Byty nejsou uznávány jako obytné prostory, a proto se na ně vztahují sazby za nebytové prostory. Přečtěte si o tom, jak se majitel bytu pokusil tento přístup napadnout u soudu, a o postoji ozbrojených sil RF k otázkám účtování poplatků za bydlení a komunální služby v bytech.
Proč majitel bytů nesouhlasil s poplatky za bydlení a komunální služby?
Žalobce vlastnil byty umístěné v nebytovém domě – budově ubytovny zdravotnického komplexu. Byt zahrnoval obývací pokoje, ložnice, kuchyň, sprchový kout a koupelnu.
Při uvádění stavby do provozu uzavřel developer se správcovskou organizací smlouvu o správě budovy, kterou následně schválili vlastníci nebytových prostor na valné hromadě.
Valná hromada se přitom nezabývala dotazy na seznam prací a služeb, které musí správcovská organizace na základě smlouvy poskytovat, a na výši poplatků za údržbu bytů a jiných prostor. Opakovaná schůze, na které se vlastníci snažili schválit výši úhrady za bytové služby řídícího orgánu, se pro neusnášeníschopnost neuskutečnila.
Správcovská organizace proto při vystavování faktur za údržbu a opravy společného majetku vlastníků v domě použila výši úhrady stanovenou ve smlouvě mezi správcovskou společností a developerem. Platby za energie, včetně elektřiny, byly vypočítány podle tarifů stanovených pro nebytové prostory.
- V případě neexistence schváleného seznamu prací a služeb podle smlouvy o správě a výše platby za údržbu 1 mXNUMX. byty, poplatky by měly být účtovány na základě výše platby stanovené místní vládou.
- Při výpočtu poplatků za prospěšné služby pro dodávku energie je řídící orgán povinen uplatňovat tarify pro obyvatelstvo a obytné prostory, protože byty jsou určeny k bydlení, nikoli k podnikání. Elektřina slouží žalobci pro potřeby domácnosti.
- Žalobce nepodepsal smlouvu se správcovskou společností, nemá proto vůči organizaci povinnost platit za její služby. Mezi stranami neexistuje žádný smluvní vztah ohledně dodávky a platby elektřiny.
Majitel požadoval, aby jednání správcovské společnosti a jí uplatňované tarify byly uznány jako nezákonné a aby organizace byla povinna přepočítat platby za bydlení a komunální služby poskytované v bytech.
Jak ŘO zdůvodnil zákonnost svých výpočtů plateb za bydlení a komunální služby
Manažerská organizace se s argumenty žalobce neztotožnila. Výše úhrady za údržbu a opravy společného majetku vlastníků v domě je schválena dohodou uzavřenou mezi správcovskou společností a developerem.
Smlouva o správě byla platná v době soudu. Podepsalo ji téměř 75 % vlastníků prostor v domě, kde žalobce bydlí, a výši úhrady za údržbu bytů zřízených v dohodě nerozporovali. Žalobce zároveň nepodepsal smlouvu a neplatil vyúčtování za bydlení a komunální služby za celou dobu, kdy v bytě bydlel.
Vedení upřesnilo, že není vykonavatelem společnosti pro správu dodávek energií. ŘO poskytuje služby pro výpočet a přijímání plateb za elektřinu na základě smlouvy o zastoupení s poskytovatelem služeb. Správcovská organizace tak nemůže vyřešit otázku změny tarifní skupiny, podle které se počítá platba za elektřinu spotřebovanou v bytech žalobce.
Do případu figuroval zástupce dodavatele poslední instance v kraji, který objekt zásobuje elektřinou. Vysvětlil, že žalobce vlastní nebytové prostory, které nepatří do bytového fondu a dům, kde se byty nacházejí, není bytovým domem. Dodavatel elektřiny na základě dohody s developerem hradí zdroj za neregulované ceny pro tarifní skupinu „Ostatní spotřebitelé“ 1. cenové kategorie.
Proč soud prvního stupně požadoval po MÚ přepočet poplatků za byty?
Rozhodnutí soudu prvního stupně vycházelo ze skutečnosti, že v souladu s částí 1 čl. 6 Občanského zákoníku Ruské federace, normy čl. Umění. 249, 289, 290 Občanského zákoníku Ruské federace a 44 – 48 Bytového zákoníku Ruské federace (bod 41 usnesení Pléna ozbrojených sil Ruské federace ze dne 23.06.2015. června 25 č. XNUMX ).
Společná věc v domě tedy patří vlastníkům nebytových prostor na právo společného spoluvlastnictví a o společné věci se rozhoduje na valné hromadě vlastníků.
Platba za obytné prostory se v tomto případě skládá z platby za údržbu obytných prostor, za běžné a velké opravy a platby za služby (část 2 článku 154 zákoníku o bydlení Ruské federace). Výši úhrady za údržbu a opravy společného majetku v objektu schvaluje OSS. Pokud vlastníci na valné hromadě takové rozhodnutí neučinili, pak výši poplatku stanoví orgán místní samosprávy (část 4 článku 158 zákona o bydlení Ruské federace).
