Nákup a prodej nemovitosti na sekundárním trhu je spojen s riziky: pokud k věci přistoupíte bez náležité péče, můžete zůstat bez bydlení a bez peněz. Vždy existuje nebezpečí, že narazíte na podvodníky. Aby k tomu nedocházelo, je užitečné předem pochopit, co prodávající při prodeji bytu riskuje a co dělat, aby možná rizika omezil na minimum. Pomůžeme vám najít odpovědi na nejdůležitější otázky.

Bezohledný realitní makléř: jaké je nebezpečí a jak ho včas rozpoznat

Svěřit prodej své nemovitosti profesionálovi je logické a rozumné rozhodnutí. Kompetentní realitní makléř ušetří prodávajícímu problémy s hledáním kupců a vyplňováním potřebných dokumentů. Takový specialista se dobře orientuje v situaci na trhu a je schopen pomoci s prodejem bytu za nejlepší cenu.

Ale vše, co bylo řečeno, platí pouze v případě, že se člověk obrátí na spolehlivou, důvěryhodnou agenturu nebo soukromou realitní kancelář s dobrou pověstí, jinak se snadno může narazit na podvodníka. Na jaké příznaky si dát pozor a kdy je lepší nabízené služby odmítnout?

Realitní kancelář odmítá podepsat smlouvu

V takovém případě se můžete okamžitě otočit a odejít – podnikání s takovým „odborníkem“ je nebezpečné. Nedojde-li k dohodě, která podrobně popisuje všechny podmínky a povinnosti stran, je prodávající nemovitosti bezbranný a je nepravděpodobné, že bude moci svá práva hájit i u soudu. Ústní dohody nemají právní sílu, prokazování podvodu bude velmi obtížné a někdy dokonce nemožné.

Při podepisování smlouvy s realitní kanceláří nebo agenturou je důležité nezklamat ostražitost. Před podpisem stojí za to si dokument pečlivě přečíst a trvat na tom, aby tam byly uvedeny všechny nuance: co přesně se specialista zavazuje udělat, v jakém časovém rámci a za jakou odměnu, jaké jsou povinnosti zákazníka, jaká odpovědnost je poskytována za porušení podmínek dohody.

Musíme si pamatovat: dohoda s realitním makléřem není formální cár papíru, ale záruka finanční jistoty zákazníka. Není třeba podepisovat něco, s čím nesouhlasíte, je důležité zaznamenat na papír všechny nuance vzájemných závazků: ​​v případě jakýchkoli neshod a sporů bude argumentem to, co je napsáno ve smlouvě, a ne to, co je slibováno realitní kanceláří slovy.

Realitní makléř požaduje platbu předem

Toto je alarm: podvodníci často takto jednají. Po obdržení zálohy bezohledný realitní makléř jednoduše zmizí, přestane odpovídat na hovory a samozřejmě neudělá nic, aby nemovitost prodal.

Abyste se nedostali do podobné situace, musíte si pamatovat: platba za služby realitní kanceláře se provádí při transakci. Nepředpokládáme žádné zálohy ani platby předem, klient platí pouze za skutečně poskytnuté služby. Jejich cena, podmínky a platební postup musí být specifikovány ve smlouvě – tuto doložku si musíte pečlivě přečíst, dokument byste neměli podepisovat, pokud podmínky nevyhovují. Jakákoli platba předem nebo částečná platba snižuje šance na získání konečného výsledku.

Realitní makléř trvá na předání originálů dokladů nebo vystavení plné moci

Nikdy, pod žádnou záminkou, nemůžete převést originální doklady o vlastnictví nemovitosti na realitního makléře. Specialista si je může prohlédnout za přítomnosti klienta, aby se ujistil, že prodávající má skutečně dispoziční právo s bytem, ​​ale tyto dokumenty k další práci nepotřebuje.

Není třeba podepisovat plnou moc, která umožňuje realitní kanceláři nakládat s nemovitostmi jménem vlastníka (až na zcela výjimečné případy). Pamatujte: realitní makléř je pouze zprostředkovatel, jeho úkolem je najít kupce pro byt a pomoci s papírováním, majitel rozhoduje o transakci samostatně.

