Koupě bytu není jen radostná událost, ale také zodpovědný podnik, který s sebou nese rizika. Nejprve musí člověk projít agónií výběru – najít možnost, která vyhovuje rozpočtu, umístění a vnějším charakteristikám. Poté přichází ten nejzásadnější okamžik – kontrola právní čistoty bytu i samotného majitele.
Společně s odborníky vám prozradíme, jak se problémům vyhnout pomocí jednoduchých pravidel.
Pravidlo 1. Ověřování dokumentů
První věcí, kterou je třeba začít, je zkontrolovat dokumenty prodejce. Není neobvyklé, že falešné doklady (pasy, závěti atd.) jsou využívány k podvodům s nemovitostmi. Pravost pasu prodejce můžete zkontrolovat pomocí speciální služby. Je třeba mít na paměti, že pas může být neplatný z důvodů, které nesouvisejí s podvodem (poškození dokumentu, vypršení platnosti, přítomnost položek, které by v pasu neměly být). V takovém případě byste měli požádat prodejce, aby se obrátil na územní orgány Ministerstva vnitra pro upřesnění.
Před koupí bytu byste si také měli pečlivě zkontrolovat titulní dokumenty – kupní a prodejní smlouvy, dary, majetková účast atd. Od roku 2016 je dokladem potvrzujícím státní registraci vlastnictví nemovitosti výpis z Jednotného státního rejstříku Nemovitost. Do této doby bylo vydáno osvědčení o státní registraci práv.
Neměli byste se spoléhat pouze na dokumenty dodané prodávajícím, poznamenala Olga Kladková, vedoucí právní poradkyně právního servisu realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. Chcete-li zkontrolovat relevanci vlastnictví prodávajícího, absenci zákazů nakládání s předmětem a omezení vlastnictví, můžete získat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.
„V případě, že prodávající rezidenční nemovitosti není jejím prvním vlastníkem, měli byste si také vyžádat výpis z Jednotného státního rejstříku práv o převodu práv, ze kterého získáte informace o tom, kolikrát a jak často se změnili majitelé této nemovitosti,“ dodal právník.
Každý zájemce může získat takové výpisy z Rosreestr. Je však třeba připomenout, že informace obsažené ve výpisu jsou aktuální v době jeho vydání. Proto je lepší získat výpis krátce před transakcí.
První věcí, kterou se doporučuje začít prověřovat prodejce, jsou jeho doklady. Před zakoupením bytu byste také měli pečlivě analyzovat titulní dokumenty (Foto: Motortion Filmsshutterstock)
Jaké dokumenty jsou k transakci potřeba?
Olga Balbek, Hlavní právník sítě Miel:
- výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí. Obsahuje informace o majitelích, uvádí omezení, zatčení a případná břemena;
- doklady potvrzující vlastnictví (prodejní a kupní smlouva, privatizace, osvědčení o dědictví atd.);
- jednotný doklad o bydlení (obsahuje informace o všech přihlášených a nahrazuje výpis z evidence domů a finančního a osobního účtu);
- technický pas bytu (ukazuje, zda byla provedena nějaká přestavba);
- osvědčení o nepřítomnosti dluhů na účtech za energie od MFC;
- výpis z psychoneurologické ambulance prokazující, že prodávající je způsobilý k právním úkonům);
- oddací list nebo rozvodový list, svatební smlouva nebo dohoda o rozdělení majetku mezi manžely. Pokud byl byt zakoupen během manželství, je nutné získat souhlas druhého z manželů s transakcí. Souhlas musí být notářsky ověřen;
- Při provádění transakcí s byty, mezi jejichž vlastníky jsou děti, je vyžadován předchozí souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů.
Pravidlo 2. Žádné soudní řízení
Pomocí otevřených zdrojů můžete zkontrolovat, zda proti vlastníkovi probíhá nějaké soudní řízení. Alexandra Voskresenskaya, právnička advokátní komory Yukov and Partners, v první řadě doporučuje zkontrolovat prodejce:
- přítomnost exekučního řízení proti němu (na webu FSSP). Tato kontrola vám umožní zjistit závazky po splatnosti, které mohou vést k úpadku;
- přítomnost soudního sporu proti prodávajícímu, kde držitel autorských práv vystupuje jako žalovaný.
