Mít vlastní pozemek s domem a zahradou je snem mnoha Rusů. Ale ne každý chápe, které oblasti lze použít pouze k výstavbě hospodářských budov a které oblasti lze použít k vybudování plnohodnotného bydlení.
Ne každý ví, jak vlastně tento pozemek koupit. Vysvětlíme popořadě.
Jak vybrat typ webu
Každý si vybírá půdu pro konkrétní potřeby: někdo chce pěstovat pouze brambory, pro někoho je důležité se zaregistrovat ve venkovském domě a někdo se stane farmářem a bude na pozemku chovat krávy a ovce.
Proto je důležité rozlišovat oblasti podle typu povoleného použití (PUR). Koneckonců, pro nakládání s pozemkem ne pro zamýšlený účel vyhrožuje pokuta: od 20 do 50 tisíc rublů pro občany a od 200 do 400 tisíc rublů pro právnické osoby.
Například na pozemcích pro „individuální bytovou výstavbu“ (IHC) můžete postavit dům, garáž a pomocné budovy a založit zeleninovou zahradu. V oblastech pro „osobní vedlejší hospodaření“ (LPH) je mimo jiné povolen i chov hospodářských zvířat. Současně, pokud se pozemek pro soukromé pozemky nachází na zemědělské půdě, není již možné stavět obytný dům.
Ale na pozemcích pro „zeleninovou zahradu“ můžete stavět pouze hospodářské budovy – nebudete moci postavit obytnou budovu a žít v ní. Toto VRI je obvykle zaměňováno s „zahradnictví“ – zde můžete stavět bydlení a pěstovat plodiny.
Nejprve se musíte rozhodnout, proč kupujete pozemek – k trvalému bydlení nebo jako víkendové bydlení. Stojí za to připomenout, že často se letní dům nakonec vyvine v trvalé bydlení, takže musíte tuto možnost předem předvídat a vzít v úvahu, zda vybraná lokalita má podmínky, které vám umožní trvale žít.
Kde vybrat web
Celkem je v Rusku sedm kategorií půdy. V tomto případě nás zajímají pouze dva z nich: pozemky sídel a pozemky pro zemědělské účely.
Pozemky, které potřebujeme, se obvykle nacházejí na území zahradních nekomerčních partnerství (CHT) nebo dacha nekomerčních partnerství (DNP).
Je důležité dbát nejen na krásu místa, přítomnost jezera nebo lesa v blízkosti, ale také na možnost, že se k vašemu budoucímu pozemku přiblíží například kamion.
Za pozornost stojí také to, jak rovinatá je oblast. Vyplatí se vybrat ten s minimálním sklonem, protože vyrovnání před položením základu může být drahé.
Důležitým faktorem při výběru místa je půda. Výběr nadace, a tedy i její cena, bude do značné míry záviset na typu půdy na místě. Navzdory tomu, že mnoho lidí zanedbává geologické průzkumy, aby ušetřili peníze, důrazně to doporučujeme. Ze stavebního hlediska jsou nejvhodnější suché zeminy, jako je písek, výstavba na hlíně a jílu bude dražší kvůli tomu, že taková zemina zadržuje vodu a rašelina nemusí být pro stavbu trvalého domu vůbec vhodná. Kromě toho bude na vlhkých půdách nutné zajistit drenáž. Je důležité porozumět velikosti plochy, aby se na ni vešel dům, který chcete. Problémy by neměly být ani s připojením vody, elektřiny a plynu.
Od koho koupit pozemek
Pozemek můžete koupit od soukromé osoby, developera nebo státu.
Výkup pozemků od soukromých vlastníků provázejí určitá rizika. Například problémové pozemky se prodávají velmi levně: formálně patří prodávajícímu, ale fakticky mu na ně nezbyly žádné doklady. Budete muset vynaložit své nervy, energii, čas a peníze na právníka, aby vše obnovil. Prodávající může také mlčet o různých omezeních uvalených na pozemek, která v konečném důsledku povedou k nemožnosti zapsat vlastnické právo k postavenému domu. Spěch při uzavírání transakce může naznačovat, že se prodávající snaží zbavit pozemku, který si nárokuje někdo jiný.