Majitel nemovitosti se může chránit před pokusy o podvod tím, že zakáže jakékoli jednání s nemovitostmi bez jeho osobní účasti. Chcete-li to provést, musíte odeslat žádost společnosti Rosreestr prostřednictvím webu MFC nebo státních služeb. Do 5 dnů bude žádost zkontrolována a bude proveden záznam o zákazu do Jednotného státního rejstříku. Poté již nikdo nebude moci s bytem nakládat bez vědomí a souhlasu jeho vlastníka. V případě potřeby můžete uložený zákaz vždy stejným způsobem odstranit.

READ
Jak připravit místnost pro instalaci klimatizace?

Realitní makléř vnucuje podmínky obchodu nebo se snaží manipulovat

Možná v tomto případě klient není podvodník, ale prostě špatný specialista, který nezná základy své práce, ale přesto byste se s takovou situací neměli smířit. Rozhodnutí o dokončení transakce činí majitel, musí být dobrovolné a vědomé, jakýkoli nátlak, nátlak a manipulace jsou nepřijatelné.

S takovou realitní kanceláří byste měli okamžitě ukončit smlouvu, v případě potřeby se můžete také obrátit na orgány činné v trestním řízení pro ochranu vašich práv a oprávněných zájmů. Existuje však lepší řešení: zeptejte se na pověst specialisty a jeho doporučení ve fázi výběru.

Bezohledný nebo nedostatečně kvalifikovaný realitní makléř je riziko plýtvání penězi, časem a nervy. A pokud narazíte na podvodníka, „černého realitního makléře“, můžete také o svou nemovitost přijít.

Jaká jsou rizika pro prodejce bytu při setkání s kupujícími?

Bez ohledu na to, zda majitel byt prodává přes agenturu nebo hledá kupce na vlastní pěst, nemovitost bude muset ukázat a vpustit do jeho domu cizí osoby. V naprosté většině případů se bude jednat o poctivé občany, kteří mají skutečný zájem o koupi. Podvodníci ale mohou jednat i pod rouškou kupujících.

  • nenechávat peníze, cennosti a doklady k bytu na dohled;
  • nenechávejte návštěvníky bez dozoru;
  • upozorněte příbuzné nebo přátele na plánované představení, pozvěte jednoho z nich, aby vás doprovázel.

Není třeba se stydět požádat návštěvníky o předložení dokladů. Ano, může se to zdát jako zbytečné opatření, ale většina lidí se k takovému požadavku postaví s pochopením: člověk má právo vědět, koho si pouští do bytu.

Někdy pod rouškou kupujících požádají realitní kanceláře o zobrazení inzerátu. Takový zprostředkovatel může okamžitě začít vnucovat své služby nebo podávat celé plnění – například po prohlídce bytu může prohlásit, že varianta pro něj není vhodná, ale zná jednoho člověka, který v tomto právě hledá bydlení. plocha.

Toto schéma je zpočátku založeno na podvodu, takže byste se za žádných okolností neměli uchylovat k pochybným službám takových „specialistů“. Je dobré, když je během rozhovoru přítomen jeden z příbuzných nebo známých prodávajícího – v přítomnosti svědků budou podvodníci pravděpodobně opatrní.

Pokud nemovitost ukazuje realitní makléř, musíte se ujistit, že v bytě nezůstalo nic cenného: pokud se to ztratí, bude těžké něco dokázat. A samozřejmě není potřeba vydávat žádné plné moci ani dávat originály dokumentů. Realitní makléř jedná na základě smlouvy, která s ním byla uzavřena, není třeba žádné další potvrzení jeho oprávnění a jakýkoli pokus přesvědčit klienta o opaku je důvodem k odmítnutí služeb takového specialisty.

Jak prověřit kupujícího při prodeji bytu

Obvykle se prodávající příliš nezajímá o identitu kupujícího nemovitosti. A obecně je to rozumné, ale při sepisování smlouvy (hlavní i předběžné) je užitečné ujistit se, že podpis na dokumentech je uveden osobou, která je v nich uvedena jako kupující. Požádejte o nahlédnutí do cestovního pasu a zkontrolujte jeho podrobnosti s údaji napsanými ve smlouvě a na fotografii se vzhledem kupujícího.

READ
Jak hydroizolovat balkon?

