Jak se tedy liší developer od stavitele? Skutečnost, že developer pouze realizuje projekt – přímo provádí stavební práce, případně s přilákáním finančních prostředků. Zatímco vývoj zahrnuje celý cyklus – od nápadu až po konečnou realizaci.
Co je developerská společnost: účel a struktura
Developerská společnost je právnická osoba zabývající se developmentem, kterým se rozumí přímá výstavba nových, oprava nebo rekonstrukce stávajících nemovitostí. Další odlišností od soukromého subjektu je řízení finančních toků, které jsou nezbytné k podnikání a vytváření zisku.
Developerská společnost musí mít jasnou strukturu oddělení, aby mohla podnikat kompetentně
Na území Ruské federace je developer v přímém kontaktu s developerem, ale vzhledem k současné realitě je druhou stranou často pouze vlastník pozemku a probíhá development a přímá výstavba nemovitosti. od developerské společnosti.
Trh s nemovitostmi, který stagnoval, dnes vykazuje silný růst. Zvyšuje se kupní síla občanů, stát zavádí opatření sociální podpory a pozoruje se i demografický růst. Proto je činnost v oblasti stavebnictví perspektivní oblastí investic, zejména pokud jde o rezidenční nemovitosti.
Hypoteční úvěry zvyšují spotřebitelskou poptávku, což vede k potřebě výstavby nových nemovitostí
Ale každé podnikání vyžaduje zisk. Ke zvýšení hodnoty hotové nemovitosti tedy nestačí jen její vybudování. Ke zvýšení cenové složky je zapotřebí dalšího úsilí.
Vznik takových developerských společností, jako je Regions Development, je odpovědí na požadavky moderního trhu na uspokojení potřeb společnosti.
V čele developerské společnosti, která má statut právnické osoby, může být jedna osoba nebo skupina osob působících v oblasti investiční a developerské činnosti.
Typická struktura takové organizace zahrnuje následující skupiny:
- Výroba, přímo se podílí na řízení v oblasti stavebních prací, obchodní činnosti a realizaci hotových projektů.
- Administrativní a řídící pracovníci, sestávající z právních, finančních oddělení, lidských zdrojů a účetních oddělení.
- Technický personál a ekonomická skupina.
Pokud se podíváte na strukturu developerské společnosti, příliš se neliší od jiných organizací. Pro dosažení požadovaného výsledku je důležité zajistit kvalitní a úplnou interakci všech složek.
V systému plateb založených na poplatcích je vývojář zaměstnancem
Ruské developerské společnosti se potýkají s nedokonalým legislativním rámcem, zejména v oblasti komerčních nemovitostí. Nedokonalost norem a zákonů vede k tomu, že jednání jsou značně zdlouhavá, což zdržuje proces práce na projektu jako celku.
Problémem ruského vývoje je omezená nabídka návrhů a dlouhá doba na jejich realizaci.
Developerská společnost je vždy riziko, takže investoři jsou opatrní s investováním peněz do developerských projektů a zdroje financování jsou značně omezené. Struktura získaných prostředků a specifika financování určují specifika každého projektu.
V Rusku vývoj vyvolává debaty. Mnoho firem pravou podstatu nahrazuje tím, že stavební činnost nazývá rozvojovou činností.
Jak vybrat vývojáře
Spolehlivost developerské společnosti je dána počtem úspěšně dokončených projektů. To je hlavní měřítko úspěchu a spolehlivosti. Je jasné, že jde většinou o velké a „staré“ hráče, kteří jsou na trhu řadu let.
Právě v tom spočívá obtížnost rozvoje tohoto segmentu trhu: pro mladé organizace je velmi obtížné vstoupit do podnikání. Kromě toho, že je potřeba hodně kapitálu, potřebujete navázaná spojení, tým specialistů a potenciálních zákazníků. Přitom realizace hotových projektů nemusí být tak úspěšná ne kvůli nízké kvalitě práce, ale kvůli nedostatku autority a jména a nízké úrovni důvěry.
