Mnoho lidí alespoň jednou v životě využilo služeb realitních kanceláří. V současné době není práce takových specialistů na legislativní úrovni z hlediska státní certifikace a licencí upravena. Spolu s odborníky pochopíme, jakou odpovědnost nese realitní makléř za transakce na sekundárním trhu a jak s ním správně formalizovat vztahy.
Za co je realitní makléř odpovědný?
Podle zavedené praxe vystupuje realitní makléř jako dodavatel při poskytování služeb při hledání prodávajícího nebo kupujícího bytu. Jeho povinností je vyhledat prodávajícího či kupujícího bytu a pomoci s uzavřením obchodu a právě za tuto službu dostává odměnu. Závazek agenta je splněn po uzavření kupní a prodejní transakce, říká Andrey Bolshakov, managing partner Bolshakov&Partners. Odborník připomíná, že realitní kancelář nenese žádnou odpovědnost za problémy, které vzniknou po transakci, jelikož závazky ze smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a kupujícím vznikají pouze mezi nimi a realitní kancelář není účastníkem obchodu.
„Jediným případem, kdy může být agent pohnán k odpovědnosti, a to trestněprávně, je, pokud se prokáže, že jednal například ve spiknutí s prodávajícím bytu za účelem uvedení kupujícího v omyl, a budou znaky trestného činu. založeno v jednání prodávajícího a agenta,“ – poznamenává Andrey Bolshakov.
Realitní makléř je odpovědný za čistotu transakce. A v případě nesprávného ověření právního titulu prodávajícího, který je vlastníkem nemovitosti, odpovídá za náklady na své služby realitní makléř, dodává Vladislav Zhuravlev, právní poradce právní skupiny Sovet. Prodávající například prodal byt, který se mu prostřednictvím soudu snaží odebrat třetí osoby, které k němu mají práva. Zde existuje základ pro vrácení platby za služby, protože kontrola byla provedena nesprávně, objasňuje odborník.
„V situaci, kdy se z ničeho nic objevily třetí osoby s nárokem na byt, realitní makléř nenese odpovědnost. Řekněme, že byt prodala manželka občana uznaného za zesnulého, který byl následně „vzkříšen“. Pokud měl realitní makléř v době transakce v ruce úmrtní list, pak ověření proběhlo řádně. Proto je nemožné pohnat lidi k odpovědnosti,“ vysvětluje Vladislav Žuravlev.
Ekaterina Shengel (Vekshina), prezidentka Moskevského cechu realitních kanceláří:
— Odpovědnost realitní kanceláře při nákupech a prodejích na sekundárním trhu není bohužel zákonem stanovena. Neexistují žádné povinné smluvní doložky a/nebo jakákoli absolutní odpovědnost realitní kanceláře. Pro všechny společnosti účastnící se Moskevského cechu realitních kanceláří je povinnou podmínkou členství v cechu dobrovolné pojištění profesní odpovědnosti. Politika nebo podmínky smlouvy s klientem, z nichž vyplývá odpovědnost realitní kanceláře, je dnes to málo, co může alespoň nějakým způsobem zaručit integritu poskytované služby.
V některých případech ani svědomité plnění závazků ze strany realitní kanceláře nemůže ochránit strany před riziky následného napadení transakce (Foto: shutterstock.com)
Jaká rizika existují?
Po mnoho let zůstával trh realitních služeb neprůhledný. Existují různá sdružení a sdružení, která provádějí dobrovolnou certifikaci realitních kanceláří, ale to nemůže plně vypovídat o kvalitě poskytovaných služeb, říká Dmitrij Usoltsev, právník z advokátní kanceláře Arbitrazh.ru.
Problémy pro klienty na sekundárním trhu nevznikají vždy kvůli nepoctivosti zprostředkovatele; v některých případech ani svědomité plnění závazků realitní kanceláře nemůže ochránit strany před riziky následného napadení transakce, poznamenává Dmitrij Usoltsev. Realitní makléř často nemusí mít údaje potřebné k provedení komplexní kontroly čistoty transakce, vysvětluje odborník.
