Akcionáři jsou dobře chráněni zákonem. Zájmy akcionářů jsou chráněny federálním zákonem (214-FZ) a zákonem o ochraně práv spotřebitelů. “První poskytuje právo na pokutu za zpoždění předání bytu a druhé poskytuje možnost požadovat náhradu morální újmy způsobené akcionáři v důsledku odložení dodání nemovitosti,” vysvětluje Maria Litinetskaya.
Smlouva je registrována v Rosreestr. DDU podléhá státní registraci a bezohledný developer nebude moci byt dále prodat.
Všechny parametry jsou jasně dané, za porušení musí developer zaplatit náhradu. Dohoda stanoví jasné požadavky: náklady na byt, načasování převodu nemovitosti na akcionáře atd. V případě porušení mohou akcionáři požadovat pokutu nebo dokonce vrátit své peníze. Postup takového vrácení, stejně jako možnost vymáhání škody, stanoví federální zákon.
Pokud se na stavbě něco stane, peníze se vrátí. Podle nových pravidel nemají vývojáři pracující pod DDU právo přímo získávat finanční prostředky od vlastníků akcií: peníze jsou zmrazeny na vázaných účtech až do uvedení zařízení do provozu a výstavba se provádí pomocí bankovních úvěrů. Tím by se měl vyřešit problém podvedených akcionářů: pokud se něco pokazí a stavba nebude dokončena, peníze se vrátí kupcům.
Záruční doba. Po zprovoznění bytu zakoupeného v rámci DDU je záruka na odstranění stavebních závad po dobu pěti let. „Tato záruka je stanovena článkem 7 214-FZ, takže se nemusí ani promítnout do DDU,“ poznamenává Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva BEST-Novostroy. „Ale přesto je developer ze zákona povinen dodržet záruční dobu: minimálně 5 let na samotný objekt (stěny, střešní krytina atd.) a minimálně 3 roky na inženýrská a technologická zařízení (výtahy, komunikace atd.). .)”
Nevýhody předškolního vzdělávání
Nevýhody nákupu v rámci DDU jsou spojeny pouze s tím, že posunutí termínu dodání domu je stále možné. Pokud se však termín dokončení projektu zpozdí, akcionáři budou moci požadovat pokutu.
Jak zkontrolovat vývojáře
Před zakoupením bytu v nové budově, a tedy uzavřením smluvní dohody, musíte zkontrolovat spolehlivost developera.
Stavební firma musí mít v první řadě stavební povolení, prohlášení o projektu k zařízení a doklady k pozemku (vlastnictví nebo nájem).
Developer je také povinen nabídnout koupi prostřednictvím vázaného účtu nebo, pokud prodává bydlení podle starého schématu, předložit ZOSK (závěr o splnění kritérií). Faktem je, že někteří developeři mohou oficiálně stavět a prodávat bydlení podle starých pravidel (bez vázaných účtů). Ale pouze v případě, že k 1. červenci 2019 byl dům již postaven alespoň z 30 % nebo byty v něm prodané v rámci DDU tvořily alespoň 10 % jeho celkové plochy. Zvláštní dokument potvrzuje právo developera pokračovat ve výstavbě zařízení bez použití vázaných účtů – závěr o dodržování kritérií (OSC).
Důležitým ukazatelem je obchodní pověst developera. Pro představu je potřeba se seznámit s portfoliem realizovaných projektů společnosti, prostudovat si, zda se plní termíny uvedení objektů do provozu apod. Velký objem vývoje a dlouholeté zkušenosti na trhu , zpravidla hovoří ve prospěch developera.
„Informace o developerovi a staveništi jsou otevřené a zveřejněné v Jednotném informačním systému výstavby bydlení (UISHS),“ vysvětluje Dmitrij Loginov. — Zde se můžete seznámit s prohlášením projektu, pozemkovou dokumentací, povolovací dokumentací. Informace o developerovi lze také získat na webových stránkách Federální daňové služby a ve spisu případů Rozhodčího soudu.“
Reputaci developera lze také snadno ověřit prostřednictvím jednotného informačního systému bytové výstavby Nash.Dom.rf. Pokud má vývojář vlastnosti problému, systém to zobrazí.
Dalším ukazatelem je partnerství developera s předními ruskými bankami. „Pokud renomovaná úvěrová instituce poskytne developerovi financování, slouží to jako záruka úspěšné realizace projektu,“ říká Litinetskaya. “Věnujte pozornost také bankám, které vydávají hypotéky na byty v rezidenčním komplexu: věřitelé pečlivě studují developera, takže ve prospěch projektu hovoří spolupráce například se Sberbank, VTB, DOM.RF.”
Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.
Obecné informace o developerovi: historie společnosti, jak dlouho působí na realitním trhu, v jakých regionech působí a kolik projektů bylo dosud dokončeno.
Scany hlavních dokumentů společnosti: osvědčení o registraci, zakládací listina, výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob a osvědčení o daňové registraci. Tyto dokumenty lze vyžádat přímo od vývojáře, ale je lepší, když jsou volně dostupné na webu. Kromě toho musí vývojář pro každý objekt poskytnout samostatný balíček dokumentů, tj. prohlášení o projektu, více o tom níže.
