Sanace se netýká pouze nákladů na materiál a pracovníky. Aby v budoucnu nezpůsobili nepříjemnosti sousedům a náhodně nepoškodili celistvost podlah, musí být všechny práce legalizovány.
V dnešní době se v novostavbách stalo oblíbenou praxí prodávat „krabice“ s otevřenou dispozicí – pokoje si můžete zařídit podle vlastního vkusu a přání. Touha po změně bydlení se však často objevuje u těch, kteří vlastní byt ve staré zástavbě. To vše lze provést, pokud dodržíte zákon a hranice rozumu. Přestavba však není jen o nákladech na materiál a pracovníky. Aby v budoucnu nezpůsobili nepříjemnosti sousedům a náhodou nepoškodili celistvost podlah, musí být všechny práce legalizovány. Tento proces zahrnuje shromažďování dokumentů, vypracování projektů a v průměru trvá několik měsíců. Kompetentní přístup a včasná opatření však ochrání majitele před problémy a pokutami v budoucnu.
Proč potřebujete legalizovat přestavbu?
V první řadě je důležité porozumět terminologii. Mnozí majitelé bytů si jsou jisti, že domluvit se na restrukturalizaci je totéž, co ji legalizovat. Jeden pojem je zcela odlišný a týká se různých oblastí legislativy. Oběma těmito fázemi přitom musí majitel projít.
V první řadě se před zahájením jakýchkoliv prací domlouvá přestavba bytu. Dříve to bylo možné pouze osobně prostřednictvím Multifunkčního centra, nyní je však možné koordinovat online – tato novela byla zavedena v srpnu 2020.
Právě v této fázi navrhujete nový půdorys, který musí schválit příslušné organizace a kontroly. Legitimace je proces, který musí být dokončen po výstavbě. Inspektoři to dělají osobně, aby se ujistili, že všechny nosné konstrukce zůstanou neporušené a nic neohrožuje ostatní obyvatele bytového domu.
Nejjednodušší způsob, jak legitimovat ty postupy, které nijak neovlivňují celistvost stavby. Patří sem:
- Výměna nebo kompletní demolice vestavěných skříní a jiného podobného nábytku.
Stěhování některých vodovodních zařizovacích předmětů a dalších spotřebičů – dřezy, elektrické a plynové kotle.
Změna umístění vodovodních armatur, pokud nepřesahuje jednu místnost – to znamená pohyb v koupelně.
Stavba nebo bourání příček mezi místnostmi, ale pouze v případě, že se nejedná o nosné konstrukce.
Existují i takové úpravy, které nejenže nelze odsouhlasit a legitimizovat, ale jsou obecně porušením a je absolutně zakázáno to dělat, protože může být narušena celistvost domu a sousedé budou mít problémy. Mezi takové přestavby patří:
- Demolice jakýchkoliv nosných konstrukcí.
Změna umístění koupelen v bytech nebo jejich rozšíření.
Změny na fasádě.
Rozšiřování obytné plochy z důvodu ekonomických nebo technických. Například kombinace bytu s podkrovím nebo suterénem.
Umístění radiátorů na balkony a lodžie.
Kombinace podlahového vytápění a ústředního vytápění v domě.
Jak legalizovat přestavbu?
Celý proces legalizace přestavby se skládá ze čtyř po sobě jdoucích kroků. Nejprve si musíte ověřit, zda jsou vaše záměry v souladu se zákonem, zda se mezi navrhovanými akcemi nenacházejí takové, které budou obtěžovat obyvatele nebo poškozovat budovu samotnou.
Dále je vypracován návrh nových prostor. Sami si nebudete moci nakreslit, co chcete, takový papír nebude mít právní platnost. Výjimkou jsou pouze drobné změny v místnosti, například změny umístění koupelny nebo toalety v koupelně, případně jejich výměna.
Ve všech ostatních případech je potřeba kontaktovat projektovou kancelář, kde vám připraví všechny potřebné dokumenty. Pečlivě vybírejte organizaci, protože můžete skončit s podvodníky nebo neregistrovanou institucí, jejíž projekt nebude mít žádnou sílu. Informace si můžete ověřit v registru SRO a zde si můžete vybrat příslušnou kancelář.
Třetím krokem je shromáždění a příprava všech potřebných papírů. Seznam je následující:
- Pas majitele bytu.
- Žádost o přestavbu.
- Dokladem, že vlastníkem je osoba, je výpis ze státního rejstříku.
- Technický pas bydlení.
- Souhlas všech obyvatel domu nebo vstupu s opravou písemně.
- Samotný projekt přestavby.
V některých případech se papíry mohou lišit – vše závisí na regionu bydliště. Více podrobností se dozvíte na polyfunkčním centru nebo na vedení města či městské části.
Celý balík dokumentů spolu s projektem je přenesen do Multifunkčního centra. V některých regionech je možné podávat příspěvky online prostřednictvím státního portálu, který se touto problematikou zabývá. Pak už jen zbývá počkat na povolení inspekce – na to má orgán vlády čtyřicet pět dnů ode dne podání žádosti.
Pokud je rozhodnutí přijato ve váš prospěch, obdržíte také speciální deník, kde musíte zaznamenávat všechny akce během opravy. Pokud je rozhodnutí záporné, musíte projekt buď zopakovat a odstranit všechny chyby, nebo se obrátit na soud – na to máte tři měsíce ode dne obdržení zamítnutí.
Co dělat, když je přestavba již dokončena?
Existuje jasný sled úkonů, které vlastník potřebuje provést, aby rekonstrukce bytu odpovídala zákonu. Pokud restrukturalizace již proběhla, ale nebyla předem dohodnuta a legalizována, bude nutné tak učinit prostřednictvím soudu.