Důležité jsou zkušenosti a realizované projekty
Každý region má svůj vlastní rating developerských společností. Velké a všem dobře známé, mohou současně vést několik velkých projektů, protože díky svému jménu snadno přitahují finanční prostředky od investorů. Pokud plánujete investovat peníze do budovy ve výstavbě, je to ten typ společnosti – se jménem, velkým počtem postavených a zprovozněných zařízení -, kterou stojí za to hledat.
Ve velkých městech může být takových developerských společností nebo projektů několik. Chcete-li si vybrat, porovnejte atraktivitu objektu speciálně pro sebe. V tomto případě je nutné zhodnotit nejen z pohledu potřebných finančních prostředků, ale také z pohledu možného zhodnocení vašeho „kusu“ nemovitosti. Pokud se v blízkosti nebo poblíž budou realizovat další projekty, s největší pravděpodobností se rychle zvýší náklady, zlepší se také komunikace s ostatními oblastmi a centrem, dalšími městy.
Důležité je také to, v jakém stavu jsou již zprovozněné objekty, jak jsou pohodlné
A další rada: nebuďte líní, přejděte do již zprovozněných nemovitostí vybraných společností. Projděte se, podívejte se, jak vše funguje, ať už je to pohodlné nebo ne, ať už se vám to, co vidíte, líbí nebo ne. Věnujte pozornost stavu budovy několik let po dokončení. Nejde jen o správcovskou společnost, ale také o kvalitu projektu, soulad s technologií a použití běžných materiálů.
Obecně existuje mnoho složek úspěchu a autority. Spoléhat se pouze na sliby a reklamní brožury znamená vystavit své peníze neoprávněnému riziku. Po zhodnocení výsledků práce je rozhodování jednodušší. A co je důležitější, mít větší důvěru ve výsledky, a to stojí za to hodně.
Nejprve určíme definice. Nebo, jednodušeji řečeno, podívejme se na definice. Přeloženo z angličtiny slovo rozvoj rozumí vývoj. A to znamená naprosto správně! Při aplikaci na nemovitosti tento termín znamená propagaci realitních projektů.
Realitní development je komplexní, komplexní a vícestupňový proces tvorby nového a velmi specifického produktu – vlastnictví. Obecně tento proces zahrnuje výběr týmu účastníků projektu, průzkum trhu, marketing, návrh, schvalování, výstavbu, financování, zdanění, účetnictví, správu nemovitostí a jejich infrastruktury. Jedná se o podnikání, které vyžaduje poměrně značné investice s dlouhým cyklem a kde vyrobený produkt dokáže vytvářet stabilní cash flow na dlouhou dobu.
Typy vývoje
Existují dva hlavní typy vývoje: vývoj poplatků и spekulativní vývoj. Někdy development zahrnuje i výstavbu nemovitosti pro vlastní potřebu (tzv stavět na míru), tato stavební činnost však není určena k dosažení zisku, ale slouží ke snížení režijních nákladů (především plateb nájemného) v budoucnu.
V prvním schématu developer nepřebírá finanční riziko a pracuje za fixní poplatek. Nejčastěji si investor najme developera, aby na vybraném pozemku postavil stavbu na klíč a zaplnil jej nájemníky. Výběr developera probíhá zpravidla prostřednictvím výběrového řízení.
Developer, aniž by se na něm podílel vlastními financemi, provádí pouze návrh za peníze zákazníka, potřebné souhlasy s úřady, výstavbu a pronájem prostor. Na všechny potřebné práce přitahuje specialisty (architekty, dodavatele, inženýrské firmy), ale odpovědnost za celý projekt leží na developerovi. Poplatek pro vývojáře pro řízení stavebního projektu se může pohybovat od 8 do 15 procent nákladů projektu.
Druhým typem vývoje je spekulativní vývoj – složitější, než bylo dříve popsáno vývoj poplatků. V tomto případě developer staví komerční nemovitosti a vystupuje jako jediný (nebo hlavní) organizátor projektu. Developer v podstatě plní všechny stejné funkce jako v prvním schématu, ale kromě toho se podílí i na konstrukci finančního schématu projektu. Developer zároveň do projektu investuje vlastní prostředky, které jsou jádrem budoucího finančního schématu.
