Koupě bytu v novostavbě je jednodušší: jeho právní historie je čistá, takže existuje méně rizik. Hlavní věcí je vybrat si spolehlivého vývojáře a dodržovat fáze výstavby. Nákup bytu na sekundárním trhu je úkol s hvězdičkou. Říkáme vám, na co si dát pozor při prohlídce bytu a při setkání s prodávajícím, pokud nejste prvním majitelem bytu.
Připravte se na zhlédnutí
Vytvořte tabulku s nejdůležitějšími kritérii a vytiskněte ji. Při prohlížení si zapište adresu a do sloupců napište poznámky. I když existuje mnoho zobrazení, díky záznamům můžete porovnávat možnosti a usnadnit si výběr.
Dobře si nabijte telefon nebo si vezměte fotoaparát. Je lepší si udělat pár záběrů bytu, vchodu a dvora po svém. Ušetříte si tak dojem ze sledování
Sbírejte informace na internetu
Podívejte se na mapy, abyste viděli, které organizace jsou v domě a jestli tam nejsou hlučné bary nebo kavárny. Prostudujte si oblast a infrastrukturu: kde jsou autobusové zastávky, jsou v okolí obchody, školy, nemocnice a školky.
Na speciálních portálech se můžete dozvědět o problémech v domě a získat o něm technické informace. Například pro Petrohrad stačí zadat adresu – a zjistíte, s jakými problémy se obyvatelé potýkají.
Můžete zkusit vyhledat informace o Rusku na portálu Dom-minzhkh
Pečlivě si byt prohlédněte
Prohlídku je lepší naplánovat na den: pro majitele bude obtížnější skrýt nedostatky bytu.
Opakujte scénáře ze života během kontroly: otevřete okna, zapněte a vypněte vodu a elektřinu – takže pochopíte, zda jsou nějaké problémy s napětím a zda síť drží zátěž.
Zkontrolujte, jak se baterie zahřívají, prohlédněte stropy a stěny, zeptejte se, zda se sousedi utopili, zda jsou problémy s hmyzem.
Prohlédněte si vchod a přilehlé území: je tam nějaká oprava, jsou tam kontejnery na odpadky a jak funguje výtah
Zeptejte se, kdo je vlastníkem
Byt často ukazují realitní kanceláře. Upřesněte, kdo je vlastníkem bytu a zda se transakce osobně zúčastní.
Pokud místo vlastníka prodá byt v zastoupení jiná osoba, pak si ověřte jeho pravost.
Také je lepší zkontrolovat pas u majitele. Mluvili jsme o případu, kdy byt ve skutečnosti neprodal majitel, ale nájemník s falešným pasem
Zkontrolujte, zda mezi majiteli nejsou nezletilí
Pokud je v bytě dětský podíl, pak jej nebude možné prodat bez opatrovnických orgánů: ty musí dát k prodeji souhlas. Taková dohoda bude nějakou dobu trvat.
Rodiče musí s opatrovnictvím předem souhlasit a buď přidělit podíl dítěte na jiné bydlení, nebo vložit peníze na zvláštní účet.
Pokud má prodávající děti, ale nejsou vlastníky, zjistěte, zda nevyužil mateřský kapitál. Je lepší hrát na jistotu a požádat ho o notářsky ověřené prohlášení nebo osvědčení od FIU
Zjistěte, zda majitel na oplátku potřebuje byt
Někdy lidé prodají byt, aby si koupili jiný. Takové opce se nazývají dohoda s protikoupením nebo alternativní dohoda.
Přímým prodejem a koupí prodávající dostává peníze za byt přímo a utrácí je dle vlastního uvážení – ne nutně za nové bydlení. Při alternativní transakci tak peníze od kupujícího nedostanou prodávající, ale jinou osobu, od které kupuje byt sám prodávající.
U takové transakce může prodejce potřebovat více času na nalezení správné možnosti, takže je to příležitost požádat o slevu.
⚠️ Zjistěte, zda má byt věcná břemena
Zpomalují transakci a někdy kvůli nim může být transakce považována za neplatnou nebo neplatnou. Zde jsou nejčastější zátěže.