Rozsah odpovědnosti realitní kanceláře do značné míry závisí na podmínkách stanovených stranami v jejich dohodě. Pokud se v souladu s podmínkami smlouvy omezí povinnosti zprostředkovatele pouze na vyhledání nemovitosti nebo kupujícího, nebude možné je činit odpovědnými za to, že nedošlo k převodu vlastnictví. , dodává Dmitrij Usoltsev.
Jak se můžete pojistit proti potížím?
Neměli byste se spoléhat na slova realitního makléře, protože jeho hlavním cílem je prodat byt a získat provizi. Dobře ví, že nenese odpovědnost, pokud se v budoucnu vyskytnou problémy s transakcí. Je lepší ověřit si právní záležitosti týkající se transakce sami nebo s pomocí právníka, říká Andrey Bolshakov.
Podle zavedené praxe se služby realitní kanceláře platí po dokončení služby. Musíte si vybrat spolehlivou společnost nebo konkrétního agenta s dobrou pověstí, zkušenostmi na trhu a opět uzavřít dohodu, dodává Yulia Dymova. Zjevně nízké náklady na službu by podle ní měly zvednout varovné signály. Nemovitosti jsou totiž pro drtivou většinu občanů tím nejdražším aktivem.
Někteří realitní makléři pracující pro agentury uvádějí, že odpovědnost jejich firem za transakce provedené jejich klienty je pojištěna. Potenciální kupci nebo prodejci nemovitostí musí pečlivě zkontrolovat smlouvu uzavřenou s agenturou a pojistnou smlouvu, poznamenává Dmitrij Usoltsev. To vám umožní mít jistotu, že zájmy klienta budou chráněny, a sliby realitní kanceláře nejsou reklamním trikem na propagaci služeb.
Ekaterina Shengel (Vekshina), prezidentka Moskevského cechu realitních kanceláří:
— Spolupráce s kompetentním profesionálním realitním makléřem je pro klienta vždy přínosem. Nejednou jsme experimentovali s prodejci, kdo prodá jeho byt rychleji a dráž. A v 95% případů vyhrála realitní kancelář. Při výběru realitního makléře doporučuji prověřit si členství v profesních organizacích a úroveň jeho kompetencí, zda má diplomy a osvědčení o doplňkovém vzdělání, potvrzení o absolvovaném školení.
Arthur Starikov, partner Capital Law Office:
— Nedostatek odpovědnosti je spojen s tématem řízení záležitostí jiných lidí. Veškeré výhody a ztráty z transakce nese majitel bytu nebo kupující, protože je stranou transakce. Zprostředkovatel (realitní makléř) může být přiveden k občanskoprávní nebo jiné odpovědnosti pouze v případě, že se prokáže, že měl v úmyslu způsobit škodu majiteli podniku nebo byl nedbalý. Doporučením pro všechny účastníky obchodu je povinné ověření realitního obchodu u notáře a následné pojištění vlastnického práva. Účast notáře zajišťuje, že právní posouzení transakce provede ve fázi uzavření sám notář a Rosreestr pouze pořídí záznam o převodu práv.
Neměli byste se spoléhat na slova realitního makléře, protože jeho hlavním cílem je prodat byt a získat provizi (Foto: shutterstock.com)
Jak správně sepsat smlouvu s realitní kanceláří
V zájmu ochrany svých zájmů se spotřebitelům při uzavírání smluv s realitními kancelářemi doporučuje:
- popsat co nejpodrobněji povinnosti přidělené výkonnému umělci;
- stanovit dobu, po kterou musí být služby poskytovány;
- stanovit pokutu v případě porušení lhůt pro splnění povinností;
- ujistěte se, že realitní makléř prošel dobrovolnou certifikací a je také členem odborů, asociací nebo profesních sdružení;
- Odpovědnost realitní kanceláře musí být pojištěna.
