Smlouva o pronájmu bytu je jakýmsi souborem pravidel, které upravují vztah mezi vlastníkem a nájemcem. A čím je podrobnější a přesnější, tím snáze spory strany řeší.
Spolu s odborníky vám řekneme, jak správně sepsat nájemní smlouvu, na jaké nuance byste měli věnovat pozornost a jak se vystěhovat ze svého bytu bez sankcí.
Odborníci v tomto článku
- Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
- Dmitrij Vengersky, právník společnosti Asterisk Law Firm
- Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmu realitní kanceláře ABC Housing
Proč potřebujeme smlouvu?
Na začátku je potřeba definovat pojem nájemné. Mnoho lidí je zvyklých používat slovní spojení „pronájem bytu“, „pronájem domu“, ale z právního hlediska není toto slovní spojení zcela správné – správnější by bylo říci pronájem domu. Pojem „nájem“ se používá pro nebytové prostory (například pronájem kanceláře, skladu) nebo je-li nájemcem právnická osoba. Pojem “nájem” se vztahuje na bytové prostory, kdy je nájemcem fyzická osoba. Pokud tedy osoba pronajímá byt, pak je uzavřena nájemní smlouva.
Pro ty, kteří aktuálně hledají nájemní bydlení, jsme přiložili vzor smlouvy.
Nájemní smlouva je soubor pravidel pro vlastníky a nájemce. Stanoví práva a povinnosti stran, postup při úhradě bydlení a podmínky nájmu. Taková dohoda je minimálně potřebná k potvrzení samotné skutečnosti bydlení v pronajatém bytě. Pokud si například člověk pronajme byt na základě ústních dohod, může kdykoli zůstat bez bydlení a bez peněz. Nájemní smlouva ale také umožňuje vyhnout se konfliktním situacím nebo z nich vyváznout s minimálními ztrátami pro obě strany. „Nájemní smlouva na bytové prostory upravuje právní vztah mezi nájemcem a pronajímatelem a je oficiálním základem pro soudní řízení v případě sporů nebo porušení smluvních povinností,“ poznamenala Julia Dymova, ředitelka Est-a-Tet. vedlejší kancelář prodeje nemovitostí.
Pokud porušíte písemnou smlouvu, můžete chránit své zájmy. To platí pro zaměstnavatele i pronajímatele, dodal Dmitrij Vengersky, právník advokátní kanceláře Asterisk. Nájemce bude mít např. povinnost v přesně stanovené lhůtě uhradit nebytové prostory, nahradit ztráty ze škody na majetku apod. Pronajímatel nebude moci nájemce z nebytových prostor předčasně vystěhovat nebo nečekaně zvýšit náklady. nájemného.
Podmínky uzavření smlouvy
Existuje několik typů pracovních smluv: krátkodobé (do 11 měsíců) a dlouhodobé (od roku nebo déle). Majitelé zpravidla uzavírají jednoduchou písemnou smlouvu na dobu 11 měsíců s možností prodloužení a zvýšení platby, protože dohoda na delší období vyžaduje povinnou registraci u Rosreestr a považuje se za uzavřenou až od tohoto okamžiku. Krátkodobá dohoda se uznává jako uzavřená od okamžiku podpisu a nevyžaduje státní registraci.
Smlouva přitom podle odborníků může a měla by být uzavřena na jakoukoli dobu – i když si byt pronajímáte na několik dní nebo na měsíc, protože zde jsou rizika pro nájemce ještě vyšší.
Smluvní strany nájemní smlouvy a její podstata
Smluvními stranami jsou vlastník nemovitosti (pronajímatel bytového prostoru) a nájemce (nájemce bytového prostoru). Smlouva určuje, kdo bude v pronajatých prostorách bydlet, jak dlouho a za jakých podmínek, kdy se bude platit, co bude platit nájemce, kolik osob bude v bytě bydlet atd. Smlouva také stanoví podmínku byt, kvalita oprav a nábytek, který se přenáší. Čím podrobnější budou doložky takové smlouvy, tím transparentnější bude vztah mezi vlastníkem a nájemcem a tím více záruk pro obě strany.