Finanční schéma velkých developerských projektů je obvykle komplexní kombinací vlastních prostředků developera, přilákaných investic, bankovních úvěrů a předpronájmů od budoucích nájemců. Pokus spolehnout se na jeden finanční zdroj může být odsouzen k neúspěchu, pokud se nebavíme o dlouhodobé půjčce od velké bankovní organizace na úrovni Sberbank Ruska, Credit Swisse nebo Barclays Bank. Při smíšeném financování má developer podíl na budoucí ziskové budově.
Je zřejmé, že vysoká ziskovost provozu spekulativní vývoj se vysvětluje vysokým rizikem neúspěchu projektu, které nese developer. V tomto ohledu se většina odborníků shoduje, že vývoj tohoto druhu je nejtěžší všech možných operací na trhu s nemovitostmi, už jen proto, že administrativní, stavební, environmentální a finanční rizika jsou spojena v jednom projektu.
Někteří odborníci dokonce považují takový vývoj za umění založené na výjimečných osobních vlastnostech, zkušenostech a štěstí vývojáře.
Vývojové fáze
Vývojový projekt v jakémkoli formátu prochází několika povinnými fázemi. Vývoj projektu zahrnuje následující etapy.
- analýza realitního trhu
- výběr nemovitosti
- vytvoření strategie projektu
- investiční analýza
- registrace prvotní povolovací dokumentace
- přilákání úvěrových a investičních fondů
- Vypracování finančního schématu, organizace financování
- vytvoření architektonické a inženýrské skupiny
- přizvat ke konzultaci makléře, který prostor prodá
- řízení designu
- pořádání výběrového řízení na stavební práce
- koordinace stavebních prací
- kontrola kvality stavby a odhadovaných nákladů
- marketing a propagace předmětu na trh
- prodej zastavěných ploch
- kontrola provozu budovy a provozu inženýrských systémů
Základní principy vývoje
Jedním z klíčových principů rozvoje je vytvoření silného týmy konzultantů, kteří budou pracovat v různých fázích projektu – od marketingového výzkumu až po prodej prostor a provoz budovy. Najímání takových specialistů je drahé, ale jak ukazují zkušenosti, vyplatí se. V každé fázi vývoje projektu by navíc měly být identifikovány klíčové body, v případě úspěšné realizace lze očekávat úspěšné dokončení celého projektu.
V předprojektové fázi developerského projektu se jedná o průzkum trhu a výběr umístění budoucího zařízení. Právě tyto fáze mohou ovlivnit výsledek celého projektu. Průzkum trhu by měl odpovědět na následující otázky: 1) ve kterém tržním sektoru jsou v současnosti neobsazené mezery a zda zůstanou i v budoucnu; 2) jaký druh zařízení je třeba postavit; 3) jaká je nejpravděpodobnější výše prodejních cen za vybudovaný prostor; 4) jaká je prognóza ziskovosti projektu; 5) úroveň konkurence v určitém segmentu; 6) možná rizika a způsoby jejich snížení.
Průzkum realitního trhu umožňuje zjistit stávající poměr nabídky a poptávky v různých segmentech realitního trhu a identifikovat tak nezaplněné niky, ve kterých je o určité oblasti nedostatek. Analýza prodejních cen a stavebních nákladů odhalí, ve které z těchto nik bude realizace developerského projektu nejefektivnější.
Velká pozornost by měla být ve studii věnována prognózám těchto ukazatelů, protože situace na trhu je dynamická. Studie by také měla obsahovat analýzu činnosti konkurentů, identifikovat jejich silné a slabé stránky a charakterizovat celkovou úroveň konkurence ve vybraném segmentu trhu. Dalším důležitým bodem je analýza existujících rizik a způsobů, jak je snížit.
Načasování projektu by mělo brát v úvahu takový vzorec ve vývoji realitních trhů, jako je cykličnost. To je zvláště důležité pro vývoj, protože takové projekty trvají dva roky nebo déle. Projekt tedy může začít, když jsou podmínky na trhu příznivé, a skončit během poklesu.