V domě, kde žalobce vlastní byty, nebyli majitelé prostor schopni schválit stanovený poplatek. Dohoda uzavřená mezi správcovskou společností a developerem přitom nemůže nahradit rozhodnutí valné hromady vlastníků. Proto je poplatek za údržbu a opravy 1 mXNUMX. byty by měly být určeny v souladu s nařízením obce.
V otázce uplatňování tarifu elektřiny stanoveného pro obyvatelstvo se soud shodl se žalovaným: RO není poskytovatelem inženýrských sítí a působí na základě smlouvy o zastoupení s poskytovatelem služeb. UA není oprávněna měnit tarif elektřiny.
Soud prvního stupně částečně vyhověl žalobě vlastníka bytů, když správnímu orgánu uložil povinnost přepočítat poplatek za údržbu a opravy za použití poplatku stanoveného orgánem místní samosprávy pro „Obytné domy se všemi druhy vybavenosti, s. výtah, bez skluzu na odpadky.” Odvolací soud rozhodnutí prvního stupně potvrdil.
Na základě jakých důvodů Nejvyšší soud RF zrušil rozhodnutí první instance?
- Byty nejsou předmětem práv na bydlení, protože nejsou uznávány jako obytné prostory pro trvalý pobyt občanů a nesplňují stanovená hygienická a technická pravidla a normy (článek 15 zákoníku bydlení Ruské federace).
- Všichni vlastníci jsou povinni platit za údržbu a opravy společného majetku. Tyto platby musí být dostatečné k financování služeb a prací, které jsou nezbytné pro řádnou údržbu společného majetku (část 1 článku 156 zákona o bydlení Ruské federace).
- Orgán místní samosprávy stanoví výši poplatků za udržování prostor v bytovém domě, která zohledňuje náklady na údržbu bytového fondu. Takové právní akty ustavujících subjektů Ruské federace nelze použít k výpočtu poplatků v nebytových budovách.
- Smlouva o správě mezi developerem a správcovskou společností je platná do doby, než majitelé prostor uzavřou smlouvu s jinou organizací nebo dokud OSS nezvolí jiný způsob správy areálu.
Vlastníci prostor v domě nemají schválenou výši úhrady za služby správcovské organizace a na nebytový dům nelze uplatnit cenu stanovenou orgánem místní samosprávy. Správcovská organizace přitom skutečně poskytovala služby a prováděla práce na údržbě společného majetku vlastníků.
V důsledku toho měl podle Nejvyššího soudu Ruské federace soud prvního stupně při posuzování sporu zjistit objem služeb poskytovaných řídící organizací, jejich náklady a ekonomickou proveditelnost. Protože se tak nestalo, Nejvyšší soud RF zaslal případ k přezkoumání soudu prvního stupně.
Při koupi nemovitosti je často touha ušetřit – k tomu často zvažují vyšší patra, méně výhodné prostory nebo hledají menší byt. A pro velká města je tu ještě jedna pracovní možnost – popřemýšlejte o nákupu bytů. Náklady na prostory v aparthotelech jsou totiž nižší než u tradičního bydlení v průměru o 15 %.
Atraktivní cenu vysvětluje skutečnost, že pozemek, na kterém jsou byty postaveny, je levnější než u bytových domů s více byty, přičemž prodej bytů v rámci DDU nepodléhá DPH. Při výběru pozemků navíc developer není vázán na požadavky bytového fondu – prostory tedy najdete přímo v centru města. A o takové nemovitosti je poptávka při pronájmu či dalším prodeji.
Řekneme vám, jak výnosné takové úspory budou – jaké daně a dodatečné výdaje padnou na bedra akcionáře v budoucnu.
Co jsou byty
V legislativě se pravidelně objevují nové pojmy, jejichž stav je zpočátku dosti vágní, ale postupem času nabývá na podrobnostech. Apartmány jsou jen jedním z nich. V Rusku se objevili v roce 2008, ale jejich zákony je stále jasně nedefinují.
V roce 2023 jsou byty ze zákona klasifikovány jako nebytové prostory a standardně jsou komerčními nemovitostmi. Stalo se tak z důvodu definice bytových prostor: podle čl. Obytný komplex 15 a 16 Ruské federace je izolovaná nemovitost vhodná k trvalému bydlení. Bytovými prostory jsou bytové domy a jejich části, byty a jejich části, pokoje, podíly na pokojích. Byty v tomto seznamu nejsou zahrnuty – a to je z hlediska daní a dalších předpisů jejich hlavní rozdíl od bytů.
Většina předpisů, které se zmiňují o apartmánech, se týká hotelového podnikání. Takže v pořadí Min. kultura 1215 byt je místnost nejvyšší kategorie o výměře minimálně 40 mXNUMX. m se dvěma nebo více pokoji a kuchyňským koutem.
Stav bytu závisí také na účelu pozemku uvedeném ve stavebním povolení:
- pro zařízení hotelového typu;
- pro veřejné a obchodní prostory.
Fotografie z reklamy v Yandex Rental
První varianta je výhodnější jak z hlediska daní, tak i pokud možno dočasné registrace. Promluvme si o tom podrobněji níže.
