Co je součástí nelegální přestavby?

Rozhodli jste se provést globální rekonstrukci v bytě. Ale slyšeli jsme, že ne všechny práce se dají dělat jen tak: něco je potřeba koordinovat s inspekcí bydlení a něco je obecně nelegální. V tomto článku budeme analyzovat, co lze a nelze dělat během přestavby.

Přestavba bytu: co říká zákon

Zákon o bydlení má sekce o přestavbě a reorganizaci. Podle Kodexu bydlení Ruské federace je sanace změnou konfigurace prostor a reorganizací jsou inženýrské sítě a zařízení, které musí být zahrnuty v osvědčení o registraci.

Pokud je po opravě třeba změnit půdorys nebo technické informace, pak podle kodexu , to vyžaduje povolení od místních úřadů – například inspekce bydlení.

Seznam povolených a zakázaných úprav a přestaveb je k dispozici také v Vyhláška vlády Moskvy N 508-PP . Obecná pravidla pro danou zemi se mohou lišit v závislosti na regionu, proto doporučujeme, abyste si před zahájením přestavby ujasnili nuance.

Co lze dělat bez souhlasu

Pokud se opravou v podstatě nic nezmění, nepoškodí ani konstrukci domu, ani sousedy, ani samotné obyvatele, pak to můžete udělat bez dohody. Ze zákona se nejedná o přestavbu ani reorganizaci.

Obecně platí, že bez dohody můžete:

• Proveďte kosmetické opravy: omítky a malování stěn, lepidlo tapety. Pokládka nové dlažby nebo laminátové podlahy, která nahradí staré.
• Vyměňte dveře, okna, zasklíte balkon, pokud stěny a otvory zůstanou nedotčeny.
• Nainstalujte nové technické vybavení, které odpovídá zařízení a rozměrům předchozího. Například trubky nebo koupel.
• Demontujte starý vestavěný nábytek, jako jsou mezipatře.
• Přestavte elektrický sporák v kuchyni.

Možné, ale ne vždy

Existují změny, které se zdají být vyřešeny, ale mohou nastat problémy. Například, na webových stránkách Moskevské bytové inspekce seznam těch, které nevyžadují schválení, zahrnuje instalaci antén a klimatizací.

Ale právníci a soudy jsou rozděleni . Někteří říkají, že povolení je povinné, protože jde o rekonstrukci. Jiní se domnívají, že zde je potřeba pouze souhlas majitelů domu, protože fasáda je společná.

Zároveň je-li například dům objektem kulturního dědictví, pak je v každém případě nutné získat povolení k instalaci klimatizace.

Nebo stejná Moszhilinspektsiya umožňuje přeskupení topných a plynových spotřebičů bez schválení, ale pouze pokud to nevyžaduje položení dalších napájecích sítí.

Pokud máte nějaké pochybnosti, doporučujeme se informovat u místních úřadů.

Návod: jak legalizovat přestavbu bytu

Co můžete dělat s územním rozhodnutím?

Pokud máte povolení k přestavbě bytu, můžete:

• Nainstalujte další zařízení. Například plynový sporák místo elektrického nebo sprchový kout místo vany.
• Změňte systémy vytápění, zásobování vodou, ventilace plynem.
• Změňte hranice místností, stěny, příčky, okenní a dveřní otvory, konstrukci podlahy.
• Bourat zdi a stavět příčky. Vytvořte nebo naopak utěsněte otvory. Ano, a pokud stěny nejsou nosné – také. Ano, dokonce i sádrokartonové příčky.
• Změňte design podlah, pokud je dům s dřevěnými podlahami.
• Vytvořte mezipatro. Ale ne více než 40% plochy areálu.

Co nedělat při přestavbě

Když přeplánování nebude fungovat:

• Instalujte podlahové vytápění s napojením na společné domovní teplovodní nebo topné systémy. Pokud potrubí praskne, bude těžké si všimnout a zastavit povodeň.
• Přeneste baterie na lodžii, balkon nebo verandu.
• Ve druhém a vyšším podlaží přistavte lodžie a terasy.
• Proveďte přestavbu v nouzových domech.
• Spojte plynofikované prostory s obytnými místnostmi.

Vlastnosti přestavby bytů v Moskvě

Každý region Ruska má své vlastní standardy přestavby. V Moskvě je přestavba koordinována na inspekci MosZhil.

