Foto: Prostock-studioshutterstock

Vždy se může ukázat, že v bytě pořízeném na hypotéku majiteli nevyhovuje dispozice interiéru. V tomto případě se přestavba stává jediným způsobem, jak zlepšit bydlení a učinit jej pohodlnějším. Ale dlužníci často nevědí, jak právně koordinovat a provádět práci, pokud je byt zastaven bance.

Právníci radili, jak a za jakých podmínek je možné přestavět zástavbu bydlení, které je v zástavě banky.

Tip č. 1. Pamatujte, že vlastníkem bytu je banka

Obecná pravidla pro sanaci jsou zakotvena v čl. 25 bytového zákoníku Ruské federace. Pro Moskviče existuje samostatný výnos moskevské vlády „O organizaci rekonstrukce a (nebo) přestavby bytových a nebytových prostor v bytových domech a obytných domech.

Sanací se podle zákona rozumí výrazná změna prostor, jejich nosných konstrukcí a zavedení takových změn do technického pasu. „Pro realizaci sanace je potřeba shromáždit podklady, připravit projekt sanace a koordinovat jej s městskou správou nebo domovní inspekcí. Současná legislativa neobsahuje přímý zákaz přestavby bytu koupeného hypotékou,“ řekl Artem Baranov, generální ředitel advokátní kanceláře Dostigatsiya.

Důležité je ale připomenout, že až do splacení úvěru není skutečným vlastníkem dlužník, ale banka, se kterou byla smlouva uzavřena, zdůraznil Baranov. Pokud nebudete schopni splácet hypotéku, banka bude mít všechny zákonné důvody k vrácení zastaveného bytu, připomněl.

Tip č. 2. Přečtěte si pečlivě smlouvu

Přestavba zastaveného bytu je možná, ale existuje řada nuancí. První věc, kterou musíte udělat, než provedete významné změny v bytě, je prostudovat zástavní smlouvu a pochopit, zda existuje přímý zákaz přestavby, doporučuje Baranov. Právník poznamenal, že pokud takový zákaz neexistuje, pak je nutné prostudovat, co má dlužník právo s prostorem dělat.

„Možná tam budou formulace o provedení kosmetických oprav, výměně dveřních konstrukcí a otvorů nebo o něčem jiném. Důležité je také podrobně prostudovat sekci odpovědností stran, abyste se ochránili před zbytečnými ztrátami,“ doporučuje šéf společnosti Dostigatsiya.

Tip č. 3: Získejte povolení banky

Poté, co se přesvědčíte, že smlouva nezakazuje přestavbu, musíte získat písemný souhlas banky, uvedla šéfka realitní kanceláře TrendHouse Ksenia Aversová. Poznamenala, že s největší pravděpodobností bude úvěrová instituce vyžadovat, aby po provedené práci neklesla tržní hodnota nemovitosti a její likvidita.

READ
Jak vypočítat čtvereční metr žaluzií?

„Pokud se rozhodnete pro neobvyklý layout, banka souhlas rozhodně nedá. Koneckonců, takové možnosti budou získanou chutí při prodeji. To znamená, že pokud nebudete splácet hypotéku a banka bude muset byt prodat, bude těžké najít kupce a úvěrová instituce vydělá méně peněz,“ vysvětlil odborník.

Tip č. 4: Připravte si technickou zprávu

Než požádáte banku o povolení, je nutné vypracovat projekt přestavby a připravit technickou zprávu, uvedla soukromá advokátka Olga Blagoveshchenskaya. Technickou zprávu a projekt lze podle ní získat v každé advokátní kanceláři, která se specializuje na transakce s nemovitostmi.

Jedná se o placenou proceduru. Podle právníka je někdy také nutné zapojit nezávislé posouzení budoucí přestavby, aby se potvrdila její bezpečnost a eliminovala se všechna rizika.

Tip č. 5: Napište oficiální dopis bance

K získání povolení je nutné zaslat bance oficiální dopis s balíkem dokumentů, včetně technické zprávy a projektu přestavby, zdůraznil Alfiya Mitroshina, vedoucí právní kanceláře Real Estate Transactions.

„Banka je povinna vaši žádost posoudit a podat písemnou odpověď. S největší pravděpodobností bude souhlas úvěrové instituce placenou službou, takže peníze budete muset utratit ještě před zahájením prací na rekonstrukci bydlení,“ vysvětlil Artem Baranov.

