Na příkladu soudního rozhodnutí prověříme, zda má developer právo rozhodovat o platbě za odklízení sněhu pro vlastníky bytů, zda je taková služba povinná pro údržbu společné nemovitosti a za jakých podmínek správa úřad za to může účtovat poplatek.
Poplatek za služby mechanického čištění a odklízení sněhu musí být konkrétní a pevný.
Majitelé bytů v jedné z nových budov v Novosibirské oblasti si stěžovali u GZHI na kroky řídící organizace. Správcovská společnost jim účtovala poplatek za odklízení sněhu z místní části, přestože majitelé areálu nerozhodovali o ceně těchto služeb.
Dozorový úřad provedl neplánovanou kontrolu a zjistil, že developer, když byl jediným vlastníkem prostor v bytovém domě, schválil soupis prací a služeb a stanovil výši úhrady za ně za metr čtvereční. m. Jediný vlastník dále rozhodl, že v položce „Mechanizovaný úklid a odklízení sněhu“ má správcovská organizace rozdělit skutečně vynaložené náklady počtem metrů čtverečních bytových a nebytových prostor v domě.
Po prodeji bytů majitelé neprovedli OSS, která by stanovila poplatek za službu úklidu a odklízení sněhu. Správcovská společnost pokračovala v tvorbě časového rozlišení podle předchozího rozhodnutí developera. V závislosti na výdajích si správní agentura účtovala různé částky: v lednu – 14 rublů za m2 a v únoru – XNUMX rubly za mXNUMX. m
GZHI se domnívala, že se jedná o porušení části 7 čl. 156 bytového zákoníku Ruské federace a vydal příkaz MA. Inspektor požadoval, aby společnost podnikla kroky ke schválení samostatného tarifu pro služby odklízení sněhu.
Developer jako jediný vlastník má právo stanovit poplatek za odklízení sněhu ze dvora bytového domu
Správcovská organizace nesouhlasila s příkazem Státní inspekce bytového majetku a podala žalobu na jeho vyslovení neplatnosti (č. j. A45-12473/2021). Společnost uvedla, že rozhodnutí jediného vlastníka bytových prostor v té době ještě neskončilo a nové nebylo na OSS přijato.
Rozhodnutím developera je stanoven způsob stanovení poplatků za služby mechanizovaného úklidu a odklízení sněhu. Absence konkrétních nákladů na dílo není důvodem pro osvobození vlastníků od proplácení těchto výdajů ze strany ŘO.
GZHI ve své odpovědi na tvrzení společnosti uvedla, že správcovská organizace nemá právo svévolně stanovovat výši úhrady za jednotlivé služby a práce na údržbě společného majetku bytového domu. Bez konkrétní částky platby je rozhodnutí vlastníka nebo vlastníků nezákonné a správcovská společnost nemůže účtovat poplatky.
Jak dozorový úřad poznamenal, mechanizovaný úklid místního areálu a odklízení sněhu nejsou zahrnuty v minimálním seznamu č. 290 a nejsou povinnými pracemi. Jedná se o doplňkové služby. Správcovská společnost je plní, pokud jsou uvedeny v seznamu služeb a prací podle smlouvy o správě.
Mechanizované odklízení sněhu je doplňková služba, která je z rozhodnutí OSS zahrnuta ve smlouvě o správě
- V souladu s částí 7 Čl. 156 bytového zákoníku Ruské federace, výši platby za údržbu obytných prostor v bytovém domě určují účastníci OSS s přihlédnutím k návrhům MA.
- Dle Minimálního ceníku č. 290 tento poplatek nezahrnuje náklady na služby mechanizovaného úklidu a odklízení sněhu. Jsou doplňkové a realizují se pouze v případě, že jsou zahrnuty do smlouvy o správě z rozhodnutí vlastníků.
- Rozhodnutí vývojáře jako jediného vlastníka nestanoví konkrétní výši platby za sporné služby. Nebyly rovněž zahrnuty do smlouvy o správě.
- Kodex bydlení Ruské federace nedává správcovské společnosti možnost jednostranně změnit poplatek za údržbu obytných prostor a zahrnout doplňkovou službu do smlouvy o správě.