Pokud zájmy kupujícího zastupuje jiná osoba, nejedná se o porušení, avšak pravomoci takového zástupce musí být potvrzeny notářem ověřenou plnou mocí. Pokud takový dokument neexistuje nebo vzbuzuje pochybnosti, je lepší transakci odmítnout nebo ji minimálně odložit, dokud se všechna nedorozumění nevyřeší.

Jaké jsou důsledky chyb při sepisování smlouvy?

Veškeré podmínky transakce koupě a prodeje nemovitosti jsou stanoveny ve smlouvě. Jedná se o povinný dokument a má řadu požadavků.

  1. Kupní a prodejní smlouva musí mít písemnou formu. Dohody „slovy“ nemají právní sílu. Písemné listiny, které nejsou dohodou (například potvrzení o přijetí peněz nebo akt převzetí a převodu nemovitosti), rovněž nemohou nahradit dohodu a slouží jako podklad pro převod vlastnictví.
  2. Smlouva musí obsahovat doložky klasifikované zákonem jako podstatné podmínky: předmět smlouvy a jeho cenu. Obojí navíc musí být formulováno velmi jasně, konkrétně a srozumitelně, aby se eliminovaly případné neshody. O tom, jaké jsou podstatné náležitosti smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti, jak je správně hláskovat a na co si dát pozor při sepisování dokumentu, se podrobně dočtete v samostatném článku.
  3. Smlouva musí být podepsána stranami transakce nebo jejich právními zástupci. Bez podpisu jedné nebo obou stran transakce je smlouva považována za neuzavřenou. Pokud je dokument podepsán někým, kdo k takovým úkonům není oprávněn (nemá právo), lze transakci zpochybnit a prohlásit za neplatnou.

V souladu s tím je první věcí, kterou musíte udělat, je pečlivě si přečíst smlouvu a ujistit se, že obsahuje všechny potřebné podmínky. V případě pochybností je lepší poradit se s právníkem. V této věci byste se neměli zcela spoléhat na realitního makléře: ten samozřejmě pomáhá s přípravou dokumentů pro transakci, ale odpovědnost za jejich obsah a soulad s právními požadavky leží na stranách transakce.

Je bezpodmínečně nutné zkontrolovat faktické údaje uvedené ve smlouvě: adresu bytu, jeho katastrální číslo, metráž, počet pokojů, cenu atd. Měli byste se ujistit, že údaje o všech dokumentech, údaje o prodávajícím a kupující jsou zadány správně, bez chyb a překlepů.

Pokud si kupující koupí byt na hypotéku, bude to pro prodávajícího o něco jednodušší: právníci banky zkontrolují formu i obsah smlouvy. Ale ani na ně byste se neměli zcela spoléhat – musíte se ujistit, že všechny dosažené dohody jsou zahrnuty do konečného textu dokumentu.

Nedobrovolný podvod: proč jsou detaily ve smlouvě tak důležité

Ve smlouvě nemohou být maličkosti a „nepodstatné podrobnosti“, všechny podrobnosti musí být uvedeny. Předpokládejme, že kuchyně má vestavěný nábytek – souhlasí kupující s jejím osudem (např. zůstane v bytě, nebo si jej vezme majitel při převodu prostor)?

Obyčejný příběh: prodávající považoval za samozřejmé, že kuchyňský nábytek vezme s sebou, a kupující si byl jistý, že je nedílnou součástí bytu a jeho cena byla zahrnuta v ceně bytu. Proto byl kupující překvapen, když zjistil, že nábytek byl odstraněn, a uplatnil u prodávajícího reklamaci. Požadavky ale neuznával a odmítal je uspokojit – byl si jistý, že udělal správnou věc. Kvůli takovým „maličkostem“ často vznikají spory a soudní spory, i když nedorozuměním lze snadno předejít dobře sepsanou smlouvou.

Pokud se problém nepodaří vyřešit smírnou cestou, může se kupující obrátit na soud a napadnout transakci s odůvodněním, že byl o předmětu smlouvy uveden v omyl. Navíc má šanci vyhrát spor a prodávající bude muset buď snížit cenu bytu (rozdíl vrátit kupujícímu), nebo vrátit sporný nábytek a kompenzovat právní náklady.

