Co pro kupujícího znamená „otevřený byt“? A proč je tato nemovitost pro bohaté?

Natalia Preobraženská

Minulý rok mě oslovil klient, který si koupil byt „se super-duper otevřeným plánem“: v místnosti nebyly fyzicky žádné stěny. Nebylo vůbec. A na plánu jsou vyznačeny pouze koupelny: říkají, dělejte si, co chcete. Přestavbu provedla podle vlastního uvážení, ale souhlas jí byl odepřen. Poté za mnou přišel majitel: zvedli jsme půdorys developera a do něj byly „nakresleny“ všechny stěny a místnosti bytu. A už vůbec ne v takové podobě, jakou si klientka přála (a zcela odlišná od plánu, podle kterého byt kupovala). A takových situací, které ovlivňují design otevřených bytů, je mnoho. Proto chci dnes mluvit o tom, co znamená svobodné plánování: jaká je jeho skutečná svoboda a jaká jsou jeho omezení.

Co je „otevřený plán“» ?
Obecně právní pojem „volné plánování“ neexistuje. Podobná formulace platí především pro byty v domech postavených technologií monolitických rámů. A zde je otevřená dispozice bytu prostorem, ve kterém nejsou žádné vnitřní stěny a počet nosných podpěr je snížen na minimum. Jinými slovy, majitel bytu v novostavbě prý dostane možnost naplánovat si prostor – umístění a konfiguraci prostor – podle svých preferencí.

To znamená, že když developeři nabízejí kupujícím byty v domě s otevřeným plánem, prezentují absenci vnitřních stěn jako absolutní přínos pro majitele. Argumentem je, že pro nového obyvatele neexistují žádné překážky, aby si vše zařídil „po svém“. Jediný prostor nového domova vypadá v očích kupujícího velmi lákavě – koneckonců, majitelé „panelů“ mohou jen snít o individuálním uspořádání: ne všechna přání lze při přestavbě konstruktivně realizovat.

Mýtus prospěšný pro vývojáře
Ve většině případů se vám za vaše vlastní peníze snaží prodat něco, co ve skutečnosti stojí méně. Vysvětlím proč.

Garsoniéry a „otevřené byty“ se prodávají především v monolitických budovách a technologie jejich výstavby vyžaduje minimální počet (a šířku) nosných podpěr, což v podstatě poskytuje dostatek příležitostí pro vytváření individuálních řešení interiéru. Ale zároveň tato technologie pomáhá šetřit peníze na výstavbu budov: ukazuje se, že takové byty by mohly stát méně. Koneckonců, náklady a čas na stavbu domu pomocí monolitické technologie jsou výrazně nižší než u domu z cihel.

A samozřejmě developer výrazně ušetří, protože nemusí trávit čas a peníze stavbou stěn uvnitř bytu: ve skutečnosti vám prodají pouze „krabici“ za cenu hotového bydlení. Mnoho potenciálních kupců, kteří poslouchají fascinující příběhy vývojáře, nechápe, že kupují „prase v žitě“. Místo hotového bytu za stejné peníze dostávají v podstatě „nedokončený“ byt a stěny, které by podle definice měly být na místě, si bude muset majitel dodělat na vlastní náklady.

Fakta: Díky šíření mýtu o výhodách nákupu bydlení v takovém stavu jsou developeři schopni zvýšit ziskovost projektu a realitní kanceláře jsou schopny prodat byt s otevřeným plánem za více, než jsou skutečné náklady.

READ
Jak správně umístit rošt na mlýnek na maso?

Svoboda s velkými omezeními
Ukazuje se, že svoboda „designu interiéru“ v takové novostavbě je relativní.

1. Existuje plán, jen o něm nevíte.
Ve všech případech existuje výkres, který určuje umístění vlhkých a obytných prostor v dané místnosti. To znamená, že existují určitá omezení, která jsou upravena zákonem a technickými možnostmi: například koupelny v novém bytě mohou být umístěny pouze tam, kde je to stanoveno v projektu, protože je téměř nemožné koordinovat přenos stoupaček.