Nejprve jsou připraveny všechny dokumenty. Jedná se o technický pas bytu, osvědčení od hygienické a epidemiologické služby, výpisy ze státních registrů. Navíc se připravuje návrh již přestavěného bytu.
Dále je zasláno oznámení městskému odboru architektury, že byt prošel rekonstrukcí s vyznačením provedených změn. Souběžně s tím je žaloba zaslána soudu, ke kterému je připojen stejný balík dokumentů a projekt.
Soud návrh posoudí a rozhodne. Pokud to dopadne ve prospěch majitele, nezbývá než provedené změny zaregistrovat. Chcete-li to provést, kontaktujte ZISZ, kde vám bude zaslán specialista. Zaznamená všechny změny, které následně zapíše do registru. Do deseti dnů bude k bytu vystaven nový technický pas.
Posledním krokem je pořízení katastrálního pasu. Kontaktujte Polyfunkční centrum nebo Katastrální komoru, přiložte soudní rozhodnutí a kopie všech závěrů. Budete také muset zaplatit státní poplatek. Teprve poté se do vašeho bytu dostaví další inspektor, který zaznamená všechny změny pro soulad s projektem. Po potvrzení bude připraven nový katastrální pas.
Existují pokuty za nelegální přestavbu?
I když ke změnám dojde v rámci zákona a celá přestavba spočívá v přemístění dřezu z jednoho rohu do druhého, vše, co nebylo předem dohodnuto, je považováno za nezákonné. I kdyby tedy soud vaše jednání následně schválil, stejně budete muset zaplatit pokutu.
Sankce zahrnují pokutu asi třicet tisíc rublů a další opatření. Soud může například požadovat navrácení bydlení do původního stavu a ZISZ zakáže opustit zemi, pokud se porušení ukáže jako příliš závažné. Všechna tato opatření, stejně jako výše pokuty, se mohou lišit v závislosti na regionu bydliště a vlastnostech každé opravy.
Nelegální přestavba je navíc plná dalších důsledků. V první řadě je to kvůli možnostem budoucího prodeje bytu. Nedostanete například hypotéku zajištěnou bydlením s neoprávněnou přestavbou a takové prostory je velmi obtížné prodat. Nevezmou si to vůbec na hypotéku a hotovostní obchod bude zcela nerentabilní: cena bude muset být výrazně snížena, protože dříve nebo později bude kupující čelit stejným problémům, jaké neměl bývalý majitel chtít řešit.
Kromě toho byste měli vždy věnovat pozornost načasování práce. I když už je přestavba legalizovaná, nelze vyloučit problémy se sousedy kvůli hluku a odpadkům. Musíte přesně zjistit, kolik hodin práce v domě je zakázána. Takže v Moskvě to nejde od sedmi večer do devíti ráno a od jedné do tří odpoledne, kdy mohou malé děti spát. O víkendech a svátcích se budou muset odložit i opravy.
Pokud si sousedé stěžují, bude udělena pokuta – asi tři tisíce rublů. Totéž platí pro likvidaci odpadků. Pokud se oprava provádí svépomocí, musíte najít auto od organizace, která takové služby poskytuje. Vyhazování stavebního materiálu do koše u domu je také pokuta. Profesionální stavební firmy se o této otázce nejčastěji rozhodují sami a zahrnují odstranění odpadu do nákladů na své služby, ale je lepší si to předem vyjasnit.
Je možné provést přestavbu, pokud je byt na hypotéku?
Všechna tato pravidla platí jak pro prostory, které jsou ve vlastnictví majitele, tak pro ty, které jsou pořízeny na hypotéku. Neexistují žádné samostatné klauzule v zákoně pro hypoteční bydlení ve věcech přestavby. Existují však zvláštní případy. Takže ve smlouvě může být například uveden zákaz změny vzhledu bytu – tedy ona stejná přestavba. V ostatních případech musí být všechny takové akce dodatečně koordinovány s finanční institucí, která poskytla úvěr na byt.
Pokud jsou ve smlouvě takové doložky, má banka plné právo pravidelně vysílat inspektora, aby zkontroloval stav prostor. Pokud se zjistí porušení smlouvy, může banka podat žalobu a pak hrozí vyplacení odškodného nebo dokonce zůstat bez bydlení.
Kolik bude stát přestavba?
Nemluvíme o ceně oprav – zde je vše velmi individuální – ale o ceně projektů a dalších byrokratických služeb.
Předně hodně záleží na složitosti požadované práce. Opět platí, že pokud mluvíme o výměně podlahy nebo o přesunu sanitárních zařízení v rámci jedné koupelny, budou náklady levnější. V tomto případě ani nepotřebujete plnohodnotný projekt, stačí jen náčrt požadovaného díla, jehož cena v kanceláři je v Moskevské oblasti asi pět tisíc rublů.
Pokud mluvíme o velkých komplexních pracích, například zasklení balkonu, změna fasády budovy, bude zde vynaloženo více peněz a ještě více času. Už jen proto, že budete muset své přání dodatečně koordinovat s městskými architektonickými a bytovými inspektory.
V průměru se náklady na plnohodnotný projekt přestavby pohybují od patnácti do sta tisíc rublů. Hodně záleží na společnosti. Populární designové kanceláře si mohou od svých klientů účtovat více peněz než organizace v moskevské oblasti.
Aby se projekt nemusel předělávat, nezapomeňte, že materiály, které v něm budou uvedeny, musí plně odpovídat skutečnosti. Pokud práce souvisí s tím, že jste se rozhodli vyměnit linoleum za laminát, pak instalace parket rozhodně nebude možná. Totéž platí pro materiály na stavbu příček a klempířských mechanismů.
Pokud máte problém s přestavbou bytu, právní pomoc můžete získat na našich stránkách.