Jako záruka pro pronajímatele je poskytována jistota ve formě kauce, kterou převádí nájemce. V době ukončení nájemního vztahu tato kauce pokrývá veškeré náklady, které jsou přiměřené nepřiměřenému znehodnocení prostor (např. rozbití zařízení, poškození nábytku, rozbití skla apod.).
Přípravná fáze
Před podpisem smlouvy je potřeba zkontrolovat stav bytu (zda vše funguje, zda někde netěsní nebo poškozeno) a zaznamenat to do smlouvy. „Vše, co je v bytě ve fázi předání, je v odpovědnosti pronajímatele, při předání bytu – to vše přechází na odpovědnost nájemce a poté, pokud budou zjištěny nějaké vady, bude velmi problematické prokázat a vybírat za to peníze,“ – poznamenala Julia Dymová.
Dalším důležitým bodem v této fázi je kontrola dokumentů potvrzujících, že byt je ve vlastnictví pronajímatele. Kromě toho musí být dokumenty originály, nikoli kopie.
„Pro jistotu si zaměstnavatel může objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí na oficiálním portálu Rosreestr nebo na MFC z rejstříku práv. Protože většina podvodů je spojena s podnájmem či pronájmem od někoho jiného než vlastníka, případně se situací, kdy je uzavřena nájemní smlouva s jedním z vlastníků, zatímco ostatní vlastníci bytu nejsou vyrozuměni,“ dodal odborník.
Titulní dokumenty k bytu musí být originály, nikoli kopie (Foto: Pormezz/shutterstock)
Jak správně sepsat smlouvu o pronájmu bytu
Poté, co nájemce zhodnotí stav bytu a zkontroluje doklady, můžete začít sepisovat nájemní smlouvu. Smlouva má povinné podmínky, bez kterých je neplatná, a další podmínky, které si strany mohou libovolně specifikovat. Pokud tak neučiní, budou platit obecné normy zákona, poznamenal Dmitrij Vengersky. Mezi povinné podmínky nájemní smlouvy patří:
Tento odstavec obsahuje veškeré údaje o pronajímaném bytě: úplnou adresu, jeho výměru a katastrální číslo. Je zde uveden i podrobný seznam nemovitostí umístěných v bytě a převedených do užívání nájemci. Zde je také nutné uvést, že nájemní bydlení není zastaveno a není zatíženo právy jiných osob.
Zde se zapisují pasové údaje pronajímatele a nájemce, jakož i dalších osob, které budou v bytě trvale nebo přechodně pobývat. Pokud se například nájemník nastěhuje sám, ale mohou za ním přijet rodiče nebo příbuzní, může to stanovit ve smlouvě. Pokud pronajímatel vidí, že je v bytě „dav“, který není ve smlouvě upraven, může to být důvodem k ukončení nájemního vztahu.
Dobu trvání nájemní smlouvy si strany volí samy. Lze ji uzavřít krátkodobě (do 11 měsíců) nebo dlouhodobě (od 1 roku). Pokud strany neuvedly dobu trvání smlouvy, má se za to, že je neomezená.
V tomto odstavci je nutné specifikovat výši platby, načasování její platby a postup. Například každý měsíc, 10., převádí zaměstnavatel peníze na kartu. Pokud se platba provádí v hotovosti, pak je nutné doložit účtenku. Zde byste také měli podrobně rozepsat, co zahrnuje nájemné – zda zahrnuje platby za internet a energie a jaké. Tradiční podmínky jsou, když se platí nájem a navíc se platí měřené služby. Je zde také uvedena možnost či četnost kontroly plateb. Můžete také stanovit penále za pozdní platby.
- Postup pro složení a vrácení zálohy
V tomto odstavci je nutné specifikovat výši kauce (zpravidla se rovná měsíční platbě) a způsob její úhrady. Někdy majitel dovolí rozložit vklad na několik měsíců – to je také lépe uvedeno ve smlouvě. Je také nutné ujasnit si postup vrácení zálohy (jasně specifikovat body, kdy se nevrací), aby se předešlo nepříjemným situacím.