Hypotéka – Byt můžete prodat pouze se souhlasem banky. Jsou ale možnosti, kdy se byt prodává i na hypotéku.
nájemné – pokud existuje smlouva a je zapsána, může nájemce dále užívat byt až do skončení smlouvy, i když dojde ke změně vlastníka.
Zatčení – pokud soudní vykonavatel zabavil byt pro dluhy, nemůže být prodán, dokud nebudou splaceny, a zatčení nebude odstraněno. Pokud se vám byt líbí, je lepší se poradit s právníkem
Zeptejte se, kdy vlastník nabyl práva k bytu
Obecně platí, že transakci lze napadnout do tří let – to je promlčecí lhůta. Lhůta začíná běžet od okamžiku, kdy se člověk o porušení svého práva dozvěděl nebo měl dozvědět. Existuje ale limit – 10 let od data porušení.
Pokud majitel vlastní byt méně než tři roky, zjistěte, proč se rozhodl jej prodat. K takové transakci je třeba přistupovat opatrně, někdy je lepší zapojit právníka.
Pokud vlastnil byt déle než tři roky, bude těžké obchod napadnout, soudy málokdy obnoví promlčecí lhůtu. V případě vlastnictví déle než deset let jsou rizika mnohem menší
Diskutujte o tom, kolik bude uvedeno ve smlouvě
Někdy prodejci nabídnou, že smlouvu podhodnotí, například zaplatí nižší daně z prodeje.
Nedoporučujeme s tím souhlasit: je lepší uvést skutečné náklady na byt.
Pokud se něco pokazí, bude vám vrácena částka, kterou jste uvedli ve smlouvě, a také nebudete moci obdržet daňový odpočet v plné výši – pouze z částky uvedené ve smlouvě, do 2 milionů rublů. Pokud byt stojí více než 2 miliony rublů, odpočet bude vrácen v plné výši
Zeptejte se na rodinný stav majitele
Zjistěte, zda bylo manželství zaregistrováno, jaký je nyní stav vztahu, pokud jsou děti. Svá slova může potvrdit potvrzením z matriky nebo notářským prohlášením. Ale razítko v pase nemusí být.
Pokud byl byt koupen v manželství, nezáleží na tom, kdo je označen jeho vlastníkem – jedná se o společné jmění manželů. K transakci budete potřebovat notářsky ověřený souhlas druhého z manželů k prodeji.
Pokud jsou manželé rozvedení, zjistěte, zda došlo k rozdělení majetku. Možná je podle dokumentů vlastníkem pouze jeden bývalý manžel, ale druhý může počítat s polovinou bytu. A můžete provést rozdělení a tři roky po rozvodu
Zeptejte se na podpůrné dokumenty
Musíte zjistit, jak se prodávající k tomuto bytu dostal. Mohl by ho koupit, zdědit, nebo by mu mohl být přidělen byt – v každém případě existují rizika.
Při privatizaci zjišťují, kdo z rodinných příslušníků se na ní podílel. Pokud člověk odmítl privatizaci, má právo doživotně bydlet v bytě. Pokud se nezletilý rodinný příslušník neúčastnil privatizace, může být transakce napadena.
Při dědění mohou být další dědici, kteří za určitých okolností mohou transakci napadnout. A dar lze zrušit nebo také napadnout.
Nákup a prodej je nejméně riziková varianta. Požádejte prodejce, aby vám ukázal smlouvu, potvrzení o zaplacení peněz a potvrzení o převzetí
Zjistěte, zda probíhají přestavby
Podívejte se na technický list a porovnejte jej se skutečným uspořádáním. Zkontrolujte, zda v bytě nedošlo k nezákonným úpravám.
Pokud ano, požádejte prodejce o legalizaci přestavby nebo vám poskytne slevu.
Existuje možnost, že po koupi to budete muset udělat a pokud se přestavba nepovede, donutí vás vrátit vše do původní polohy a mohou vás také pokutovat
Diskutujte o tom, co se děje s účty za energie
Dluh za bydlení a komunální služby nepřechází na nového majitele, ale pravděpodobně to budete muset doložit správcovské společnosti.
Pokud existuje dluh na generální opravu, po transakci jej budete muset splatit, ale můžete odepsat dluh starší než tři roky.