Nákup pozemku od developera provází méně rizik, ale ani zde by člověk neměl polevovat ve své ostražitosti. Často se stává, že levné pozemky nejsou vybaveny komunikací na náklady společnosti. Vyplatí se proto zkontrolovat technický stav, další dokumenty k pozemkům a komunikacím a také se ujistit, že developer plní své povinnosti, například čtením recenzí o společnosti online nebo osobním rozhovorem se svými klienty.
Výkup pozemků od státu je plný možnosti, že se zdrží. Takové pozemky se však prodávají za nejlepší cenu.
Existují 3 způsoby, jak získat pozemky od vlastníka státu:
- Koupit v aukci. Místní úřady pravidelně zakládají půdu vyjednávání . Musíte se ale připravit na to, že aukce se můžete zúčastnit pouze vy (pak bude výkup pozemků za původní cenu) a může existovat několik konkurentů, které je třeba „porazit“ podáním „maximální“ nabídky v z hlediska nákladů.
- Odkoupení dříve pronajatého pozemku. Tato metoda je relevantní pro ty, kteří již získali pozemky k užívání od státu na základě pronájmu. Ale pro vykoupení je nutné použít půdu k zamýšlenému účelu. Jedná-li se například o individuální bytovou výstavbu, pak můžete takový pozemek koupit z pronájmu pouze tak, že na něm postavíte bytový dům. Výkup bude zpravidla za hodnotu katastru, ale v některých regionech je možná sleva – až 40 %.
- Koupě pozemku bez nabídky. Tato metoda je dostupná pouze pro fyzické osoby a týká se pozemků pro individuální bytovou výstavbu, zahradnictví nebo soukromých pozemků pro domácnost v obydlené oblasti. Tyto pozemky obhospodařují obce, informace o volných pozemcích naleznete na veřejná katastrální mapa Rosreestr . Chcete-li koupit pozemek bez nabídky, musíte podat na magistrátu žádost o odkoupení. Jeho posouzení trvá v průměru 20–50 dní (v závislosti na regionu). Pokud je odpověď ano, administrace zveřejní oznámení o poskytování stránek. Koupit si jej však budete moci pouze v případě, že se do 30 dnů od data upozornění neobjeví další zájemci.
Jak zkontrolovat web
Před nákupem jakéhokoli produktu se vyplatí zkontrolovat, totéž platí pro pozemek.
Abyste se nedostali do situace, kdy se u vašich pozemků staví dálnice, je třeba se předem informovat na odboru architektury a urbanismu vašeho magistrátu, jaké mají s tímto územím plány v nejbližších letech.
Je důležité prověřit, zda se na pozemek nevztahují nějaká omezení zohledňující ekologické a jiné požadavky, zda je možné na něm legalizovat neoprávněnou výstavbu, zda nebyly porušeny stavební normy, zda je pozemek zastaven, pronajatý nebo v zástavě.
Je velmi důležité prověřit právní způsobilost prodávajícího, ujistit se, že má práva k pozemku, a také vyloučit možnost napadení transakce koupě a prodeje třetími osobami. K tomu je nutné provést komplexní kontrolu dokladů potvrzujících vlastnictví prodávaného pozemku.
Takovou kontrolu můžete provést sami, spolehnout se na realitní kanceláře nebo si příslušnou objednat servis na Domclick.
Pokud jsou dokumenty v pořádku, je čas připravit se na transakci.
předběžné dohody
Když si kupující vybere pozemek a dohodne se s prodávajícím na ceně, musí být uzavřena předběžná kupní a prodejní smlouva. Pojistí strany, pokud někdo odmítne obchod nebo změní podmínky. Jako jistotu za splnění závazků může kupující složit zálohu nebo zálohu.
Krása seriózního vkladu peněz spočívá v tom, že pokud prodejce nakonec od smlouvy odstoupí, vrátí je ve dvojnásobné výši. Pokud kupující nechce platit, tak záloha zůstává prodávajícímu. Tím se liší od zálohy, která musí být vrácena v plné výši bez ohledu na to, čí vinou nebyla smlouva uzavřena.
Více o rozdílu mezi zálohou a zálohou se dozvíte z našeho článku “Záloha nebo záloha: jak správně zařídit platbu předem.”
Jaké dokumenty budou potřeba
Existuje seznam požadovaných dokumentů k dokončení transakce:
- cestovní pasy vlastníka pozemku a kupujícího;
- kupní smlouva;
- osvědčení o státní registraci pozemkových práv;
- akt přijetí a převodu stránky;
- potvrzení o zaplacení státního cla.
