Finanční kolaps jednoho z největších developerů moskevského regionu Urban Group opět upozornil na problém dlouhodobé výstavby a podvedl vlastníky akcií. Koncem května firma zastavila prodej ve svých novostavbách. Zatímco úřady přijímají nové zákony na ochranu občanů před problémovými developery, můžete se sami pokusit snížit rizika. V tom pomohou otevřené databáze, státní registry a fóra vlastníků akcií.
Shromáždili jsme 12 dostupných způsobů, jak vybrat spolehlivou developerskou společnost.
Jednotný registr vývojářů
Vývojáře si můžete ověřit v Jednotném registru vývojářů, který funguje od roku 2017. Portál hostí databázi developerských společností zabývajících se bytovou výstavbou se zapojením vlastníků akcií. Naleznete zde informace nejen o profesionálních investorech do bytové výstavby, ale také o jimi ovládaných dodavatelích, kteří pozemky přímo vlastní a získávají prostředky od vlastníků akcií. Na základě analýzy termínů dokončených projektů získá každý developer od 0,5 do 5 bodů hodnocení. Čím vyšší hodnota, tím menší pravděpodobnost odkladu uvedení zařízení do provozu. Pokud je to 0,5 bodu, developer již udělal zpoždění v kontrolovaných projektech. A to je vážný důvod k zamyšlení.
Úřady stavebního dozoru
Krajské úřady sestavují a zveřejňují bílé nebo černé listiny stavebních firem. Tyto registry obsahují údaje o včasném předkládání zpráv ze strany developerů místním úřadům. Pokud developer pravidelně porušuje termíny, měli byste zpozornět. S největší pravděpodobností měl problémy. Takové seznamy a výsledky kontrol jsou zveřejněny na oficiálních stránkách výkonných orgánů pro stavebnictví, například na stránkách Ministerstva stavebního komplexu Moskevské oblasti nebo na portálu Moskomstroyinvest v hlavním městě.
Informace o soudních sporech, přítomnosti či nepřítomnosti případů úpadku, ekonomických sporů lze nalézt ve spisu rozhodčích soudů. Pokud je právnická osoba developera často v soudních řízeních shledána jako žalovaná, pak vůči ní mají pohledávky věřitelé nebo společníci. Přítomnost sporů s jednotlivci lze sledovat na webových stránkách okresního soudu, který je určen v závislosti na místě registrace developera. Nárok na vymáhání finančních prostředků za nesplněné finanční závazky zpravidla naznačuje nedostatek peněz v podnikání developera.
Databáze exekučních řízení na webových stránkách Federální soudní služby pomůže chytit bezohledného vývojáře. Pokud soud zaváže právnickou osobu developera k převodu jakéhokoli majetku na žalobce, zahájí soudní exekutoři exekuční řízení – například o vybírání pokut nebo penále. Neúspěchy v majetkových sporech stavební firmy nevyhnutelně znamenají konfiskaci majetku nebo finančních prostředků.
Fóra a sociální sítě
Chcete-li posoudit míru spolehlivosti developera, můžete se zaregistrovat na stavebních fórech, studovat skupiny vlastníků akcií na sociálních sítích a chatovat s lidmi, kteří již koupili byt od vybrané společnosti. S developerem mohou mluvit o konfliktních situacích, diskutovat o dokončených stavebních projektech. Navíc jsou to právě uživatelé sociálních sítí, kdo se často jako první dozví o znepokojivém vývoji v byznysu vývojáře. Nebylo by zbytečné shromažďovat informace o dalších obytných komplexech developera a výlet na staveniště vám umožní na vlastní oči vidět, jak se tam aktivně pracuje.
Webové stránky, noviny a časopisy
Monitorování médií je dalším účinným způsobem kontroly. Problémy stavebních firem se často věnují na stránkách obchodních publikací. Zadáním jména developera zájmu do vyhledávacího pole můžete během několika minut sledovat celý průběh realizace stavebního projektu, který vás zajímá – od historie akvizice pozemku až po změnu vedení v developerské společnosti. Z publikací si můžete udělat představu o tom, jak často developer zpožďuje termíny, zda na sebe prohlásil bankrot, zda v jeho praxi byly nedokončené objekty.