Typ smlouvy, na základě které developer prodává objekty ve výstavbě. Proces výstavby může být regulován dvěma zákony: federálním zákonem-214 a federálním zákonem-215.
Většina domů v Rusku se nyní staví podle federálního zákona 214. Kupující podepisují smlouvy o majetkové účasti (EPA) a stávají se akcionáři nové budovy. Výstavbu domů, ve kterých se byty prodávají v rámci DDU, lze financovat různými způsoby – s využitím vázaných účtů nebo bez nich. V loňském roce se vázané účty staly povinnými, ale některé projekty se nadále dokončují podle starých pravidel: peníze akcionářů okamžitě jdou developerovi a ten je investuje do výstavby. Pokud se něco pokazí, kupující přijdou o peníze a zůstane jim nedokončená stavba. K vyřešení tohoto problému byly vytvořeny vázané účty: peníze akcionářů jsou na ně převedeny, ale developer k nim před dodáním objektu nemá přístup a musí stavět z vlastních prostředků nebo si vzít úvěr. To znamená, že to může udělat pouze velmi spolehlivý developer, zbytek bank s největší pravděpodobností odmítne. Podívejte se na schéma prodeje bytů ve vybraném rezidenčním komplexu. Pro kupující je samozřejmě výhodnější používat vázaný účet.
Federální zákon-215 zahrnuje koupi bytu prostřednictvím bytových stavebních družstev (HCS) – sdružení lidí, kteří jsou organizováni za účelem výstavby konkrétního domu. Byty postavené v souladu s federálním zákonem-215 jsou levnější, protože podle zákona nepodléhají DPH a stavba nemůže být pojištěna. Z právního hlediska je člen družstva méně chráněn než akcionář: problémy vzniklé při výstavbě se řeší v souladu se stanovami družstva, zatímco zákon „O ochraně práv spotřebitelů“ se nevztahuje na objekty postavené podle federálního zákona- 215.
„Při výběru mezi federálním zákonem-214 a -215 vám doporučuji zvážit objekty, které jsou postaveny v souladu s federálním zákonem-214, protože to pomáhá minimalizovat rizika. V tomto případě může developer zahájit stavbu až po obdržení povolení – a to zahrnuje shromáždění působivého seznamu dokumentů. Vztah mezi developerem a akcionářem je jasně upraven zákonem a co je nejdůležitější, banka vrátí peníze, pokud dům není postaven (při práci přes vázané účty). Pokud developer prostě poruší termíny výstavby, bude povinen zaplatit akcionářům náhradu. A stavební projekty mají navíc 5letou záruku,“ komentuje Elena Molokova.
Současné vybavení a postup výstavby. Web developera by měl zobrazovat postup výstavby všech projektů, na kterých aktuálně pracuje.
Aktuální kontaktní informace. Musí být uvedena oficiální adresa, adresa kanceláře, INN, OGRN, aktivní telefonní číslo a e-mailová adresa.
Studujeme pověst a spolehlivost společnosti
Máme zde dva úkoly.
Za prvé: ujistěte se, že developer, kterého si vyberete, není potenciálním bankrotem. Za tímto účelem kontrolujeme v elektronickém spisu rozhodčích případů, kterých případů se společnost účastnila jako žalovaná strana.
Za druhé: prostudujte si recenze o společnosti. Než zadáte „recenze“ do vyhledávače, prohlédněte si tyto zdroje:
- Jednotný informační systém pro bytovou výstavbu. Jedná se o kompletní katalog novostaveb, informace o developerech a seznam problematických nemovitostí.
- Jediný zdroj pro vývojáře. K dispozici je hodnocení vývojářů a také seznam nejlepších společností a objektů.
„Doporučuji věnovat pozornost známým vývojářům s vysokým hodnocením – od 3,5 z 5. Pokud vidíte poměrně nízké hodnocení u relativně mladého vývojáře, přečtěte si recenze, abyste si o něm vytvořili objektivní názor – hledejte recenze, které nejsou na webu developera, ale na jiných nezávislých zdrojích,“ radí realitní expertka Elena Molokova.
Kontrolujeme dokumenty bytového komplexu: stavební povolení a prohlášení projektu
Pokud má developer dobrou pověst, dokumenty jsou v pořádku, objekty se staví a dodávají, pak přistoupíme ke kontrole dokumentů souvisejících s obytným souborem, který vás zajímá.
Developer obdrží stavební povolení od místní správy – bez tohoto dokumentu je zakázáno zahájit výstavbu jakéhokoli objektu.
Prohlášení projektu je dokument, který si developer sám připraví. V něm uvádí základní informace o investičním a stavebním záměru: charakteristiku a její popis, termíny realizace; poskytuje výsledky státní kontroly projektové dokumentace, uvádí možná rizika a jmenuje klíčové dodavatele.
Z prohlášení projektu je pro nás důležité se naučit:
• Je pozemek, na kterém probíhá výstavba, ve vlastnictví developera?