Zvláštní pozornost je podle advokáta třeba věnovat rodinným sporům (dělení majetku), dědickým sporům, sporům ze smluv o půjčce a úvěrových smluv, které jsou zpravidla zajištěny nemovitostí.
O existenci soudních řízení a nároků vůči vlastníkovi se můžete dozvědět na oficiálním portálu soudů obecné jurisdikce města Moskvy, na oficiálním internetovém portálu „Justice“, na webových stránkách spisu rozhodčích případů ( pokud je prodávající samostatným podnikatelem, lze proti němu uplatnit nároky u rozhodčích soudů). Pro ověření budete potřebovat údaje prodejce (celé jméno, daňové identifikační číslo).
„Všechny tyto okolnosti je třeba prověřit, abychom v budoucnu eliminovali rizika napadení kupní a prodejní smlouvy (například ze strany věřitelů v úpadku, bank) a exekuce na nemovitost,“ vysvětlila Alexandra Voskresenskaya.
Pravidlo 3. Případy úpadku
Je důležité vědět, zda je prodávající bytu zapojen do úpadku. Informace o dostupnosti konkurzních řízení (aktivních i ukončených) si můžete ověřit na stránkách Federálního rejstříku informací o konkurzech nebo na stránkách spisového seznamu arbitrážních případů. K tomu budete potřebovat celé jméno nebo daňové identifikační číslo vlastníka bytu.
„Když tedy držitel autorských práv pochopí, že úpadku se nelze vyhnout, nemovitost rychle prodá,“ vysvětlila Olga Balbek, hlavní právník sítě Miel.
Můžete si také vyžádat informace od úřadu pro úvěrovou historii o dostupnosti půjček (aktuálních i placených) od prodejce. „Ale praxe ukazuje, že majitelé s tím souhlasí neochotně. A podle zákona je nemožné tyto informace získat samostatně ve vztahu ke třetí straně,“ dodala Alexandra Voskresenskaya.
Jestliže dříve byl trendem po mnoho sezón při prodeji bytů podvody se zcizeným majetkem (dědictví), nyní je v čele bankrot (Foto: 89stockershutterstock)
Pravidlo 4. Zástupná odpovědnost
Měli byste si také ověřit, zda je prodávající členem nebo akcionářem právnických osob. Tyto informace můžete zjistit v otevřených zdrojích nebo pomocí odborných portálů (například casebook.ru nebo SPARK, jejich služby jsou placené). Pokud se ukáže, že prodávající bytu je účastníkem nebo akcionářem právnické osoby, musíte zkontrolovat stav společnosti.
„Pokud prodávající vlastní akcie akciové společnosti a akciová společnost se dostane do úpadku (nebo nám její finanční situace umožňuje dospět k závěru, že se brzy objeví známky insolvence), pak je pravděpodobné, že prodávající v budoucnu nést zprostředkovanou odpovědnost za závazky společnosti. A pak – jeho osobní bankrot, v rámci kterého může být zpochybněna transakce prodeje bytu,“ poznamenala Voskresenskaya.
Pravidlo 5. Rodinný stav prodávajícího
Při analýze právní čistoty transakce právníci doporučují věnovat pozornost rodinnému stavu prodávajícího. „Manželé, když kupují nemovitost, často ji registrují pouze na jednoho z nich. K zcizení takové věci manželem, který je vlastnickým vlastníkem, je však nutné získat notářsky ověřený souhlas druhého manžela. V opačném případě může být transakce uskutečněná bez řádně provedeného souhlasu druhého manžela z jeho strany napadena,“ vysvětlil přední právní poradce Inkom-Real Estate.
Jsou ale případy, kdy souhlas druhého z manželů k prodeji bytu není potřeba. Například pokud nemovitost obdržel jeden z manželů bezúplatně – dědictvím nebo privatizací. Nebo pokud byla mezi manžely uzavřena manželská smlouva a vlastnictví bytu je převedeno na jednoho z manželů.
