Zájem o pronájem nezařízeného bytu nabírá na obrátkách. Obyvatelé jsou ochotni si najmout stěhovací vozy, aby mohli přespat na své oblíbené posteli a používat svou oblíbenou pračku. Navíc nezařízené bydlení je obvykle levnější než „kompletní vycpanost“.
- Výhody a nevýhody nezařízeného bytu
- Jak pronajmout prázdný byt
- Poradenství realitní kanceláře
Výhody a nevýhody nezařízeného bytu
Nejcitlivějším momentem pro majitele při pronájmu nezařízeného bytu je nucené snížení ceny. Koneckonců se ukazuje, že nájemce nemá k dispozici veškeré vybavení. A poptávka po nezařízených nemovitostech je nižší: ne všichni obyvatelé stále nejsou připraveni vzít si s sebou skříně, postele a ledničky. Snazší je přestěhovat se do zařízeného bytu, kde je sice levné, ale funkční vybavení.
Nábytek je ale jiný a jiný. Byt s pohovkou po babičce bude vnímán hůře než prázdný, ale v dobrém stavu. Staré věci se stejně budou muset vyhodit. Lepší méně nábytku, ale lepší kvalita. Propadlá židle, stará pračka, která by mohla zatopit dům, chatrné police ve skříni – toho všeho je potřeba se zbavit.
O pronájem bytu se kompletně postaráme. A peníze na kartu dostanete vždy včas, i když nájemník platbu zdrží.
Nákup nábytku nebo vybavení speciálně pro pronájem bytu není vždy ziskový. Dlouhá návratnost, rychlé opotřebení. Například novostavba bude obecně vyžadovat obrovské investice, protože budete muset koupit úplně všechno. Cena takového bytu ale bude vyšší.
Nezařízený byt má také své výhody. Nejviditelnější je nízká konkurence. Nezařízených bytů je na realitním trhu méně, ale poptávka po nich je.
Nájemníci, kteří vlastní vlastní věci a vybavení, budou bydlet déle na jednom místě a méně často se stěhují. To nájemci slibuje klidný život a stabilní příjem. Navíc se nemusíte příliš starat o stav své vlastní nemovitosti. Nikdo vám nerozbije postel, nespálí troubu ani nezničí drahou myčku. Žádný nábytek – žádná kauce, a z toho má prospěch pronajímatel: rychleji se najde nájemník. Záloha může být omezena na minimální částku – jako záruka včasné platby.
Jak pronajmout prázdný byt
Není zde nábytek, což znamená, že jsou vidět všechny nedostatky renovace. Pečlivé opravy jsou tedy v tomto případě důležitější než kdy jindy – to je klíč k rychlému pronájmu nezařízeného bytu. Navíc není třeba znovu objevovat kolo: minimalismus je v módě, ale s čerstvou renovací. Úhledný byt s čistým povrchem zaujme jak mladé lidi, kteří sní o vlastním bydlení, tak ty, kteří již delší dobu pronajímají a vědí, jak si bydlení přizpůsobit.
V tomto segmentu je velká poptávka po jednopokojových bytech, ale obecně se jedná o nejoblíbenější typ bydlení. Nemá tedy cenu říkat, že ve dvou nebo třípokojovém bytě bez nábytku bude těžké najít nájemníky.
Mnoho lidí chce spát pouze na vlastní posteli, pracovat u svého oblíbeného počítačového stolu s pohodlnou židlí a používat svou osobní pračku.
Poradenství realitní kanceláře
Michail Bogdanov, realitní makléř:
Nejjednodušší způsob, jak pronajmout byt bez nábytku: vezměte nejnižší cenu v okolí, odečtěte 5 % – a byt je pronajatý. V mé praxi se stávaly případy, kdy si lidé pronajali byt, protože v něm prováděli rekonstrukci – byt se dokončoval svépomocí. Funguje tedy i možnost nákupu nábytku na úkor ubytování. Hlavní je doložit všechna ujednání ve smlouvě.
Byt bez nábytku vypadá kvůli volnému prostoru lépe vystavený. Ale je lepší si předem udělat vizualizaci – plán s uspořádáním nábytku. Lidé potřebují prodat sen. Ano, takový byt vyžaduje více času na hledání nájemníků, ale ne moc.