Je třeba poznamenat, že v Moskvě je úkol výběru pozemku komplikován právní nejistotou. Právnické osoby nabízející pozemky na to často nemají právo. Kromě toho mohou tyto oblasti podléhat předpisům, které zakazují určité typy použití. Městské úřady často požadují od developera další kompenzace. Územní zadání neobsahuje podrobný popis stavu inženýrských sítí v území. V důsledku toho se developer potýká s nečekanými náklady, které stavbu často prodraží, než se očekávalo.
Pro kontrolu nákladů by měl být funkční koncept vyvinut interdisciplinárním týmem zahrnujícím vývojáře, architekta a odhadce nákladů. Již v této fázi je možné přizvat ke konzultaci specializovaného makléře, který bude prostor na trhu propagovat.
Bylo by vhodné uspořádat výběrové řízení na návrh. V tomto případě je třeba při výběru nejlepšího předběžného návrhu vzít v úvahu různé parametry, jako například: dostupnost profesionálního pojištění od projektanta, náklady na návrh, zkušenosti s navrhováním podobných budov, přítomnost spojení s městskými strukturami, maximální výnos užitné plochy budovy. V Moskvě je situace v této fázi komplikována absencí nebo nedostupností územního plánu města s komplexními informacemi o územním zónování a plánech budoucího rozvoje.
K financování z vlastních prostředků dochází snad jen teoreticky. I když vezmeme vývojové zkušenosti velkých západních pojišťoven a penzijních fondů (ty zpravidla financují rozvojové projekty zcela z vlastních zdrojů), ukazuje se, že využívají i půjčené peníze, pouze v tomto případě nejsou věřitelé banky nebo velké investiční společnosti, ale i malí klienti těchto organizací. Zdá se jako axiom, že není možné realizovat projekt bez vlastního kapitálu. Při realizaci developerských projektů je nesmírně důležité dodržet optimální poměr mezi vlastními a půjčenými penězi.
Po vytvoření schématu financování, které je klíčovým bodem ve vývoji projektu, můžete začít s architektonickým projektem, který určuje vzhled budoucí budovy, konstrukcí, inženýrských zařízení a terénních úprav. V Moskvě se vládní požadavky na dokumentaci předloženou ke schválení liší v závislosti na velikosti projektu. Je velmi důležité udržovat kontakty se všemi vládními službami souvisejícími s výstavbou již ve fázi projektování. V této fázi lze velikost rozpočtu určit s chybou až 10 %. V budoucnu by měl být odhad neustále aktualizován.
Pokud se v době, kdy je budova hotová, již našli nájemníci (nebo kupci), lze jim prostor okamžitě dát k dispozici. Nájemní smlouvy lze často podepsat až po dokončení stavby, protože nájemci chtějí mít jistotu, že budova splňuje jejich požadavky.
Pokud se nájemníci stále nenajdou, měli byste buď posílit reklamní kampaň, nebo přehodnotit její strategii. Možná nebyla skupina spotřebitelů vybrána úplně správně. Pokud se prodlouží doba mezi dokončením stavby a prodejem prostor, je ohroženo celé schéma financování.
Vlastnosti vývoje při vytváření obytných, kancelářských a obchodních prostor
V závislosti na funkčním účelu oblastí ve výstavbě má vývoj projektů řadu rysů. Každý typ developmentu je založen na společných principech řízení, ale výběr segmentu dává určitá specifika procesu implementace projektu. Rysy vývoje v různých oblastech trhu s nemovitostmi jsou spojeny s výběrem cílového segmentu (skupina spotřebitelů na trhu, pro kterou je vytvořený objekt určen), marketingem, výběrem designových a architektonických řešení, strukturou financování projektu, správa hotového objektu a zákonná registrace práv k vlastnímu majetku.
Rysy vývoje na trhu s bydlením
Při výběru lokality pro zástavbu je třeba věnovat zvýšenou pozornost environmentálnímu faktoru oblasti. Velký význam má také současné umístění území v prestižním hodnocení, nasycenost území sociální infrastrukturou a výhodnost dopravního spojení s centrem města a dalšími oblastmi.
