Realitku si většinou najímá majitel bytu. Agent vyfotografuje nemovitost, umístí inzerát, inzeruje, přijímá hovory, provádí prohlídky a pomáhá s vyjednáváním pronájmu. Čili šetří čas a námahu majitele, který může přijít pouze podepsat smlouvu (nebo nemusí přijít, ale vystavit plnou moc pro někoho jiného). V tomto případě služby realitní kanceláře nemusí nutně platit majitel nemovitosti, který si ho najal. Podle zavedené tradice platí v segmentu ekonomického pronájmu provizi nájemce, protože poptávka je zde vyšší. Ale v elitním segmentu, kde je hledání nájemců mnohem obtížnější, si služby realitní kanceláře obvykle platí majitel sám.
Někdy chtějí i nájemníci hrát na jistotu a najmou si agenta, který jim pomůže najít dobrou variantu, odborně ji zhodnotí a případně dostanou slevu. Ale takoví lidé jsou v menšině. Pokud mají obě strany najaté agenty, pak si realitní kanceláře rozdělí platbu mezi sebe dohodou.
Podle analytického centra Yandex.Real Estate si většina realitních kanceláří v hlavních městech účtuje provizi ve výši 50 % z ceny bytu, v průměru 20 810 rublů v Moskvě a 22 300 rublů v Petrohradu.
Když se byty pronajímají bez zprostředkovatelů
Provize za služby realitní kanceláře je dodatečným nákladem pro nájemníky, kteří již musí platit minimálně dvě měsíční platby za bydlení (jednu ke kauci). Agent v tomto případě hraje často symbolickou roli – přijme hovor, přijde do bytu a vystaví k podpisu hotovou nájemní smlouvu. A to vše může stát několik desítek tisíc rublů. Mnoho lidí chce ušetřit a ani neuvažují o možnostech s provizí.
Kromě toho, čím vyšší je provize agenta, tím déle lze byt pronajmout, protože potenciální nájemníci tomuto bodu při výběru bydlení věnují pozornost. Pro majitele jednoduchého bytu je ztráta i potenciálních „klientů“ přímou ztrátou.
Někteří majitelé prostě realitním kancelářím nevěří. Kontroly chtějí provádět sami, protože se domnívají, že nikdo nemůže ukázat byt lépe než oni. Je pro ně také důležité osobně „vyzpovídat“ potenciální obyvatele.
Někteří majitelé proto i v ekonomickém segmentu byty pronajímají sami.
Začněme hledat byt bez prostředníků: přátel, kolegů a sociálních sítí
Hledání bytu obvykle začíná oznámením přátelům: ústní podání stále funguje.
Podle výzkumu britského antropologa Robina Dunbara se počet stabilních sociálních vazeb každého člověka pohybuje od 100 do 230, obvykle jde o průměrné číslo – 150 více či méně aktivních kontaktů. Tím, že požádáte tyto přátele a známé, aby zjistili, zda někdo nepronajímá byt bez zprostředkovatelů, můžete toto pokrytí desetinásobně zvýšit.
Sociální sítě, fóra v práci – všechno může fungovat. Další plus: majitelé jsou obvykle loajálnější k lidem, které znají, než k lidem na ulici. Je zde možnost požádat o slevu jako „téměř vaši“.
Stránky pro vyhledávání nemovitostí
Mnoho lidí si myslí, že nabídky na inzertní weby zveřejňují pouze realitní kanceláře. To není pravda – vlastníci také zveřejňují své byty na takových zdrojích. Pouze na Yandex.Real Estate je 16,5 % bytů pronajímáno bez provize nebo s minimální provizí.
Jak hledat byty bez zprostředkovatelů na Yandex Real Estate
- Na hlavní stránce webu vyplňte všechna pole a klikněte na tlačítko „Zobrazit“.
- V rozevíracím bloku níže vyberte „Od vlastníka“
- Tyto byty si můžete pronajmout bez zprostředkovatelů právě teď.
Skupiny v sociálních sítích
Na sociálních sítích téměř pro všechna více či méně velká města existují skupiny „Pronájem bez zprostředkovatelů v. “ – vyhledejte si takovou, kde žijete (s největší pravděpodobností jich bude několik). Podobných skupin jsou v Moskvě a Petrohradu desítky.
- Můžete se rovnou podívat na profil budoucího majitele nebo spolubydlících a rozhodnout se, jak vám s těmito lidmi bude příjemně.