Například v Německu se všechny byty pronajímají nezařízené, ale nájemníci jsou zákonem chráněni před vystěhováním. Proto je pronájem bytu celé dobrodružství. Potřebujeme potvrzení o příjmu, práci a doporučení od předchozích pronajímatelů. Všichni chápou, že to bude trvat dlouho a nikomu se nechce platit zálohu ještě jednou, protože to vlastně není záloha, ale platba za opravy po skončení nájmu. Jednou budeme mít podobnou praxi, aby si i nájemník mohl bezpečně koupit nábytek, který se mu líbí.
V současné době se vyvíjí jednotná platforma pro registraci smluv. V tuto chvíli může nájemce počkat na jeho zavedení nebo si zaregistrovat dlouhodobou smlouvu samostatně (nebo s pomocí realitní kanceláře) v Rosreestr, jak mu ukládá zákon na dobu nájmu delší než jeden rok.
V současné situaci neexistují žádné možnosti půjček na nákup nábytku do bytu k pronájmu: úroková sazba je velmi vysoká. Pronájmem nemovitosti více ztratíte, než získáte. Malá sleva z tržní ceny bytu bude mít minimální dopad na celkové příjmy z pronájmu.
Je také možné pronajmout byt s nábytkem rychle, bez zástavy nebo starostí o svůj majetek: k tomu můžete využít službu Yandex Rent. Všechny služební byty, majetek v nich i odpovědnost vůči třetím osobám jsou pojištěny, byty se tedy pronajímají bez kauce a většinu poruch proplatí pojišťovna.
Ve velkých městech bude poptávka po téměř jakékoli nemovitosti. Majitel může byt snadno pronajmout s nábytkem i bez. Jaký je ale nejziskovější způsob, jak se chovat na trhu s bydlením – odstranit veškerý nábytek nebo naopak pořídit kvalitní pohovky a spotřebiče?
Rozhodnutí musí být učiněno po výpočtu všech možností a analýze, jak dlouho bude trvat splacení nákladů. Pokud pronajímáte svůj domov zařízený, je také důležité správně sepsat smlouvu a soupis všech věcí v interiéru. V tomto případě budou rizika vlastníka minimální.
- Jak zařídit byt levně
- Smlouva o pronájmu zařízení
- Klady a zápory zařízeného bytu: jak jej pronajmout výhodněji
- Zařízený byt: jak ho pronajmout výhodněji
Jak zařídit byt levně
K dispozici máte byt, který je možné pronajmout. První otázkou bude její vyplnění. Jakým způsobem jej nejlépe zařídit a vyplatí se? Vyplatí se investice?
Vše závisí na tom, zda je v tomto bytě nějaký nábytek nebo zda je třeba jej zakoupit. Předpokládejme, že existuje požadované minimum v průměrném stavu. To je velmi dobrá volba, protože nemusíte utrácet mnoho za velké věci, jako je rozkládací pohovka nebo postel.
V případě potřeby můžete svůj stávající nábytek aktualizovat bez velkých investic: objednejte si chemické čištění čalouněného nábytku nebo vyměňte čalounění, vymalujte stůl a židle v kuchyni, vyrobte nové police ve skříni. Můžete to dokonce udělat sami: například pro přečalounění sedadel stačí koupit látku a sešívačku. Částka je malá, ale židle jsou jako nové.
O pronájem bytu se kompletně postaráme. A peníze na kartu dostanete vždy včas, i když nájemník platbu zdrží.
V každém případě je důležité zajistit pohodlné bydlení nezbytným minimem nábytku: postelí nebo pohovkou, šatní skříní, kuchyňskou sestavou a jídelním stolem se židlemi. A i když mají obyvatelé nějaké věci, je nepravděpodobné, že to bude zahrnovat velkorozměrový nábytek. A ne každá skříň vydrží stěhování.
Vybavení, které od pronajatého bytu určitě očekáváte, je lednice a pračka. Vše ostatní je na uvážení majitele. Je zde možnost nechat televizi a útulné křeslo – úžasné. Ne? Nájemce si může něco koupit sám nebo se dohodnout s majitelem na odkoupení za nájemné.
Možnost “babiččin” byt aktualizace bude obtížnější. Zaprvé si to pravděpodobně vyžádá nějaké drobné kosmetické opravy a zadruhé mnoho věcí bude muset být odvezeno na skládku. Například staré koberce, příborník, proutěné dekorace na stěnách kuchyně. Pokud to nevyhodíte, tak to určitě vyndejte. Jako všechny memorabilie, na které se sbírá prach. I z balkonu a mezipatra. Noví obyvatelé je vůbec nepotřebují. Nájemníci by navíc neměli cítit přítomnost lidí, kteří bydleli v bytě před nimi: po dobu nájmu je to jejich domov. A noví obyvatelé jsou ochotni zaplatit více za moderní vybavení.
