DDU je smlouva o podílové účasti. Developer může získat peníze na stavbu domu ze dvou zdrojů: od kupujících a od bank. Od 1. července 2019 platí kupující bytů v novostavbách pouze prostřednictvím vázaných účtů a developeři dostávají peníze až po dokončení stavby.
Když developer prodává byty v domě, který ještě nebyl postaven, podepíše s vámi DDU. Developer je povinen převést na vás přesně takový byt, jaký je uveden ve smlouvě.
Nyní jste si vybrali dům a byt, dohodli se na ceně – je čas uzavřít dohodu. Podle dokumentů probíhá nákup bytu v nové budově v šesti fázích:
- Připravte si dokumenty.
- Podepište s vývojářem smlouvu o účasti na akciích.
- Zaregistrujte smlouvu s vývojářem v Rosreestr.
- Zaplaťte náklady na byt – developer obdrží peníze z vázaného účtu při předání domu.
- Podepište potvrzení o převzetí bytu, převezměte klíče.
- Registrovat vlastnictví.
Plným vlastníkem bytu se stanete po přihlášení do vlastnictví. Od této chvíle se budete moci zaregistrovat v novém místě bydliště, prodat byt, nastěhovat nájemníky nebo provést přestavbu.
V dnešním článku vám řekneme, jak probíhají první dvě fáze nákupu: jaké dokumenty budou potřeba a jak neudělat chybu se smlouvou o majetkové účasti ve výstavbě. Zápis dohody, platba, převzetí bytu a zápis vlastnictví jsou obsáhlá témata, proto jsme o nich psali samostatně.
Newsletter T-F o bytech a domech
Příprava dokladů k nákupu
Balíček dokumentů závisí na tom, na jaké jméno byt kupujete a jak za něj zaplatíte.
Byt pro sebe. Nejjednodušší případ je, že jste single nebo single, sepište smlouvu jen pro sebe, kupte si byt na zálohu nebo na splátky. V tomto případě si připravte pouze cestovní pas.
Pokud jste manželé, ale byt přihlašujete pouze na své jméno, budete ke koupi bytu potřebovat kromě pasu i souhlas manžela/manželky. Takový dokument bude vystaven v přítomnosti manžela na jakémkoli notářském úřadě, bude potřebovat cestovní pas a oddací list s sebou. Nemusíte chodit k notáři: kdo dá souhlas, přijde osobně.
Zde místo řádku „Jakýkoli byt nacházející se na území Petrohradu můžete napsat konkrétněji – uveďte developera, adresu budovy domu, číslo bytu – čím konkrétnější, tím lépe
Pokud máte předmanželskou smlouvu, ve které je uvedeno, že máte právo koupit nemovitost bez samostatného souhlasu, vezměte ji s sebou k transakci.
Pro dva s manželem. Pokud kupujete byt pro dva s manželem, budete k transakci potřebovat cestovní pasy a oddací list. Pokud váš manžel nemůže být osobně přítomen podpisu smlouvy, pak budete potřebovat notářsky ověřenou plnou moc, abyste smlouvu za manžela podepsali.
Na hypotéku. Pokud kupujete byt na hypotéku, budete si muset připravit více dokumentů a každá banka má svůj seznam. Někteří developeři zaměstnávají hypoteční makléře – lidi, kteří o hypotékách vědí vše a pomohou s přípravou žádosti a dokumentů, abyste dostali rozhodnutí o hypotéce.
Hypoteční makléř vám sdělí, za jakých podmínek banky poskytují hypotéku, jaké doklady si přinést, vyplní žádost a zašle ji bankám, které vydávají hypotéky na vaše developerské byty.
Pokud developer nemá hypotečního makléře, budete muset sami kontaktovat banky, shromáždit dokumenty a vyplnit žádosti. Mnoho bank nyní pracuje se dvěma dokumenty – pasem a druhým dokladem dle vašeho výběru, ale některé požadují celý balíček:
- Formulář žádosti o úvěr – každá banka má svůj formulář, vyžádáte si jej u banky.
- Kopie vašeho pasu.
- Kopie oddacího nebo rozvodového listu.
- Kopie rodných listů nebo pasů dětí, pokud jsou k dispozici.
- Kopie pracovní knihy – požádejte zaměstnavatele o ověřenou kopii z personálního oddělení. Pokud je pracovní dokument v ruce, bude muset být kopie ověřena notářem. Pokud jste opustili papírový a přešli na elektronický sešit, můžete předložit certifikát STD-R nebo STD-PFR, který bude obsahovat informace o práci od roku 2020. Certifikát STD-R obdržíte od svého zaměstnavatele a certifikát STD-PFR si vytisknete z portálu vládních služeb.
- Kopie potvrzení o příjmech a výši daní jednotlivce – od roku 2021 se tak začal nazývat certifikát 2-NDFL. Vezměte si to také v práci, v účetním oddělení nebo na webu Federální daňové služby v sekci „Příjmy“ na kartě „Potvrzení o příjmu“.
Pokud máte jiné zdroje příjmů, ale váš oficiální plat na hypotéku nestačí, informujte o tom banku – pomůže vám vyplnit formulář, ve kterém uvedete svůj skutečný příjem. Říká se tomu certifikát ve formě banky.
Před transakcí seberte balík dokumentů a zavolejte vývojáře: ověřte si s ním, zda jste vzali vše.
Pokud budete transakci registrovat elektronicky, ověřte si, které dokumenty je třeba elektronicky podat. Například bude nutné, aby souhlas manžela byl totožný. V průměru stojí 200 ₽.