Registrován v bytě
Dále je nutné získat informace o osobách registrovaných v kupovaném bytě. To lze provést tak, že si od prodávajícího vyžádáte výpis z domovní knihy nebo Jednotný doklad o bydlení. Tyto informace jsou nezbytné pro získání souhlasu uživatelů nemovitosti s jejich odhlášením a vyklizením. „Pokud se tento problém nevyřeší před dokončením transakce, pak po koupi bytových prostor může mít nový majitel problémy s odhlášením a vystěhováním uživatelů, které bude nutné řešit nejspíše soudní cestou,“ upozornila Olga Kladková. .
Pravidlo 6. Potvrzení z výdejen
Doporučuje se také vyžádat si od prodejce potvrzení z protidrogových a psychoneurologických ambulancí, které potvrzují, že není registrován u těchto institucí. „Tyto informace jsou nezbytné pro eliminaci rizika napadení transakce pod záminkou, že v době jejího dokončení se prodávající nacházel ve stavu, kdy nebyl schopen rozumět svému jednání,“ vysvětlil právník z Inkom-Real Estate.
Samotný fakt, že prodávající je registrován v psychoneurologické nebo narkologické ambulanci, však není jednoznačným důvodem pro odmítnutí obchodu. V tomto případě je nutné zjistit všechny okolnosti související s prodejem bytu: z jakého důvodu se prodává, zda majitel za to nepořizuje jinou nemovitost, kde se nachází atd. můžete se dohodnout, že v den obchodu prodávající projde lékařskou prohlídkou, díky které může lékař posoudit jeho stav pro připravenost k uzavření obchodu,“ poradila Olga Kladková.
Pravidlo 7. Podivné chování prodejce
Bezohledného prodejce může prozradit jeho podivné chování – například když neumí odpovídat na standardní otázky.
„Kupující by se měli mít na pozoru, pokud jim majitel domu nedokáže vysvětlit, kam se po prodeji bytu přestěhuje a kdy se plánuje přihlásit do nového bydliště. Samozřejmě to lze vysvětlit nějakými každodenními potížemi, ale přesto je třeba tuto situaci objasnit,“ doporučuje Michail Kulikov, ředitel oddělení sekundárního trhu společnosti Inkom-Real Estate.
Alarmujícím signálem pro potenciální kupce je podle něj i podezřele nízká cena bytu – pokud je o 15 % nižší než tržní hodnota podobných nemovitostí. Majitel samozřejmě může dát kupujícímu výraznou slevu vzhledem k tomu, že byt nutně potřebuje prodat z důvodu stěhování do jiného města či země. V případě vysoké slevy byste si ale měli zvlášť pečlivě zkontrolovat doklady a nespěchat do obchodu.
Jedna z prvních otázek, kterou je třeba vyřešit před koupí bytu: bude toto bydlení v novostavbě nebo na sekundárním trhu? Podle odborníků z Banki.ru je v roce 2023 sekundární trh žádaný. Vysvětluje to růst cen bydlení v novostavbách, zatímco byty na sekundárním trhu během roku téměř nezdražily. Řekneme vám, jak si vybrat a bezpečně koupit ojetý byt.
V tomto textu se podíváme na to, jak pořídit přeprodejní bydlení bez hypotéky. O tom, jak koupit nemovitost na úvěr v roce 2023, jsme psali dříve.
Krok 1. Vyberte pouzdro
Nejprve se musíte rozhodnout o parametrech bytu:
- maximální náklady;
- počet pokojů a plocha;
- okres města;
- počet podlaží domu, stavební materiály;
- stav bytu (vyžaduje/nevyžaduje rekonstrukci; dostupnost nábytku a spotřebičů).
S hledáním bytu můžete začít procházením inzertních stránek a/nebo kontaktováním realitní kanceláře. Pokud se rozhodnete důvěřovat realitním kancelářím, připravte se na dodatečné náklady.
Za výběr vhodné varianty, pomoc při přípravě dokumentů, podporu v MFC, jednání s vlastníky, právní podporu transakce atd. si agentury zpravidla účtují pevnou částku a procento z ceny nemovitosti . Ceny se v různých regionech liší. Například v Jekatěrinburgu mohou služby realitní kanceláře stát 40 tisíc rublů + 1 % z ceny bytu, v Moskvě – 1,5–3 % z ceny nemovitosti, ale ne méně než 170–200 tisíc rublů.
