Pronájem je nejen jednou z nejoblíbenějších a cenově dostupných možností řešení bytového problému, ale také segmentem, kde jsou podvodná schémata zcela běžná. Téměř každý, kdo si alespoň jednou v životě pronajal byt, zažil pocit úzkosti – zda nebyl podveden na nájemném, zda je vše v pořádku s doklady.
Dnes na trhu s nájemním bydlením existují jak klasická podvodná schémata (například s falešnými doklady), tak jejich nové typy, které jsou spojeny s internetovými technologiemi a pandemií. Samotní podvodníci navíc mohou vystupovat jako pronajímatelé i nájemci a jednat pod rouškou profesionální realitní kanceláře. Společně s právníky a realitními kancelářemi hovoříme o hlavních podvodných schématech týkajících se nájemního bydlení a o tom, jak se chránit před podvodníky.
Falešné agentury
Jedním z nejčastějších typů podvodů s pronájmem jsou falešné realitní kanceláře, které obvykle „prodávají“ databázi kontaktů. „Například je člověku nabídnuta lukrativní dohoda – v nepřítomnosti, telefonicky. Nájemcům jsou zasílány atraktivní a dostupné možnosti a majitelům se slibuje, že rychle najdou nájemníky, ze kterých si mohou vybrat. Oba jsou požádáni o zaslání zálohy na uvedený účet. Aby podvodníci vzbudili důvěru, vydávají se za agenty známých realitních společností. Pro naprostou důvěru je klientovi-nájemci dokonce zaslána smlouva o poskytování služeb. Zpravidla se ale jedná o dohodu o poskytování informací, nikoli o realitní služby,“ podělila se o svůj příběh Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů společnosti Inkom-Real Estate.
Ve skutečnosti jsou osobě poskytnuty informace: telefonní čísla a adresy vlastníků, kteří byty pronajímají. Ale to jsou buď data z veřejných bezplatných internetových stránek, nebo neexistující, nebo tito lidé ani neplánují byt pronajímat. S klienty od tohoto zprostředkovatele se pronajímatelé nikdy nesetkají – po obdržení zálohy jednoduše zmizí.
V takových případech je velmi obtížné prokázat podvod, protože společnost skutečně převádí databázi kontaktů. Pokud smlouva specifikuje „informační služby“, není možné získat peníze zpět, varovala právnička Natalja Tarasová. Proto je lepší nevyužívat služeb pochybných společností, které slibují výběr možností za velmi atraktivní ceny.
Profesionální realitní kanceláře podepisují smlouvu o poskytování realitních služeb. Neprodávají informace samostatně, ale připravují obchod od začátku do konce. Rovněž neúčtují zálohu ani od nájemce, ani od majitele. Platba probíhá až po podpisu nájemní smlouvy.
Členka Ruské asociace právníků (RLA) Olga Ettler:
— Mezi nejnovější příklady podvodů s pronájmem bytů patří proces z tohoto měsíce. Muž umístil na internet inzerát, že chce pronajmout byt v jiném kraji. Zavolala mu žena a řekla, že je připravena pronajmout svůj dům, ale potřebuje zálohu ve výši 12 tisíc rublů. Poté, co poškozená převedla uvedenou částku na bankovní účet útočníka, přestala komunikovat. Policie našla 28 obětí jejího jednání. Žena byla zadržena. Trestní věc se schválenou obžalobou byla poslána k soudu. Útočníkovi hrozí až pět let vězení.
Nelegální podnájem
Dalším klasickým podvodem s pronájmem je podnájem. Jeden člověk si například pronajímá byt, ale místo něj bydlí další lidé. Někdy lze v bytě zřídit nelegální ubytovnu nebo společnost a pronajímat bydlení na denní bázi. Podle zákona má nájemce právo znovu pronajmout obytný prostor pouze v případě, že existuje písemné povolení od majitele bytu, připomněla Oksana Polyakova. Může být sepsán jako samostatný dokument nebo jako příloha nájemní smlouvy. V tomto případě vás před podvody zachrání podrobná nájemní smlouva a pravidelné návštěvy bytu a prověřování nájemníků.
K tomu patří i schéma – kdy si byt naopak podvodníci denně pronajímají a poté dlouhodobě znovu pronajímají, dodala Olga Ettler. „Podvodníci si účtují několik měsíců předem a poté zmizí. Nebo ještě hůř, byt pronajatý podvodníky se prodává s padělanými doklady,“ poznamenala.