Aby se prodávající nedostal do takové nepříjemné situace, stanoví a uvede ve smlouvě všechny nuance týkající se stavu a vlastností prodávaného obytného prostoru. A nedostatky není třeba skrývat, pokud existují: kupující je přesto najde – a může tvrdit, že byl podveden uvedením nepravdivých údajů o předmětu smlouvy.

READ
Jak nainstalovat bod na zavěšený strop?

Podvody s doklady jsou jedním z nebezpečí při prodeji bytu

Pozornost pomůže nejen vyhnout se náhodným chybám v dokumentech, ale také včas rozpoznat pokus o podvod. Jedním z typů klamání při koupi a prodeji nemovitosti je záměna smlouvy.

Jak se to stane? Scénáře se mohou lišit, ale podstata je stejná: prodávající dostane nejprve správnou smlouvu, aby si ji přečetl, a když je připraven ji podepsat, pod tou či onou záminkou ji odeberou a vymění za jinou – zdánlivě úplně stejný, ale s jinými podmínkami.

Druhá strana transakce za takových okolností téměř nikdy nečte navrhovanou kopii – koneckonců smlouvu si již pečlivě přečetl. Teprve nyní podvodníci nabízejí k podpisu jiný text. Proto musíte striktně dodržovat pravidlo: nepodepisujte nic, aniž byste si to nejprve přečetli. I když spěchají (zvláště když spěchají) a pokud prodejce právě přečetl těchto několik stránek textu, musíte si jej přečíst znovu.

Vzhledem k tomu, že jednají dvě strany, v každém případě se předpokládá, že si druhá strana dokument pečlivě přečte a podepíše jej pouze v případě, že souhlasí s obsahem.

Realitní kanceláře klamou nejen kupující, ale i podomní prodejce. V tomto článku se podíváme na běžné triky a naučíme se, jak si vybrat profesionály ve svém oboru.

Profese realitních makléřů je důležitá, ale jejich pověst často kazí bezohlední specialisté, kteří klamou prodávající a kupující domů

O podvodech s realitními kancelářemi se často dozvídáme z příběhů kupujících bytů. Někteří klamou klienty v cenách, někteří berou za své služby více, než je stanoveno, a někteří nepomáhají vůbec, ale jen se zdržují časem.

Kupci ale nejsou jedinou obětí. Prodejci nemovitostí také riskují, že se zapletou s bezohlednými realitními kancelářemi.

Podívejme se na hlavní triky realitních kanceláří na příkladu šesti příběhů a zjistěte, jak si vybrat specialistu, kterému lze svěřit proces prodeje domu či bytu.

Podvod s kupcem slámy

Marina nabídla k prodeji jednopokojový byt a okamžitě jí zavolal potenciální kupec Vasily. Byt se mu z fotografie líbil, a tak se rozhodl přijet na prohlídku, aby si vše osobně prohlédl a definitivně rozhodl.

Na prohlídku přišel reprezentativní muž. Byt se mu líbil, ale jeho ženě by se toto uspořádání nelíbilo. Marina byla naštvaná, ale Vasily okamžitě přiznal, že je realitní makléř. Přesně takový byt hledá jeden z jeho klientů, a tak dívce nabídl pomoc s prodejem.

Marina uzavřela s Vasilym dohodu o poskytování právních služeb a dala mu 15 tisíc rublů. Vasily zase dal Marině zálohu od kupujícího na podobnou částku, aby ji přesvědčil o spolehlivosti záměrů kupujícího a dokázal, že striktně dokončí kupní a prodejní smlouvu.

Marina nevěděla, jak realitní kanceláře klamou prodávající při prodeji bytu, a tak byla potěšena rychlou transakcí a začala odmítat další kupce, kteří volali na základě inzerátu.

Ale po podpisu smluv se situace protáhla – kupující začal neustále přesouvat schůzky a Vasily požádal, aby ještě nějakou dobu počkal.

Marina plánovala byt prodat za měsíc, ale nakonec přišla jen o dny a peníze. Zároveň mi v duši rostla nepříjemná pachuť z Vasilyho medvědí služby.

Co se vlastně stalo?

