Kupující nemovitostí se potýkají s pojmy, které jsou v každodenních situacích často zaměňovány, ale ve smlouvách mohou mít různý význam. To platí zejména pro pojmy „stavitel“ a „vývojář“. Společně s odborníky zjišťujeme, kdo je developer a čím se liší od stavebníka.
Odborníci v článku:
- Sergej Bezborodov, prezident stavební společnosti Qtec;
- Taťána Podkidyševová, obchodní ředitel NDV-Real Estate Supermarket;
- Roman Rodioncev, ředitel oddělení projektového poradenství Est-a-Tet;
- Vladimír Galaktionov, ředitel pro právní záležitosti, Capital Group.
Kdo je vývojář
Developer je někdo, kdo se zabývá tvorbou a rekonstrukcí nemovitostí a také rozvojem pozemkových aktiv. Jeho hlavním cílem je zvýšit zisky z projektu.
Hlavní úkoly vývojáře
Developer provede ekonomickou analýzu investic a navrhne budoucí objekt a vybere vhodný pozemek pro výstavbu. Je také zodpovědný za získání povolení ke stavbě navrženého zařízení, hledání stavební společnosti a agentů pro realizaci hotového zařízení.
Podle odborníků je developer zodpovědný za celý cyklus prací souvisejících se vznikem rezidenčního komplexu a dalším prodejem nemovitostí – kromě samotných stavebních prací. Developer vybere pozemek pro výstavbu projektu, koupí jej a rozvine koncept rezidenčního komplexu od nuly: architektonický styl, návrh bytu, inženýrské řešení, návrh vstupních vestibulů a terénní úpravy území.
„Developer také připravuje podklady až k získání stavebního povolení. Pak buď organizuje stavební práce, nebo do svého projektu přiláká developera. Při prodeji nemovitostí se developer obrací také na makléře, realitní kanceláře nebo si vytváří vlastní obchodní oddělení,“ říká Tatyana Podkidysheva, obchodní ředitelka NDV-Supermarket Real Estate.
Úkolem developera je zajistit připravenost projektu
Sergey Bezborodov, prezident stavební společnosti Qtec:
— Developer se na pozemky a výstavbu dívá z pohledu rozvoje podnikání. Hlavním úkolem je dosáhnout maximálního zisku pro projekt. Jedná se o správné posouzení jeho potenciálu a investiční atraktivity, organizace pracovního procesu s dodavateli, positioning a PR značky, vyhledávání investorů, strategické řízení, risk management.
Developer se stará o celý proces výstavby. Jeho hlavním úkolem je zajistit připravenost projektu dle parametrů odsouhlasených zákazníkem.
Jako generální dodavatelé pracujeme v rámci odhadu a smlouvy dohodnuté se zákazníkem. Celá vnitřní kuchyně stavby, hledání potřebných subdodavatelů, dodržování termínů a rozpočtů projektu je v naší oblasti. Jako vývojáři řady soukromých venkovských domů Q House se zabýváme nejen výstavbou, ale jsme také v neustálém procesu rozšiřování projektu, získávání nových investorů, zlepšování konceptu, zlepšování výrobní a prodejní strategie. To znamená, že projekt je pro nás souborem úkolů, kde výstavba, byť prioritou, je pouze jednou z jeho částí.
Vývojářské funkce:
- akvizice pozemků a posouzení jejich komerčního potenciálu;
- analýza trhu s nemovitostmi s cílem identifikovat nejefektivnější způsob využití nemovitosti;
- vypracování počátečního plánu pro formát, objem, plochu a funkční účel budoucího projektu; vývoj primární koncepce objektu;
- vytvoření náčrtu projektu; získání stavebního povolení;
- sledování postupu výstavby;
- provádění marketingového výzkumu;
- pronájem hotového předmětu v souladu se smlouvami;
- prodej hotového objektu.
