Koupě domu je důležité rozhodnutí, které je třeba pečlivě zvážit. Nadměrná nejistota v této věci však bude hrát proti kupujícímu: může přijít o výhodnou nabídku nebo vysněné uspořádání.

Generální ředitelka realitní kanceláře KVS Anzhelika Alshaeva řekla Domclick, proč se právě teď vyplatí koupit byt v novostavbě.

— Až do července 2021 lidé spěchali na koupi domu, aby mohli využít hypotéku se státní podporou. Nyní byla maximální výše úvěru v rámci tohoto programu snížena na 3 miliony a nabídka již není vhodná pro každého. Jaké alternativy nyní existují?

Podmínky hypoték se státní podporou jsou totiž méně zajímavé. Od 1. července se ale publikum programu rozšířilo rodinná hypotéka : Nově ji mohou využít rodiče alespoň jednoho dítěte narozeného v roce 2018 nebo později. Maximální výše úvěru je přitom 12 milionů, což vám umožňuje koupit téměř jakýkoli byt v komfortní budově v Petrohradu nebo regionu.

Ale to není vše: nyní jsou na trhu speciální nabídky na dotování rodinných hypoték. Například kupující bytů v YugTown Olympic Quarters od KVS mohou žádat o půjčku od Sberbank se sazbou pouze 0,1 % na první rok a během tohoto období prakticky neplatí žádné úroky. Proto rodinám s malým dítětem, které uvažují o rozšíření svého životního prostoru, radím řešení záležitosti neodkládat.

— A co ti, kteří nesplňují podmínky rodinné hypotéky?

OSVČ mohou zvážit program státní podpory . Nyní v Petrohradu a na předměstích stále existují studia v hodnotě až 3,5 milionu rublů: pro kupující takových bytů nebudou nová omezení výše úvěru problémem. Do příštího roku však mohou ceny vzrůst.

V rezidenčním komplexu “Yasno.Yanino” od “KVS” jsou studia za pouhých 3,1 milionu rublů. Jedná se o objekt v okrese Vsevolozhsk v Leningradské oblasti, 10 minut jízdy od Petrohradu. Pro ty, kterým záleží na bydlení ve městě, jsou vhodné olympijské čtvrti YugTown od KVS, které se staví ve čtvrti Puškin. Zde ceny začínají od 3,25 milionu rublů.

Mimochodem, dotační programy nyní fungují i ​​v rámci státem podporovaných hypoték. Kupující bytů ve čtvrtích „Jižní Město“ mohou zažádat o úvěr se sazbou pouze 0,1 % na první rok půjčování a výrazně ušetřit na úrocích.

READ
Jak položit horký asfalt?

– Nejvýnosnější je koupit byt na začátku prodeje. Je nyní v Petrohradu a Leningradské oblasti mnoho nových zařízení?

Ano, do léta se nabídka na trhu novostaveb výrazně zvýšila. V roce 2020 developeři mnoho nemovitostí do prodeje nedali, ale v první polovině roku 2021 to kompenzovali. Například KVS představila dva velké objekty najednou za šest měsíců: v únoru – rezidenční komplex “Lubograd” ve Strelně, v červnu – čtvrti “YugTown” v okrese Pushkinsky. Kupující bytů tak mají nyní z čeho vybírat.

— Existují nyní nějaké zajímavé slevy nebo bonusy od vývojářů?

Ano, některé společnosti nabízejí kupujícím bytů výhodné podmínky na nákup skladovacích prostor a parkovacích stání. To platí zejména na podzim. S nástupem chladného počasí všichni začínáme novým způsobem oceňovat možnost nasednout ráno do čistého teplého auta a večer neztrácet čas hledáním místa.

Nechybí ani atraktivní splátkové kalendáře. Například společnost KVS nabízí splátkový kalendář v ceně 100% úhrady na dobu 1 roku. Jedná se o skvělou variantu pro klienty, kteří nemají veškerou požadovanou částku, ale nechtějí žádat o hypotéku.

Našli jsme tedy pět důvodů, proč si koupit byt v novostavbě právě teď. Jedná se o výhodné podmínky pro rodinné hypotéky, speciální programy pro dotování hypoték od developerů, velký výběr nových nemovitostí, dostupnost bytů na trhu v hodnotě od 3 milionů rublů a také akce od developerů: slevy na sklady a parkoviště a splátkový kalendář za cenu 100% platby.

Foto: NVS my world/shutterstock

Při koupi bytu v novostavbě mnozí stojí před otázkou, zda se obrátit přímo na developera nebo realitní kancelář. Každý způsob nákupu má jiná schémata interakce, své klady a zápory.

Abychom zjistili, jaké jsou výhody a nevýhody pro kupujícího při spolupráci přímo s developerem nebo s pomocí zprostředkovatele, obrátili jsme se na developerské a realitní společnosti. Řekneme vám, jaký je rozdíl pro kupujícího v interakci s jednou nebo druhou stranou při koupi nového domu.

Odborníci v tomto článku

Realitní kanceláře:

  • Předsedkyně představenstva Best-Novostroy Irina Dobrokhotová
  • Managing Partner Metrium Maria Litinetskaya

Vývojáři:

  • Obchodní ředitel vývojové skupiny společností “Ingrad” Konstantin Tyulenev
  • Vasilij Fetisov, obchodní ředitel Moskevské státní technické univerzity skupiny Etalon
READ
Jak vybrat skleněné dveře do sauny?