Fakta: V každém případě koupelna a toaleta, stejně jako kuchyně, nebudou tam, kde si majitel přeje, ale na přísně určeném místě.

2. Jakmile obezdíte stěny, byt zlevní
Další bod, o kterém ne každý ví: rozdíl v stopáži. Takže při prodeji je plocha bytu s otevřeným plánem řekněme 100 metrů čtverečních. m. Chci provést přestavbu a předložit všechny dokumenty příslušným orgánům ke schválení, poté se plocha 100metrového bytu z důvodu výstavby příček zmenší o 4–5 m nebo ještě více.

Dále registruji byt s přestavbou v ZISZ a ve skutečnosti dostávám bydlení menší metráže – v souladu s tím se snižuje jeho prodejní cena. Pro pohodlí tedy musíte obětovat metry čtvereční a peníze. To se stalo například s mým osobním bytem.

3. Pravidla pro přestavbu nebyla zrušena
Existuje další překážka – zákon „O postupu při renovaci prostor v obytných budovách ve městě Moskva“. Článek 5 dokumentu uvádí, že užitnou plochu nelze zvětšit na úkor obytné oblasti v souladu s hranicemi uvedenými v ZISZ. To znamená, že v bytě s otevřeným plánem nebudete moci udělat koupelnu prostornější kvůli ploše místnosti, ale pouze kvůli chodbě – a pouze pokud taková možnost existuje.

Lodžie a balkon se nemohou stát plnohodnotnou otevřenou součástí obytného prostoru, protože radiátory ústředního topení nelze přemisťovat. Kromě toho existují omezení velikosti obytných místností (nesmějí být například menší než 9 mXNUMX) a celá řada pravidel dohodou.

Závěr: V důsledku toho je „otevřený plán“ omezen na možnost změny konfigurace obytné části (ano, vyhráli jste v tom, že nemusíte demontovat stěny). V opačném případě musí vlastník dokončit stavbu na vlastní náklady podle původního záměru schváleného developerem.

4. Oprava není možná ihned
Další nuancí, kterou si kupující bytu v novostavbě často neuvědomují, je čas. Prý všechno koupili, předělali – a můžete opravit. Zákon ale předpokládá, že developer staví podle předem schváleného plánu, a to platí i pro dispoziční řešení bytu. Do doby uvedení domu do provozu musí být dokončeny veškeré stavební práce a do zápisu vlastnictví musí být byt ve stavu odpovídajícím uvedenému plánu.

Jinými slovy, majitel nového bytu nemůže okamžitě začít s rekonstrukcí, pokud se rozhodl použít dispoziční řešení odlišné od varianty navržené a schválené developerem. Registrace majetku trvá zpravidla měsíc až šest měsíců po uvedení nové budovy do provozu; do této doby by mělo být přidáno dalších šest měsíců na schválení nového uspořádání. A teprve poté mohou začít velké opravy, které potrvají minimálně tři až pět měsíců.

READ
Co je to ponorná kotoučová pila?

Závěr: Po celou tu dobu bude muset šťastný nový osadník, který si koupil nedokončený byt, pronajímat bydlení, provádět opravy a schvalovat individuální dispozice.

ČTĚTE TAKÉ…
Plán oprav novostavby – co přijde dřív, co přijde potom

Ukazuje se, že „volné uspořádání bytu“ (foto) je marketingový trik, který vám umožňuje upevnit v myslích potenciálních kupců myšlenku úplné svobody jednání ohledně vytváření interiéru. Ale ve skutečnosti je pro každý byt vypracován návrh dispozičního řešení a není to vůbec zadarmo: vždyť umístění a typ každého prvku se oficiálně schvaluje před zahájením výstavby.

Pokud jste si takový byt koupili a hodláte si interiér naplánovat „pro sebe“, musíte tyto změny schválit se ZISZ. V opačném případě mohou nastat problémy při dalších transakcích s nemovitostmi. Po odsouhlasení rozvržení budou jakékoli nové změny vyžadovat další schválení a schválení.