„Jsou nejběžnější dva modely, jak se sepisují služby mezi klientem a realitní kanceláří – smlouva o poskytování služeb za úplatu a smlouva o zprostředkování. Na rozdíl od smlouvy o poskytování služeb za úplatu je podle smlouvy o obchodním zastoupení mandatář povinen činit nejen faktická, ale i právní jednání. Například k provedení transakce za vás prostřednictvím zmocněnce nebo přijetí vkladu. Spotřebitelé by si měli pamatovat, že podmínka zaplacení peněžní částky za odmítnutí plnění smlouvy o placených službách je neplatná,“ říká Dmitrij Usoltsev.
Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro prodej nemovitostí:
— Činnosti v sektoru služeb jsou upraveny občanským zákoníkem a zákonem o ochraně práv spotřebitele. Činnost realitního makléře (realitního makléře) se vztahuje k sektoru služeb, proto je jeho odpovědnost vůči kupujícímu služby specifikována ve smlouvě o poskytovaných službách. Jako pro každého zaměstnance v odvětví služeb je nejdůležitější vlastností realitního makléře jeho pověst. Negativní recenze, zejména v době rychlého šíření informací, mohou realitnímu makléři zcela uzavřít kariéru a profesní dráhu. Kromě základní reputační odpovědnosti je tu smluvní hledisko. Jak je uvedeno výše, za kvalitu služeb odpovídá realitní makléř na základě smlouvy. Proto se vždy doporučuje uzavřít dohodu, která chrání práva obou stran.
Existují dva nejběžnější modely, kterými se sjednávají služby mezi klientem a realitní kanceláří – smlouva o placených službách a smlouva o zastoupení (Foto: shutterstock.com)
Koupě bytu dnes není jen o podepsání pár papírů a zaplacení, ale také s velkým rizikem, že přijdete o všechno kvůli tomu, že se dostanete do rukou podvodníků. Proto se důrazně doporučuje hledat pomoc pouze u důvěryhodných agentur, kde je možnost podvedení a priori vyloučena. Pokud máte v úmyslu samostatně provést transakci na nákup a prodej bytu nebo jakékoli jiné nemovitosti, nabízíme vám podrobné pokyny, jak zkontrolovat právní čistotu nemovitosti a chránit se před jednáním bezohledných prodejců.
Získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí
Jakmile si vyberete byt, který vám vyhovuje, s uzavřením dohody nespěchejte. První věc, kterou musíte udělat, je prohlédnout si ji a seznámit se s majiteli nemovitosti. Stává se, že se prodávající na schůzce představí jako vlastník nemovitosti, ale ve skutečnosti je nájemcem a legální majitelé žijí již delší dobu někde v zahraničí a dostávají pouze platby za bydlení.
Jedná se o poměrně běžný podvodný systém, který se zaměřuje na důvěřivé občany. Teoreticky byl tento byt již několikrát prodán, ale ve skutečnosti byl vlastníkem Ivan Ivanov a tak to zůstává. Abyste tyto okolnosti zjistili a ujistili se, že jednáte skutečně s právoplatným vlastníkem, objednejte si po prohlídce bytu úplný výpis z Jednotného státního registru nemovitostí pro tento obytný prostor. Výpis z Jednotného státního rejstříku lze objednat na webu https://rosreestr.net.
Na co si dát pozor v prohlášení:
Přítomnost břemen a zatčení
Nezapomeňte zkontrolovat, zda byt není zatížen věcnými břemeny. Bezohlední vlastníci nesmějí poskytovat informace o tom, že je obytný prostor zastaven, zastaven, zabaven nebo je předmětem soudních sporů. Výpis z Jednotného státního rejstříku v oddíle č. 2 uvádí, kdo je současným vlastníkem, jakož i případná břemena, omezení a zatčení.