Vasily používal časté schéma – oklamal Marina tím, že řekl, že existuje kupec. Marina díky domnělému vkladu uvěřila, že existuje kupec, a tak podepsala smlouvu s realitním makléřem.

READ
Co jsou mrtvolní červi?

A Vasilij si našel nového klienta. Opravdové pátrání začal až po dokončení dokumentů, zatímco Marina seděla ve tmě a ztrácela potenciální kupce.

Jak jinak realitní kanceláře klamou prodejce bytů?

Vasilij by mohl přijít na prohlídku bytu jako kupující a poté informovat majitele, že jeho přátelé jsou připraveni ke koupi, ale on pomůže s transakcí pouze za procento z prodeje. Aby Marina neztratila potenciálního klienta, zaplatila by Vasilymu a on by zůstal dvojitým plusem, protože dostal peníze od obou stran.

Přemýšlíte o koupi bytu? Sovcombank má výhodné nabídky hypoték. Přesvědčte se sami – vyberte si pohodlnou platbu.

Tajné základny a iluze práce

Některé realitní kanceláře zahrnují do smlouvy sotva znatelnou klauzuli, která říká, že pouze pomohou najít kupce, a ne 100% ho najít. Aby získali peníze a neztratili svou pověst, někteří z nich aktivně vytvářejí vzhled prodeje.

Oleg najal realitní kancelář Margaritu, aby pomohla s prodejem bytu. Žena mu řekla o přítomnosti tajné databáze s čísly potenciálních kupců – pokud ji prohledáte, prodej půjde rychleji.

Oleg byl tímto formátem práce potěšen, protože Marina neklamala – hovory se hrnuly jeden za druhým. Kupující se o byt zajímali, někteří si ho přišli prohlédnout, ale nebyli mezi nimi lidé, kteří by chtěli přistoupit k uzavření kupní smlouvy.

Co se vlastně stalo?

Další podvod – neexistují žádné tajné základny. S největší pravděpodobností ten humbuk vytvářejí figuríny. Kvůli nim se zdá, že je poptávka, práce pokračují, i když ve skutečnosti se realitní makléř prostě zastavuje.

Smlouvu je důležité pečlivě prostudovat a podepsat, bez spěchu. Ještě lépe, poraďte se nejprve s právníkem.

Aby k tomu nedocházelo, je důležité pečlivě si přečíst smlouvu s odborníkem a věnovat pozornost zastřeným doložkám, jejichž podstatou je odstranění závazků z realitní kanceláře.

Je také důležité pamatovat na zásadu „důvěřuj, ale prověřuj“. A rovnou se dohodnout s realitkou na reportech o odvedené práci s počtem hovorů a shlédnutí. Pokud stále nedůvěřujete, klidně si vyžádejte důkazy – například snímky obrazovky korespondence.

Vynechání důležitých informací v inzerátech

Dalším schématem pro posílení hovorů je vytváření vysoké poptávky prostřednictvím falešných reklam.

Kosťa prodává babiččin malý byt v prvním patře. Fotografii s podrobným popisem zveřejnil na několika populárních internetových službách, ale poptávka byla malá. Pak se rozhodl obrátit se s prosbou o pomoc na realitní kanceláře – ti jistě vědí, jak výhodně zařadit jakýkoli byt a rychle najít kupce.

A skutečně, jakmile věc převzal profesionál, šlo to do kopce. Soudě podle zpráv bylo hovorů hodně a zájemci se často přišli podívat. Ale věci nešly dále než to.

Co se vlastně stalo?

Realitní makléř Kostya upravil informace v inzerátech. Trochu jsem lhal o podlaze – ta první se lidem nelíbí. O starých opravách mlčel – výměna trubek děsí kupce. A nakonec mi volalo hodně.

Realitní makléř z toho může jen těžit, komunikace s klienty pro něj znamená navazování spojení, která jsou užitečná pro jeho práci. A prodejce bytu opět ztratil čas a peníze.

Aby se zabránilo prázdným schůzkám s necílovým publikem, měl Kosťa pečlivěji zkontrolovat inzeráty zveřejněné realitním makléřem.

Klamání v cenách

Olga a Dmitry prodávají nový byt po dobré rekonstrukci v centru města. Koupili ho v nové budově a provedli renovaci „na míru“, ale postupem času se rozhodli koupit dům za městem.