V první řadě je nutné vyhodnotit spolehlivost banky, která zřizuje vázaný účet a v případě nedokončení projektu garantuje vrácení finančních prostředků (Foto: Marina Lystseva/TASS)
Jaké typy vývojářů existují?
Na moderním realitním trhu existují dva typy developmentu.
Fee-development – účast na projektu bez investování vlastních prostředků, projekt je sponzorován investorem nebo financovaný bankou. V tomto případě developer pracuje na pronájem za úplatu od majitele a zabývá se výstavbou a správou projektu na zakázku.
Spekulativní vývoj je vývoj s plnou odpovědností. V tomto případě se developer sám podílí na získávání investic do projektu a přebírá všechna rizika při jeho realizaci. Stavbu lze provést z vlastních peněz nebo pomocí úvěrových prostředků.
„Velké společnosti často vystupují jako vývojáři a jejich dceřiné společnosti jako vývojáři. A to může být pro kupující nemovitostí výrazná nuance, protože status společnosti je důležitý při uzavírání smlouvy,“ vysvětluje Roman Rodiontsev, ředitel oddělení projektového poradenství ve společnosti Est-a-Tet.
Tatyana Podkidysheva, obchodní ředitelka NDV-Real Estate Supermarket:
— Developer je odpovědný za registraci a kontrolu nad vázanými účty, pokud získá finanční prostředky na výstavbu obytného komplexu. Pokud má vlastní finanční prostředky na výstavbu projektu, pak kontroluje jejich použití. Vývojář do budoucna také sleduje průběh prodeje a úroveň zisku.
Developer se zabývá veškerou prací na výstavbě rezidenčního komplexu, řekněme oživuje nápady developera, přičemž bere v úvahu všechny stavební předpisy a předpisy. Je třeba pamatovat na to, že developerem je právnická osoba, pro kterou je zpracována dokumentace stavby. A pokud si kupující stěžují na stavební práce nebo kvalitu bytů, musí se obrátit na developera, protože s ním klienty zavazují smluvní závazky.
Kritéria pro výběr spolehlivého vývojáře
Chcete-li vybrat spolehlivého vývojáře, musíte dodržovat určitá kritéria.
První kritérium — počet prodaných předmětů. Čím více jich bude, tím lépe. Rovněž stojí za to věnovat pozornost geografii projektů, které developer realizuje. Pokud společnost působí v několika regionech, ukazuje to její rozsah.
Druhé kritérium – Zkušenosti. Pokud developer působí na trhu řadu let, je to další výhoda při výběru.
Třetí kritérium — dostupnost prohlášení a projektové dokumentace. To lze snadno zkontrolovat – vývojář je povinen zveřejnit všechny dokumenty na svých webových stránkách.
Čtvrté kritérium — partneři a investoři. Pokud jsou mezi partnery developera velké banky, je to také dobré znamení.
Páté kritérium — dostupnost dokumentů. Patří mezi ně vlastnické dokumenty k pozemku a smlouva o pojištění odpovědnosti developera. Pokud některý z těchto dokumentů chybí, je lepší takového vývojáře nekontaktovat.
Šesté kritérium – podrobná smlouva. Měl by obsahovat co nejvíce informací o developerovi, kde jsou uvedena práva a povinnosti stran.
Sedmé kritérium – Hodnocení zákazníků. Negativní recenze na internetu se mohou týkat jakéhokoli, dokonce i nejspolehlivějšího vývojáře. Pokud je jich ale příliš, pak je to důvod k zamyšlení.
Vladimir Galaktionov, ředitel právních záležitostí Capital Group:
— Při výběru spolehlivého stavitele nebo developera musíte pamatovat na to, že nová výstavba nyní probíhá v rámci schématu financování projektu. Je tedy nutné především zhodnotit spolehlivost banky, která zřizuje vázaný účet a v případě nedokončení projektu garantuje vrácení peněz. Pokud se budeme bavit o samotném developerovi, pak je nejlepší zaměřit se na jeho zkušenosti, finanční výkazy a pověst na realitním trhu.