Nakonec byly vyvezeny odpadky, nedostatky odstraněny. Co dělat s nábytkem? Pokud nezbývá nic „slušného“, vyvstává otázka nákupu. Nejprve se zamyslete nad tím, zda není čas vyměnit postel v domě, kde bydlíte? Můžete zabít dvě mouchy jednou ranou: aktualizujte svou ložnici a nabídněte svým nájemníkům slušnou možnost zakoupením pouze čerstvé matrace. Totéž můžete udělat s jiným nábytkem, pokud je stále v dobrém stavu, ale je již nudný.
Nejdražší varianta je prázdný byt. Holé stěny a ani jedna stolička. Tady se musí opravdu pracovat, investovat a z ničeho udělat obytný prostor.
Cenově nejvýhodnější možností je zařídit si byt použitým nábytkem: najdete jej na inzertních službách. Nevýhodou je, že postele a židle si budete muset vyzvednout sami, což znamená, že budete muset nejen cestovat po městě a hledat dobré věci, ale také si najmout GAZELU s nakladačem, aby vám nábytek dopravila pronajatý byt.
Prodejna nábytku vám pomůže ušetřit námahu a možná i peníze, pokud bydlíte v blízkosti velkých měst. Tam nakoupíte vše najednou za rozumné ceny a s doručením. Bonusem může být, že některé předměty se stanou designovými. A pokud uvidíte drobné poškození, klidně požádejte o dodatečnou slevu! Na takových místech je vhodné smlouvat. Snížit cenu můžete také při nákupu tří a více položek.
Smlouva o pronájmu zařízení
V nájemní smlouvě na zařízený byt není nic nadpřirozeného. Nájemce bude mít právo užívat veškerý nábytek a spotřebiče, které jsou v bytě, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak. Bude zvláštní opustit nějakou věc a zakázat se jí dotýkat – proto vám doporučujeme okamžitě vyndat vše nepotřebné nebo zvláště cenné.
Hlavní dokument nemusí uvádět všechny položky, které lze použít – je lepší zobecnit. Ale při převzetí a převodu bytu je třeba naopak každý kus nábytku označit a zaznamenat jeho stav. Mimochodem, v aplikaci Yandex Rental si můžete vytvořit inventář online a přidat fotografii ke každému kusu nábytku. To je nejen pohodlné, ale také užitečné pro pojištění v případě poruchy, stejně jako při změně nájemce: inventář se nemusí nejprve sepisovat.
Vzor nájemní smlouvy na zařízený byt si můžete prohlédnout zde. Obvykle obsahuje:
- práva a povinnosti stran;
- popis předmětu smlouvy, tedy bytu, včetně adresy, výměry apod.;
- četnost a výše nájemného;
- postup při návštěvě bytu majitelem;
- doba trvání smlouvy (nezapomeňte, že smlouva uzavřená na více než rok musí být registrována u Rosreestr).
Ke smlouvě je důležité přiložit podrobný soupis majetku, který zbývá k užívání nájemci.
Každá položka musí být uvedena, uveden její stav a v případě potřeby doplněno pravidlo pro použití. V bytě je například jacuzzi, musí se alespoň jednou týdně napustit a vypustit, jinak se mechanismus porouchá. A místo chladivé bublinkové koupele získáte obrovskou nefunkční věc a drahé opravy. Jakmile budou stanovena pravidla pro užívání koupelny, nese za to veškerou odpovědnost nájemce (kromě upřímně technických problémů).
Stejně tak je důležité popsat všechny objekty a nuance s nimi spojené. Pokud položka není uvedena v inventáři, pak formálně neexistuje. A proto není nikdo povinen vrátit jej v provozuschopném stavu.
Pronájem zařízeného bytu zpravidla vyžaduje kauci – jde o jakousi pojistku majitele. Výše zálohy musí být stanovena ve smlouvě. Při převodu peněz nezapomeňte na účtenku, kterou je třeba uschovat do doby, než obyvatelé byt opustí.
Nájemní smlouva na zařízený byt musí reflektovat důvody, za kterých se kauce nevrací – například poškozený nábytek nebo pozdní nájemné. Před podpisem dokumentů by bylo optimální, aby obě strany prodiskutovaly všechny nuance. Každý si může předem nastudovat svá práva a porozumět svým povinnostem, takže v budoucnu bude snazší regulovat sporná témata, pokud se vyskytnou. Osobní přání by navíc neměla být v rozporu s právními předpisy Ruské federace.