Marketing je zaměřen na jednotlivce s určitou úrovní příjmu. Mezi architektonickými prvky je třeba poznamenat přítomnost takových detailů, jako jsou balkony, lodžie a arkýřová okna.
Vlastnosti územního plánu: hlavním cílem developera je rozdělit podlahovou plochu do malých bloků (jednotlivých bytů) tak, aby bylo dosaženo kompromisu mezi maximálním zvětšením užitné plochy a podílem společných prostor, umožňující zachování bydlení v určité třídě.
Vlastnosti vývoje na trhu kancelářských prostor
Při výběru lokality pro zástavbu je upřednostněno centrum města nebo oblasti podnikatelské činnosti. Environmentální faktor hraje mnohem menší roli než při práci v sektoru rezidenčních nemovitostí, ale stále si zachovává svůj význam. Proto je žádoucí, aby se nenacházelo na hlavních dálnicích, ale v jejich těsné blízkosti. Je velmi důležité mít možnost vybudovat podzemní garáž nebo mít na pozemku parkovací stání.
V marketingu se developer zaměřuje na právnické osoby. Může se jednat o prodej prostor nebo jejich pronájem. Poměrně častým případem je dokončování objektu ve fázi dokončování pro jednoho nebo dva velké klienty. Důležitým bodem je podpis předběžných dohod s nájemci v raných fázích projektu.
Cílem, o který se všichni vývojáři snaží, je maximalizace zvětšit užitnou plochu. Pravda, v případě výstavby špičkových budov je developer povinen obětovat užitnou plochu ve prospěch společných prostor. Optimální možností, o kterou developer usiluje, je flexibilní uspořádání prostor. Developer preferuje pronájem prostor po patrech, protože v tomto případě neztrácí užitečný prostor na chodbách a společných prostorách.
Architektura kancelářských budov je prakticky nepodstatná. Úroveň služeb, povrchových úprav a inženýrských systémů musí jasně odpovídat třídě spotřebitelů, pro kterou je budova navržena.
Při financování projektu hraje zvláštní roli získávání finančních prostředků od budoucích nájemců nebo kupujících ve fázi výstavby. V případě práce pro jednoho klienta je možné jej zaujmout jako strategického investora. Administrativní budova k pronájmu vyžaduje organizaci dlouhodobého půjčování, často na dobu až 5-10 let.
Rysy vývoje na trhu maloobchodních prostor
Při výběru lokality je klíčovým faktorem poloha v souladu s dopravními toky a proudy obyvatel: křižovatky dopravních cest, těsná blízkost vlakových nádraží, stanice metra – ideální místa pro vytvoření obchodních prostor. Ekologie v tomto případě nemá praktický význam. Image oblasti a její prestiž jsou ve srovnání s obchodními a kancelářskými prostory mnohem méně důležité. Velmi důležitá je dostupnost parkoviště a pohodlné příjezdové cesty.
V marketingu je důležité zaměřit se na vyvážený balík nájemců, který umožní obchodní budově vytvořit image jednoho komplexu s odpovídající úrovní služeb a kvalitou zboží a služeb.
V architektonických řešeních je důležité zajistit otevřenost areálu pro lidské toky a přítomnost výloh. Plánovací rozhodnutí by měla být zaměřena na optimalizaci toku zákazníků uvnitř budovy.
Rysy zahraničního vývoje
Americký trh s nemovitostmi je velmi rozvinutý, takže schémata rozvoje, která se na něm používají, jsou velmi složitá. Je nepravděpodobné, že by se takové systémy uplatnily na rozvíjejících se trzích. Obzvláště obtížné je použití nástrojů souvisejících s emisí akcií nebo směnou dluhopisů (swapové transakce) na neamerických trzích. Například společnost Olympia-&-York často vydávala dluhopisy na kancelářskou budovu, kterou postavila, a část nájemného z budovy šla na dividendy držitelům dluhopisů. Přirozeně je taková operace možná pouze v případě, že existuje rozvinutý akciový trh.