Postup pro vlastní schválení přestavby v Moskvě a Moskevské oblasti se skládá z 8 kroků:

1. Získání plánu prostor a vysvětlení prostor v ZISZ.
2. Potvrzení vlastnictví bytu v Rosreestr.
3. Zpracování projektu sanace a technické zprávy o stavu nosných konstrukcí v projekční organizaci s přístupem SRO .
4. Kontaktování MosZhilInspection za účelem získání rozhodnutí o přípustnosti přestavby.
5. Provádění přímé přestavby po získání povolení od MosZhilInspection.
6. Potvrzení přestavby provedené v rámci projektu se specialistou z MosZhilInspection.
7. Žádost o ZISZ o nový technický pas pro prostory po přestavbě (reorganizaci).
8. Provádění změn v Rosreestr po přestavbě (reorganizaci) a získání aktuálního výpisu z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem se zobrazením aktuálního plánovacího rozhodnutí.

Všechny tyto položky s nezávislou registrací majitele trvají v průměru minimálně rok. S doprovodem agentury pro koordinaci přestavby – asi šest měsíců.

Jakákoli přestavba obdrží souhlas až po vypracování kompetentní a zákonné projektové dokumentace. Ale ve speciálních případech je možné se dohodnout na přestavbě pomocí náčrtu. Například v případě mírné změny instalatérského zařízení a mírného přesunu předstěny a otvorů v nich. majetek domu je zakázán (strojírenské boxy a společné prostory). Další koordinace je nutná pro práce s nosnými konstrukcemi a fasádami budov. Sanace musí být nejprve legalizována, teprve poté provedena v souladu s projektem sanace. V opačném případě bude majiteli uložena pokuta. Byt s nelegální přestavbou se může stát problematickým objektem při koupě a prodeji. Mimochodem, v Moskvě již v roce 2023 bylo zavedeno moratorium na placení pokut za nelegální sanace, to je stále v platnosti Veškeré sanační aktivity musí být v souladu s aktuálním zněním nařízení moskevské vlády č. sanace bytových a nebytových -bytové prostory v bytových domech.

Podepsali jste listiny a zaregistrovali vlastnictví. A pak se rozhodli udělat šatnu na chodbě. Nemůžete jen tak postavit zeď: musíte provést přestavbu.

Podle zákona musí být jakékoli nové stěny v bytě legalizovány v ZISZ a regionálním odboru architektury. Dostanou registrační osvědčení na nové zdi a přestavba je pak legální.

Proč koordinovat přestavbu?

Tento postup je potřeba k jedinému účelu: aby si nájemníci v bytě nepostavili něco, co způsobí zřícení celého domu. Hrozí, že nové zdi vytvoří na něčem důležitém zátěž navíc, dům zamžourá a spadne. Nebo se nájemník rozhodne rozebrat kus zdi a je tam ventilační potrubí nebo potrubí. Stát nevěří nájemníkům architekturu bytového domu – a je to tak správně.

Ve skutečnosti není přestavba zdaleka vždy koordinovaná: je tu příliš mnoho byrokracie, jejíž absolvování bude dražší. Nejčastěji jednoduše zavolají tým ve fázi opravy, postaví vše vlastními silami a žijí v klidu. Přestavba se ukazuje jako nezákonná.

Pokud se o nelegální přestavbě dozvědí, majitel dostane pokutu 2500 rublů a bude muset na své náklady vrátit vše tak, jak to bylo. Pokud majitel byt nevrátí, bude mu byt odebrán a dán do dražby. V této situaci se o vlastnictví nikdo nestará: majitel dostane z dražby pouze částku minus náklady na její provedení.

Aby k tomu nedošlo, je důležité provést přestavbu podle zákona. Dnes zjišťujeme, jak provést přestavbu a legitimizovat ji. V samostatném článku napíšeme, co dělat, pokud jste již vše přestavěli, ale neposbírali dokumenty.

Rekonstrukce probíhá ve třech fázích:

1. Připravte projekt a koordinujte jej s vedením městské části.
2. Boří staré a staví nové.
3. Nový předají do správy a dostanou k němu podklady.

Newsletter T-F o bytech a domech

Vyžádejte si projekt rekonstrukce

Projekt přestavby je objednán u společnosti, která má souhlas SRO pro projekční práce. SRO je samoregulační organizace, vlastně registr všech slušných stavebníků. Dříve byly stavebníkům vydávány projektové licence, ale nyní vydávají projektové povolení, kolaudační souhlas a zapisují do rejstříku této SRO.

Abyste se ujistili, že společnost skutečně má schválení SRO, požádejte je o potvrzení o přijetí do práce. V certifikátu se podívejte, které SRO je společnost členem a jaké číslo v rejstříku je uvedena.