Existují také další dokumenty, které jsou vyžadovány v řadě případů:
- katastrální pas, pokud se pozemek prodává poprvé;
- notářsky ověřený souhlas manžela s prodejem, pokud existuje;
- souhlas opatrovnického orgánu ke zcizení bytového domu;
- písemný souhlas zástavního věřitele;
- úvěrová smlouva s bankou a hypotéka (pokud je pozemek kupován na hypotéku).
Je možné koupit pozemek na hypotéku?
Ano! Bance můžete podat žádost o koupi pozemku s hypotékou. SberBank má program, který vám umožňuje koupit pozemek pomocí hypotéky: “Hypotéka na pozemek” se sazbou 15,9 % ročně.
Pokud nepotřebujete hypotéku, můžete platit třemi způsoby: v hotovosti, pomocí akreditivu nebo pomocí bezpečnostní schránky.
Akreditiv je dokument, ve kterém banka garantuje, že prodávající při splnění určitých podmínek obdrží peníze. Bezpečnostní schránka funguje stejně, pouze strany nakládají s hotovostí, která je v ní uložena.
Když je transakce považována za dokončenou
Kupní a prodejní smlouva musí mít písemnou formu a musí být podepsána oběma stranami. V případě potřeby jej můžete koordinovat s notářem. Platební akce a podpis smlouvy probíhají zpravidla současně. Je důležité nezapomenout zaplatit státní poplatek – 2 000 rublů pro občany, 22 000 rublů pro organizace.
Poté musíte zaregistrovat převod vlastnictví. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat Rosreestr s kompletním balíkem dokumentů, kde můžete transakci zaregistrovat. To lze provést buď osobně, příchodem do MFC nebo pobočky Rosreestr, nebo na dálku – poštou nebo prostřednictvím portálu Gosuslugi a webových stránek Rosreestr.
Když je vše připraveno, můžete se vrátit do MFC nebo Pospeistr a vyzvednout si list vlastnictví.
Také můžete použít služba elektronické registrace od Domklik : nemusíte sami navštěvovat MFC nebo Rosreestr a dokumenty po registraci jsou všem účastníkům zaslány e-mailem.
Koupě domu s pozemkem je plná mnoha úskalí. Zde je důležité nevynechat detaily a co nejvíce eliminovat právní rizika, která jsou při nákupu příměstské nemovitosti výrazně větší než při nákupu městského bydlení. Vyplatí se také zvážit dobu nákupu dachy, umístění místa a samozřejmě věnovat velkou pozornost dokumentaci.
Odborníci dotazovaní RBC Real Estate hovořili o pěti nuancích, které potřebujete vědět, pokud se rozhodnete koupit venkovskou nemovitost.
№1 Dokumenty
Při nákupu dacha musíte pečlivě prostudovat titulní dokumenty. Musí být správné, platné a odpovídat skutečným parametrům objektu. Za pozornost stojí především historie nemovitostí. „Zkontrolujte předchozí transakce týkající se dachy a zjistěte, zda nedošlo k nějakým nezákonným transakcím nebo porušení něčích práv, když byly provedeny. Ujistěte se, že na objektu nejsou žádná omezení,“ radí Denis Frolov, vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře BMS.
Před transakcí je také důležité se ujistit, že vlastnictví prodávajícího je zapsáno předepsaným způsobem. K tomu je nutné vyžádat si dokumenty potvrzující řádné provedení a státní registraci vlastnictví pozemku s domem, doporučuje Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra společnosti Inkom-Real Estate. Vysvětlil, že od ledna do června 2016 se jedná o osvědčení o státní registraci vlastnických práv a od července 2016 je tento dokument výpisem z Jednotné státní evidence nemovitostí.
V dokladech musí být uvedeny i povolené druhy staveb. “Pozemek by se neměl nacházet v zóně městského plánování nebo v zóně expanze, rekonstrukce dálnic, protože v tomto případě může být zabaven,” poznamenala Julia Antyasova, vedoucí novogireevské kanceláře Miel-Network of Real Estate Offices.