Zkontrolujeme DDU s vývojářem
V článku „Jak si vybrat developera“ jsme vám řekli, jak získat návrh smlouvy o kapitálové účasti. Nyní sepište skutečnou smlouvu s manažerem vývojáře.
Když vám manažer dá smlouvu, nepodepisujte ji hned. Vezměte si smlouvu domů a porovnejte ji s projektem. Pokud se vše shoduje, je to dobré znamení.
Ověřte si DDU u právníka třetí strany
I když se návrh a skutečný DDU neliší, kontaktujte právníka třetí strany a ukažte mu konečnou dohodu. Právník zkontroluje nebezpečné body. Riskujete několik milionů, proto neváhejte zkontrolovat každou čárku a najměte si nezávislého právníka.
Co by mělo být v mateřské škole se slušným vývojářem:
- Cena bytu.
- Termín dokončení novostavby.
- Stavební adresa domu.
- Katastrální číslo parcely, na které bude dům postaven.
- Patro a předběžné číslo bytu.
- Výška stropu, dispozice a plocha bytu.
- Pětiletá záruka na byt, tříletá záruka na inženýrská zařízení: potrubí, topné a ventilační systémy.
- Pojištění odpovědnosti developera.
- Údaje o vašem pasu.
- Podrobnosti o vývojáři.
Ve smlouvě se právníci vždy snaží zajistit chyby a minimalizovat ztráty z nich. Vývojáři často zahrnují doložky, které jsou pro kupujícího zjevně nevýhodné. Jejich nevýhoda se skrývá za úředním právním jazykem, přes který se běžný člověk jen těžko dostane.
Všechny smlouvy s developery jsou pro běžného člověka stejně nepochopitelné. Takže jen vydechněte, buďte trpěliví, zavolejte si na pomoc právníka a rozluštěte smlouvu. Zvláště pečlivě je třeba se podívat na tři body: termín pro vydání klíčů, postup pro kompenzaci oblasti a zástupce developera, který podepisuje DDU.
Díváme se do smlouvy na termín předání klíčů.
Někteří developeři uvádějí v prohlášení projektu úžasně rychlé dodání domu. Inzerát se vztahuje k tomuto datu. Když ale přijde řeč na budovu školky, ukazuje se, že ačkoli je doručení do města v blízké budoucnosti, klíče se budou rozdávat až za rok a půl.
Developer se zavazuje získat povolení k uvedení Obytného domu do provozu v I (prvním) čtvrtletí roku 2023.
Převod Bytu na Účastníka sdílené výstavby se provádí podle akceptačního listu při souběhu dvou podmínek: získání povolení k uvedení Obytného domu do provozu a úplného zaplacení smluvní ceny Účastníkem sdílené výstavby. Lhůta pro zahájení převodu začíná běžet 30 dnů poté, co nastanou podmínky převodu.
To znamená, že developer musí dům dodat městu a získat povolení k otevření domu do 1. dubna 2023.
Pokud máte zálohu nebo hypotéku nebo jste do této doby splatili splátkový kalendář, pak po 30 dnech od data povolení developer začne vydávat klíče. Dříve pouze po povolení vstupu a pouze pokud se dohodnete s vývojářem.
Podíváme se na doložku o náhradě za plochu ve smlouvě
Stává se, že stavitelé nevědomky zvětšují nebo zmenšují plochu bytu. To se stává méně často ve standardních panelech, častěji v monolitických a cihlových domech – jsou postaveny pokaždé od nuly. Dali zeď trochu stranou – plocha se začíná odchylovat v celém bytě.
Pro developera se nevyplatí platit vám další kompenzace, pokud se ukáže, že plocha je menší než podle smlouvy. Pokud se ukáže, že plocha je větší než dle smlouvy a developer tuto klauzuli ve smlouvě samostatně nezohlednil, pak dle zákona o ochraně práv spotřebitele nejste povinni doplácet developerovi za metry navíc. Opět je to pro vývojáře nerentabilní.
Vývojáři neradi jednoduše přicházejí o peníze, takže jejich právníci hrají v obou případech na jistotu a do smlouvy píší složité struktury, aby získali peníze nebo nevyplatili kompenzaci. Vzali jsme DDU dvou velkých vývojářů a přeložili klauzule o oblasti do jednoduchého jazyka:
Plochu Prostoru uvedenou v bodě 1.1 smlouvy lze měnit (upřesňovat) podle údajů technické inventury. Uvedené upřesnění plochy Bytu nepředstavuje pro smluvní strany nedostatek kvality Bytu. V tomto případě nemají strany žádné vzájemné nároky a smluvní cena nepodléhá přepočtu. Konečná (skutečná) oblast je uvedena stranami v potvrzení o převzetí.
Pokud se celková plocha bytu zvýší o více než 1 m1.1. m na základě výsledků měření Technickým inventarizačním úřadem (BTI) nebo katastrálním inženýrem, který má platné osvědčení o kvalifikaci, oproti tomu, co je uvedeno v článku 1 této Smlouvy, se Účastník zavazuje zaplatit Developerovi smluvní cenu na základě odhadní cena 3.1 (jeden) m10. m specifikované v článku XNUMX. této Smlouvy, a to do XNUMX (deseti) pracovních dnů po odeslání písemné žádosti Vývojáře Účastníkovi.
To znamená, že pokud se při přejímce nebo během měření BTI ukáže, že plocha bytu je menší, než je uvedeno ve smlouvě, nedostanete kompenzaci.
Pokud se při přejímce nebo během měření BTI ukáže, že plocha bytu přesahuje smluvní plochu o 1 m² nebo více, zaplatíte developerovi další peníze za každý „extra“ metr.