Na základě smlouvy o majetkové účasti si můžete koupit pouze apartmány umístěné v aparthotelech hotelového typu – jsou to ty, které spadají do působnosti federálního zákona-214 (dopis Ministerstva financí Ruské federace N 03-07- 07/64777 ze dne 11.09.18) Tato situace je pro developera výhodná: ušetří na nákladech na pozemek, protože pozemky pro bydlení jsou dražší, a zároveň nemusí platit DPH při prodeji bytů v DDU.
Daně a srážky při koupi a prodeji bytů
Při nakládání s nemovitostmi má vlastník povinnosti platit daně a možnost získat daňové odpočty. Podívejme se na konkrétní situace při nákupu a prodeji nemovitosti.
Nákup bytů
Pokud si jednotlivec koupí bydlení, není třeba platit daně, ale můžete požádat stát o daňový odpočet – vrátit část daně z příjmu fyzických osob dříve zaplacenou do rozpočtu z platu kupujícího. Jelikož jsou ale byty nebytovými prostory, tato výhoda se na ně nevztahuje.
Novokuzněcká 9 min.
Rumjancevo 20 min.
Petrovský park 7 min.
Arbatskaja 6 min.
Kulturní park 8 min.
Bratislavská 15 min.
Novokuzněcká 12 min.
Němchinovka 11 min.
Prodej bytů
Když prodáte byt, máte příjem – a ze zákona z něj musíte zaplatit daň, ale vše není tak jednoduché. Jedním z klíčových hledisek je, zda jste prostory využívali jako komerční nemovitost. Pokud ano, pak ostatní podmínky nehrají roli – platíte daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z příjmu získaného prodejem bytu.
Pokud byty nebyly využívány jako komerční nemovitost, je třeba zvážit několik dalších bodů. Chcete-li zjistit, zda je vaše transakce zdanitelná, doporučujeme najít vaši situaci v přiloženém grafu.
Při prodeji rezidenčních nemovitostí (byt nebo dům) nebude daňový odpočet 250 000 rublů, ale 1 000 000 rublů. Existují i další výhody – například na konci roku 2021 byl přijat federální zákon, podle kterého rodiny se dvěma a více dětmi neplatí daň z příjmu fyzických osob při prodeji rezidenčních nemovitostí.
Daně a poplatky za energie v bytech
Správcovská společnost počítá účty za energie v bytech podle tarifů pro nebytové prostory – průměrný účet je obvykle o 20 % vyšší než v bytě. Ale stejně jako při platbě za energie v bytech, konečná částka závisí na úrovni služeb. Může zahrnovat pouze údržbu komunikací, odvoz odpadu, úklid a běžné opravy, nebo může zahrnovat také platby za instalatéry a elektrikáře, ostrahu, concierge, služby zahradního architekta v okolí a další prvky business class.
Fotografie z reklamy v Yandex Rental
Daň z nemovitosti vypočítává Federální daňová služba na základě regionu, katastrální hodnoty a stavu objektu. U bytu to bude 0,1 % z katastrální hodnoty bytu au bytů postavených na pozemku pro hotelová zařízení se toto číslo zvyšuje na 0,5 %. Pokud z dokumentů vyplývá veřejný, obchodní, živnostenský nebo kancelářský účel pozemku, pak se sazba zvyšuje na 2 %.
Snížit daň z nemovitosti není možné. Majitel bytu nemá přístup k daňovému odpočtu. Ale při výpočtu daně z bytu se uplatňuje automaticky – katastrální hodnota se nepočítá na celou plochu, ale mínus 20 metrů čtverečních. Pro obytné budovy – mínus 50 metrů čtverečních. m
Pro příjemnou poznámku: katastrální hodnota bytů a bytů stejné výměry se liší téměř o 15-40 % ve prospěch bytů. S přihlédnutím ke všemu výše uvedenému bude daň za apartmány hotelového typu přibližně 3-6x vyšší než za byt stejné velikosti a úrovně komfortu. Daň z nemovitosti si můžete vypočítat sami pomocí kalkulačky Federální daňové služby, k tomu potřebujete pouze katastrální číslo nemovitosti.
Daň z nemovitosti u luxusních nemovitostí se počítá stejně pro vlastníky bytů a nebytových prostor. Pokud katastrální hodnota areálu v roce 300 přesáhne 2022 milionů rublů, použije se maximální sazba daně 2 %.
Daň při pronájmu bytů
Stát zdaňuje příjmy z pronájmu bytů v závislosti na postavení vlastníka.
Fyzická osoba platí daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z přijatých příjmů. Platba proběhne příští rok po podání prohlášení u Federální daňové služby. Přiznání je nutné podat do 1. května následujícího roku a daň zaplatit do 15. července.
Registrace jako samostatný podnikatel s volbou zjednodušeného daňového systému (STS) snižuje částku daně na 6 %. Daň se platí čtyřikrát ročně za každé čtvrtletí a výkaz se podává jednou ročně. Upozornění: pokud do 30 dnů po registraci zapomenete podat žádost o přechod na zjednodušený daňový systém, bude vám účtována daň ve výši 20 % a na zjednodušený daňový systém budete moci přejít až příští rok.