Pokud existuje dluh za bydlení a komunální služby, neměli byste byt odmítnout. Ve smlouvě můžete stanovit, že prodávající před transakcí splatí dluh sám, nebo vám poskytne slevu z výše dluhu
Další nuance – v našem kurzu “Jak si vybrat byt”
Řekneme vám, jak zhodnotit byt ze všech stran, zkontrolovat dokumenty a prodejce, nepřeplatit a nebýt zklamán
Zde je to, co ještě doporučujeme přečíst, pokud kupujete byt:
Koupeno před rokem. Radím vám, abyste byli předem trpěliví a více než 70 % bytů může mít problémy s doklady. Ideální byt můžete hledat roky, nebo ho najít za 6 měsíců, ale dělejte kompromisy. A je lepší vědět předem, že děti / majitel v Americe jsou registrovány v bytě nebo plánují postavit dálnici poblíž, než ztrácet čas a jít na výstavu. A je vhodné sejít požárním schodištěm z nejvyššího patra a podívat se, ve kterém patře jsou plechovky od piva, nedopalky cigaret nebo zápach moči, a pokud je to ve vašem budoucím patře, tak sousedi na tom nemusí být nejlépe. A podívejte se na okenní rámy sousedů. Pokud mají sousedé stará okna vedle vašeho budoucího okna, pak je důvod hledat. A v posledním patře pozor na šmouhy ze střechy.
Další dobrou možností je pořízení sekundární hypotéky. Banka byt dobře prověřuje, protože bude u banky zastaven. Banka může upozornit na rizika, vyžádat si další dokumenty a v případě pochybností o bytě úvěr odmítnout.
Na jaře jsem si vzal byt s mrtvou rekonstrukcí, ale s dobrou polohou domu. Cena vyšla níž, ale opravy si udělali sami. Nyní zařizuji.
Zkusil jsem jít na prohlídku v pozdních odpoledních hodinách – v některých domech, v některých bytech vylézali opilci, od sousedů se ozývalo rozbíjení nádobí nebo hlasitá hudba.
Pokud máte čas, radím se projít kolem domu – okamžitě najít obchod / hřiště / školu / park. Podívejte se, jak je to s dostupností parkovacích míst. Můžete mluvit s obyvateli domu (zjistit o generální opravě), s vrátným (pokud existuje) – můžete také získat informace.
A samozřejmě žádné čerstvé (do 3 let) dědictví, žádné dary. Mezi majiteli žádní opilci, narkomani a duševně nemocní. Buďte velmi opatrní s dětmi – opatrovnictví je snadno nejasné, proč může být odmítnuto na poslední chvíli. Bohužel do 80 procent bytů z výše uvedených důvodů ani nemá smysl chodit.
Vlado, díky za komentář. Hlavní jsou sousedé.
Strčte do stěn co nejdále, zvedněte linoleum. Určitě si o domě promluvte se svými sousedy. Koupili jsme stalinka, podle dokladů jsou zdi cihlové, ale ve skutečnosti jsou to kusy dřeva s betonem) zábavné překvapení
Dnes jsem to koupil, říkám ti to na čerstvých kolejích.
Mimo dům: díváme se na okna sousedů (staré dřevěné rámy by měly upozorňovat), stav vchodu (jsou tam nějaké pachy, trosky, šmouhy, které naznačují, že střecha zatéká).
Uvnitř: kontrolujeme vodovodní potrubí, elektrické rozvody, zásuvky, strop (relevantní pro horní patra), zda fungují kohoutky na vodu, zda fungují kamna, zda se zasekl mechanismus otevírání oken.
Samostatně jsem se také zeptal majitelů na sousedy a průměrnou velikost společného bytu.
>> Nákup a prodej je nejméně riziková varianta. Požádejte prodejce, aby vám ukázal smlouvu, potvrzení o zaplacení peněz a potvrzení o převzetí
Předchozí majitel přitom mohl mít balíček všech výše popsaných rizik. Takže rada je taková.
Příjem pod DDU (/DCT od vývojáře) bez přiřazení vypadá spolehlivěji.
Ha) dokumenty, to je důležité. Kolik majitel vlastní a na jakém základě. Pokud je to dárek, dobře, nafig. Lepší dobrý vchod a hloupá oprava uvnitř bytu.
