Jak neudělat chybu při výběru pozemku?

1. Rizika spojená s obratem stránky, tzn. s možností jeho převodu z jedné osoby na druhou. K jejich minimalizaci stačí objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). To vám umožní získat spolehlivé informace o všech věcných břemenech na pozemku (existence práv třetích osob, oprávnění prodávajícího disponovat s pozemkem atd.).

2. Rizika spojená s tím, že nejsou vymezeny hranice lokality, jsou definovány nepřesně nebo jsou nesprávně zohledněny v registru.

3. Rizika spojená s urbanistickými omezeními, kdy pozemek, jehož vlastnictví je evidováno, nelze využít k zamýšlenému účelu. Problém je v tom, že po změnách urbanistické legislativy v posledních dvou až třech letech se stát téměř zcela zřekl odpovědnosti za poskytování spolehlivých informací zájemcům o omezení užívání pozemků. Například po zakoupení pozemku pro výstavbu bytového domu může kupující zjistit, že na něm nelze umístit nic jiného než zahradu nebo zeleninovou zahrádku, nebo že se přes pozemek plánuje položit rozvod plynu, je možné na něj umístit sportoviště. Potenciální kupec je nucen si to zjistit sám, protože v současné době neexistuje žádný dokument obsahující komplexní informace o urbanistických omezeních stanovených pro každou konkrétní lokalitu.

Při výběru pozemku byste si tedy měli zjistit, jak přesně jsou jeho hranice vymezeny a zda jeho skutečné umístění odpovídá zobrazení jeho hranic na veřejné katastrální mapě Rosreestr, a také si prostudovat základní územně plánovací dokumentaci platnou v r. region, kde se pozemek nachází (samozřejmě po předchozí objednávce výpisu z EGRN). Podívejme se na každou z těchto otázek podrobněji.

Pokud na svém webu nechcete mít silnici, vyberte takovou, jejíž hranice jsou definovány

Dne 7. srpna 2020 Rosreestr zveřejnil odvolání na svých webových stránkách. Vyzval držitele práv, aby vyjasnili hranice již dříve registrovaných pozemků a případně k nim zaregistrovali práva v souvislosti se vstupem zákona o železniční infrastruktuře v platnost 1 . Tento zákon stanoví možnost vydávat povolení ke stavbě zařízení dopravní infrastruktury bez zápisu práv k pozemkům, pokud jsou tyto pozemky ve veřejném vlastnictví a nejsou zatíženy právy třetích osob. Pokud Jednotný státní registr nemovitostí neobsahuje přesné informace o umístění hranic pozemku a práva k němu nejsou registrována (vznikla před rokem 1998), může se jeho držitel autorských práv potýkat s tím, že výstavba dopravní infrastruktura začala na místě, protože je mylně vnímáno jako prázdné. Rosreestr v této souvislosti doporučil, aby se držitelé autorských práv o přítomnosti hranic na pozemku informovali katastrálním číslem pozemku na veřejné katastrální mapě odboru a případně zajistili vyjasnění hranic pozemku s zapojení katastrálního inženýra. V současné době Jednotný státní registr obsahuje informace o 24 milionech pozemků, které nemají přesný popis hranic. Jsou parcely, které dosud nebyly zařazeny do Jednotné státní evidence nemovitostí – nemají katastrální číslo. Pokusme se tuto situaci pochopit.

READ
Co položit pod OSB na dřevěnou podlahu?

Jednak stále existují pozemky ve vlastnictví občanů, k nimž práva nebyla zapsána. Protože ale nikdo nemůže pozemek koupit před zápisem práv k němu, problémy s ním může mít pouze jeho vlastník. Neohrožuje potenciální kupce, protože pokud budou chtít takový pozemek prodat, jeho vlastník k němu bude muset zapsat práva, a to pouze zápisem do katastru nemovitostí a určením jeho hranic na základě výsledky zeměměřictví.

Za druhé jsou to pozemky, k nimž jsou zapsána práva, ale neprošly katastrálním zápisem, byť zjednodušeným, bez vyměření. Takové pozemky jsou obchodovatelné, ale jejich nabytí před katastrálním zápisem a určením hranic je nebezpečné, protože později bude velmi obtížné chránit svá práva. Je dost možné, že na místě těchto pozemků se podle registru již nacházejí další pozemky. Těch však na trhu mnoho není.

