e“ odstavce
  10. tohoto řádu, jakož i zvelebovací prvky a další objekty určené k údržbě, provozu a zvelebování tohoto bytového domu nacházející se na pozemku, který je součástí společné nemovitosti;
  11. provádění povinných opatření na úsporu energie a energetickou účinnost ve vztahu ke společnému majetku, zahrnutých do seznamu opatření schválených v souladu s postupem stanoveným právními předpisy Ruské federace.

V souladu s přílohou č. 4 usnesení Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27. září 2003 č. 170 „O schválení Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu“ práce na údržbě obytné budovy zahrnují:

  1. Práce prováděné při technických prohlídkách a pochůzkách jednotlivých prvků a prostor bytových domů
    • Odstranění drobných poruch ve vodovodních a kanalizačních systémech (výměna těsnění ve vodovodních kohoutcích, utěsnění odtoků, odstranění ucpání, seřízení splachovacích nádrží, upevnění sanitárních armatur, čištění sifonů, broušení zátkových ventilů v mixérech, ucpávání těsnění, výměna plovákových kuliček, výměna pryže těsnění u zvonu a kulového kohoutu, instalace omezovačů – ostřikovačů škrticí klapky, čištění nádrže od vápenných usazenin atd.).
    • Odstranění drobných poruch v systémech ústředního vytápění a teplé vody (seřízení trojcestných ventilů, ucpávky, drobné opravy tepelné izolace, odstranění netěsností potrubí, přístrojů a armatur; demontáž, kontrola a čištění vzduchových kolektorů, plunžrů, kompenzátorů, ovládání ventily, ventily, šoupátka; uzavírací ventily na odstraňování vodního kamene atd.).
    • Odstraňování drobných poruch elektrických zařízení (stírání žárovek, výměna spálených žárovek na veřejných prostranstvích, výměna a opravy zásuvek a vypínačů, drobné opravy elektroinstalace apod.).
    • Čištění koryta kanalizace.
    • Kontrola provozuschopnosti kanalizačních digestoří.
    • Kontrola přítomnosti průvanu v kouřovodech.
    • Kontrola uzemnění van.
    • Drobné opravy kamen a topenišť (zpevňovací dvířka, topenářské plechy atd.).
    • Nátěr červeným olověným tmelem na píštěle, části ocelových hřebenů střech atd.
    • Kontrola uzemnění pláště elektrického kabelu, měření izolačního odporu vodičů.
    • Kontrola požárních hlásičů a hasicích látek v domech.
  2. Práce prováděné při přípravě bytových domů k provozu na jaře a v létě
    • Zpevnění odtokových trubek, kolen a nálevek.
    • Reaktivace a oprava závlahového systému.
    • Demontáž pružin na vstupních dveřích.
    • Zachování systému ústředního vytápění.
    • Opravy vybavení pro dětská a sportoviště.
    • Oprava propadlých slepých oblastí.
    • Instalace další sítě zavlažovacích systémů.
    • Posílení držáků vlajky.
  3. Práce prováděné při přípravě bytových domů pro provoz v období podzim-zima
    • Izolace okenních a balkónových otvorů.
    • Výměna rozbitých oken a balkonových dveří.
    • Zateplení vchodových dveří do bytů.
    • Izolace podlah v podkroví.
    • Izolace potrubí v půdách a sklepech.
    • Zpevňování a opravy parapetních plotů.
    • Kontrola provozuschopnosti střešních oken a žaluzií.
    • Výroba nových nebo opravy stávajících pochozích prken a chodníků v podkroví.
    • Opravy, seřízení a zkoušky systémů ústředního vytápění.
    • Opravy sporáků a kuchyňských topenišť.
    • Izolace kotlů.
    • Izolace a čištění kouřovodů.
    • Výměna rozbitých skleněných oken a dveří pomocných prostor.
    • Konzervace závlahových systémů.
    • Posílení držáků vlajky.
    • Kontrola stavu větracích otvorů v suterénech budov.
    • Opravy a izolace venkovních vodovodních kohoutků a stoupaček.
    • Dodávka zavíračů na vstupní dveře.
    • Opravy a zesílení vchodových dveří.
  4. Práce provedené při dílčích kontrolách
    • Natřete hřebeny a píštěle v místech netěsností střechy tmelem z červeného olova nebo jiným tmelem.
    • Kontrola přítomnosti průvanu v kouřovodech a ventilačních kanálech a plynových kanálech.
    • Drobné opravy kamen a topenišť (zpevňovací dvířka, topenářské plechy atd.).
    • Výměna těsnění ve vodovodních kohoutcích.
    • Hutnění svážnic.
    • Čištění vnitřní kanalizace.
    • Čištění sifonu.
    • Nastavení splachovací nádrže.
    • Mletí v kuželovém ventilu v mixéru.
    • Seřízení a opravy třícestného ventilu.
    • Zpevnění volných vodovodních armatur v místech, kde jsou připojeny k potrubí.
    • Balení těsnění do ventilů, kohoutů, šoupátek.
    • Posílení potrubí.
    • Kontrola kanalizačních digestoří.
    • Drobné opravy izolace.
    • Větrání studní.
    • Čištění žárovek, výměna vypálených žárovek na schodištích, v technických prostupech a na půdách.
    • Odstranění drobných závad elektroinstalace.
    • Výměna (oprava) zásuvek a vypínačů.
  5. Další práce
    • Seřizování a uvádění systémů ústředního vytápění do provozu.
    • Stejné větrání.
    • Proplachování a tlaková zkouška systému ústředního vytápění.
    • Čištění a proplachování vodovodních kohoutků.
    • Seřízení a nastavení automatických řídicích systémů pro strojírenská zařízení.
    • Příprava budov na prázdniny.
    • Terénní úpravy, péče o zeleň.
    • Odstraňování sněhu a ledu ze střech.
    • Čištění střechy od nečistot, nečistot, listí.
    • Úklid a úklid v okolí.
    • Úklid bytových, užitkových a pomocných prostor.
    • Mytí oken, podlah, schodišť, podest, stěn, odstraňování prachu atd. ve schodištích.
    • Odvoz odpadu ze stavby a jeho odvoz.
    • Čištění a proplachování odpadních shozů a jejich nakládacích ventilů.
    • Zalévání chodníků a zpevněných ploch.
READ
Jak se jmenuje pouliční dlažební kostka?