Falešné doklady
K podvodům na trhu s nájemním bydlením se často používají falešné doklady. Podvodník používá fiktivní papíry (kopii pasu, plnou moc, výpis z Jednotného státního rejstříku) k pronájmu bytu nájemníkovi, na který nemá žádná práva, pokračovala Natalya Tarasová. Podvodníci často používají kopie dokumentů vlastníka. Ve skutečnosti majitel bytu o transakci nic neví a ve výsledku tak nájemník končí bez peněz a bez bytu.
Podvodník navíc může pronajmout stejnou nemovitost více nájemníkům najednou – od všech vybere peníze a zmizí a na jeden byt je několik nájemníků.
Právníci proto důrazně doporučují pečlivě zkontrolovat vlastnické listiny a vyžádat si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.
Záludný pronajímatel
Stává se, že se sami majitelé chovají nepoctivě. Můžete se například setkat s následujícím scénářem: pronajímatel nabídne pronájem bytu za přiměřenou cenu na dlouhou dobu (od 11 měsíců), poté je podepsána smlouva s dobou nájmu. „O pár měsíců později prý pronajímatel narazí na nepředvídanou okolnost, kvůli které je nutné pronajatý byt vyklidit. To znamená, že byt byl ve skutečnosti pronajat krátkodobě, ale za cenu dlouhodobého pronájmu. Sazba nájemného u bytu k dlouhodobému pronájmu je o 10–20 % vyšší než u krátkodobého pronájmu (do 11 měsíců),“ poznamenal odborník z Inkom-Real Estate.
Poměrně oblíbené je schéma, kdy byt pronajímá jeden z majitelů bez souhlasu ostatních, dodala Olga Ettler. Nastěhují se nájemníci, po čase se objeví další majitelé, kteří o pronajímaném bytě nevědí a žádají nájemníky, aby jej vyklidili. Nájemníci se musí vystěhovat.
Nebo jsou případy, kdy „pronajímatelé“ žádají o zaplacení zálohy bez podpisu smlouvy a potvrzení. Budoucí nájemce převede požadovanou částku a nakonec zůstane bez peněz a nájemního bydlení.
V praxi dochází i k situacím souvisejícím s pronájmem „zabitého“ bytu. „Pronajímatel pronajme byt „na opravu“ a poté, co je nájemce dokončí, odtud „přežije“ nebo ho obviní z poškození drahého vybavení či starožitného nábytku nájemcem a pod pohrůžkou soudu či policie požaduje odškodnění. V důsledku toho je nájemník nucen se vystěhovat, vynakládá mnoho úsilí a peněz na opravy,“ poznamenal právník.
Častá je také situace, kdy majitel bytu nevrací kauci. Například si na nájemníka začne vymáhat údajně poškozený nábytek nebo špatně se zavírající dveře a odmítne složit kauci. Často nájemníci nemohou tuto částku vrátit nebo se vrací v menší částce. Je velmi vzácné, aby se podvedení nájemníci obrátili na soud, takže peníze většinou zůstávají bezdůvodně majitelům.
Pandemie a podvod
Pandemie využili i podvodníci na trhu s nájemním bydlením. To se stávalo zvláště často na jaře, kdy mnozí byli ve stavu paniky a byla zavedena přísná omezení, poznamenali právníci.
Poté se na internetu aktivizovali takzvaní „pronájmoví podvodníci“. Vyvěsili krásný inzerát na byt s perfektní rekonstrukcí na fotografii a za velmi atraktivní cenu, aby nalákali důvěřivé kupce. Například prémiový byt byl nabízen za ekonomickou cenu, údajně kvůli pandemii. Poté podvodníci požádali potenciální klienty, aby za rychlé ukázky bytu převedli na bankovní kartu malou částku, která měla údajně sloužit k zaplacení pokuty za porušení režimu sebeizolace. Po zaplacení nájemník zjistil, že takové byty prostě neexistují nebo adresy nejsou skutečné.
Někteří nájemníci, u kterých bylo potvrzeno, že mají COVID-19, začali pandemie využívat. Upozorňují pronajímatele, že jsou nuceni se izolovat v pronajatém bytě a nejsou schopni platit nájem, protože přišli o část příjmů. „Navíc, aby nájemníci neplatili nájem, mohou použít falešný certifikát. Majitel nebude moci ověřit jeho pravost, protože nemocnice mu nebude moci sdělit diagnózu kvůli lékařskému tajemství,“ poznamenala Olga Ettlerová.
Jak se chránit před podvodníky. Doporučení od AYUR
Hlavním způsobem, jak se chránit před podvodníky, je uzavřít podrobnou dohodu o pracovní činnosti a pečlivě zkontrolovat své doklady. Opatrní byste měli být i u plateb předem. Poplatek musíte zaplatit pouze při přihlášení a po podpisu smlouvy.