„Vývojář“ je slovo, které se často objevuje v moderních publikacích. Tento termín se používá při stavbě domů, nákupu bytů a výstavbě velkých obchodních komplexů.
Kdo je vývojář a co dělá?
Termín přišel do ruštiny z angličtiny. Jedná se o osobu, která se zabývá rekonstrukcí postavených nemovitostí, jejich změnami nebo jejich výstavbou od základů. To vše se navíc děje s náznakem zisku.
Příklad. Koupí se pozemek, staví se zařízení a prodává se. Nebo se obecní majetek pronajme, zrestauruje, levně koupí a znovu prodá.
Vývoj zpravidla provádějí právnické osoby, které zadávají úkoly svým zaměstnancům.
Kdo je webový vývojář
Tato profese je podobná její „offline“ verzi. Pouze místo realit vyvíjí webový vývojář webové stránky. Je také zodpovědný za technickou podporu, pokud je potřeba.
Co je to developerská společnost
Společnost je jedna nebo více právnických osob zabývajících se developerskou činností. Zahrnuje divize:
- administrativní a manažerské;
- Výroba;
- administrativní a ekonomické.
Důležité! V Rusku se pojmy „vývojář“ a „stavitel“ zaměnily a nyní jsou oba pojmy vnímány stejně.
Co je to přestavba
Sanace je rekonstrukce nebo renovace starých objektů. Vypadá to takto: podnik se zavře, developerská společnost zabere zbývající plochu, přebuduje ji například na obchodní komplex a/nebo území prodá.
Co je to developerský projekt
Toto je cyklus akcí provedených vývojářem. Začíná rozpracováním nápadu a končí předáním hotového předmětu klientovi. Developer nejen staví objekt, ale také samostatně tvoří tržní hodnotu objektu.
Takový projekt zahrnuje několik fází:
- Hledejte nápad.
- Vývoj konceptu a formování obrazu.
- Hledejte finance.
- Shromáždění týmu.
- Výběr místa a registrace práv.
- Design.
- Řízení stavebního procesu.
- Hledání kupců nebo nájemců.
- Údržba technického stavu stavěných nemovitostí.
Jaký je rozdíl mezi developerem a stavitelem
Podívejme se na rozdíl mezi vývojáři a staviteli.
Staví na zakázku a za peníze klienta. Funguje také při obnově objektu.
Téměř totožné jednání, které je odůvodněno federálním zákonem č. 214-FZ.
Seznam funkcí pro vývojáře
Vývojář je obvykle zodpovědný za následující věci:
- Hledání vhodného způsobu investování peněz.
- Analýza umístění budoucího objektu.
- Design.
- Vypracování odhadu.
- Přilákání investorů.
- Náklady na investice.
- Dohled nad procesem.
- Prodej/pronájem.
- Příjem zisku.
- Správa prodaných/pronajatých nemovitostí.
Typy vývoje
Existují tři různé typy vývoje. Podívejme se, jak se liší.
Poplatkový vývoj
Považuje se za celý developerský cyklus, kdy se výstavba nebo rekonstrukce provádí za peníze investora. Všechny dostupné prostředky pošle developerovi a ten pak rozhodne, kam je alokovat a zároveň dosáhnout růstu zisku.
Společnost navíc musí každý měsíc v souladu s usnesením č. 645 ze dne 27.10.2005. října XNUMX hlásit, kam byly prostředky odeslány.
Důležité! Po dokončení projektu obdrží developer odměnu.
Vývoj BTS
Tento typ developmentu zahrnuje investor kontaktování developera. Navíc, na rozdíl od Fee-developmentu, je zakázka využívána pro specifické účely a je tedy alokována určitá částka finančních prostředků, se kterými developer v budoucnu disponuje. Vývojář zde hraje tři role: konzultanta, projektanta a stavitele.