Osvědčení o přijetí do práce, která ovlivňuje bezpečnost projektů investiční výstavby. Zdroj: Spetsenergoprom

Najděte si stránky této SRO a ověřte si, zda společnost, o kterou máte zájem, je v registru členů. Pokud je vše v pořádku, přineste jim osvědčení o registraci bytu a objednejte projekt. Projekt přestavby je potřebný pro oddělení architektury, aby se ujistil, že podlahy vydrží zatížení, které vytvoří vaše další cihly.

Zatímco vám společnost udělá projekt přestavby, uplyne 5 dní. V případě šatny by projekt stál asi 15-20 tisíc rublů. Některé společnosti účtují více, některé levněji. Neexistují žádné cenové a časové limity, proto hledejte společnost, která vám vyhovuje.

Když vám projekt předá, zkontrolujte, zda splňuje požadavky stanovené místními úřady, aby později nebyly problémy se schválením.

Společnost koordinuje a zpracovává technickou zprávu o přípustnosti a bezpečnosti sanačních prací. Tento závěr obdržíte spolu s hotovým projektem.

Koordinujte projekt s místní správou

Hotový projekt musí být předložen místní vládě. V Moskvě koordinuje přestavbu a rekonstrukci bytu v bytovém domě Moskevský bytový inspektorát, v jiných městech mohou být regionální oddělení architektury nebo jiné organizace. Kam se potřebujete obrátit, zjistíte na webu místní správy nebo zavoláním na pomocné telefony správy.

Kromě projektu si s sebou vezměte následující dokumenty:

1. Pas.
2. Je-li více vlastníků, jejich písemný souhlas s přestavbou. Je lepší si to nechat ověřit u notáře, ale někdy stačí písemné prohlášení.
3. Smlouva o podílu a akt převzetí a převodu bytu, pokud byl byt koupen v rámci DDU, nebo kupní smlouva.
4. Dohodnutý projekt přestavby.
5. Technický závěr o přípustnosti a bezpečnosti práce.

Můžete být požádáni o vydání listu vlastnictví a osvědčení o registraci bytu. Pokud je máte ve svých rukou, je snazší je dát pryč. V opačném případě nemůžete přinést, ale naučit se frázi: “V souladu s částí 2.1 článku 26 zákona o bydlení Ruské federace si tyto dokumenty žádáte sami – v rámci mezirezortní interakce.”

Poté vám místní správa vydá potvrzení o přijetí vašich dokumentů. Pokud je vše v pořádku, po 45 dnech vám bude vydáno pracovní povolení. Pokud ne, budete muset projekt předělat nebo zažalovat oddělení architektury.

Povolení nevyhazujte: budete ho potřebovat k odsouhlasení hotové přestavby.

Budova

Dále postavte šatnu přesně podle projektu, který jste udělali. Pokud něco nebude odpovídat projektu, správní komise od vás přestavbu nepřijme – budete muset přestavět. To je opět důležité, aby váš dům vydržel další zátěž a nerozbil se.

Pokud najímáte tým, uveďte ve smlouvě, že váš dodavatel staví šatnu z materiálů podle projektu zákazníka. Nejlepší je uvést materiály a jejich množství: tím se později prokáže, že jste šatnu postavili v souladu s projektem.

Až postavíte šatnu, zavolejte si katastrálního inženýra ze ZISZ. Provede měření, aby vám ZISZ mohla vydat nový technický pas a technický plán na disku. V diskové verzi budou katastrální inženýři zaznamenávat změny, které nastaly ve vašem bytě. Jedná se o placenou službu. Za výrobu pasu, plánu a certifikátu v roce 2023 v průměru požadují 9000 XNUMX rublů.

Koordinace přestavby a nových dokumentů

S novým technickým pasem a osvědčením o skutečnosti přestavby kontaktujte okresní správu. Bude vám přidělena přejímací komise, která zkontroluje, zda vše ve vaší přestavbě odpovídá projektu, který byl pro vás dohodnut. Pokud je vše v pořádku, bude vám vydán akt sanace a rozhodnutí správy, že přestavba byla provedena zákonně a podle projektu.

Odvolání proti odmítnutí

Správa může odmítnout souhlasit s přestavbou. Proti takovému zamítnutí máte právo se odvolat u soudu. Chcete-li to provést, musíte podat žalobu u soudu.

Aplikace se bude jmenovat “O uznání rozhodnutí odmítnout souhlasit s reorganizací nebo přestavbou prostor v bytovém domě za nezákonné.” Podává se u okresního soudu v místě vašeho bydliště nebo na adrese úřadu, který vás odmítl. Budete mít tři měsíce na to, abyste se obrátili na soud ode dne, kdy jste se dozvěděli o odmítnutí dohody o přestavbě.