- Pokud je byt uveden za nadsazenou cenu, pravděpodobně o tom napíší do komentářů a majitel může přemýšlet o snížení.
- Existují „černé listiny“ nájemníků a vlastníků. Pokud se majitel bytu chová k nájemci neférově, bude pro něj pronájem bytu v takových skupinách do budoucna problematický.
- Zdroje na sociálních sítích nejsou příliš vhodné pro zveřejňování inzerátů: příspěvky o hledání bydlení, sousedů a nájemníků jsou za sebou, nelze třídit podle parametrů vyhledávání a pořadí není vázáno na čas.
- Vhodnější pro hledání pokojů nebo sousedů do bytu. Možností bytů moc není.
- Vysoká konkurence. Nabídek je málo, ale zájemců je obrovské množství. Budete muset aktualizovat svůj zdroj celý den a být připraveni ho rychle zobrazit, pokud se vám líbí nějaká možnost.
- Pod příspěvky těch, kteří hledají bydlení, mohou zanechat komentáře, které nemají nic společného s byty: diskutovat o vzhledu hrdiny, jeho přáních, dělat sprosté vtipy (platí především pro příspěvky dívek s fotkami). Může to být nepříjemné.
Jaké problémy mohou nastat při pronájmu bytu bez zprostředkovatelů?
Na jednu stranu je velká úspora na provizi zprostředkovatele, na druhou stranu vznikají nové problémy.
Problém 1. Vysoká konkurence
Poptávka po pronájmu bytů bez zprostředkovatelů je vyšší než po bydlení s provizí realitní kanceláře. Dobré možnosti jsou vyřešeny během několika hodin. Musíte neustále sledovat všechny zdroje, přihlásit se k odběru e-mailových seznamů o parametrech zájmu na inzertních stránkách, abyste mohli volat mezi prvními. Prohlídku lze naplánovat i během několika hodin. To znamená, že musíte být připraveni vzít si v práci volno, abyste se mohli podívat na nemovitost, která se vám líbí, a mít s sebou dostatečně velkou částku peněz na podpis nájemní smlouvy. Obecně dost nervózní.
Stává se to i naopak: majitel bytu si dává na čas a několik týdnů „popovídá“ s různými kandidáty, aby si nakonec vybral. Život v podmínkách nejistoty a čekání (zvláště když je doba hledání omezená) také není snadný.
Problém 2. Aukce
Majitel se může rozhodnout nabídnout byt bez zprostředkovatele za účelem. pronajmout jej za vyšší cenu, než je tržní cena. K tomu je naplánován screening pro všechny zájemce současně. A pak uspořádají dražbu – kdo nabídne nejvíce, bydlení pronajme. Když lidé vidí „konkurence“, začnou bezohledně smlouvat, protože hodnota bytu v jejich očích stoupá. V důsledku toho „vítěz“ riskuje, že zaplatí nájemné, které vůbec není tržní cenou.
Pokud se na takové aukci ocitnete, je lepší okamžitě odejít. Nejedná se o zcela upřímné přijetí a těžko říct, jaká další překvapení od toho, kdo to organizoval, čekat.
Problém 3: Podvádění
Někdy jsou byty umístěny bez provize nebo s minimální odměnou realitními kancelářemi, které stále očekávají, že za své služby dostanou peníze. Jen doufají, že potenciálním nájemníkům se byt bude líbit natolik, že se „dají vyjednat peníze“.
Stává se, že bezohlední majitelé bytů takto hledají „oběti“: pronajmou bydlení, dostanou nájem a kauci a pod chatrnou záminkou nájemníky pár týdnů po jejich příjezdu vystěhují. Peníze se samozřejmě nevracejí a opět se objeví inzerát na byt k pronájmu.
Někdy si podvodníci pronajmou byt a pronajímají ho několika lidem, vybírají od nich nájem a kauce, a pak zmizí. O tomto a dalších podvodech při pronajímání bytů jsme psali zde. Buď opatrný!
Problém 3. Neadekvátní majitelé bytů
Nestává se to často, ale stává se, že se majitel rozhodne pronajmout byt sám, protože nedůvěřuje realitním kancelářím a věří, že mu makléř nenajde dobré nájemníky, protože jen on přesně ví, kteří lidé budou vhodní. Nebo si realitní kanceláře už zoufaly s hledáním nájemníků a odmítly s majitelem bytu spolupracovat.