Spekulativní vývoj
Investorem je v této situaci sám developer. Musí podstoupit riziko a investovat vlastní peníze nebo si vzít úvěry od banky. Vše ovládá sám až do prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Pokud vše půjde dobře, vývojář si veškerý zisk vezme pro sebe, aniž by se o něj s někým dělil.
Největší vývojáři v Rusku
Podle údajů k 01.07.2019. červenci XNUMX z Jednotného registru developerů postavilo těchto pět společností nejvíce metrů čtverečních nemovitostí:
- PIK Group (7.4 mil. m2);
- LSR Group (4.1 milionu m2)
- Setl Group Holding (3.4 mil. m2)
- CDS Group (1.5 milionu m2)
- YugStroyInvest Group (1.36 milionu m2)
Těchto pět společností si díky své vytrvalosti a píli vysloužilo právo být považováno za největší.
Vývojáři, kteří neuspěli
Poslední roky přispěly nejen k posílení pozic vývojářů, ale také k rozpuštění několika dalších. Níže uvedený seznam obsahuje pět společností, které nejvíce utrpěly zásahem vnějších okolností.
- Skupina Mirax.
- Skupina “SU-155”.
- Manažerská společnost “Premier Development”.
- LLC “Transfort”
- GC “Skyscraper GB”.
Tipy pro výběr vývojáře
I přes dobré plnění povinností ze strany developerské společnosti se investor nikdy nepojistí na 100 %. Při výstavbě nebo rekonstrukci zařízení se toho může stát hodně.
Existuje řada specifických kritérií. Pomocí nich můžete najít dobrého developera, který bude svou práci dělat efektivně, a tím sníží riziko investora, že zůstane bez peněz a bez nemovitosti.
Podívejme se níže, jaká kritéria musíte zvolit.
Podle mezd stavebních dělníků
Jedním z důležitých ukazatelů při výběru developerské společnosti je stabilita výplat mezd. Pokud si při stavbě nebo rekonstrukci zařízení stěžují mistr a stavaři na svou firmu, která jim nevyplácí mzdy, je lepší se takové firmě okamžitě vyhnout a jednat s jinou.
Podle rychlosti stavebních prací
Pro ty, kteří nikdy neměli zkušenost s interakcí s developerskými společnostmi, bude poměrně obtížné posoudit rychlost, jakou stavební práce postupují. Dobré firmy zpravidla postaví dvě až tři patra bytových domů za měsíc, pokud pracují podle typového projektu.
Důležité! Pokud společnost poruší lhůty pro stavbu objektu, zaplatí pokutu, jejíž výše je stanovena v souladu s odst. 1 čl. 23 zákona Ruské federace ze dne 7. února 1992 č. 2300-I „O ochraně práv spotřebitelů“.
Po dohodě s developerem
Smlouva je nesmírně důležitý dokument. Natolik, že do značné míry určuje osud budoucího objektu. Musí v něm být uvedeno vše o samotném objektu – umístění, počet pater, plocha a podobně.
Ve smlouvě musí být také uvedeno:
- termín zprovoznění zařízení a následného předání klientovi;
- kdy a jak probíhá platba za služby developerské společnosti;
- plné náklady na provedenou práci;
- záruční doba předmětu, po kterou za něj developer odpovídá.
Před podpisem smlouvy je třeba si text přečíst. Pokud je to možné, je lepší dát jej k posouzení nezávislému kvalifikovanému právníkovi v oblasti nemovitostí.
“Dokument musí být podepsán skutečným podpisem a také ověřen suchou pečetí.”
Právník Andrey Shumilov
Důležité! Společnost v dobré víře vypracuje smlouvu s ohledem na federální zákon č. 218-FZ „O státní registraci nemovitostí“.
Na financování developerského projektu
Developer pověřený výstavbou nebo rekonstrukcí objektu může využít finanční prostředky ze tří zdrojů, které má k dispozici:
- vlastní finance;
- půjčka od banky;
- peníze investorů.