Přibližný seznam prací souvisejících s aktuálními opravami je uveden v příloze č. 7 usnesení Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27. září 2003 č. 170 „O schválení Pravidel a norem pro technický provoz Bytový fond”

  1. Nadace
    Odstranění lokálních deformací, zpevnění, obnova poškozených míst základů, vzduchotechnických potrubí, slepých prostor a vstupů do sklepů.
  2. Stěny a fasády
    Tmelení spár, tmelení a restaurování architektonických prvků; výměna částí dřevěných obkladů stěn, opravy a nátěry fasád.
  3. Překrývají se
    Částečná změna jednotlivých prvků; utěsnění švů a prasklin; posilování a barvení.
  4. Střechy
    Posílení prvků systému dřevěných krokví, antiseptické a antiperforační; odstraňování závad ocelových, azbestocementových a jiných střech, výměna odtokových trubek; opravy hydroizolací, izolace a větrání.
  5. Výplně oken a dveří
    Výměna a restaurování jednotlivých prvků (přístrojů) a výplní.
  6. Bytové příčky
    Zpevnění, změna, utěsnění jednotlivých oblastí.
  7. Schody, balkony, verandy (slunečníky-hledí) nad vchody do vchodů, sklepy, nad balkony vyšších pater
    Restaurování nebo výměna jednotlivých sekcí a prvků.
  8. podlaha
    Výměna a restaurování jednotlivých sekcí.
  9. Kamna a krby
    Práce na odstraňování problémů.
  10. Interiér
    Obnova povrchových úprav stěn, stropů, podlah v samostatných sekcích ve vchodech, technických místnostech a ostatních obecných stavebních pomocných místnostech a služebních bytech.
  11. Ústřední topení
    Montáž, výměna a obnova funkčnosti jednotlivých prvků a částí vnitřních systémů ústředního vytápění včetně domovních kotelen.
  12. Rozvod vody a kanalizace, dodávka teplé vody
    Montáž, výměna a obnova funkčnosti jednotlivých prvků a částí vnitřních vodovodů a kanalizací, zásobování teplou vodou včetně čerpacích jednotek v bytových domech.
  13. Napájení a elektrická zařízení
    Montáž, výměna a obnovení provozuschopnosti elektrického rozvodu objektu s výjimkou vnitřních přístrojů a spotřebičů, kromě elektrických sporáků.
  14. Větrání
    Výměna a obnovení funkčnosti vnitřního vzduchotechnického systému včetně samotných ventilátorů a jejich elektrických pohonů.
  15. Skluzavky na odpadky
    Obnovení funkčnosti ventilačních a proplachovacích zařízení, krytů záchytných ventilů a šoupátkových zařízení.
  16. Speciální technická zařízení společného domu
    Výměny a restaurování prvků a částí prvků speciálních technických zařízení, prováděné specializovanými podniky na základě smluvního ujednání s vlastníkem (jím pověřeným orgánem) nebo s organizací obsluhující bytový fond, podle předpisů stanovených výrobci nebo příslušným průmyslem. ministerstva (odbory) a dohodnuté orgány státního dozoru.
  17. Vnější terénní úpravy
    Oprava a obnova zničených úseků chodníků, příjezdových cest, cest, slepých ploch plotů a vybavení sportovních, užitkových a rekreačních ploch, plošin a přístřešků pro kontejnery na odpad.
READ
Jak se nazývá největší postel?

V případě, že poskytovatel veřejně prospěšných služeb (HOA, odbor bytového hospodářství, správcovská společnost) neprovádí nebo neodborně provádí práce na údržbě a běžných opravách společného majetku bytového domu, má spotřebitel právo na podat stížnost Státnímu inspektorátu bydlení Rjazaňské oblasti (390006, Rjazaň, ul. Liebknekhta, 18, tel. 8 (4912) 21-78-40, E-mail: gji@ryazangov.ru, vedoucí – Kravchuk Vladimir Stepanovich) .

KONZULTACE o otázkách ochrany spotřebitele, které můžete získat v Konzultačním centru pro spotřebitele FBUZ “Centrum hygieny a epidemiologie v Rjazaňské oblasti”, sídlící na adrese: Ryazan, st. Ostrovskogo, 51 a, kancelář. 304. (tel. 92-97-80), jakož i zavoláním na bezplatnou linku: 8-800-200-10-62.