- Práva a povinnosti každé strany, jakož i odpovědnost
Hlavní odpovědností pronajímatele je předat byt v provozuschopném stavu v dohodnutém termínu. Hlavní povinností nájemce je platit nájemné včas a udržovat jej v řádném stavu. Dále musí nájemce užívat byt výhradně k bydlení osob uvedených ve smlouvě, nikoli k jiným účelům – např. k pořádání nehtového salonu (pokud to není ve smlouvě uvedeno). V opačném případě bude smlouva jednostranně ukončena. Podrobnější práva a povinnosti smluvních stran naleznete ve vzoru smlouvy.
K uzavření nájemní smlouvy budete potřebovat cestovní pasy obou smluvních stran a list o zápisu vlastnictví nebo výpis ze státního katastru nemovitostí (USRN) k bytovým prostorám. Smlouva se považuje za platnou od okamžiku jejího podpisu.
„Je velmi důležité sepsat podrobný seznam majetku, který se v bytě nachází a převádí do užívání nájemci. K tomuto účelu slouží akt přijetí převodu bydlení. V něm udělejte inventuru nábytku a vybavení a také jejich stavu. Pro pravost prosím přiložte fotografii bytu a samotného zařízení. Tam uveďte stav měřičů v době převodu bytu,“ doporučuje Dmitrij Vengersky.
V nájemní smlouvě je několik důležitých a povinných podmínek (Foto: Tero Vesalainen/shutterstock)
Jemnosti pronájmu
Kromě hlavních bodů mohou být ve smlouvě uvedeny další podmínky. Například uveďte, jak často může majitel přijít zkontrolovat byt, poznamenal Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmu realitní kanceláře ABC Housing. „Ve smlouvě musí být uvedeno vše, co bylo dohodnuto ústně. Například nemůžete mít v bytě zvířata, nemůžete kouřit, nemůžete přivést hosty. To musí být předepsáno,“ poznamenal.
Zde můžete také přidat doložku o opravě. Pokud je například byt pronajímán v žalostném stavu a nájemníci budou muset několik měsíců platit opravy, musí to být uvedeno ve smlouvě. “V opačném případě nebude nájemník, který provedl opravy v bytě, pojištěn proti neplánovanému ukončení smlouvy z podnětu pronajímatele,” poznamenala Julia Dymova.
Totéž platí pro různé poruchy: například pokud praskne vodovodní potrubí, kdo to bude muset opravit. Za zmínku také stojí, že drobné opravy (např. přelepování tapet) může nájemce provádět pouze se souhlasem vlastníka.
Je tu ještě jeden aspekt, který stojí za pozornost – zákaz následného podnájmu. Poměrně běžné schéma je, když si lidé dlouhodobě pronajímají byt a pronajímají ho na denní bázi – to je zatíženo vysokými odpisy. Abychom takovou situaci vyloučili, je důležité to kontrolovat a stanovit podmínky pro toto ustanovení ve smlouvě.
Ukončení nájemní smlouvy
Po uplynutí doby trvání dlouhodobé nájemní smlouvy musí vlastník nabídnout nájemci minimálně tři měsíce na uzavření nové smlouvy nebo požádat o vyklizení prostor. Ve smlouvě jsou uvedeny i podmínky předčasného ukončení nájemní smlouvy. Zde je zpravidla stanoveno oznamovací řízení na určitou dobu, kterou si strany rovněž předem vyjednají a stanoví. Obvykle je to měsíc nebo tři. V tomto případě mohou strany stanovit pokuty.
„Pokud je napsáno, že musíte varovat 30 dní předem a nebudou žádné pokuty, pak žádné nebudou. Pokud dá člověk 20denní výpovědní lhůtu, bude mu uložena pokuta, která je také předepsána. Nebo pokud je například napsáno, že v posledním měsíci pobytu musí člověk vpustit další potenciální nájemníky dvakrát týdně, tak to tak má být. V opačném případě poruší smlouvu a je za to také předepsána pokuta,“ poznamenal Roman Babichev.