Ale zajištění má nevýhody. Zaprvé její výše ne vždy stačí na náhradu všech škod, zadruhé se účtuje pouze jednou a zatřetí se byty s kaucí pronajímají déle.
Alternativou je pojištění bytu. Pojištění je obvykle levné a může si ho pořídit majitel nebo nájemce.
V Yandex Rental jsou všechny byty pojištěny až na 1,7 milionu rublů, včetně proti náhodným poruchám způsobeným nájemcem. V souladu s tím jsou pronajímány bez zajištění.
Klady a zápory zařízeného bytu
Výhody zařízeného bytu jsou zřejmé: vyšší ceny a poptávka. Výzkum ukazuje, že nabídky zařízených bytů jsou prohlíženy častěji.
Za útulné bydlení s kvalitním nábytkem si může pronajímatel účtovat vyšší poplatek. Investice, které jste investovali do interiérových předmětů, se proto časem vrátí a začnou generovat příjmy.
Zařízené bydlení má i nevýhody. Ke koupi potřebujete peníze, ale ne každý majitel má potřebné množství, aby si byt zařídil tak, aby byl pohodlný a atraktivní. Můžete popřemýšlet o jeho postupném zaplňování nebo se s nájemcem domluvit na odkupu potřebných věcí za nájemné. Nájemník si koupil postel, která se mu líbila, předložil účtenku a tuto částku zadržel při placení nájemného. Postel zůstane v bytě a majitel nebude muset shánět prostředky na její pořízení.
Paradoxně může nábytek způsobit nestabilitu i ve vašem malém podnikání v oblasti pronájmu nemovitostí. Lidé, kteří se nastěhují do prázdného bytu s vlastním nábytkem, zůstanou dlouho – už jen proto, že nechtějí znovu zažívat „radosti“ ze stěhování. Kromě toho v pronajatém bytě není žádný nábytek – žádný problém. Majitele tak nebude bolet hlava, že mu nájemník může rozbít televizi nebo pohovku.
Zařízený byt: jak ho pronajmout výhodněji
Ideální zařízený byt k pronájmu by měl vypadat jako na obrázku v časopise. Toho lze dosáhnout s trochou úsilí: úklid, fotografování a příprava bytu.
Než přijede potenciální nájemce, je potřeba nemovitost důkladně vyčistit. V kuchyni odstraňte veškerý tuk: otřete kuchyňskou linku i shora, očistěte desku a zástěru, umyjte myčku, mikrovlnnou troubu a troubu.
Nájemce by neměl objevovat artefakty od minulých nájemníků. Ze stropu, rohů a lamp musí být odstraněny pavučiny. Ze stěn jsou dětské kresby (pomáhá melaminová houba!). Vysajte a vytřete podlahy. Čalouněný nábytek je vhodné chemicky čistit (alespoň vlastníma rukama za použití dostupných chemikálií). Pračku lze perfektně prát se dvěma tabletami do myčky na 90 stupňů. Nebo si můžete objednat úklid.
Je důležité odstranit drobné problémy – jako je rozbitý zámek na toaletě, vrzající dveře skříně atd. Byt získá upravený a vzkvétající vzhled.
Drobné detaily interiéru skvěle doplní stávající nábytek v bytě. Není třeba to přehánět, ale můžete nastavit obecný styl. Zavěste roztomilé závěsy a doplňte vzhled ložnice polštáři a přehozem.
Abstraktní obrazy udají tón domova a vytvoří designové prohlášení. Váza, nástěnné hodiny, kobereček v koupelně – maličkosti, které jsou příjemné pro každého člověka. Nenechte se však unést, jinak nebude mít nájemník dostatek prostoru a chuti umístit své věci.
Po úklidu a vytvoření komfortu přecházíme k velmi důležité části – focení. Vyberte si slunečný den, počkejte na „zlatou hodinu“ (hodinu před západem slunce) a vytvořte. Přirozené osvětlení pomůže prezentovat byt v nejpříznivějším světle. Věnujte pozornost detailům, na kterých jste tak tvrdě pracovali.
Předveďte všechny přednosti prezentovaného nábytku a vybavení. Byt by měl působit velkým a čistým dojmem, je to fotografie, která se vtiskne do myslí potenciálních nájemníků, kteří procházejí inzeráty.