První instance konstatovala, že noví majitelé nezměnili poplatek stanovený developerem za údržbu bytových prostor: schválili tento sazebník a seznam prací a služeb. Proto jsou další poplatky, včetně poplatků za odklízení sněhu, bez rozhodnutí OSS nezákonné.
RO soudu nedoložilo, že vlastníkům nabídlo schválení doplňkové služby a úhrady za ni a nebo že je obyvatelé domu odmítli. S takovými výdaji přitom firma musela v zimním období počítat a provést OSS pro zařazení úklidu a odklízení sněhu do seznamu prací a služeb. Dva úřady uznaly požadavky GZHI za legální.
Absence rozhodnutí OSS o úhradě služby odklízení sněhu ze dvora nezbavuje vlastníky její úhrady.
Manažerská organizace podala stížnost ke kasačnímu soudu, který rozhodnutí I. stupně i odvolání zrušil s odvoláním na část 1 čl. 158 písm. XNUMX Zákon o bydlení Ruské federace. Kasační soud vycházel z toho, že vlastníci jsou povinni nést náklady na údržbu zdejšího území.
- mechanizovaný úklid dvora a odklízení sněhu v zimním období jsou klasifikovány jako práce na údržbě společného majetku bytového domu (odst. „d“, odst. 11 Pravidel č. 491, odst. 24 Minimálního seznamu č. 290, odst. 3.6- 3.6.3, 3.6.9 .3.6.16, 3.6.20, 170 Pravidla č. 6.3.2, klauzule 56195 GOST R 2014-XNUMX);
- Rozhodnutí jediného vlastníka o postupu při úhradě výdajů řídícího orgánu na mechanizovaný úklid a odklízení sněhu nebylo nikým napadeno a nebylo uznáno za nezákonné.
Soudce poznamenal, že absence přesných nákladů na dílo v rozhodnutí developera není základem pro osvobození vlastníků od úhrady příslušných výdajů. Nikdo neprokázal, že výše poplatků jim účtovaných za mechanizovaný úklid a odklízení sněhu převyšovala výši poplatků za tyto služby zřízené obcí.
Kasační soud zrušil dokumenty přijaté úřady dříve a prohlásil příkaz Státní bytové inspekce za neplatný.
Výši úhrady za mechanizované odklízení sněhu v novostavbě stanovují majitelé na OSS, nikoli developer
- V Minimálním seznamu č. 290 není zahrnut mechanizovaný úklid a odklízení sněhu, jedná se o doplňkovou službu, kterou RO provádí, pokud jsou tyto práce zajištěny v seznamu prací a služeb údržby společného majetku bytového domu.
- Pokud OSS nerozhodne o zahrnutí těchto služeb do smlouvy o správě a jejich nákladech, nemá řídící orgán právo je vlastníkům účtovat.
- Rozhodnutí developera jako jediného vlastníka není legitimní, jelikož byty v bytovém domě prodal. Poplatek za služby mechanického čištění a odklízení sněhu si stanovují noví majitelé areálu.
Nejvyšší soud RF zrušil rozsudek kasačního soudu a potvrdil rozhodnutí první instance.
RO, které zahájily práce na správě nových budov, by měly mít na paměti závěry Nejvyššího soudu Ruska k tomuto sporu a předložit OSS schválení poplatků za všechny základní a doplňkové služby údržby společného majetku.
23. Práce na údržbě prostor, které jsou součástí společného majetku v bytovém domě:
suché a mokré čištění vestibulů, hal, chodeb, galerií, výtahových podest a výtahových hal a kabin, podest a letišť, ramp;
mokré vytírání parapetů, okenních mříží, zábradlí schodišť, skříní pro elektroměry slaboproudých zařízení, poštovních schránek, zárubní, dveřních křídel, zavíračů, klik dveří;
čištění systémů ochrany před nečistotami (kovové mřížky, komůrkové obklady, jamky, textilní rohože);
provádění deratizace a dezinsekce prostor, které jsou součástí společného majetku v bytovém domě, dezinfekce septiků, dvorních toalet umístěných na pozemku, na kterém se tento dům nachází.