Nejlepším výsledkem je výstavba na náklady samotného developera. Poté po prodeji nebo leasingu bere veškerý zisk pro sebe. Neméně zajímavou možností, ale trochu riskantnější, je práce s půjčkou. Musí se neustále platit, jinak bude stavba zařízení zmrazena. Použití peněz investorů je nejrizikovější způsob, protože developer začíná pracovat na úkor financí jiných lidí, kteří v případě nesprávného vývoje mají plné právo developera žalovat.
Podle dokumentace vývojáře
Každý kvalifikovaný vývojář musí mít alespoň minimální balík dokumentů. Obsahuje tři základní dokumenty pro výstavbu nebo rekonstrukci zařízení:
- povolení stavby/rekonstrukce;
- práva k pozemku, na kterém se práce provádějí;
- smlouva o pojištění odpovědnosti developera.
Je důležité poznamenat, že absence některého z těchto tří dokumentů je nepochybnou známkou podvodné činnosti ze strany vývojáře.
Na základě zpětné vazby od investorů a klientů
Internet je nástroj číslo 1 pro vyhledání jakýchkoliv možných informací o developerské společnosti. A právě tam lidé nejčastěji hovoří o svých zkušenostech ze spolupráce s konkrétní firmou, která jejich zařízení postavila nebo opravila.
Nejprve byste měli hledat negativní recenze, ne pozitivní. Zpravidla obsahují více specifik.
Důležité! Na internetu mohou recenze psát nejen skuteční lidé, kteří si produkt koupili, ale i nezávislí pracovníci, kteří jsou za své recenze placeni. Proto byste se neměli spoléhat pouze na ně.
Podle informací o soudním řízení
Dobrá společnost je taková, která není předmětem soudních sporů. Abyste to zjistili, je třeba se podívat na specializované stránky, jako jsou stránky okresních soudů. Ještě lepší by bylo podívat se na portál Státního automatizovaného systému Ruské federace „Spravedlnost“. Musíte hledat jméno vývojáře. DIČ je vhodné jako alternativní možnost vyhledávání.
Pokud je výše pokuty nepatrná, pak je vše v pořádku. Pokud je ale pokuta hodně vysoká, je lepší se poohlédnout po jiné společnosti.
Na základě dostupnosti prohlášení o projektu
Společnosti létající v noci nebudou veřejně vystavovat projektovou dokumentaci svých již dokončených projektů – prostě ji nemají. Skutečné firmy to dodržují, a to zcela jasně – zákon jim ukládá povinnost zveřejňovat veškerou dokumentaci za poslední tři roky na svých oficiálních stránkách.
Důležité! Mezi všemi informacemi lze najít poznatky, které by tipoval málokdo. Zejména můžete najít informace o dluhu (pokud existuje).
Podle seznamu investorů a partnerů
Toto kritérium předpokládá společnou práci developera a známé banky nebo jiných velkých organizací, včetně úvěrových institucí, na výstavbě nebo rekonstrukci. To usnadňuje práci vývojáře.
Důležité! Dalším partnerem, který se může zapojit, jsou stavební firmy.
Podle počtu objektů a doby na trhu
Čím je společnost starší, tím vyšší je její pravděpodobnost setrvání na trhu stavebních služeb. Svou historií a velkým portfoliem realizovaných prací jednoznačně upoutá pozornost potenciálního kupce, který potřebuje kvalitní rekonstrukci nebo stavbu nové nemovitosti.
Důležité! Pokud je společnost schopna samostatně rozšířit své úsilí na několik objektů najednou, svědčí to o vysoce kvalifikovaném zaměstnanci a spolehlivosti investorů.
Závěr
Developeři jsou nezbytnou součástí městské společnosti, protože pro běžného člověka značně usnadňují proces výstavby a renovace. Jsou to v principu stejní vývojáři, jen plní zakázky na přání klienta.
Většina lidí potřebuje vědět, jak určit, která společnost je dobrá a která ne, aby našel správný tým. S tím mohou velmi pomoci tipy v článku.