Pokud ne, to znamená, že výstavba probíhá na pronajatém pozemku, měla by být na webu developera volně dostupná nájemní smlouva na pozemek. Pokud developer vlastní pozemek, musí být předložen výpis z Jednotného státního rejstříku.
„Je lepší, když web vlastní vývojář. Přijímám nájemní smlouvu, pokud jsou splněny dvě podmínky: developer poskytne povolení k výstavbě bytového domu na pronajatém pozemku a výpis z Jednotného státního registru nemovitostí pro tento pozemek jasně uvádí účel – „stavba bytového domu.”
Existují případy, kdy si developer pronajímá pozemky za účelem „individuální bytové výstavby“. Staví bytový dům a doufá, že jej po nějaké době převede do jiného stavu. Někdy to vyjde a někdy to vede k soudním sporům a odebrání vlastnického práva. To se nyní děje například ve čtvrti Muzykalny v Krasnodaru,“ říká realitní expertka Elena Molokova.
• Z jakých zdrojů je stavba financována?
Developer, který prodává bydlení podle federálního zákona-214 pomocí vázaného účtu, má dva zdroje financování: vlastní prostředky nebo bankovní úvěr. Ve skutečnosti na trhu nejsou žádní lidé, kteří staví výhradně na vlastní náklady. Pro snížení rizik je lepší vybrat si developera, který získal úvěr od velké banky: v tomto případě banka již zvážila rizika spojená s výstavbou konkrétního zařízení.
Závisí na mnoha faktorech: technologiích a materiálech, klimatu regionu atd. Doba by však neměla být kratší než jeden a půl roku u jednoduchých panelových domů a 2,5 roku u zděných.
„Kupující by měli pochopit, že termín dokončení nemovitosti a termín dodání klíčů se mohou navzájem lišit. Kancelář developera vám může upřímně říci, že nemovitost bude předána ve čtvrtém čtvrtletí roku 2020. Skutečný příběh: kupující po nepozorném přečtení DDU po nějaké době zjistí, že klíče jsou předány do šesti měsíců po uvedení objektu do provozu,“ vysvětluje odborník.
Pojďme zjistit, jak se věci mají s implementovanými objekty
Pokud vámi vybraný bytový komplex není prvním domem developera (a je lepší, když tomu tak je), má smysl se na dokončené objekty osobně podívat.
„Je nepravděpodobné, že bude možné zhodnotit kvalitu stavby, i když vejdete do vchodu. Nejjistější je zde komunikace s obyvateli konkrétního domu.
Oslovte ženu s kočárkem na dvoře a vysvětlete, že plánujete koupi bytu od stejného developera. Zeptejte se na výhody a nevýhody domu a na to, zda správcovská společnost odvádí dobrou práci. Obyvatelé, jak ukazuje praxe, jsou ochotni navázat kontakt. Můžete například zjistit, že je v domě dobrá slyšitelnost nebo dochází k výpadkům vytápění.
Ano, a nečtěte fóra – polovina recenzí na ně není pravdivá,“ radí Pavel Repin.
Můžete jít ještě dále: na internetu si najděte oficiální vyjádření developera ke konkrétnímu projektu, která byla zveřejněna v médiích v počáteční fázi výstavby. Obvykle zní slibně: developeři garantují školku, školu, terénní úpravy a mnoho dalšího. Porovnejte sliby s realitou – a pokud uvidíte nesrovnalosti, zeptejte se přímo vývojáře.
Možná vám manažer rozumně vysvětlí, proč se něco plánovaného nerealizovalo – a to je lepší než slibovat, ale nedělat a nevysvětlovat proč. Pokud developer považuje za zbytečné situaci komentovat, vyvodte závěry, zda jste připraveni mu věřit.
Posuzujeme situaci s vybraným obytným souborem: na co se zeptat přímo developera
Nemá smysl jen nějakou dobu sledovat na webu nebo živě, jak stavba postupuje: dům se nestaví rychle. Je dobré najít si fotku předmětu před rokem a zhodnotit, jaké změny nastaly.
Na Yandex.Real Estate je na každé stránce rezidenčního komplexu blok „Pokrok stavby“, je vhodné prohlížet fotografie po bloku a vyhodnotit změny.
„Pokud vidíte například základovou jámu v květnu 2019 a stejnou základovou jámu na jaře 2020, je správné zeptat se developera, jaké práce byly během letošního roku provedeny.
Pokud je však dům již ve finální fázi výstavby, tedy probíhají dokončovací práce, nemusí být vnější změny viditelné. Pak má smysl se s developerem osobně domluvit, navštívit web a zjistit, jaké práce přesně probíhají a v jakém časovém horizontu budou hotové,“ komentuje Pavel Repin.
Najít vývojáře, který vám bude vyhovovat ve všech ohledech, není snadný úkol. Ale můžete to vyřešit pomocí metody rozporu: odřízněte možnosti, které vám rozhodně nevyhovují, a vyberte tu nejoptimálnější ze zbývajících. A poslední rada: nebojte se vyjednávat – s obyvateli již dokončených projektů, s manažery, pokud je to nutné – dokonce i se stavebníky.