Komu prospěje koupě garsonky?
Moje odpověď: těm, kteří si to mohou dovolit. Otevřené byty skutečně nejsou nejekonomičtějším způsobem, jak zlepšit životní podmínky. Nákup prostorného studiového bytu, abyste si ho udělali „pro sebe“, je obzvláště nerentabilní, pokud máte omezený rozpočet, protože náklady, které bude muset majitel nést po podepsání potvrzení o přijetí, se mohou rovnat polovině (!) částky. již zaplaceno.

  • Jak naplánovat jednopokojový byt 40 m² – rady od designérů
  • Rozložení jednopokojového bytu 33 metrů čtverečních – nápady pro pohodlí

Pro kupující, kteří mají dost peněz na zaplacení drahých rekonstrukcí na míru, bude otevřený půdorys to pravé. Tak či onak, práce projektanta zahrnuje vytvoření projektu, který se liší od standardního rozvržení a většinu stávajících příček bude stále nutné zbourat. Někdy je třeba vnitřní prostor optimalizovat až na pár centimetrů: například v jednom bytě stála hotová stěna pouhých deset centimetrů od zamýšlené linie a bohužel byla rozebrána.

Závěr: Pokud je váš rozpočet omezený, vyberte si dispoziční řešení bytu, které vám zpočátku vyhovuje nebo téměř vyhovuje. Pokud máte finanční prostředky na radikální přestavbu a velké opravy, pak je dobrou volbou byt s otevřeným plánem.

VE VAŠEM MĚSTĚ…
Objednejte si výhodnou přestavbu svého bytu – Specialisté na interiérový design na Houzz

Volné plánování je „know-how“ stavebního trhu. Nelze jednoznačně říci, zda je to dobře nebo špatně, ale lze s naprostou jistotou říci, že jen málo kupujících dobře chápe, co to znamená. A když je jasné: byt je již koupen, není dost peněz na přestavbu zdánlivě „volného“ prostoru a není jasné, co dál.

READ
Jak vypadají kanalizační mušle?

Volný layout a jeho úskalí

Developeři za účelem zvýšení investiční atraktivity umisťují monolitické novostavby jako bydlení s otevřeným plánem, jehož výhodou je realizace libovolných designových fantazií. Mlčí se přitom o tom, že přes určitou volnost jednání existuje i na legislativní úrovni schválená řada omezení ohledně sanace.

Volné rozložení

Pod volnou dispozicí bytu je myšlen prostor omezený pouze nosnými zdmi. To je možné díky technologii monolitické výstavby domů, ve které pouze vnější stěny plní funkci nosné. Díky tomu můžete změnit rozložení. Změna, neboť půdorys je již schválen projektem.

Pouze v případě, že se majitel rozhodl neinstalovat žádné oddíly, je vše jednoduché. Pokud jste však nezávisle naplánovali otevřený byt, budete muset získat povolení k přestavbě nebo opětovnému vybavení prostor.

Volné rozložení

Nákup takového obytného prostoru má své nevýhody:

  1. Jeho cena je vyšší než u standardního.
  2. Nemá to žádné zakončení. Jsou zde betonové stěny, instalované vstupní dveře, okna, topení. Sečteno plyn, světlo a voda. Majitel bude potřebovat velké investice na opravy: instalace příček, instalace elektrických a vodovodních sítí, instalace podlah a čištění prostor. Výroba těchto děl je přísně regulována SNiP (stavebními normami a pravidly), s výjimkou výzdoby místností.
  3. Možnost přestavby vyžaduje získání povolení s následným vývojem projektu a jeho schválení. Schvalovací proces závisí na složitosti projektu. Čím složitější projekt, tím delší je schvalování.
  4. Konstrukce příček povede ke ztrátě prostoru. Vzdálenost mezi přepážkami a materiály pro ně použité jsou regulovány.
  5. Přestavba koupelen, toalet a kuchyní je téměř nemožná. Stoupačky nelze přesunout a velikost těchto místností s největší pravděpodobností nelze změnit.