Rozšířený výpis z USRR. Ale zdá se, že teď to není tak snadné získat. Parta Newanů, lepší než právník / realitní makléř. Částka je velká a riziko ztráty je také velmi vysoké.
Nesouhlasím s novými budovami, přítel si koupil byt v Moskevské oblasti, začali zdržovat stavbu, požádali o ukončení smlouvy, snažili se získat peníze přes soudní vykonavatele, ale marně. Bylo možné zůstat bez peněz a bez bytu. Povinnost platit hypotéku přitom nikdo neodstranil.
uživatel1689590, novostavba – nemusí být nutně v nedokončeném domě
Systémové, o to více, matný kapitál, děti, hypotéky a další požitky.
Problém s tímto kontrolním seznamem je, že nemusí být užitečný pro lidi daleko od práva nebo nemovitostí. To znamená, že byt, který se mu vyplatilo koupit, si člověk nekoupí kvůli přílišnému strachu nebo neadekvátním nárokům. Nebo si kupte ten, který je na kontrolním seznamu. Ale protože nuance v oblasti nemovitostí jsou stále více, než je uvedeno, bude to stále narážet na špatnou možnost. Měl jsem představu, že kdyby existoval stručný, dobře propagovaný manuál pro kupující a prodejce nemovitostí, pak by realitní makléři mohli být právem vynecháni z práce na lvím podílu jednoduchých transakcí. Ale přesto je pro nezávislého kupujícího takový stručný návod nepostradatelný – potřebuje číst mnohem více.
Pokud jde o mě, upozorním na nuanci, kterou jsem neznal, a proto jsem nezaznamenal žádnou závažnou nepříjemnost. Topné baterie by se neměly zkoušet shora, ale zespodu, v části nejvzdálenější od stoupačky přívodní vody. V topné sezóně by jim tam mělo být alespoň mírně teplo. Pokud je vše při pokojové teplotě, pak má dům s největší pravděpodobností problémy se stoupačkami. A pravidelně se vám nedaří topení. Ne vždy to budete schopni vyřešit ani s pomocí peněz, protože budete závislí na mnoha sousedech a správcovské společnosti.
Prodal jsem byt a řeknu, že problém je v tom, že lidé nechápou, co chtějí. První dojem je, že si lidé přišli koupit pohovku nebo kuchyň. Před nákupem si sepište základní parametry bytu, které potřebujete, podlahu na které straně okna. Izolace hluku. Zasklení balkonů je něco, co se bude po koupi jen těžko měnit.
Jedna z prvních otázek, kterou je třeba vyřešit před koupí bytu: bude toto bydlení v novostavbě nebo na sekundárním trhu? Podle odborníků z Banki.ru je v roce 2023 sekundární trh žádaný. Vysvětluje to růst cen bydlení v novostavbách, zatímco byty na sekundárním trhu během roku téměř nezdražily. Řekneme vám, jak si vybrat a bezpečně koupit ojetý byt.
V tomto textu se podíváme na to, jak pořídit přeprodejní bydlení bez hypotéky. O tom, jak koupit nemovitost na úvěr v roce 2023, jsme psali dříve.
Krok 1. Vyberte pouzdro
Nejprve se musíte rozhodnout o parametrech bytu:
- maximální náklady;
- počet pokojů a plocha;
- okres města;
- počet podlaží domu, stavební materiály;
- stav bytu (vyžaduje/nevyžaduje rekonstrukci; dostupnost nábytku a spotřebičů).
S hledáním bytu můžete začít procházením inzertních stránek a/nebo kontaktováním realitní kanceláře. Pokud se rozhodnete důvěřovat realitním kancelářím, připravte se na dodatečné náklady.
Za výběr vhodné varianty, pomoc při přípravě dokumentů, podporu v MFC, jednání s vlastníky, právní podporu transakce atd. si agentury zpravidla účtují pevnou částku a procento z ceny nemovitosti . Ceny se v různých regionech liší. Například v Jekatěrinburgu mohou služby realitní kanceláře stát 40 tisíc rublů + 1 % z ceny bytu, v Moskvě – 1,5–3 % z ceny nemovitosti, ale ne méně než 170–200 tisíc rublů.