Dalším znakem amerického trhu je vysoká konkurence a přesycenost realitního trhu. V tomto ohledu by developerské projekty měly směřovat k vytváření nemovitostí vyšší kvality, než jaké v současnosti existují. Provoz využívaný Olympia-&-York mohl vzniknout pouze v podmínkách vysoké konkurence, kdy společnost, aby přilákala nájemce, odkoupila jeho nájemní smlouvu s předchozí kancelářskou budovou.
Neamerické trhy jsou konzervativnější, nejsou tak kritické ke kvalitě nemovitostí a finanční schémata na nich používaná nejsou tak složitá. Příkladem je kyperský trh s nemovitostmi, který se za posledních dvacet let po dobytí severní části ostrova tureckými vojsky vyvinul prakticky od nuly.
Na kyperském realitním trhu působí několik velkých developerských společností. Takové společnosti jsou obvykle součástí velké finanční a průmyslové skupiny. Například developerská společnost Cybarco, která má projekty v Limassolu, Larnace a Paphosu, je součástí velké stejnojmenné kyperské skupiny s aktivitami ve stavebnictví, cestovním ruchu, hotelnictví a bankovnictví. Prostřednictvím developerské společnosti skupina buď investuje vlastní kapitál do nemovitostí jako dlouhodobou investici (kanceláře, hotely, obchodní komplexy), nebo rozvíjí bytové projekty s rychlou návratností. Ve druhém případě musí developerská společnost zajistit ziskovost provozu na úrovni 15-25 % ročně, což je vyšší než bankovní sazba.
Další kyperská skupina – „Leptos“ – má také rozvinutou síť obchodních linií a provádí developerské aktivity prostřednictvím své dceřiné společnosti „Leptos Estate“. Společnost soustředila veškeré operace do jednoho z měst – Paphos. Dnes až polovina komerčních nemovitostí ve městě patří Leptos Estate. Většina kyperských developerských společností je tedy součástí velkých místních finančních skupin.
Dalším výrazným rysem kyperské zástavby je velmi průměrná, ale dobrá kvalita objektů. Zatímco v Americe většina developerů staví každou novou budovu tak, aby byla lepší, než co je na trhu, konkurence a bohatství kupujících na Kypru je takové, že zvláštní kvalita není vyžadována.
V Evropě od začátku 1990. let, kdy vypukla realitní krize, prakticky žádný vývoj – trh je přeplněný, nájemné nízké. V mnoha zemích nezahájí developer nový projekt, dokud nemá dokončený balík smluv s budoucími nájemci. Přesto se očekává postupné všeobecné oživení trhu.
Jedním z mála míst, kde místní tržní podmínky poskytují příležitosti k rozvoji, je východní Evropa. Většina odborníků se však shoduje na tom, že trhy všech východoevropských metropolí jsou velmi omezené a k nasycení poptávky může dojít velmi rychle.
Přetlak realitních trhů v Severní Americe a Evropě nutí globální developery a investory věnovat vážnou pozornost velkým rozvíjejícím se trhům, kde je výrazný nedostatek kvalitních nemovitostí s výraznou poptávkou. Jsou to Čína, Indie, Argentina, Brazílie, Mexiko, země jihovýchodní Asie a samozřejmě rozlehlé země Ruska. Mezi těmito zeměmi v podstatě probíhá velké výběrové řízení na investice do nemovitostí. Většina západních expertů se domnívá, že Rusko je v této soutěži jednoznačně outsiderem, a to především kvůli slabému legislativnímu rámci a špatnému investičnímu klimatu.
Vývoj: shrnutí a závěry
Vývojové podnikání je ve svých charakteristikách intelektuální, profesionální a kombinované. Je zaměřena na vysoké zisky, ale podléhá také velkému množství rizik. Nejzávažnějším rizikem je riziko tržní, tedy riziko, že se koncept ukázal jako chybný a nemovitost nebude na trhu poptávaná.
Použité materiály připravil Evgeny Dudin a Alexey Shchukin (skupina Monolith)