Podle Dmitrije Vengerského může pronajímatel vypovědět smlouvu, pokud nájemce neplatí šest měsíců (u krátkodobých pronájmů – více než dva), zničí a poškodí obytný prostor. Smlouvu lze vypovědět i po upozornění na odstranění porušení, pokud nájemce užívá prostory k jiným účelům a soustavně porušuje práva sousedů.
Pronájem dobrého bytu v atraktivní lokalitě a za rozumnou cenu je téměř totéž jako výhra v loterii. Hledání bytu se často změní v opravdové utrpení.
Ještě horší je, když se po desítkách prohlídek bytů najde požadovaná možnost, ale najednou se ukáže několik nepříjemných skutečností: dluhy za energie, rozbitá pračka nebo hmyz. Společně s realitními kancelářemi si povídáme o nejčastějších tricích při pronájmu bydlení.
První věc, které realitní kanceláře radí, abyste si dali pozor, je smlouva. Tento dokument by neměl být považován za něco podmíněného. Pokud nastanou kontroverzní situace, je to on, kdo je pomůže vyřešit s minimálními ztrátami. Smlouvu je potřeba si pečlivě přečíst a sepsat si všechny body, které vás zajímají – od platby až po opravy.
Smlouva se uzavírá v jednoduché písemné formě a nevyžaduje notářské ověření. Podle Inkom-Real Estate je dnes absolutní většina – až 85 % – dohod o dlouhodobém pronájmu bytu nebo pokoje v Moskvě potvrzena písemnou smlouvou.
Před podpisem smlouvy je třeba pečlivě zkontrolovat všechny titulní dokumenty – musí se jednat o originály, nikoli kopie. Jsou případy, kdy člověk řekne, že bydlí v bytě s matkou, ukáže pas s matrikou a poznamená, že matka bydlí na vesnici, říká Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmů realitní kanceláře ABC Housing. Nájemníci se nastěhují a o dva dny později přijede moje matka. Říká, že nic neví a nájemníky vykopne. Proto je při podpisu smlouvy nutná přítomnost všech vlastníků domu nebo notářsky ověřený souhlas s pronájmem bytu.
Někdy se stává, že spolu s bytem přecházejí na budoucího nájemníka i dluhy za energie. Ukáže se, že vlastníkem je dlužník a nájemník skončí bez elektřiny. Pronajímatel kvůli nedostatku peněz odmítá platit a nájemník si musí vybrat: hledat si jiný byt a utrpět ztráty, nebo splatit dluh a zůstat v tomto.
„Před podpisem smlouvy byste si měli vyžádat zprávu o vyúčtování energií. Pokud se rozhodnete dluh uhradit, uveďte písemně, že tato částka bude odečtena z nájemného za další měsíc pobytu,“ doporučuje Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů Inkom-Real Estate.
Na slíbené opravy čekali tři roky.
Majitel často při pronájmu domu slibuje, že vyřeší problémy v bytě a koupí domácí spotřebiče a nábytek. To vše se zavazuje splnit ihned po nastěhování. Čas však plyne a problémy přetrvávají. Aby se nájemce nestal rukojmím takové situace, měl by do nájemní smlouvy zahrnout zvláštní podmínky. Například renovace majitele, stejně jako termíny plnění povinností a nákup potřebného nábytku.
Často je také porušována ústní dohoda o provedení opravy nájemcem a povinnost nevybírat nájemné v průběhu prací. Například rekonstruujete byt na vlastní náklady a neplatíte nájem po dobu několika měsíců. Někteří pronajímatelé však na dohody „zapomínají“ a požadují platbu za ubytování. Často se strany neshodují ohledně nákladů na dokončení a někdy dokonce dochází k výhrůžkám ukončením smlouvy. Všechny aspekty opravy byste proto rozhodně měli projednat s pronajímatelem, zohlednit je v nájemní smlouvě a také vypracovat odhad a podepsat jej, doporučuje Oksana Polyakova.
Už nejsi můj přítel
Při pronajímání bydlení příbuzným nebo přátelům často nedochází k uzavření smlouvy. Zároveň podle realitních kanceláří dochází k mnoha skandálům a řízením právě mezi příbuznými a přáteli, kteří slovně přijali sliby a závazky z pronájmu. Proto je lepší uzavřít dohodu, i když si pronajímáte byt od svého strýce nebo blízkého přítele.
