Foto: .Maxim4e4ek/shutterstock

Téměř každá desátá transakce na moskevském trhu s bydlením se týká bytů. Tento typ nemovitosti je žádaný mezi investory a lidmi, pro které není registrace důležitá. Jedním z důvodů oblíbenosti bytů je jejich nižší cena oproti bytům, v průměru jsou o 20 % levnější.

Nebytový status bytů však ponechává developerům možnost je prodat a obejít tak smlouvy o majetkové účasti (EPA), což s sebou nese rizika pro kupujícího. Podle odhadů CIAN byla v letech 2013 až 2020 v Moskvě zmrazena výstavba 80 budov, z toho polovina bytových domů.

Společně s odborníky se bavíme o výhodách a nevýhodách bytů a rizicích investice do takové nemovitosti.

Výnosnější než byty

Každý rok spouštějí kapitáloví developeři nové bytové projekty. Podle realitní kanceláře BON TON je nyní podíl nabídky bytů ve starých hranicích Moskvy asi 21 %, tedy téměř půl milionu metrů čtverečních, každá desátá transakce je na byty (10 % poptávky).

Velká část bytů patří do třídy business a premium. Jedná se o projekty, které se staví v prestižních lokalitách v Moskvě, kde není možné získat povolení k výstavbě obytného komplexu – například kvůli malé velikosti pozemku určeného k zástavbě, na který je možné umístit pouze bytový dům bez sociální infrastruktury. V tomto ohledu se více než třetina projektů realizuje v centrálním správním obvodu, vysvětlila Natalia Kuznetsova, generální ředitelka realitní kanceláře BON TON.

Na masovém trhu existují i ​​projekty s byty. Jsou žádané kvůli nižším cenám v porovnání s byty (v průměru o 20 %). To je jedna z výhod bytů.

Byty jsou oblíbené mezi kupujícími, pro které není důležité mít trvalou registraci, protože koupě bytu takové právo nedává. Tento typ nemovitostí je také žádaný mezi investory, kteří chtějí snížit překážku vstupu do projektu a rychle získat zpět investice při pronajímání bytů, poznamenala Victoria Kiryukhina, hlavní expertka analytického centra CIAN.

Byty často kupují rodiče pro děti, které zůstávají „přihlášené“ ve starém bytě. Apartmány se kupují také jako „kabátové apartmány“ – jako alternativa k hotelům pro ty, kteří často cestují na služební cesty.

Registrace, služby a daně

Hlavním rozdílem mezi byty a apartmány je právní stav prostor. Byty jsou z právního hlediska klasifikovány jako nebytové nemovitosti (jako jsou kanceláře a obchody), i když ve skutečnosti slouží k bydlení. Právě právní stav přináší řadu nevýhod bytů.

READ
Jak odstranit kryt pantu na plastových dveřích?

Jedním z prvních je, že se u nich nemůžete trvale registrovat. Následně mohou nastat potíže při zápisu dětí do školy nebo školky. Nedostatek moskevského statutu také nedává právo na další sociální dávky od hlavních úřadů.

Další nevýhodou bytů jsou zvýšené tarify za energie a daně. Vzhledem k nebytovému statusu bytů budou poplatky za energie v průměru o 15–20 % dražší než u bytu srovnatelné velikosti.

Daň z nemovitosti u bytů je ve většině případů 0,5 % a někdy může dosáhnout až 2 %. Pro srovnání, byty jsou zdaněny 0,1 % z hodnoty katastru. „Někdy je však samotná katastrální hodnota bytů nižší než u bytů, což částečně vyrovnává daňové platby vlastníků bytů a apartmánů,“ uvedla Victoria Kiryukhina z CIAN.

Na byty se na rozdíl od bytů nevztahují daňové odpočty. Také při jejich nákupu nelze použít certifikáty pro zlepšení životních podmínek – mateřské, vojenské. Developer bytu není povinen zajistit obyvatelům areálu školky, školy, obchody a další infrastrukturu.

„Apartmány nepodléhají SNiP pro obytné prostory, což znamená, že například nebude možné ovládat hlučné sousedy. Vzhledem k nebytovému statusu mají energetické společnosti možnost zastavit dodávky jakýchkoliv energií pro neplacení, developeři bytů nejsou povinni rozvíjet sociální infrastrukturu. To jsou hlavní nevýhody, o kterých musíte vědět při nákupu bytů,“ uvedla právnička Natalja Tarasová

Problémy s dostavbou zařízení

Podle zákona mají kupující bytů stejná práva jako ostatní účastníci smluv o majetkové účasti (EPA): povinná registrace EPA v Rosreestr, ochrana před porušením lhůt pro převod hotového objektu se sankcí a dodržování kvalitu bytů s podmínkami smlouvy a projektovou dokumentací.