Zatřetí, počínaje rokem 2006 dostali v rámci „amnestie dacha“ občané, kterým byly poskytnuty pozemky pro nepodnikatelské účely před vstupem zemského zákoníku Ruské federace v platnost v říjnu 2001, možnost zaregistrovat se je do katastru nemovitostí a zapsat k nim práva bez zeměměřického řízení, tzn. bez vymezení hranic na zemi. Následně po přijetí zákona „o státním katastru nemovitostí“ byly 2 takové pozemky klasifikovány jako dříve evidované pozemky. V Čl. 45 tohoto zákona bylo uvedeno, že občané, kterým byly pozemky poskytnuty pro nepodnikatelské účely před nabytím jeho účinnosti, tzn. do 1. března 2008 je mohou zapsat do katastru nemovitostí a zapsat k nim práva bez vymezení hranic na pozemku. Katastrální pas těchto pozemků obsahuje větu „hranice pozemku v geodetickém souřadnicovém systému nejsou definovány“. Tyto pozemky jsou také obchodovatelné a široce zastoupené na trhu s pozemky. Některé notářské komory však nedoporučují svým notářům, aby s nimi prováděli obchody, zřejmě chápou rizika spojená s jejich pořízením. Notářské ověření takových transakcí však není povinné.

Právě držitele práv ke třem jmenovaným skupinám pozemků Rosreestr varoval: urychleně objednejte vyměření pozemku, proveďte úplný katastrální zápis a zapište práva, pokud nechcete na místě svého pozemku například najít cestu. I když to zákon nevyžaduje. Článek 69 zákona „o státní evidenci nemovitostí“ 3 odkazuje na takové pozemky jako na dříve registrované nemovitosti a uznává jejich registraci jako právně účinnou. Ministerstvo pro hospodářský rozvoj navíc v jednom ze svých dopisů uvedlo, že ani jeden současný regulační akt nestanoví požadavky na držitele autorských práv k takovým pozemkům, aby určili umístění jejich hranic a zadali příslušné informace do Jednotného státního rejstříku nemovitostí. Majetek. Tyto postupy jsou prováděny podle uvážení držitelů autorských práv. A vyjasnění hranic pozemků není časově omezeno. Získání pozemků, jejichž hranice nejsou vymezeny, je však mimořádně riskantní.

READ
Jak skladovat sušené ryby ve sklenici?

Chyba katastrálního inženýra jako důvod překrytí hranic sousedních pozemků

Výše jmenovaní držitelé autorských práv alespoň vědí, že jejich oblasti jsou ohroženy. Mnohem horší je situace v případech, kdy byly hranice pozemku stanoveny na základě výsledků zaměření země, ale při jeho realizaci došlo k pochybení katastrálního inženýra (takové chyby se dříve nazývaly katastrální a s nabytím účinnosti v roce 2017 zákon „o státní evidenci nemovitostí“ – matrika).

V Čl. 61 zákona „o státní evidenci nemovitých věcí“ specifikuje dva typy chyb: technické, způsobené registrátorem ve formě překlepu, překlepu atd., a registrační chyby obsažené v plánu hranic a způsobené osobou provádějící katastrální práce. Technická chyba je opravena rozhodnutím registrátora při jejím zjištění nebo po odvolání zainteresované osoby. Registrační chyba je opravena vypracováním nového hraničního plánu k upřesnění hranic pozemku, který prošel katastrálním operátem.

Odhalit matriční chybu vlastními silami na veřejné katastrální mapě je obtížné. K jeho identifikaci a nápravě se obvykle uchýlí ke službám katastrálního inženýra. Pokud v důsledku chyby v zápisu hranice pozemku „překrývají“ sousední pozemek, je vhodné kontaktovat uživatele sousedního pozemku a objednat si u katastrálního inženýra práce na vyjasnění hranice. Pokud uživatel pozemku nebude souhlasit, bude se muset obrátit na soud s žalobou na opravu chyby v registru. Je však důležité si uvědomit, že uživatelem sousedního pozemku není žádný soused, jehož pozemek sousedí s vaším, ale pouze ten, jehož pozemek má podle rejstříku sousedící hranici.

Skutečná poloha lokality a ta uvedená na veřejné katastrální mapě se musí shodovat

V ještě složitější situaci jsou ti, jejichž parcely se při změně souřadnicového systému používaného pro vedení Jednotného státního registru (dříve Státního registru národních registrů) ocitnou podle údajů z registru daleko od svého skutečného umístění – někdy i v jiném oblasti, v místě vodního útvaru atd. . Ke změně souřadnicového systému u nás došlo dvakrát. V důsledku toho se mnoho pozemků „vystěhovalo“, ačkoli jejich hranice při zápisu do katastru byly stanoveny na základě výsledků zeměměřických prací. Právní status těchto oblastí není zákonem definován a algoritmus chování v tomto případě není upraven.

