Na trhu s bydlením je mnoho nabídek a není vždy jasné, kde začít s hledáním a výběrem bytu: je nereálné vidět všechny projekty. Můžete si ale vytvořit seznam faktorů, které jsou pro vás osobně důležité, a seřadit je od nejdůležitějších po nejméně. Pokud hledáte cenově dostupné ubytování, možná budete muset udělat kompromis.
Při koupi novostavby vám doporučujeme věnovat pozornost těmto skupinám faktorů:
- umístění;
- funkční parametry samotného pouzdra;
- rozpočet;
- pověst stavitele;
- nákupní podmínky.
Promluvme si o každém z nich podrobněji: jak si vybrat byt v novostavbě, co hledat, co zjistit o prodávajícím a jaké právní dokumenty si vyžádat.
Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.
Lokalita: při koupi novostavby zvolte oblast
Rozhodování o oblasti k bydlení může být obtížné, zvláště pokud je město velké. Při koupi nového bytu je lepší okamžitě zvýraznit několik prioritních oblastí.
Zpravidla není nutné se soustředit pouze na místo výkonu práce nebo studia: jde o proměnlivý parametr. I když existují výjimky: v nejlepších školách v Moskvě je často velká konkurence, je nejjednodušší se do nich dostat v místě registrace. Pokud je to pro vás důležité, pak byste měli hledat byty v okruhu několika stanic metra.
A pokud takové preference neexistují a hlavní věc je, že škola je na území obytného komplexu, nezapomeňte se u developera informovat o termínech dokončení této školy. Developer na webu například psal, že škola je ve dvoře, ale podle projektu by se měla objevit až za pět let, kdy to možná nebude vyžadováno: škola často není zprovozněna na prvním stupni.
Na co se ještě zaměřit při výběru místa k bydlení:
- Hodnotit dopravní dostupnost obecně: blízkost dopravních uzlů, přetížení dálnic, plány rozvoje veřejné dopravy v příštích letech.
- Totéž platí pro sociální infrastruktura (školky, kliniky, nemocnice), ale i komerční infrastrukturu. Prozkoumejte, co už v okolí je, zda je zde dostatek obchodů a kaváren, je zde moderní nákupní centrum, kino, fitness a další zařízení pro volný čas. Je lepší se zaměřit na to, co již bylo postaveno: plány rozvoje se mohou změnit.
- Zkontrolujte pomocí Map Yandexskutečnou vzdálenost na nejbližší stanici metra nebo vlaku. Vývojáři někdy realitu přikrášlují. Metro je sice formálně vzdálené 3 kilometry, ale po jediné silnici, kde jsou věčné zácpy, se k němu dostanete za 40 minut. A chůze je nepříjemná.
- Stojí za prozkoumání a plány metra nebo jiné dopravní uzly. Většina nových dopravních uzlů je nyní pronajímána i s předstihem, což okamžitě zvyšuje likviditu bytu – jak na prodej, tak na pronájem. A bydlení blízko metra je pohodlnější.
- V metropoli je důležitým kritériem blízkost parků a další místa pro rekreaci i obecná ekologická situace. U parků je vše jasné: můžete se podívat na mapu a vidět na ní blízkost zelených ploch. Hledejte hodnocení okolí z hlediska ekologie. V Moskvě toto ekologické hodnocení okresů udržuje skupina EcoStandart Group. Odborníci berou v úvahu hustotu obyvatelstva, přetížení silnic, přítomnost nebezpečných podniků, tepelných elektráren, kotelen, průmyslových zón, hlukový vliv letišť, vliv elektromagnetického záření, ale i plochu zelených ploch a přítomnost nádrží.
Funkční parametry bydlení: výběr nejlepšího bytu v novostavbě
Samotné pouzdro má také několik důležitých vlastností, které je třeba prostudovat a zvážit při výběru.
Byt nebo apartmány
Byty často stojí o 15-30 % méně než byty a jsou proto velmi atraktivní. Zákon je ale řadí mezi nebytové prostory. To znamená, že se tam nelze zaregistrovat a v důsledku toho bude obtížnější dostat se do školy a školky nebo se připojit k poliklinice.
Také údržba samotných bytů bude dražší: daň z nemovitosti a poplatky za energie jsou vyšší. U bytů se také neplatí žádné daňové odpočty.
Ale pro investory jsou byty dobrou volbou. Investice jsou menší a přístup k sociální infrastruktuře není důležitý pro všechny nájemníky. Kromě toho existují bytové komplexy, kde je správcovská společnost připravena pronajmout vlastníkům nemovitosti za poplatek nebo procento z transakcí. A pokud je několik bytů, může to být velmi výhodné.