Při nákupu letního domu je s hranicemi pozemků spojeno mnoho rizik. Kvůli nim jsou možné vážné konflikty se sousedy, které často míří k soudu. „Před transakcí se ujistěte, že dokumenty odrážejí skutečné hranice. Stojí za to mluvit se svými sousedy – pokud se vyskytnou nějaké problémy, obvykle si toho jsou vědomi. Dále je nutné vyžádat si veškeré dokumenty související s komunikacemi – vodovod, elektřina, plyn,“ zdůraznil Vladimír Starinský, vedoucí partner advokátní komory Starinsky, Korchago and Partners.
№2 Cena
Jedním ze základních faktorů při výběru venkovské nemovitosti je její cena. Cena vhodné dachy v moskevské oblasti začíná od 250 tisíc rublů. — za tuto částku si můžete koupit letní chatu ve vzdálenosti více než 100 km od Moskvy se starým jednopatrovým domem, objasňuje Taganov. Maximální náklady na daču mohou podle něj dosáhnout několika milionů, jde-li o moderní dům v prestižní lokalitě. Průměrná cena dachy v Moskevské oblasti je dnes 6,3 milionu rublů, upřesňuje odborník.
Pozdní podzim je na venkovském trhu považován za mimosezónu, v tuto dobu je možné získat dodatečnou slevu až 15 %. Pokud se však chystáte něco stavět, je třeba myslet na to, že déšť a mráz mohou proces zpomalit. „Standardní metodou pro získání slevy je nalezení nedostatků, které jste připraveni prokázat prodejci, ale které pro vás nejsou kritické. Můžete si například dát pozor na nerovný terén lokality, její zarostlý vzhled, přítomnost stromů, které je třeba pokácet a podobně,“ říká analytik Inkom-Real Estate.
# 3 Kdy si vybrat dům
Na rozdíl od bytu je při koupi letního domu zásadní, kdy nemovitost vybrat. Tradičně jsou venkovské prázdniny spojeny s teplým obdobím – jarem a létem. Nejlepší je si však dům prohlédnout za nepříznivého počasí, nejlépe na podzim. Právě v letošní sezóně můžete zkontrolovat, zda střecha neteče, zda okna a dveře těsní. Navíc v chladném počasí bude hned jasné, jak teplo dům udrží a jakou rychlostí se otepluje a ochlazuje.
#4 Umístění
Někteří volí dače blíže k hlavnímu městu, aby neztráceli spoustu času na cestě domů, jiní se naopak snaží jet dále, aby splyli s přírodou. V obou případech je však nutné zkontrolovat, zda se lokalita nenachází v ochranném pásmu vod. „Jsou to oblasti přiléhající k pobřeží řek, jezer, nádrží a tak dále. Záplavami hrozí i bezprostřední okolí vodních ploch. Bezpečné umístění chaty je minimálně 30 m od vody. V pásmu hygienické ochrany nádrží je navíc zakázána výstavba zařízení pro lidské bydlení,“ vysvětluje Taganov.
Abyste eliminovali riziko povodní, měli byste se nejprve ujistit, že pozemek, na kterém dům stojí, není v mokřadu, potvrzuje odborník Miel. Podle ní je nejlepší roční období pro takovou kontrolu jaro, protože sezónní tání sněhu vám umožní vidět situaci co nejpodrobněji, nebo je podzim obdobím dešťů. „Klienti by se měli po lokalitě projít, zkontrolovat vlhkost půdy a prohlédnout si okolí. Pokud se pozemek nachází ve svahu, zjistěte si, která část – horní nebo dolní. Pokud se pozemek nachází níže, pak existuje riziko, že voda bude odtékat a hromadit se na místě,“ zdůrazňuje Antyasova. Bezpečné umístění letní chaty je minimálně 30 m od vody, vysvětluje odborník.
č. 5 registrace dacha
1. ledna 2019 vstupuje v platnost zákon, podle kterého se Rusové budou moci registrovat na svých chatách. Nyní lze venkovskou nemovitost využívat nejen jako místo pro dovolenou, ale také jako trvalé bydlení. Ne všude je však registrace možná. Pokud se rozhodnete koupit letní dům, kam přijedete na dovolenou a víkendy, neměli byste počítat s registrací. Registrovat se můžete pouze ve stálé budově, která má elektřinu, plyn a vodu. Kromě toho musí mít vaše nemovitost poštovní adresu. V současné době lze registraci získat pouze na chatách umístěných ve městě.