24. Práce na údržbě pozemku, na kterém se bytový dům nachází, s prvky terénních a sadových úprav a dalších objektů určených k údržbě a provozu tohoto domu (dále jen místní část), v době chladu. sezóna:
čištění poklopů studní a požárních hydrantů od sněhu a ledu s tloušťkou vrstvy větší než 5 cm;
přesun čerstvě napadaného sněhu a čištění místní oblasti od sněhu a ledu v případě vyjetých kolejí větších než 5 cm;
čištění místního prostoru od naplaveného sněhu (nebo zametání takového území od sněhové pokrývky);
čištění místního prostoru od námrazy a ledu;
čištění odpadkových košů instalovaných v blízkosti vchodů a jejich mytí;
(ve znění vyhlášky vlády Ruské federace 15.12.2018 N 1572)
(viz text v předchozím textu)
úklid verandy a prostoru před vchodem.
25. Práce na udržování místní oblasti během teplé sezóny:
zametání a čištění místní oblasti;
vyklízení odpadkových a mycích košů instalovaných v blízkosti vchodů;
(ve znění vyhlášky vlády Ruské federace 15.12.2018 N 1572)
(viz text v předchozím textu)
čištění a sekání trávníků;
čištění bouřkových odtoků;
úklid verandy a prostoru před vchodem, čištění kovového roštu a jímky.
26. Práce na zajištění odvozu, včetně čerpání, tekutého domovního odpadu:
údržba konstrukcí a zařízení používaných pro hromadění kapalného domovního odpadu v bytových domech, které nejsou napojeny na centralizovanou kanalizaci;
odstranění tekutého domovního odpadu ze dvorních záchodů umístěných v místní oblasti;
odstranění domovních odpadních vod ze septiků umístěných v místní části.
(Ustanovení 26 v platném znění. Vyhláška vlády Ruské federace 27.02.2017 N 232)
(viz text v předchozím textu)
26(1). Práce na organizaci a údržbě míst (stanovišť) pro shromažďování tuhého komunálního odpadu, včetně údržby a čištění popelnicových shozů, sběrných komor, kontejnerových stanovišť. Uvedené práce nezahrnují úklid nakládacích ploch tuhého komunálního odpadu.
V tomto seznamu je pojem „úklid nakládacích ploch pro tuhý komunální odpad“ použit ve smyslu stanoveném Pravidly pro nakládání s tuhými komunálními odpady, schválenými nařízením vlády Ruské federace ze dne 12. listopadu 2016 N 1156 „O nakládání s pevným komunálním odpadem ao změně nařízení vlády Ruské federace ze dne 25. srpna 2008 N 641.“
(čl. 26 odst. 1 ve znění nařízení vlády Ruské federace ze dne 15.12.2018. prosince 1572 N XNUMX)
(viz text v předchozím textu)
26(2). Organizace shromažďování odpadů I. – IV. třídy nebezpečnosti (použité výbojky obsahující rtuť apod.) a jejich předávání organizacím, které mají oprávnění k provádění činností pro sběr, přepravu, zpracování, zneškodňování, zneškodňování a odstraňování těchto odpadů .
(Ustanovení 26 odst. 2 bylo zavedeno nařízením vlády Ruské federace č. 15.12.2018 ze dne 1572)
27. Práce k zajištění požadavků požární bezpečnosti – prohlídky a zajištění provozuschopného stavu požárních únikových cest, průlezů, průchodů, východů, systémů nouzového osvětlení, hašení požárů, poplašných zařízení, zásobování požární vodou, zařízení požární ochrany, protikouřové ochrany.
28. Zajištění odstraňování havárií v souladu se stanovenými termíny na vnitrostavebních inženýrských systémech v bytovém domě, plnění požadavků obyvatel.
29. Kontrola stavu a případně provádění prací na obnově staveb a (nebo) jiných zařízení určených k zajištění podmínek bezbariérovosti v prostorách bytového domu.
(bod 29 byl zaveden nařízením vlády Ruské federace ze dne 09.07.2016. 649. XNUMX N XNUMX)
30. Práce a služby uvedené v oddílech I a II tohoto seznamu, které mohou ovlivnit zajištění podmínek bezbariérovosti pro osoby se zdravotním postižením v prostorách bytového domu, jsou prováděny s přihlédnutím k zajištění tohoto přístupu.