V žalobě uveďte název a datum napadeného rozhodnutí. Napište, že odmítnutí dohody o rekonstrukci porušuje vaše práva na bydlení.

K žádosti je třeba přiložit:

1. Potvrzení o zaplacení státní daně – 300 ₽. Osoby se zdravotním postižením první nebo druhé skupiny jsou osvobozeny od placení státní daně.
2. Kopie rozhodnutí odmítnout souhlasit s přestavbou.
3. Kopie titulních listin k bytu. Jedná se např. o smlouvu o účasti na společné výstavbě, kupní smlouvu, darovací smlouvu.
4. Kopie dokumentů ZISZ: technický pas, půdorys a vysvětlení před nebo po přestavbě. Jedná se o samostatné dokumenty. ZISZ obvykle nejprve vyhotoví technický pas a poté vydá půdorys a vysvětlení k němu.
5. Kopie projektu přestavby bytu.
6. Kopie smlouvy s projekční organizací.
7. Kopie závěrů příslušných orgánů: Rospotrebnadzor, SES, architektonické a plánovací oddělení a požární dozor. Tato oddělení ověřují, zda projekt odpovídá standardům urbanismu. Závěry obvykle obdrží společnost, která projekt zhotovuje, a připojí je k němu.

Můžete také připojit další dokumenty podporující vaši pozici.

Když soud rozhodne, musí nabýt právní moci. Po nabytí právní moci soudního rozhodnutí ve Váš prospěch můžete požádat registrační úřad o uvedení bytu do provozu v přeplánované podobě.

Kolaudace a katastr nemovitostí

Dále je třeba znovu uvést byt do provozu. Chcete-li to provést, připravte kopie:

1. Prohlášení, že na formuláři č. 2 byl sepsán akt přejímací komise.
2. Pasy vlastníků nebo plné moci.
3. Rozhodnutí okresního úřadu, že přestavba je odsouhlasena.
4. Nový technický pas.

Kopie přineste na okresní správu, originály si vezměte s sebou: kopie si vezmou, ale nejprve je zkontrolují s originálem. V důsledku toho vám po 30 dnech bude vydáno povolení k uvedení do provozu.

Stačí si aktualizovat údaje o svém bytě v katastru nemovitostí. Kontaktujte prosím MFC. S sebou si vezměte žádost o úpravy katastru, technický plán na disku, povolení ke vstupu a balíček dokumentů, které byly spolu s projektem předány na odbor architektury ke schválení sanace. O týden později vám bude předán výpis z USRN s novým plánem bytu.

Nyní je přestavba legalizována a informace o ní jsou zaznamenány ve státním rejstříku. Gratulujeme!

Tohle je nějaký divoký pižnik, túra. Kampaň nemůže mít nové budovy s volným rozložením. Protože po opravě zjišťujete, že se možná bude muset všechno vybourat do + od jam

Sedm kruhů pekla

. a nezapomeňte předat informace o „novém“ bytě správcovské společnosti, protože Většina společných bytů se počítá podle plochy (a plocha se pravděpodobně změní.
+ duplikujte informace do fondu oprav hlavního města, provozovatele registru pro nakládání s TKO a všem ostatním, kteří vám zasílají účtenky.

A jaký zákon říká, že projekt sanace (přesněji projektová nebo pracovní dokumentace zpracovaná organizací se SRO) je povinná? Nyní tuto věc žaluji a kromě věty v LCD „projekt reorganizace vypracovaný podle stanoveného postupu“ jsem v zákonech nic nenašel. Nikde není psáno, o jakou zakázku se jedná a jaký má být projekt: návrhový, pracovní, koncepční. Projekt umím nakreslit ručně. LCD nevyžaduje, aby jej organizace s SRO splnila. Skupina společností navíc uvádí, že pro objekty související s rozpočtovými prostředky se zhotovuje „projektová dokumentace“. A pokud je byt soukromý, není nutné pro něj dělat „projektovou dokumentaci“, protože zde nejsou zahrnuty rozpočtové prostředky.
Vestavěné skříně mám na půdorysu ZTI jako samostatné pokoje. Pokud je zbourám, bude to přestavba, protože se mění plocha areálu. A administrativa po mě požaduje, abych si nechal zpracovat projekt na demontáž skříní od organizace se SRO. Projekt se nikdy nedělá na demontáž nábytku, ale zde jsou vyžadovány.
Pro srovnání, v Moskvě lze v některých případech příčky zbourat bez projektu. To znamená, že projekt není jakoby povinný a kromě webu moskevské vlády se o tom nikde nepíše. A soudce tomu nevěří.