To vše může naznačovat, že seznam požadavků na obyvatele takových vlastníků je nedostatečný. Stejně jako postoj k pronájmu bytu. Právě o takových majitelích bytů se na internetu dělají legendy. Právě oni hledají nájemníky, kteří splňují alespoň několik desítek parametrů, včetně náboženství a politických názorů. Jsou to oni, kdo přijdou do bytu, když jsou nájemníci pryč, aby přeskládali nábytek, provedli úklid nebo zhodnotili morální charakter obyvatel.
Pokud se vám zdá, že majitel ukazující svůj byt do této kategorie patří, je lepší se poohlédnout po jiné možnosti. Nervy jsou dražší.
Jak se chránit při pronájmu bytu bez provize
Většina majitelů, kteří samostatně inzerují byty k pronájmu, chce samozřejmě rychle najít dobré nájemníky. Ale stále jsou některé věci, které stojí za to zkontrolovat.
Zjistěte, jak často se byt pronajímá
Na Yandex.Real Estate můžete vidět, které byty se pronajímají na konkrétní adrese a za kolik. Zároveň zhodnoťte cenové rozpětí pro tento dům.
Pokud se byt, o který máte zájem, objevuje ve výsledcích vyhledávání poměrně často, je to důvod k zamyšlení, zda je s ním i s jeho majitelem vše v pořádku a proč se nájemníci mění tak rychle.
Zeptejte se na provizi telefonicky
Podrobně jsme vám řekli, na co si dát pozor při prohlížení inzerátů na byty k pronájmu a na co se ptát po telefonu. Přidejte do seznamu otázku provize. Opravdu tam není? Nebo je to trik s realitními kancelářemi?
Nezúčastňujte se prohlížení aukcí
Je nepravděpodobné, že budete moci ušetřit peníze na pronájem takového bydlení. A mimochodem, někdy jsou ostatní, kteří si chtějí pronajmout byt, návnady. Jejich cílem je zahřát vaše vzrušení a donutit vás v afektu podepsat nevýhodnou pracovní smlouvu.
Požádejte o nahlédnutí do dokumentů k bytu
Podívali jsme se na to, jaké doklady je potřeba zkontrolovat při pronájmu bydlení. Pečlivě si prohlédněte pas majitele a podklady k nemovitosti (například kupní a kupní smlouvu nebo závěť), objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Všechny údaje se musí shodovat.
Podepište nájemní smlouvu
Na tom musíme trvat. Právě tento dokument bude upravovat váš vztah s vlastníkem bytu. S ním se můžete obrátit na soud, pokud se něco pokazí (nebo tím alespoň vyhrožovat). Pokud vlastník trvá na podepsání svého dokumentu, pečlivě si jej přečtěte a vyhledejte na internetu místa, kterým nerozumíte. Yandex.Real Estate má šablony dokumentů, které chrání zájmy vlastníků bytů i nájemníků. Vypracovávají je právníci. Nabídněte jejich použití.
Podepište potvrzení o převzetí bytu
V něm uveďte vše, co se v bytě nachází, a poznamenejte si, v jakém je stavu. Upozorněte na oděrky na laminátových podlahách, praskliny na dlaždicích a nefunkční zásuvky. Nebudete pak muset zjišťovat, v jakém stavu jste si byt pronajali a zda v něm byla televize.
Byt je možné pronajmout přes majitele nebo přes RK. Mnoho nájemníků považuje práci realitních makléřů za zbytečnou, ale pokud najdete dobrého makléře, může výrazně usnadnit hledání vhodného bytu. V tomto článku vám řekneme, proč se obrátit na realitní kanceláře, kolik jejich služby stojí a jak najít důvěryhodnou kancelář.
Co je to realitní kancelář
Realitní kancelář je specializovaná společnost, která vybírá byty a domy k pronájmu, pronájmu, ale i ke koupi a prodeji. Nebudete si moci pronajmout byt přímo od realitní kanceláře, stále budete muset s majitelem podepsat nájemní smlouvu. Hlavním úkolem agentur je vybrat a ukázat byty. Agentury mohou také poskytovat související služby, jako je příprava nájemní smlouvy.
Proč kontaktovat agenturu?
Hlavní výhodou využití agentury je, že nájemce nemusí vynakládat mnoho úsilí a času na hledání vhodných možností. Ale jsou tu i další výhody.