Pokud si vybíráte bydlení sami, můžete ušetřit na některých službách realitní kanceláře.
Mluvili jsme podrobně o tom, jak zkontrolovat byt na trhu dalšího prodeje před nákupem. Právní firmy a agentury mají také takové služby, jejich náklady začínají od 5 tisíc rublů.
Všechny byty je potřeba pečlivě prohlédnout, podívat se do každé místnosti, doporučují odborníci.
„Byt může mít skrytou vadu, která není hned patrná – netěsnost v koupelně nebo stropu nebo poškozené elektrické rozvody. Je důležité, aby si kupující byt před koupí pečlivě prohlédl, aby zjistil případné nedostatky,“ říká Vasilij Sosnovskij, partner advokátní kanceláře Genesis.
Krok 2. Kontrola bytu
I když jste si objednali právní prohlídku vašeho domova u specialistů, nebylo by zbytečné se ujišťovat, že všechny dokumenty prodejce jsou v pořádku. Vyžádejte si pasy všech vlastníků (jsou-li mezi nimi nezletilí, rodné listy), porovnejte údaje s informacemi z dokladů o nemovitostech (potvrzení o zápisu vlastnictví, výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, kupní a prodejní smlouva atd.). ).
Požádejte o výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, abyste se ujistili, že na nemovitosti nejsou žádná břemena.
Budete také potřebovat osvědčení o obyvatelích ve formuláři 12 (lze jej získat od pasového úřadu, správcovské společnosti, HOA nebo MFC) – abyste se ujistili, že v prodávaném bytě není v době transakce nikdo registrován. a nejsou zde žádní „dočasní“ obyvatelé (například v armádě nebo ve výkonu trestu).
Požádejte o vysvětlení a půdorys. Ukáží umístění nosných stěn, místností, příček, oken, dveří. Díky těmto dokumentům si můžete ověřit, zda byla přestavba provedena a zda byla formalizována v souladu se zákonem.
Nezapomeňte požádat svého manžela o souhlas s prodejem bytu, pokud byl zakoupen během manželství. Pokud manžel nebo manželka nedají souhlas, budou moci transakci v budoucnu napadnout, protože majetek je považován za společně nabytý.
Situace, kdy není vyžadován souhlas:
- bydlení zakoupené před manželstvím;
- bydlení zdědil jeden z manželů;
- bydlení bylo privatizováno během manželství, ale jeden z manželů privatizaci odmítl;
- mezi manžely je uzavřena manželská smlouva, podle které bydlení náleží pouze jednomu z nich.
Pokud si manželé koupili byt společně a následně se rozvedli, požádejte o notářsky ověřenou dohodu o rozdělení majetku nebo manželskou smlouvu.
Pokud je prodejce starší nebo máte pochybnosti o jeho duševním zdraví, musíte požádat o doložení lékařských potvrzení z psychoneurologických a protidrogových klinik. V opačném případě, pokud se po transakci ukáže, že prodejce je nekompetentní, bude se to moci pokusit napadnout on sám, příbuzní nebo opatrovníci.
Dalším důležitým bodem je zkontrolovat, zda prodávající při koupi tohoto bytu použil mateřský kapitál (to zjistíte žádostí o potvrzení ze sociálního fondu). Pokud se použije, měly by být dětem přiděleny podíly. V tomto případě bude prodávající potřebovat k prodeji povolení od opatrovnických orgánů.
Krok 3. Smlouvejte
Majitelé při prodeji bytu většinou zahrnou do ceny i možnost vyjednávání. Bohužel neexistuje žádný osvědčený způsob, jak přesně získat slevu. Pokud najdete několik možností, které se vám líbí, a mezi nimi je příznivější cena, měli byste o tom informovat prodejce.
Můžete také pojmenovat částku, kterou jste ochotni utratit, a dát majiteli bytu čas na rozmyšlenou. Nemlčte, pokud vidíte objektivní důvody pro slevu: vadná instalace, nerovné podlahy/stěny atd.