Co byste měli vědět při nákupu

Co byste měli vědět při koupi bytu s otevřeným plánem

Při koupi bytu majitel věří, že „volné“ uspořádání mu dá příležitost postavit zdi kdekoli, zařídit místnosti s různými účely podle libosti. Není tomu tak vždy. Technická dokumentace definuje umístění mokrých a suchých zón. Nemůžete změnit jejich umístění. I změna jejich velikosti je problematická. Děje se tak proto, že na legislativní úrovni je stanoveno, že koupelnu, WC a kuchyň (mokré prostory) nelze rozšiřovat na úkor obytných prostor. A pokud v takovém bytě není žádná chodbová zóna, pak bez ohledu na to, jak se majitel snaží rozšířit koupelnu, určitě spadne do oblasti obývacího pokoje.

Stále existují technická omezení. Například: i přes volnou dispozici mohou být koupelny v novém bytě umístěny pouze tam, kde to umožňuje projekt, protože není možné posunout stoupačky.

Další bod, který je třeba zvážit před koupí bytu. Ne každý ví, že do uvedení domu do provozu musí být dokončeny všechny stavební práce a ke dni zápisu vlastnictví musí byt odpovídat schválenému záměru.

READ
Jak nastavit automatický osvěžovač vzduchu Glade?

Prohlédněte si půdorys

Při výběru bytu s volnou dispozicí v novostavbě můžete někdy vidět rozložení místností, rozložené na podlaze s jednou nebo dvěma řadami cihel. Je důležité vědět, že tato možnost je schválena projektem. Tento projekt je koordinován se ZISZ. Nový vlastník je povinen tyto příčky vložit. Pokud majitel bude plánovat prostory „pro sebe“, jedná se o přestavbu, která vyžaduje koordinaci přísně stanoveným způsobem.

Půdorys

Plány Úřadu technického inventáře ne vždy ukazují umístění místností a jejich velikosti. Někdy na těchto plánech je byt označen jako bílý čtverec. Pokud nejsou stěny vyznačeny na plánu Úřadu technické inventury (BTI), pak je můžete vidět na budově nebo půdorysu BTI, na kterém jsou schematicky vyznačeny všechny místnosti. Tato dispozice byla schválena před zahájením stavby. Majitel o tom musí vědět.

Stavební (půdorys) plán BTI si můžete vyžádat u developera nebo správcovské společnosti. Stojí za to vědět, že ne všechny bezplatné možnosti přestavby lze dohodnout. Například: pokud chcete velkou koupelnu, ale na stavebním plánu je na jejím místě umístěn dětský pokoj, nelze se na této možnosti dohodnout.

Chcete-li zvážit možnost přestavby bydlení, je lepší zapojit odborníka.

Po vybudování příček budou náklady nižší

Po zakoupení bytu s otevřeným plánem a jeho přepracování majitel ani netuší, že přidáním příček v něm zmenší plochu. Čím více takových příček a čím větší je jejich tloušťka, tím menší je plocha bytu. Po dokončení všech stavebních prací tak při registraci bytu s dokončenou přestavbou u úřadu technického inventáře zaznamenáte pokles plochy. A přímo při prodeji bude jeho cena nižší.

Zónování s příčkami

Náklady a schválení pro bezplatné plánování

Prohlášení „byt s otevřeným plánem“ znamená následující – jedná se o studio se všemi komunikacemi a obrysy vnitřních příček naznačujícími stěny, které developer zdánlivě naznačuje. Ve skutečnosti jen nenaznačuje – legálně tam tyto zdi jsou. Vnitřní příčky musí být vyznačeny na plánu, jinak není možné provést výpočty potřebné pro stavbu.