Jsou případy, kdy se byty pronajímají na základě plné moci, kde je uvedeno: zmocnitel dává oprávněné osobě právo pronajmout svůj byt. „Zplnomocnění ale nestanoví, že správce má také právo na nájem. Může nastat situace: nájemce pravidelně platí nájem oprávněné osobě, ale jednoho dne se objeví majitel bytového prostoru a požaduje po nájemci úhradu za uplynulou dobu pobytu v bytě,“ varuje zástupce ředitele bytu. pronájem oddělení Inkom-Real Estate. V takovém případě byste si měli pečlivě prostudovat dokumenty, a pokud plná moc neuvádí právo na nájem, prodiskutujte tento bod.
Existuje poměrně běžná verze podvádění s technologií. Například při přihlášení majitel říká, že vše funguje. Nájemník bere slovo a podepisuje potvrzení o převzetí bytu. Po chvíli se ukáže, že pračka nefunguje, a vina padá na nájemníka. Je téměř nemožné prokázat, že o tom majitel věděl. Abyste se podobným „překvapením“ vyhnuli, je třeba si byt před podpisem nájemní smlouvy pečlivě prohlédnout a trvat na podrobném soupisu nemovitosti. Podobný mechanismus platí i pro nábytek.
Nikdo budoucímu nájemníkovi neřekne o špatných sousedech a je docela těžké se o tom dozvědět. Nemá smysl procházet byty, neměli byste doufat, že někdo po 23:00 otevře a upřímně řekne, že rád křičí, a ve 2:00 ráno je vždy hlučná diskotéka nebo náhlé opravy.
„Abyste pochopili míru společenské odpovědnosti sousedů, věnujte pozornost společným prostorům – vchodu, výtahu, vstupní skupině a schodišti. Pokud je prostor čistý, vše uklizené a není tam žádný nepříjemný zápach, pak s největší pravděpodobností nebudete mít problémy s hlukem. Pokud si ale všimnete odřených dveří, rozbité a nevyčištěné žárovky atd., můžete dojít k závěru, že poblíž žije nepříznivá postava,“ říká jednatelka Miel-Arenda Maria Zhukova.
Štěnice a švábi
Dalším nepříjemným sousedstvím je hmyz. Podle odborníků se nedávno v levných bytech začali objevovat švábi, štěnice nebo mravenci. Jsou domy, kde je těžké se s takovým problémem vyrovnat. Majitelé o tom mlčí a byt ukazují pouze během denního světla, kdy se skrývá hmyz, poznamenává Roman Babichev. Člověk si pronajme dům a po nějaké době si začne všímat živých tvorů. Stejně jako u rozbitého vybavení není snadné cokoliv dokázat. Majitel to zapře a přesvědčí je, že si to do bytu přinesli sami nájemníci. Může vynutit dezinfekci. Abyste se ochránili, kontrolujte proto těžko dostupná místa, zda se v nich nenacházejí stopy hmyzu.
Podle realitních kanceláří je velmi častý příběh, kdy majitel bytu nevrací kauci. Člověk žije několik měsíců a rozhodne se odstěhovat, ale nechce mu vrátit zálohu. Obvykle se kauce rovná plným nákladům na měsíční nájem, což je slušná částka. Kvůli předčasnému ukončení ale majitelé odmítají. Abyste se do takové situace nedostali, je nutné sepsat smlouvu správně a obsahovat v ní potřebnou doložku, doporučuje Maria Zhukova.
Obliba nájemního bydlení v Rusku rok od roku roste. Téměř každý desátý Rus si v současnosti pronajímá bydlení. Podle odhadů Národní agentury pro fiskální výzkum (NAFI) si loni pronajalo bydlení asi 10 milionů ruských obyvatel, téměř polovina z nich plánuje nadále bydlet v pronajatých bytech. Podle odhadů Domofondu je průměrná cena pronájmu v Rusku asi 15 tisíc rublů, tedy třetina příjmů. Ceny nájemního bydlení loni vzrostly v průměru o 5–7 %.