Taková změna polohy lokality je dobře vidět na veřejné katastrální mapě. Pokud je zjištěna, měli byste kontaktovat společnost Rosreestr s žádostí o opravu technické chyby. Rosreestr to zpravidla dělá, ale pouze v případě, že nejsou dotčena práva třetích stran. V opačném případě, jak je uvedeno v části 4 čl. 61 zákona „o státní evidenci nemovitostí“ je chyba opravena rozhodnutím soudu (ačkoli změnu souřadnicového systému lze jen stěží nazvat chybou). Zde budete muset nařídit kontrolu hospodaření s půdou a identifikovat chyby vzniklé při určování hranic. Tento proces může trvat mnoho let.

READ
Jak odstranit vzduch z hydraulického lisu?

Před koupí pozemku, i když jsou jeho hranice vymezeny, byste tedy měli použít jeho katastrální číslo pro zjištění jeho polohy na veřejné katastrální mapě.

Pozor: Územní plán pozemku nemusí reflektovat všechna omezení jeho využití

Omezení užívání platí pro všechny plochy – vlastněné, pronajaté atp. Mnozí pevně věří, že všechny jsou zohledněny v územním plánu pozemku (GPZU). Toho začali využívat bezohlední prodejci a nabízeli GPZU potenciálním kupcům pozemků. Zároveň mohou být informace v GPZU nespolehlivé, právně nemusí obsahovat informace o všech omezeních používání stránek.

Vysvětlíme: v roce 2017 se právní povaha GPZU změnila. Byl vyjmut z územně plánovací dokumentace a stal se čistě informačním dokumentem. GPZU nyní není nikým schvalován, byť je stále připravován orgánem místní samosprávy (např. v Petrohradě – KGA), a v podstatě je důležité pouze datum jeho přípravy, neboť od tohoto data do r. obdržení stavebního povolení nebo podání oznámení o zahájení Výstavba individuální bytové výstavby by neměla trvat déle než tři roky. Tříletá lhůta se však vztahuje pouze na stavební předpisy a předpisy. Regulativy územního plánování (typ povoleného využití, přítomnost stanovených zón se zvláštními podmínkami pro využití území, parametry rozvoje) musí být platné ke dni obdržení stavebního povolení nebo oznámení o zahájení stavby, nikoli ke dni vydání GPZU. To znamená, že pokud by po zpracování GPZU došlo ke změnám v Pravidlech využití a rozvoje území, pak nebude možné získat stavební povolení. Nemá tedy smysl pořizovat si GPZU předem, stejně jako nemá smysl důvěřovat tomu stávajícímu.

Jak minimalizovat rizika při koupi pozemku?

Právní režim pozemku určují územní předpisy, které jsou schvalovány v rámci Pravidel využití a rozvoje území (PÚ) pro každou územní zónu. Předpisy územního plánování pro každou lokalitu stanoví tři typy omezení:

1. Druhy povoleného použití: hlavní, pomocné a podmíněně povolené. Vlastník webu nezávisle vybírá a mění hlavní a pomocné. Podmíněně povolený typ se může stát hlavním rozhodnutím správy po veřejném projednání a veřejném projednání.

2. Limitní parametry zástavby a maximální rozměry pozemku.

3. Omezení stanovená federální legislativou, související především se zřízením zón se zvláštními podmínkami pro využívání území (ZOUIT).

READ
Jak změřit velikost víka toalety?

Dále musí PZZ vyhovovat generelu z hlediska umístění objektů federálního, regionálního a místního významu a územní zóny PZZ musí odpovídat funkčním zónám generelu. Nestačí tedy nastudovat omezení stanovená nařízením města. Je třeba zkontrolovat, jak dobře PZZ odpovídá Generelu. Pokud je lokalita dle PZZ atraktivní a dle generelu by zde měla být umístěna škola nebo sportoviště jako objekty místního nebo regionálního významu, pak by se taková lokalita vykupovat neměla. Totéž platí pro zóny – územní a funkční. Pokud se lokalita, o kterou máte zájem, nachází podle PZZ v zóně střední zástavby a podle generelu se jedná o zónu zvláštního určení, např. letištní plocha, pak s největší pravděpodobností nic tam bude vybudováno, PZZ bude uvedeno do souladu s generelem.

Připomeňme, že s ohledem na informace o zamýšleném umístění spolkových, krajských a místních zařízení na lokalitách je splněn alespoň požadavek na publicitu informací: územně plánovací dokumenty (generel) a územní plánování (UPZ) jsou v veřejná doména. A pokud kupující pozemku není vždy schopen na to přijít sám, mohou mu pomoci specialisté. Jiná situace je u zón se zvláštními podmínkami pro využití území.