Bez označení kuchyně nebude možné určit polohu ventilačních šachet, bez vymezení koupelen, nebude možné provádět kanalizační a vodovodní stoupačky, bez údajů o přibližné ploše obytný prostor není možné vypočítat model radiátoru. To znamená, že již několik „volně plánovacích“ prostor je tak či onak definováno v prostoru: jedná se o toaletu, koupelnu, kuchyň. Nabízí se logická otázka: jak proměnlivý je prostor takového uspořádání. Odpověď je trochu zvláštní: v rámci nebytových prostor.

usmíření

Udělejme si seznam toho, co lze v takovém bytě skutečně změnit:

  • Prostory kuchyní a koupelen díky chodbám a technickým místnostem. Obývací pokoje nelze zmenšit, aby se zvětšily kuchyně nebo toalety. Tyto místnosti jsou klasifikovány jako oblasti s vysokou vlhkostí nebo vlhké oblasti, takže výrazné zvětšení velikosti místností zvýší zatížení ventilačního systému.
  • Vnitřní oddíly můžete umístit tak, jak chcete. Je třeba si uvědomit, že každá další stavební konstrukce zabírá místo, což znamená, že snižuje počet metrů čtverečních a náklady na byt. Na malých plochách to není patrné, ale na velkých plochách budou ztráty znatelné.
  • Dveře můžete vytvořit v nosných konstrukcích.
  • Část stěny můžete rozebrat na balkon, abyste vizuálně spojili prostor lodžie a obývacího pokoje. Ale zároveň nemůžete radiátor napojený na systém dálkového vytápění přenést na balkon. Proč? To naruší hydrauliku topného systému a může mít katastrofální následky.
READ
Jak připravit dřevo na malování akrylovou barvou?

Hlavní věc, kterou je třeba si zapamatovat, je, že pro sanaci je nutné se ZISZ dohodnout na novém půdorysu a podkladech k němu, což vyžaduje čas a peníze. V soukromých firmách se otázka sanace odhaduje v rozmezí od 40 do jednoho milionu rublů.

Takové byty se zpravidla prodávají v panelových domech, kde není třeba se starat o nosné stěny, protože svou roli hrají vnější konstrukce. V takovém bytě jsou možnosti vymezení prostoru opravdu širší, ale krásnými cenami byste se neměli nechat zmást.

Skutečná cena je tedy vždy nižší než deklarovaná. Je levnější postavit panelový dům než zděný nebo monolitický, na vnitřní příčky nebyly vynaloženy žádné peníze ani pracovní síly, což znamená, že dům vyšel rychleji a levněji. Jenže právě sousloví otevřený plán může přidat náklady na zdánlivě levný obytný prostor.

Výhody

Jak najít výhody mezi těmito zdánlivě neproniknutelnými nevýhodami? Otevřený půdorys je sen. Ano, nemůžete změnit polohu kuchyně nebo toalety, ale kdo na to myslí ve svých představách o domě? Člověk myslí na pokoje a design, krásný balkon kombinovaný s ložnicí a širokou kuchyní.

Zónování bytu s otevřeným plánem

To je možné v kreativním prostoru otevřeného bytu. Pokud jste připraveni investovat čas a peníze do svého snu, jděte do toho. Pokud je však rozpočet omezený, neměli byste ve snaze ušetřit peníze na krásné pohádky realitních kanceláří. Vyberte si útulnou variantu z dostupných, uspořádejte ji podle svého uvážení, v každém případě to vyjde levněji.

Výkon

Bezplatné plánování je marketingový tah, který zvyšuje zisky než skutečná výhoda bytu. Ale pokud se podíváte za hranice tržních vztahů: s velkým rozpočtem je to příležitost vytvořit si pouze svůj vlastní dům, podobný, který neexistuje, se skutečně designovým interiérem a naprostým pocitem duchovního pohodlí.
Koupí bytu s otevřeným plánem si můžete vytvořit svůj vlastní interiér. Realizace vašeho nápadu zabere spoustu času a peněz. Proto pečlivě zvažte své schopnosti a touhy.