Odborníci z oboru
Až 30 % pracujících obyvatel Moskvy je nějak spojeno se stavebnictvím nebo transakcemi s nemovitostmi. Zde se hodí takzvané pravidlo „šesti podání rukou“. Možná, že někdo z příbuzných nebo přátel bude schopen vyprávět o situaci v podnikání tohoto nebo toho vývojáře. Je velmi pravděpodobné, že se takoví lidé najdou nebo pomohou kontaktovat kompetentního odborníka. Tyto informace by však měly být brány pouze ve spojení s jinými zdroji.
Informace z první ruky
O úskalích podnikání a postupu projektů se můžete dozvědět přímo od developera – zaměstnanců společnosti. Dalším kanálem pro získávání informací může být zpětná vazba od zaměstnanců – zpravidla se o jakýchkoli změnách ve firmě dozvídají mezi prvními. Není těžké najít takové recenze na sociálních sítích, na fórech a na speciálních stránkách. Některé informace jsou zveřejněny na oficiálních stránkách vývojáře. Kromě historických referencí, projektových prohlášení a dalších dokumentů jsou zde často zveřejňovány pravidelné fotoreportáže a online přenosy ze staveb.
Federální daňová služba
Zdroj federální daňové služby vám umožňuje zkontrolovat přítomnost daňových dluhů stavební společnosti a její právo provádět transakce. Uvedením čísla TIN nebo PSRN si zde můžete objednat elektronické prohlášení o právnické osobě developera a posoudit vyhlídky na její bankrot nebo reorganizaci. Stránka vám pomůže získat představu o vývojáři a ujistí se, že jeho reklama odpovídá skutečným skutečnostem.
Banky a pojišťovny
O finanční stabilitě developera svědčí přítomnost akreditace ve velkých bankách: je možné si vzít hypotéku, za jakých podmínek, za jakou úrokovou sazbu. Seznamy akreditovaných společností a zařízení jsou k dispozici na webových stránkách bank. U novostavby postačuje přítomnost tří až pěti úvěrových organizací. V raných fázích vývoje nemusí být akreditace dostupná. Banky se do projektu zpravidla zapojují s tím, jak se zlepšuje stavební připravenost. Akreditace může být odepřena i těm společnostem, které vstoupily na stavební trh relativně nedávno. Důležité je věnovat pozornost pojišťovně spolupracující s developerem. Registr společností, které mohou pojistit občanskoprávní odpovědnost vývojářů, je zveřejněn na webových stránkách Bank of Russia.
Stavba vícepodlažního bytového domu zavazuje developera k získání velkého množství dokumentů. Před koupí bytu se musíte seznámit se základní dokumentací (zakladatelská listina, DIČ, Jednotný státní rejstřík právnických osob, PSRN), platnou licencí, projektovou dokumentací, vlastnickými dokumenty k pozemku a stavebním povolením. Zvláštní pozornost by měla být věnována finančním dokumentům společnosti, na kterých do značné míry závisí kvalita a načasování výstavby. Zjistit o finanční situaci společnosti pomohou údaje výročních zpráv a rozvahy. Při absenci potřebných znalostí je tento úkol nejlépe svěřen profesionálním právníkům a realitním kancelářím. V souladu se zákonem č. 214-FZ „O účasti na společné výstavbě . “ nemohou odmítnout poskytnutí dokumentů v kanceláři společnosti. Kromě toho má potenciální kupující právo pořídit si kopie nebo fotografovat potřebné dokumenty.
Stejně důležité je pečlivě si přečíst návrh smlouvy o vlastním kapitálu. Měl by obsahovat přesnou charakteristiku objektu, termíny jeho dodání, podrobné informace o developerovi, ceně zakázky, platebním postupu a záruční době na objekt. Chybí-li některá z povinných podmínek, bude dokument považován za neplatný. Vzhledem k tomu, že DDU je vypracován ve volné formě, nebude zde bolet ani pomoc specialistů. Stavební firmy často přidávají do smlouvy doložky, které snižují míru jejich odpovědnosti. Rozšiřují například výčet událostí vyšší moci, které nezávisí na jednání viníka okolností. Pozdní termíny lze přičíst pomalosti dodavatelů nebo povětrnostním podmínkám. Takové triky jsou v rozporu se zákonem.
Na základě materiálů společnosti Metrium (člen partnerské sítě CBRE)