Do srpna 2018 bylo hraniční pásmo považováno za zřízené, pokud informace o něm byly obsaženy v Jednotném státním registru hranic (část „Rejstřík hranic“). Bylo možné si objednat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí a získat příslušné informace. Po zadání informace o hranici takové zóny do dat Rosreestr musel orgán oprávněný k přijetí PZZ osobou, která jej zřídil, přenést tyto informace do mapy, která je přílohou PZZ. Při přípravě GPZU se do něj měla promítnout omezení, která vznikla v souvislosti se vznikem ZOUIT.

Situace se však změnila po přijetí federálního zákona č. 3-FZ ze dne 2018. srpna 342. Ve svém umění. 26 obsahuje přechodná ustanovení týkající se ZOUIT. Podle odstavce 8 Čl. 26, do roku 2022 jsou všechny ZOUIT považovány za zavedené, a to i v případě, že neexistuje odpovídající záznam v jednotném státním registru nemovitostí. To znamená, že existence zóny se předpokládá, pokud existuje objekt, ve vztahu k němuž je zřízena. Od roku 2022 do roku 2025, aby mohl být ZOUIT považován za zřízený, aniž by o něm byly zapsány informace do Jednotného státního rejstříku, byla splněna jedna ze čtyř podmínek uvedených v článku 8 čl. 26 (rozhodování úřadu; schválení hranic zóny oprávněným orgánem; přítomnost normativního aktu upravujícího režim zóny, který nevyžaduje rozhodnutí úřadu ani schválení hranic; rozhodnutí soudu). Pokud jde o určité typy zón, čl. 26 obsahuje speciální požadavky (např. indikativní pásma hygienické ochrany platí do roku 2022). Situaci dále komplikuje skutečnost, že podle ustanovení zemského zákoníku Ruské federace musí být přijato usnesení vlády Ruské federace, které bude upravovat postup při zřizování jednotlivých typů zón. K takovému činu ale stále nedochází. Pro většinu zón nadále platí dříve přijatá nařízení.

READ
Jak udělat cihlovou barvu?

Výpis z Jednotného státního rejstříku ani GPZU tak nebudou obsahovat informace o omezeních užívání pozemku, která vznikla v souvislosti s rozšířením ZOUIT na něj. Ve většině ZOOITů je přitom výstavba nemovitostí zakázána. Pokud tedy pozemek, s přihlédnutím k informacím obsaženým v PZZ a GPZU, vypadá atraktivně, měli byste se obrátit na místní správu o další informace o přítomnosti objektů v blízkosti místa, jejichž ZOUIT na něj může být uložen. Poté budete muset samostatně, s pomocí předpisů upravujících režim příslušných zón, vypočítat jejich velikosti a ujistit se, že na pozemku je místo, které je prosté urbanistických omezení a dostatečné pro výstavbu řekněme projekt individuální bytové výstavby.

Pokud byl objekt postaven na stávajícím pozemku a následně se ukázalo, že se nachází v rámci ZOOIT (například bezpečnostní zóna nebo zóna minimálních vzdáleností od potrubí), pak v případě požadavků na jeho demolici , soudní praxe vám pomůže chránit vaše zájmy. V roce 2020 Nejvyšší soud Ruské federace v jednom ze svých rozhodnutí vyjádřil názor, že jelikož Jednotný státní registr nemovitostí neobsahuje informace o bezpečnostní zóně a zóně minimálních vzdáleností od potrubí, pak když při výstavbě individuální bytové výstavby občan jednal v dobré víře 4 . K zónám na ochranu předmětů kulturního dědictví ale Nejvyšší soud zaujal přesně opačné stanovisko: absence informací o takové zóně v Jednotném státním registru nemovitostí neznamená, že nebyla zřízena.

V každém případě, pokud se bavíme o pořízení pozemku pro individuální bytovou výstavbu, je lepší se předem obávat o možnost takové výstavby a nespoléhat na to, že budete moci hájit své zájmy u soudu. Pokud byl „nepohodlný“ pozemek již zakoupen, nezoufejte: vzhledem k rozporuplné právní úpravě a nejednoznačné soudní praxi je pravděpodobnost, že budete moci chránit své zájmy u soudu, velmi vysoká.

1 Federální zákon ze dne 31. července 2020 č. 254-FZ „O zvláštnostech úpravy některých vztahů za účelem modernizace a rozšíření páteřní infrastruktury a o zavádění změn některých právních předpisů Ruské federace“.

2 Federální zákon ze dne 24. července 2007 č. 221-FZ „o státním katastru nemovitostí“.

3 Federální zákon ze dne 13. července 2015 č. 218-FZ „o státní registraci nemovitostí“.