Je tam cenový rozdíl

Developeři a realitní kanceláře prodávají byty v novostavbách zpravidla za stejných podmínek podle jednotného ceníku schváleného developerem. Developer platí makléři provizi za realizaci jeho projektu: částka je stanovena individuálně a závisí na složitosti projektu a také na situaci na trhu, vysvětluje Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka Metrium. Podle ní developer náklady na provizi zahrne do odhadu a rovnoměrně je rozdělí na všechny pozemky – to znamená, že služby agentury jsou již zahrnuty v ceně návrhu, bez ohledu na to, zda klient kupuje byt přímo nebo prostřednictvím realitní makléř.

Developerská společnost “Etalon” potvrzuje, že konečné náklady a aktuální slevy jsou stejné bez ohledu na to, zda je předmět zakoupen přímo od manažera prodeje nebo je transakce uzavřena prostřednictvím agenta. Každopádně slevy se většinou dohodnou s developerem, říká Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva Best-Novostroy.

Přitom podle Konstantina Tyuleněva, obchodního ředitele developerské skupiny společností Ingrad, může být rozdíl v ceně způsoben slevovou politikou. „Pokud se projekt úspěšně prodá, realitní makléř není připraven poskytnout slevu. Navíc vždy existuje tendence uměle zvyšovat náklady. Na druhou stranu, pokud se projekt prodává za nízkou cenu, realitní makléř se vždy snaží uzavřít obchod se slevou. Rozdíl mezi developerem je v tomto případě ve větší míře vyjádřen propagačními a podpůrnými programy partnerských bank, které jen zřídka jdou do přímé slevy,“ říká expert.

Další poplatky

Na rozdíl od sekundárního trhu není při koupi novostavby klientovi účtována provize za transakci – ta je již zahrnuta v ceně bytu. Zpravidla si však budete muset připlatit za transakční podporu a registraci smlouvy o majetkové účasti (DDU), bez ohledu na to, zda jste zvolili nákup od developera nebo realitní kanceláře, říká Dobrokhotová. Provize agentury (na základě smlouvy o poskytování služeb za úplatu) může být podle ní různá, v průměru je to asi 30 tisíc rublů.

Ne všichni vývojáři si však účtují další poplatky za různé papírování. Například společnost GK “Ingrad” poznamenal, že neberou další platby a neplánují to v budoucnu. Ve společnosti Etalon klient hradí pouze standardní náklady, jako je stát, notářské služby.

READ
Jak odstranit tukovou zátku v kanalizaci?

Od vývojáře se vše dozvíte z první ruky, ale není připraven na složité transakce

Od vývojáře se vše dozvíte z první ruky, ale není připraven na složité transakce (Foto: Sergey Konkov / TASS)

Vlastnosti interakce s vývojářem

Globálně, při interakci s realitním makléřem a developerem pro kupce nových budov, neexistuje žádný rozdíl, jemnosti jsou v detailech. Někteří kupci novostaveb chtějí spolupracovat přímo s developerem, bez prostředníků. Tato možnost má své výhody:

  • informace z první ruky. V první řadě si kupující může zjistit podrobné informace o všech vlastnostech projektu, materiálech a stavebních technologiích, ihned si prohlédnout potřebnou dokumentaci v obchodní kanceláři developera;
  • hypotéka. Velcí developeři mají u bank různé partnerské úrokové sazby, kdy developer zaplatí za klienta úroky z úvěru během prvního roku po koupi. Banky často dávají vývojářům speciální podmínky ohledně sazeb kvůli garantovaným objemům prodeje. Takové podmínky se v realitních kancelářích vyskytují jen zřídka;
  • možnost ušetřit. Obvykle si developeři neúčtují další poplatky za papírování, hypotéky.

Mezi nevýhody koupě bytu přes developera patří:

  • omezený výběr. Developer může kupujícímu nabídnout byt pouze ve svých projektech. To je výhodné, pokud se klient již rozhodl pro výběr projektu. Někteří vývojáři nemají vlastní obchodní oddělení, protože to obecně není jejich hlavní předmět podnikání. Mezi nimi je jeden z největších kapitálových developerů MR Group. Na druhé straně jsou vývojáři, kteří projekty realizují svépomocí (GK PIK, Glavstroy, FSK, Donstroy, Krost atd.);
  • doplňkové služby. Mnoho developerů neposkytuje doplňkové služby (výběr hypotečních programů, registrace hypotéky) a také nerealizuje složité transakce související s prodejem starého bytu. I když v poslední době v boji o klienta někteří velcí developeři získali komplexní služby, včetně protiúčetních schémat pro urgentní nákup starých bytů.

Realitní makléři mají více možností výběru bytu, ale často nepříliš klientsky orientovaní manažeři

Realitní makléři mají více možností výběru bytu, ale často nepříliš klientsky orientovaní manažeři

Vlastnosti nákupu nové budovy prostřednictvím realitní kanceláře

Spolupráce s realitním makléřem při koupi bytu v novostavbách má své vlastní charakteristiky. Novostavby jsou obvykle prodávány realitními kancelářemi, které se zabývají exkluzivně nebo koexkluzivně. Ve druhém případě pracuje pro vývojáře za stejných podmínek několik společností najednou. Intenzivní konkurence stimuluje jak manažery, tak vedoucí obchodních oddělení, a díky tomu developer získává vysoce motivované prodejce.