„Je tu však podstatný rozdíl – v případě úpadku developera mohou kupující bytu získat náhradu buď od Fondu na ochranu práv akcionářů, nebo byt od jiného developera (který dokončí výstavbu projekt) a kupující bytu mohou vůči zkrachovalému developerovi uplatnit pouze peněžní pohledávku, ale vrátit peníze Ne vždy to vyjde,“ poznamenala Natalya Tarasova.

Podobný problém identifikovala Natalia Kuzněcovová z BON TON. Podle ní je i přes prodej bytů v rámci zákona o sdílené výstavbě, pokud developer zkrachuje, obtížnější získat majetkovou nebo peněžní náhradu. Insolvenční zákon řeší ochranu akcionářů nebytových prostor, mezi které nepatří byty. Jedná se pouze o parkovací stání a nebytové prostory o výměře do 7m3.1. m (článek 201.1 článku XNUMX zákona o úpadku). To znamená, že kupující parkovacích stání na základě smlouvy o účasti na společné výstavbě mohou počítat s převodem hotových prostor na ně v případě úpadku developera.

READ
Jak odstranit podlahový potěr?

„Ale akcionáři, kteří uzavřeli smlouvy o koupi nebytových prostor o výměře větší než 7 metrů čtverečních. m (tedy byty), nemohou požadovat, aby jim byl hotový objekt převeden. Své peněžité pohledávky mohou zařadit pouze do obecné (čtvrté) fronty rejstříku pohledávek věřitelů a požadovat vrácení peněz podle smlouvy (článek 4, bod 1, § 201.9 odst. XNUMX konkursního zákona),“ poznamenal expert.

Přestože v posledním roce nedošlo mezi developery k žádným velkým bankrotům, právě v segmentu bytů je největší riziko náběhu na dlouhodobou výstavbu, říká Victoria Kiryukhina z CIAN. „Podle našich výpočtů byla v letech 2013 až 2020 v Moskvě zmrazena výstavba 80 budov, z nichž polovina byly byty. Byty přitom vždy zaujímaly menší podíl na trhu. Například nyní je podíl bytů (podle počtu partií) zhruba 22 %, přičemž co do počtu bankrotů zaujímá polovinu trhu,“ poznamenala.

Podvodná schémata

Hlavním problémem bytů je nedostatek záruk pro kupující, pokud se prodej neprovádí podle DDU bez otevření vázaných účtů, říkají odborníci. Nebytový status bytů ponechává developerům mezeru pro prodej „nebytových nemovitostí“ pomocí jiných forem dohod: předběžné kupní a prodejní smlouvy, smlouvy o spoluinvestici a dalších. „Takové smlouvy Rosreestr neregistruje, což znamená, že kupující není chráněn před dvojím prodejem a také nemůže počítat s vrácením peněz prostřednictvím vázaného účtu. Proto je velmi důležité kupovat byty podle DDU,“ poznamenala Victoria Kiryukhina.

Při koupi bytu, stejně jako u jakékoli jiné nemovitosti, je nutné zkontrolovat právní čistotu transakce: kdo a jak jej postavil, jak byty přecházely z ruky do ruky, zda existují dědici nebo skrytí zájemci atd. je vhodné provést transakci bezpečně – přes buňku nebo pomocí akreditivu, protože zvýšená opatrnost nikdy neuškodí, dodala Natalya Tarasova.

„Zejména je nutné zkontrolovat technickou správnost kupovaných prostor: vyžádat si katastrální pas areálu, půdorys, pas ZINZ, projektovou dokumentaci, abyste měli jistotu, že se kupují byty, které se vám ukazují. Pokud je to těžké určit, můžete zapojit katastrálního inženýra,“ poradil právník.

Vyjasnění právního stavu bytů

Již několik let se na různých úrovních vedou diskuse o nutnosti řešit problematiku bytů. V září místopředseda vlády Marat Khusnullin uvedl, že plánují vyjasnit právní stav bytů do konce roku 2020. Podle jeho názoru by lidé žijící v bytech měli mít právo na registraci a snížení nákladů na bydlení a komunální služby.

READ
Jak vypočítat vstupní kabel?

Návrh zákona zejména navrhuje legalizovat postavení bytů a některé z nich přirovnat k bydlení. To umožní registraci v apartmánech a poskytne kupujícím další záruky. Kromě toho se nyní byty neberou v úvahu v celkovém objemu bytů, ve kterých lze bydlet. Přijetí zákona o postavení bytů tyto problémy vyřeší, míní odborníci.

„Dokud byty formálně zůstanou nebytovými nemovitostmi, nemusí developeři budovat doprovodnou sociální infrastrukturu, což snižuje kvalitu bydlení a zvyšuje zátěž škol a školek v okolí. Byty vyžadují samostatný regulační rámec, který definuje pravidla pro výstavbu takových komplexů,“ poznamenala Victoria Kiryukhina.

Je také nutné upravit zákon o úpadku, abychom ochránili kupující bytů a dali jim obdobná práva v případě úpadku developera, uzavřela Natalia Kuzněcovová.