Transakce pouze s majitelem nemovitosti
Dohodněte se pouze s majitelem, plná moc může být falešná. Udělejte si výpis z Jednotného státního rejstříku a zkontrolujte údaje v pasu. Nebezpečí spočívá v tom, že plná moc nemusí být pouze „falešná“, notář bude v tajnosti a vlastník nemusí ani vědět, že se jeho nemovitost prodává. Pokud se přesto rozhodnete uzavřít smlouvu se zástupcem vlastníka, ověřte si pravost plné moci na webu http://reestr-dover.ru/.
Pravost dokumentů
Důležitá je také kontrola pravosti dokumentů. Můžete to udělat sami: někdy lidé doslova ručně píší nesprávná data nebo tvrdí, že došlo k chybě, kterou opravili. Pamatujte, že všechny takové bloty musí být ověřeny notářem a kupní a prodejní smlouvy před rokem 2013 a další smlouvy musí být registrovány v Rosreestr.
Kontrola osvědčení o registraci nemovitosti
Technický pas nemovitosti je stejný dokument, který jasně uvádí dispozice bytu. Musí se porovnávat se skutečným stavem obytného prostoru. Pokud je tomu jinak, pak je věc nečistá. Věnujte pozornost přítomnosti přestavby a zda je legalizována. Všechny údaje z technického pasu je také potřeba porovnat s výpisem z Jednotného státního rejstříku. Uvedená obytná plocha se musí přesně shodovat s počtem místností. V případě zjištění nesrovnalostí je prodávající povinen je odstranit. V opačném případě se budete muset vypořádat s legalizací přestavby. Mimochodem, pokutu budete muset také zaplatit.
Problémy s majiteli bytů
Jaké problémy vás mohou potkat a jak se jim vyhnout.
- Drobní majitelé. Pokud byt, který se vám líbí, právně patří dítěti nebo teenagerovi, je k dokončení transakce vyžadováno povolení od opatrovnických orgánů. Bez jejich potvrzení se vámi zakoupený byt v budoucnu bezpečně vrátí svému majiteli.
- Neschopní majitelé. Pokud je zpochybněna právní způsobilost osoby, mohou příbuzní v budoucnu snadno žalovat majetek zpět. Patří sem starší lidé, lidé se zdravotním postižením a lidé se závislostí na alkoholu. V tomto případě je nutné vyžádat si od prodávajícího potvrzení od PND a také povolení od opatrovnických orgánů.
- Nepřítomní majitelé. Pokud je skutečný majitel bytu někde daleko, pak se koupě bytu bez jeho svolení nepovažuje za legální.
Souhlas manžela s prodejem
Na tento problém lze nahlížet různými způsoby: celkově k prodeji nepotřebujete oficiální povolení od svého manžela, ale situace mohou být zcela nepředvídatelné. Prvním krokem je ujasnit si, zda je prodávající ženatý. Pokud ano, požádejte, aby na transakční schůzce byla přítomna celá rodina a prodiskutovali podmínky. Pokud to z jakéhokoli důvodu není možné, vyžádejte si od něj písemné povolení ověřené notářem.
Pokud je majitel rozvedený, pak je třeba prověřit existenci majetkových nároků a také soudní rozhodnutí o rozdělení majetku.
Mít dluhy
Velmi důležitý bod: prodejce je povinen vám poskytnout všechna potvrzení, která potvrzují absenci dluhů za energie a daně z nemovitosti. Sice se v budoucnu budete moci ospravedlnit a nebudete muset vše platit, ale budete muset trávit čas papírováním.