READ
Co je trouba s funkcí mikrovlnné trouby?

Cena bytu je 5 milionů rublů. Realitní makléř je ale přesvědčí, že je to příliš drahé. Je těžké mu nevěřit, protože rozumí cenám a neustále analyzuje trh. Pár souhlasí a snižuje cenu na 4,5 milionu rublů.

Neměli byste souhlasit se všemi nabídkami realitních kanceláří – rozhodnutí o stanovení nákladů na bydlení je nejlepší nechat na sobě

Co se vlastně stalo?

Existuje možnost, že Olga a Dmitrij byli podvedeni. Realitní makléř může najít kupce za počáteční cenu a vzít rozdíl, čímž vyděsí prodejce tím, že naruší dohodu.

A někdy realitní kanceláře záměrně zvýší cenu bytu a také si rozdíl berou pro sebe. V tomto případě musí prodávající souhlasit, aby neztratili kupujícího.

Ještě častěji si realitní kanceláře účtují za svou práci jak prodávající, tak klienty.

Největší velikostí je malajská pamětní bankovka 600 ringgitů ze vzorku z roku 2017. Jeho velikost je o něco větší než list A4.

Nedostatek autority

Žena odpověděla na Irinin inzerát na prodej bytu. Při prohlídce přiznala, že pracuje jako realitní specialistka ve známé kanceláři a je připravena pomoci s prodejem. Mluvila o své práci a úspěšných transakcích.

Irině se ta žena líbila a kromě toho hodně slyšela o službách této agentury. Agent si vyžádal Irininy pasové údaje, aby uzavřel dohodu a dokončil všechny dokumenty. Za svou práci vzala zálohu a slíbila, že co nejdříve přivede kupce.

Co se vlastně stalo?

Irina udělala vážnou chybu. Jak dochází ke klamání: lidé se schovávají za práci pro agenturu a uzavřou s klientem smlouvu, která neobsahuje jejich osobní údaje. Ukáže se, že klient dá peníze někomu neznámému.

Irina měla požádat o pasové údaje této ženy a ujistit se, že skutečně pracuje pro agenturu. Chcete-li to provést, můžete zavolat společnosti nebo se podívat na podmínky smlouvy – pokud agent pracuje jako dodavatel, údaje o jeho pasu se objeví ve smlouvě. Nebo může být zástupcem a pracovat na základě plné moci.

Ale je nejlepší uzavírat smlouvy ne doma, ale v kanceláři agentury.

Jak si vybrat realitního makléře, kterému můžete věřit

  • Při výběru realitního makléře dbejte na jeho otevřenost a ochotu sdílet informace. Dobrý specialista klidně mluví o své práci, aniž by se schovával za touhu koupit byt.
  • Nebojí se ukázat pas nebo jmenovat agenturu, kde pracuje. Má určitou cenu za služby – může pracovat za procenta z transakce nebo za fixní náklady.
  • Dobrý realitní makléř rozumí právním otázkám, ukazuje smlouvy a nebojí se v nich probrat každý bod.
  • Dává vám čas na rozmyšlenou a nespěchá vás s podepisováním dokumentů a vkladem. Rychlý prodej neslibuje, protože chápe, že přístup ke každému klientovi je individuální.
  • Otevřeně probírá pracovní podmínky – veškerou komunikaci, reporting atd.

Existuje mnoho dobrých realitních kanceláří. Vědět, jaké parametry vyhodnotit jejich práci, najdete specialistu, který vám pomůže s nákupem nebo prodejem domu

Také dobrý realitní makléř:

  • pomáhá určit hodnotu nemovitosti na základě analýzy trhu;
  • pomáhá s přípravou bydlení pro prohlídky a fotografování;
  • pořádá fotografování a přehlídky;
  • pomáhá se sepisováním smluv a dokonce i hypoték.

Chcete získat hypotéku, ale hlavou se vám točí z různých podmínek, dokladů, úrokových sazeb? Sovcombank poskytuje půjčku za nejvýhodnějších podmínek. Hypoteční programy pomohou lidem s různými potřebami a finančními možnostmi koupit vysněný byt. Jednoduchý systém papírování a dostatek příležitostí přiblíží sen.