Tip č. 6. Kontaktujte inspekci krytu

Se svolením banky a dalšími dokumenty se musíte obrátit na inspektorát bydlení nebo městskou správu, řekl šéf advokátní kanceláře Dostigatsiya. Upřesnil, že až poté, co inspekce bydlení nebo správa dá souhlas s přestavbou zastaveného bytu, může být najat tým pracovníků a stavební práce začít.

„Do této chvíle nedoporučujeme zahájit práce na zastaveném bytě, protože rizika jsou velmi vysoká. Od přání provést přestavbu k její realizaci uplynou minimálně čtyři měsíce,“ uzavřel Baranov.

Tip č. 7. Pamatujte, že banky jsou proti přestavbě

Banky neschvalují přestavbu hypotečního bydlení, protože objekty s rekonstrukcí mohou být méně ziskové než bez ní, objasnil Mitroshina. Věřitel navíc podle ní nemůže kontrolovat, zda dlužník dokončil přestavbu. „Pokud hypoteční dlužník nesplní své závazky z úvěru, bude byt prodán v dražbě a hrozí, že nebude dispozičně dokončena. Banky se proto této odpovědnosti zpočátku zbavují,“ vysvětlil právník.

READ
Jak vypadá magnetická plomba na elektroměru?

Banky umožňují přestavbu, pokud k tomu dá souhlas pojišťovna, která nemovitost pojistila, poté, co obdržela potvrzení od odhadce, že nemovitost po přestavbě vzroste na hodnotě, upřesnil právník. Podle ní jde o velmi vzácné případy a nemělo by se na ně spoléhat.

Jak se dohodnout na přestavbě bytu: pokyny krok za krokem

Ve většině bytů můžete nejen znovu nalepit tapety, vyměnit okna a znovu položit laminát, ale také provést přestavbu. Například demontovat část stěn, kombinovat lodžii s pokojem nebo toaletu s vanou, umístit další příčky, vybavit šatnu. Ale na rozdíl od aktualizace tapet a pokládání laminátových podlah musí být takové zásadní změny koordinovány s úředníky. Řekneme vám, jak legalizovat přestavbu, aby nikdo neměl žádné stížnosti.

Jaké typy přestavby jsou zakázány a povoleny

Přestavba je jakákoli změna v plánu bytu zaznamenaná v Jednotném státním registru nemovitostí (EGRN). Přestavbou je i demontáž vestavěné skříně. Před zahájením globální rekonstrukce je důležité si uvědomit, že ne všechny místnosti uvnitř bytu lze kombinovat a rozdělit a ne všechny stěny lze zbourat. Tato problematika je upravena bytovým kodexem Ruské federace a usnesením Gosstroy č. 170 ze dne 27.09.2003. září XNUMX.

To znamená, Je zakázáno:

  • zbourat nosné zdi a běžné stavební komunikace;
  • přesuňte koupelnu do prostoru, pod kterým mají sousedé obytné místnosti;
  • vyjměte baterie ústředního topení na balkon;
  • kombinovat kuchyň, kde je instalován plynový sporák, s obývacími pokoji.

povolený po dohodě provést tyto práce:

  • zvětšit plochu „mokrých“ prostor (koupelna, kuchyň) na úkor nebytových prostor, například chodby nebo skladu;
  • přesunout nebo odstranit stěny, které nejsou nosné;
  • rozšířit obytné místnosti na úkor chodby.

Existuje i taková věc jako dovybavení bydlení – to je také potřeba koordinovat s místní samosprávou. Jedná se o přemístění radiátorů nebo vyhřívaného žebříku na ručníky, výměnu plynového sporáku za elektrický, instalaci sprchových koutů atd.

Jak se dohodnout na přestavbě: pokyny krok za krokem

Pokud se rozhodnete pro rozsáhlé změny v bytě, musíte začít s návrhem přestavby. Nejprve udělat, a pak souhlasit – neúspěšná varianta. Zaprvé můžete skutečně poškodit společný majetek nebo rozbít konstrukční prvky a zadruhé nikdy nedostanete souhlas s přestavbou od samospráv (o tom si povíme podrobněji níže).

READ
Jak se jmenuje basreliéfní nástroj?

V různých regionech Ruska se procesy pro koordinaci přestavby liší. Například v Moskvě lze všechny fáze provést na dálku, zatímco v Jekatěrinburgu je nutné osobně přijít na okresní správu s balíčkem dokumentů a napsat žádost. Někde se můžete přihlásit přes MFC. Algoritmus by měl být vyzván správcovskou společností nebo HOA.