Rychlé výsledky. Pokud budete hledat bydlení u majitele, můžete ztratit spoustu času. Realitní kancelář okamžitě nabídne možnosti, které budou vyhovovat potřebám a rozpočtu klienta. Realitní makléř také sám jedná s majitelem o prohlídkách. Pro úsporu času realitní kancelář naplánuje několik prohlídek různých bytů v jeden den bez přerušení. Díky tomuto schématu se můžete za pár dní přestěhovat do nového domova.
Ověřené byty. Agentury prověřují potenciální pronajímatele a nemovitosti. V důsledku toho se výrazně snižuje pravděpodobnost, že se z majitele vyklube podvodník a pronajme bydlení někoho jiného.
Zde je to, co by měl realitní makléř zkontrolovat:
- cestovní pasy vlastníků bytů;
- titulní dokumenty, například smlouva o koupi a prodeji bytu. Tento doklad znamená, že byt patří pronajímateli. Údaje o vlastníkovi ve smlouvě se musí shodovat s údaji v pasu pronajímatele;
- osvědčení o registraci vlastnictví nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, aby bylo zajištěno, že na bytě nejsou žádná břemena. Například, že v bytě bydlí další nájemníci, kteří nedali souhlas s pronájmem. Nájemníka mohou kdykoli vyhodit, i když zaplatil nájemné na několik měsíců dopředu.
Více možností. V mnoha otevřených databázích jsou to právě realitní kanceláře, které zadávají inzeráty na pronájem. Pokud například hledáte jednopokojové byty v Jekatěrinburgu, vaše vyhledávání najde 439 možností. Pokud nastavíte filtr „Soukromé“, bude zde pouze 124 bytů od vlastníků.
Agentury mají také často uzavřené a neustále aktualizované databáze nemovitostí, ve kterých najdete nemovitost šitou na míru požadavkům klienta.
Byty jsou levnější. Nájmy za byty s provizí od realitních kanceláří jsou přitom nižší než za byty bez provize vlastníků. Pokud se podaří pronajmout stejný byt od majitele i od RK za stejnou cenu, pak si nájemník, což je logické, vybere byt bez provize. Agentury proto snižují náklady na nájem dělením provize dobou pronájmu dle smlouvy (nejčastěji rok).
Jednání s majitelem vede realitní makléř. Není potřeba komunikovat přímo s potenciálními pronajímateli. Realitní makléř pomůže vyjednat podmínky bydlení a dohodnout výhodnější podmínky a ceny. Pokud v bytě není například pračka, může si ji nájemník koupit jako nájemné.
Nájemníci s domácími mazlíčky často obtížně hledají nájemní bydlení. Pokud se majitel bojí o bezpečnost rekonstrukce a odmítne si takového nájemníka nastěhovat, může si realitní makléř vyjednat zvýšenou kauci na byt.
Smlouva byla sepsána za účasti realitní kanceláře. Neověřené šablony smluv z internetu mohou způsobit potíže. Majitelé bytů mohou sepisovat i smlouvy s nevýhodnými podmínkami pro nájemce – např. stanovit revizi poplatků každých pár měsíců. Agentury jsou schopny přizpůsobit smlouvu potřebám každé strany. Stanovte si například, že majitel nemůže zdražovat častěji než třeba jednou ročně.
Provize realitní kanceláře
Se všemi výhodami použití agentury existuje také nevýhoda – dodatečné náklady. Realitní kanceláře si za své služby účtují poplatky. Obvykle se provize pohybuje od 50 do 100 % z nájmu. Pokud například byt stojí 30 tisíc měsíčně, bude muset nájemce zaplatit od 15 do 30 tisíc jako provizi agentuře. Nutno připomenout, že kromě nájemného a provize požadují pronajímatelé také kauci ve výši jednoho měsíčního nájmu. Pokud sečtete všechny platby, ukáže se, že s náklady na pronájem 30 tisíc bude muset nájemce zaplatit jednorázovou platbu až 90 tisíc rublů.
Agentury, které si váží své pověsti, berou peníze za své služby až po uzavření transakce mezi klientem a majitelem domu, tedy až po podpisu smlouvy. Pokud realitní makléř požaduje zálohu, mělo by vás to upozornit.
Existují výjimky. Například na webu Yandex Rentals si můžete vybrat ověřené byty, které se pronajímají bez kauce nebo jednorázové provize.