Koupě bytu od developera
Kontrola spolehlivosti vývojářů
Výše uvedené pokyny jsou vhodné pro každého, kdo plánuje koupi vedlejšího domu nebo již má majitele. Pokud jde o novostavby, i zde jsou úskalí a neméně. V celém Rusku byly zaznamenány stovky případů, kdy developeři neplní své povinnosti, vybírají od lidí peníze a prodávají jim neexistující byty. Abyste se vyhnuli takovým ztrátám, musíte být ve střehu a zkontrolovat jeho čistotu před uzavřením obchodu s některou ze společností.
Dokumentace povolení
V první řadě by vás měla zajímat povolovací dokumentace, která developerovi umožňuje postavit stavbu v určité lokalitě. Můžete jej získat v kanceláři společnosti. „Transparentní“ vývojáři zveřejňují podobné dokumenty na svých oficiálních stránkách. Mimochodem, svědomitý vývojář by měl mít plnohodnotné webové stránky, které hovoří o činnosti společnosti, a můžete si také prohlédnout portfolio hotových objektů.
Součástí povolovací dokumentace je prohlášení o projektu a samotné stavební povolení vydané orgány státní správy. Mohou tam být upřesněny i technické podmínky pro budoucí komunikaci, které jsou dalším potvrzením „transparentnosti“ vámi zvolené společnosti.
Neznámá jména
Přestože je dnes mezi vývojáři zcela běžné zakládání nové LLC pro konkrétní projekt, měli byste zůstat ve střehu. Nezapomeňte zkontrolovat, kde je název konkrétní společnosti registrován. Pokud v zahraničí, pak si buďte jisti, že všechny vaše peníze půjdou na offshore účty a nikdo neví, zda váš byt nakonec postaví nebo ne. Takže při návštěvě kanceláře společnosti za účelem uzavření obchodu si nejprve znovu přečtěte smlouvu. Pokud vidíte jména, která vám nejsou známá, buďte opatrní.
Seznam společností
Vybraného vývojáře si také můžete ověřit přes internet. Oficiální seznam spolehlivých společností je veřejně dostupný. Všichni pracují v rámci federálního zákona ze dne 30. prosince 2004 č. 214-FZ „O účasti na výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změně některých právních předpisů Ruské federace“. Ale! Je tu jeden bod: developer může provozovat své aktivity na různých adresách. Navíc na jednom místě bude dělat vše podle zákona, jinde ne. Vaším úkolem je tedy v tomto případě prověřit nejen firmu na seznamu spolehlivých developerů, ale i adresu rozestavěného domu.
Stav webu a typy povoleného použití
Je nutné zkontrolovat stav pozemku, na kterém se staví váš budoucí dům. Zkontrolujte také druh povoleného využití, ve výpisu z Jednotného státního rejstříku je v oddíle 1 uveden druh povoleného využití, pokud je stavba postavena na pozemku, který je povolen pouze pro zemědělskou činnost, může mít developer problémy a stavba se může zpozdit. Je také nutné zkontrolovat pozemek na věcná břemena, zástavy a zástavy. Všechny tyto informace jsou obsaženy ve výpisu z Jednotného státního rejstříku ve druhé části.
Postup výstavby
Spolehlivé společnosti poskytují bezplatný přístup k postupu výstavby zařízení. To znamená, že k ověření procesu nemusíte vůbec navštívit staveniště. Developer o tom své zákazníky nezávisle informuje zveřejněním fotografií stavebních etap na svých oficiálních stránkách. To je velmi pohodlné a rozhodně si zaslouží důvěru budoucích majitelů.
Další důležitý bod: pokud uvidíte nabídku, kde jsou rozestavěné měřiče podezřele levné, je lepší se spolehlivostí takového developera nespoléhat. S největší pravděpodobností existuje skupina podvodníků, kteří chtějí inkasovat počáteční platby od spořivých občanů a pak jednoduše zmizet. Chcete-li zjistit přibližnou cenu bytu v novostavbě, můžete se jednoduše podívat na prodejní nabídky již postavených domů. Pokud jsou ceny relativně stejné, můžete zvážit nákup.