Pokud si vybíráte bydlení sami, můžete ušetřit na některých službách realitní kanceláře.
Mluvili jsme podrobně o tom, jak zkontrolovat byt na trhu dalšího prodeje před nákupem. Právní firmy a agentury mají také takové služby, jejich náklady začínají od 5 tisíc rublů.
Všechny byty je potřeba pečlivě prohlédnout, podívat se do každé místnosti, doporučují odborníci.
„Byt může mít skrytou vadu, která není hned patrná – netěsnost v koupelně nebo stropu nebo poškozené elektrické rozvody. Je důležité, aby si kupující byt před koupí pečlivě prohlédl, aby zjistil případné nedostatky,“ říká Vasilij Sosnovskij, partner advokátní kanceláře Genesis.
Krok 2. Kontrola bytu
I když jste si objednali právní prohlídku vašeho domova u specialistů, nebylo by zbytečné se ujišťovat, že všechny dokumenty prodejce jsou v pořádku. Vyžádejte si pasy všech vlastníků (jsou-li mezi nimi nezletilí, rodné listy), porovnejte údaje s informacemi z dokladů o nemovitostech (potvrzení o zápisu vlastnictví, výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, kupní a prodejní smlouva atd.). ).
Požádejte o výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, abyste se ujistili, že na nemovitosti nejsou žádná břemena.
Budete také potřebovat osvědčení o obyvatelích ve formuláři 12 (lze jej získat od pasového úřadu, správcovské společnosti, HOA nebo MFC) – abyste se ujistili, že v prodávaném bytě není v době transakce nikdo registrován. a nejsou zde žádní „dočasní“ obyvatelé (například v armádě nebo ve výkonu trestu).
Požádejte o vysvětlení a půdorys. Ukáží umístění nosných stěn, místností, příček, oken, dveří. Díky těmto dokumentům si můžete ověřit, zda byla přestavba provedena a zda byla formalizována v souladu se zákonem.
Nezapomeňte požádat svého manžela o souhlas s prodejem bytu, pokud byl zakoupen během manželství. Pokud manžel nebo manželka nedají souhlas, budou moci transakci v budoucnu napadnout, protože majetek je považován za společně nabytý.
Situace, kdy není vyžadován souhlas:
- bydlení zakoupené před manželstvím;
- bydlení zdědil jeden z manželů;
- bydlení bylo privatizováno během manželství, ale jeden z manželů privatizaci odmítl;
- mezi manžely je uzavřena manželská smlouva, podle které bydlení náleží pouze jednomu z nich.
Pokud si manželé koupili byt společně a následně se rozvedli, požádejte o notářsky ověřenou dohodu o rozdělení majetku nebo manželskou smlouvu.
Pokud je prodejce starší nebo máte pochybnosti o jeho duševním zdraví, musíte požádat o doložení lékařských potvrzení z psychoneurologických a protidrogových klinik. V opačném případě, pokud se po transakci ukáže, že prodejce je nekompetentní, bude se to moci pokusit napadnout on sám, příbuzní nebo opatrovníci.
Dalším důležitým bodem je zkontrolovat, zda prodávající při koupi tohoto bytu použil mateřský kapitál (to zjistíte žádostí o potvrzení ze sociálního fondu). Pokud se použije, měly by být dětem přiděleny podíly. V tomto případě bude prodávající potřebovat k prodeji povolení od opatrovnických orgánů.
Krok 3. Smlouvejte
Majitelé při prodeji bytu většinou zahrnou do ceny i možnost vyjednávání. Bohužel neexistuje žádný osvědčený způsob, jak přesně získat slevu. Pokud najdete několik možností, které se vám líbí, a mezi nimi je příznivější cena, měli byste o tom informovat prodejce.
Můžete také pojmenovat částku, kterou jste ochotni utratit, a dát majiteli bytu čas na rozmyšlenou. Nemlčte, pokud vidíte objektivní důvody pro slevu: vadná instalace, nerovné podlahy/stěny atd.