Doba uvedení do provozu
Střízlivě posuďte, jak dlouho jste ochotni čekat a kde budete bydlet při stavbě domu. Navíc v počáteční fázi prodeje je obvykle větší výběr bytů a ceny jsou znatelně nižší. Ale v posledních fázích zůstává nejdražší nebo ne nejlikvidnější bydlení. Můžete ale zvážit možnost koupě na základě smlouvy o postoupení pohledávek, tedy koupě novostavby nikoli od developera, ale od vlastníka kapitálu.
Složení rodiny a plány na další roky podle počtu obyvatel
Nyní téměř každý obytný komplex poskytuje skutečně levná mikrostudia. Pro ně jsou daně a účty za energie nižší, je snazší udržovat pořádek. Ale pokud je studio o velikosti 20-25 metrů čtverečních docela vhodné pro jednoho nájemníka, pak by rodina nejméně 2 lidí měla zvážit klady a zápory. A nejde o to, že není dostatek místa pro dva: musíte někde ukládat věci, organizovat pracovní prostor a rekreační oblast. V ideálním případě, pokud má nová budova oddělené kellerové místnosti, kde si můžete nechat kufr, kolo, vysavač a další věci, které mohou zaneřádit studio.
Rodině se dvěma nebo třemi dětmi se rozhodně lépe vyhovuje v bytech euroformátu s kombinovanou kuchyní s obývacím pokojem a dvěma samostatnými pokoji (ložnice rodičů a dětský pokoj). Někdy se rodinám doporučuje vzít si byty „pro růst“, aby se v případě narození dalšího dítěte mohli všichni pohodlně ubytovat. Ale tento názor lze nazvat zastaralým: ceny nemovitostí rostou, na rozdíl od hodnoty peněz. Je celkem logické za pár let jednoduše změnit bydlení, pokud taková potřeba nastane.
Pokud uvažujete o přestěhování do jiné oblasti nebo města za pár let, pak je lepší vzít si menší byt s jednoduchou dispozicí: bude se snáze prodávat.
Nemá smysl kupovat velké byty na investici: jak k pronájmu, tak k prodeji, malé a levné možnosti jsou obvykle nejrychlejší. Studia a odnushki zdražují jako první a rychleji než byty s několika pokoji. Například společnost Bon Ton vypočítala, že vážená průměrná cena studií a jednopokojových bytů v Nové Moskvě vzrostla v dubnu o 23–25 %. A u dvou až čtyřpokojových bytů byl nárůst ceny jen 15–20 %.
Zjistěte, zda se byty pronajímají s povrchovou úpravou nebo bez ní. Možnosti s dokončením umožní méně času na pronájem domu nebo bydlení s příbuznými. Po obdržení klíčů bude možné ihned hodit nafukovací matraci na zem a přenocovat a postupně dokupovat nábytek. Opravy od developera jsou navíc výhodnější díky hromadným nákupům. Na druhou stranu s největší pravděpodobností časem stejně budete muset opravu od vývojáře předělat. A nejde jen o kvalitu: ve vlastním bytě si chcete vše dělat po svém.
Rozpočet: vypočítejte částku nákupu
Řekněme, že uvažujete o hypotéce. Zde je to, čemu budete čelit:
- Zjistěte, jakou částku zálohy si můžete dovolit. Čím je větší, tím se bance jeví jako spolehlivější klient.
- Informujte se o možnosti získat úvěrovou dovolenou nebo si sjednat pojištění propouštění, aby za vás hypotéku zaplatila pojišťovna.
- Spočítejte si, jakou měsíční splátku můžete platit. V ideálním případě by neměl přesáhnout 40–50 % rodinných příjmů.
- Zamyslete se nad tím, kolik chcete půjčku splatit. Čím delší termín, tím nižší měsíční splátka, ale větší výsledný přeplatek.
- Na základě výše uvedených parametrů a svého platu si spočítejte částku, kterou můžete dostat. Použijte online kalkulačky na webových stránkách banky. Upozorňujeme, že se jedná pouze o přibližný výpočet. Ve skutečnosti vám banka může nabídnout více či méně.
Při nákupu bytu bez dokončení pro opravy je lepší položit o 30-50% více, než bylo plánováno. Odhad v průběhu prací se natahuje a v době předání bytu může materiál a služby týmů i nábytek zdražit.