Pokyny krok za krokem pro koordinaci přestavby bytu

Krok 1. Objednejte si projekt přestavby

Projekt na přestavbu bytového domu může zpracovat pouze společnost, která je členem SRO (samoregulační organizace) a má příslušné povolení. Organizaci si můžete ověřit v rejstříku Národní asociace geodetů a plánovačů.

V Moskvě můžete pro přestavbu použít standardní projekt z katalogu schváleného Moskevskou inspekcí bydlení. V tomto případě by se specialisté měli ujistit pouze o tom, že takový projekt lze realizovat v konkrétním bytě. Nebo, pokud standardní možnost není vhodná, vypracují individuální projekt s ohledem na požadavek vlastníků, vlastnosti prostor a požadavky zákona.

Krok 2. Odešlete dokumenty do správy

Až bude projekt připraven, můžete se obrátit na místní samosprávu. V Moskvě a řadě regionů se to děje na dálku, někde přes MFC, někde – při osobní návštěvě. Budou vyžadovány následující dokumenty:

  • cestovní pas vlastníka (vlastníků);
  • doklad o vlastnictví bydlení;
  • projekt přestavby;
  • technický pas obydlí nebo půdorys, vysvětlení (lze získat od ZISZ);
  • přeplánování výpisu.

Pokud je v rámci přestavby přistavěna k prostorám část společné nemovitosti v bytovém domě, je třeba doložit protokol z valné hromady vlastníků, že nejsou proti takové přestavbě. A pokud je dům památkou architektury, historie nebo kultury, potřebujete závěr orgánu památkové ochrany o přípustnosti sanace.

Do měsíce a půl musí žadatel dostat odpověď, zda je s přestavbou souhlas, či nikoliv.


Krok 3. Stavební práce

Pokud správa přestavbu schválila, práce mohou začít. To musí být provedeno do jednoho roku. A během opravy je důležité zajistit, aby tým dodržel projekt, jinak nemusí být dílo přijato.

Krok 4. Přijetí přestavby

Administrativní komise práci přijme a zkontroluje její soulad s projektem (k tomu budete muset na konci také napsat žádost). Pokud je vše provedeno správně, vydá akt přestavby.

READ
Jak vypočítat nýty?

Krok 5. Registrace v USRN

Majitel bude muset získat od správy osvědčení o uvedení do provozu přepracovaného zařízení, požádat o nové osvědčení o registraci od ZISZ a zaregistrovat změny v USRN prostřednictvím MFC.

Je možné provést přestavbu hypotečního bytu?

Zákon nezakazuje přestavbu bytu, který je v zástavě, ale musíte si pečlivě prostudovat zástavní smlouvu – možná jsou v ní omezení uvedena.

Pokud tam žádný zákaz není, měli byste získat písemný souhlas banky s přestavbou bytu. Nejlepší je poslat úvěrové instituci oficiální dopis a připojit k němu projekt přestavby.

Budete si také muset pojistit rizika oprav a jejich následky a objednat si u realitních specialistů posouzení nákladů na bydlení po přestavbě. Musíte být připraveni, že banka může odmítnout schválit přestavbu, protože změny mohou snížit náklady na bydlení a stále existuje riziko, že nestihnete práci dokončit nebo legalizovat, přestanete splácet hypotéku a banka získá zastavenou nemovitost v nedokončené verzi.

Je možné legalizovat již provedenou přestavbu

Stává se, že přestavba již byla provedena a je třeba ji následně legalizovat – například za účelem prodeje bytu (jinak Rosreestr transakci jednoduše nezaregistruje). Zákon o bydlení Ruské federace stanoví, že vlastník obydlí, které bylo bez povolení přeplánováno, je musí uvést do původního stavu. Kromě toho budete muset zaplatit pokutu 2 000 až 2 500 rublů.

Existuje možnost nechat byt v přeplánovaném stavu, ale pouze soudní cestou a pokud je vše provedeno podle pravidel.

Pokud byl vlastník bytu s nelegální přestavbou povinen vrátit vše do původní podoby, ale neučinil tak, může být bydlení prodáno v dražbě. A takové precedenty existují. Ve Sverdlovské oblasti majitelé bytu v 9. patře bez jakéhokoli schválení a povolení demontovali větrací jednotku mezi kuchyní a spíží. Kvůli tomu zmizel výfukový tah v bytech níže.

Sousedé si stěžovali na správcovskou společnost, která – na vedení města, byli majitelé povinni napravit přestupky, ale nic neudělali. Poté se obec obrátila na soud s požadavkem prodat byt ve veřejné dražbě a vydat peníze vlastníkům a uložit novému vlastníkovi povinnost uvést větrání do normativního stavu. Soud těmto požadavkům vyhověl.