Krok 4. Uzavřeme předběžnou dohodu
Když jste se rozhodli pro předmět koupě a dohodli se s prodávajícím na ceně, je čas přejít k sepsání předběžné kupní a prodejní smlouvy. Toto je prohlášení o záměru uzavřít primární smlouvu.
Předběžná dohoda musí specifikovat:
- podrobný popis bytu, adresa, katastrální číslo;
- lhůta pro uzavření hlavní smlouvy;
- cena objektu (není to povinná, ale doporučená podmínka).
Ve stejné fázi prodávající skládá zálohu nebo zálohu na cenu nemovitosti. Kauce potvrzuje úmysl stran uzavřít obchod a je zahrnuta v celkových nákladech na bydlení. Pokud dojde ke zrušení transakce vinou kupujícího, záloha zůstává prodávajícímu. Pokud je to chyba prodávajícího, musí být záloha vrácena ve dvojnásobné výši. V případě vzájemné dohody se záloha vrací jednorázově.
Pojem záloha v občanském zákoníku neexistuje, ale používá se ještě častěji než záloha. Záloha nezavazuje strany transakce, ale je zálohovou platbou. Podmínky vrácení nebo zadržení jsou uvedeny v předběžné dohodě.
Krok 5. Podepište hlavní smlouvu a zaregistrujte transakci
Smlouvu lze sepsat za pomoci realitního makléře, právníka, notáře nebo sami (řekli jsme vám, jak na to). Smlouva musí obsahovat:
- údaje prodávajícího a kupujícího;
- předmět smlouvy (adresa, plocha, počet místností, k.ú.);
- přítomnost nebo nepřítomnost věcných břemen;
- náklady na nemovitost;
- termín a způsob platby.
Kupní a prodejní smlouva je ověřena notářem v těchto případech:
- ;
- mezi stranami transakce jsou nezletilí nebo nezpůsobilí (opatrovníci);
- transakce se provádí prostřednictvím proxy;
- je uzavřena smlouva o doživotní rentě.
Spolu se smlouvou je potřeba sepsat a podepsat předávací a akceptační list, který zaznamenává stav nemovitosti.
Dohoda i akt jsou sepsány a podepsány ve třech vyhotoveních (jedno pro každou ze stran a jedno pro Rosreestr). Dále je třeba smlouvu zaregistrovat u Rosreestr, nejjednodušší způsob, jak to udělat, je prostřednictvím MFC, proces trvá až 10 pracovních dnů.
Kromě smlouvy a listiny budete muset předložit cestovní pasy, doklad o vlastnictví prodávajícího (předchozí kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva, renta, potvrzení o dědictví atd.), výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, potvrzení o registraci, povolení od opatrovnického orgánu (je-li to nutné), potvrzení o zaplacení cla.
Státní poplatek za registraci vlastnických práv je 2 333.35 rublů. Od placení jsou osvobozeny preferenční kategorie Rusů, včetně veteránů XNUMX. světové války, Hrdinů Sovětského svazu, Hrdinů Ruské federace, chudých atd. Celý seznam je uveden v čl. XNUMX Daňový řád Ruské federace.
Peníze v transakcích s nemovitostmi lze převádět různými způsoby. Nejběžnější možnosti:
- platba v hotovosti po registraci v MFC;
- bezpečnostní schránka – peníze jsou do ní vloženy v hotovosti, prodejce získá přístup po registraci transakce společností Rosreestr;
- Akreditiv je v podstatě online skříňka. Banka po zaregistrování transakce převede peníze prodávajícímu na jím uvedené údaje.
Krok 6. Získejte daňový odpočet
Při koupi bytu může nový majitel uplatnit daňový odpočet – 13 % z 2 milionů rublů (i když byl byt dražší). Odpočet náleží těm, kteří jsou oficiálně zaměstnáni a platí daně.
Daňovou slevu lze přijmout v příštím roce za předchozí v jediné částce (maximálně však do výše zaplacené daně z příjmu) nebo měsíčně (v tomto případě účetní oddělení nesrazí 13 % z daně z příjmů fyzických osob zaměstnance, dokud není vybrána částka srážky).
V tomto materiálu jsme podrobně hovořili o tom, jak získat daňový odpočet za byt.
n nttt nttt nttt nt”,”obsah”:”tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