Krok 4. Uzavřeme předběžnou dohodu
Když jste se rozhodli pro předmět koupě a dohodli se s prodávajícím na ceně, je čas přejít k sepsání předběžné kupní a prodejní smlouvy. Toto je prohlášení o záměru uzavřít primární smlouvu.
Předběžná dohoda musí specifikovat:
- podrobný popis bytu, adresa, katastrální číslo;
- lhůta pro uzavření hlavní smlouvy;
- cena objektu (není to povinná, ale doporučená podmínka).
Ve stejné fázi prodávající skládá zálohu nebo zálohu na cenu nemovitosti. Kauce potvrzuje úmysl stran uzavřít obchod a je zahrnuta v celkových nákladech na bydlení. Pokud dojde ke zrušení transakce vinou kupujícího, záloha zůstává prodávajícímu. Pokud je to chyba prodávajícího, musí být záloha vrácena ve dvojnásobné výši. V případě vzájemné dohody se záloha vrací jednorázově.
Pojem záloha v občanském zákoníku neexistuje, ale používá se ještě častěji než záloha. Záloha nezavazuje strany transakce, ale je zálohovou platbou. Podmínky vrácení nebo zadržení jsou uvedeny v předběžné dohodě.
Krok 5. Podepište hlavní smlouvu a zaregistrujte transakci
Smlouvu lze sepsat za pomoci realitního makléře, právníka, notáře nebo sami (řekli jsme vám, jak na to). Smlouva musí obsahovat:
- údaje prodávajícího a kupujícího;
- předmět smlouvy (adresa, plocha, počet místností, k.ú.);
- přítomnost nebo nepřítomnost věcných břemen;
- náklady na nemovitost;
- termín a způsob platby.
Kupní a prodejní smlouva je ověřena notářem v těchto případech:
- ;
- mezi stranami transakce jsou nezletilí nebo nezpůsobilí (opatrovníci);
- transakce se provádí prostřednictvím proxy;
- je uzavřena smlouva o doživotní rentě.
Spolu se smlouvou je potřeba sepsat a podepsat předávací a akceptační list, který zaznamenává stav nemovitosti.
Dohoda i akt jsou sepsány a podepsány ve třech vyhotoveních (jedno pro každou ze stran a jedno pro Rosreestr). Dále je třeba smlouvu zaregistrovat u Rosreestr, nejjednodušší způsob, jak to udělat, je prostřednictvím MFC, proces trvá až 10 pracovních dnů.
Kromě smlouvy a listiny budete muset předložit cestovní pasy, doklad o vlastnictví prodávajícího (předchozí kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva, renta, potvrzení o dědictví atd.), výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, potvrzení o registraci, povolení od opatrovnického orgánu (je-li to nutné), potvrzení o zaplacení cla.
Státní poplatek za registraci vlastnických práv je 2 333.35 rublů. Od placení jsou osvobozeny preferenční kategorie Rusů, včetně veteránů XNUMX. světové války, Hrdinů Sovětského svazu, Hrdinů Ruské federace, chudých atd. Celý seznam je uveden v čl. XNUMX Daňový řád Ruské federace.
Peníze v transakcích s nemovitostmi lze převádět různými způsoby. Nejběžnější možnosti:
- platba v hotovosti po registraci v MFC;
- bezpečnostní schránka – peníze jsou do ní vloženy v hotovosti, prodejce získá přístup po registraci transakce společností Rosreestr;
- Akreditiv je v podstatě online skříňka. Banka po zaregistrování transakce převede peníze prodávajícímu na jím uvedené údaje.
Krok 6. Získejte daňový odpočet
Při koupi bytu může nový majitel uplatnit daňový odpočet – 13 % z 2 milionů rublů (i když byl byt dražší). Odpočet náleží těm, kteří jsou oficiálně zaměstnáni a platí daně.
Daňovou slevu lze přijmout v příštím roce za předchozí v jediné částce (maximálně však do výše zaplacené daně z příjmu) nebo měsíčně (v tomto případě účetní oddělení nesrazí 13 % z daně z příjmů fyzických osob zaměstnance, dokud není vybrána částka srážky).
V tomto materiálu jsme podrobně hovořili o tom, jak získat daňový odpočet za byt.
n nttt nttt nttt nt”,”obsah”:”tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
