Správcovská organizace při sezónních kontrolách společného majetku vlastníků v bytových domech zjišťuje závady a poruchy a stanovuje rozsah prací na jejich odstranění, a to i v rámci běžných a větších oprav. Mluvíme o tom, jak se liší a zda se vzájemně vylučují při plánování oprav.
Za řádnou údržbu společného majetku vlastníků v domě odpovídá správní orgán
Za řádnou údržbu a opravy jejich společného majetku odpovídá organizace spravující dům, která uzavřela s vlastníky smlouvu o správě. Za tímto účelem je řídící orgán povinen zajistit údržbu domu, sledovat jeho stav a v případě potřeby provádět aktuální a velké opravy prvků MKD (část 6, článek 55.24 občanského zákoníku Ruské federace, část 1 , článek 36 federálního zákona ze dne 30.12.2009. prosince 384 č. 2-FZ, část 162 článku XNUMX zákona o bydlení Ruské federace).
Řádnou údržbou společného majetku domu v širokém slova smyslu se rozumí provozuschopnost konstrukčních prvků domu, vnitropodnikových inženýrských sítí a sítí v souladu s požadavky předpisů, SanPiN a technické dokumentace pro MKD (část 8. článek 55.24 občanského zákoníku Ruské federace, odstavec 10, 11 RF PP č. 491).
Aby byl společný majetek vlastníků řádně udržován, musí v něm správní orgán provádět kontroly. Podle paragrafů. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Pravidel č. 170, musí být provedeny dvě plánované inspekce ročně: na jaře po skončení topné sezóny a na podzim v předvečer období podzim-zima. Ostatní kontroly se provádějí podle potřeby a jsou považovány za neplánované.
ŘO provádí kontroly společného majetku a plánuje práce na aktuálních nebo větších opravách závad
Na základě výsledků jarní kontroly vypracuje řídící orgán protokol, kde zaznamená zjištěné závady na prvcích domu a naplánuje práce na jejich odstranění: v rámci běžných nebo větších oprav. První je hrazena z prostředků, které majitelé měsíčně platí za údržbu bytových prostor. Druhý pochází z fondu oprav hlavního města, který je tvořen měsíčními příspěvky vlastníků.
Jak uvedlo Ministerstvo financí Ruské federace v dopise č. 14.01.2004-16-00/14 ze dne 10. ledna XNUMX, technické služby řídící organizace jsou povinny určit druh nezbytných opravných prací – běžné nebo kapitálové – v v souladu se stávajícími právními předpisy a předpisy.
- Tou aktuální je odstraňování drobných závad zjištěných při každodenním provozu domu, ve kterém takový prvek prakticky nevyjíždí z provozu, nemění se jeho technické vlastnosti. Jedná se o práci na systematickém a včasném předcházení znehodnocování konstrukcí domu prostřednictvím preventivních opatření.
- Kapitál je obnova ztracených původních technických vlastností prvku domu jako celku, přičemž jeho hlavní technicko-ekonomické ukazatele zůstávají nezměněny.
V Čl. 2 č. 185-FZ generální opravou bytového domu se rozumí provádění prací na odstranění poruch opotřebených konstrukčních prvků společného majetku vlastníků, včetně jejich obnovy nebo výměny, za účelem zlepšení jejich provozních vlastností. Ve stejném výkladu je pojem generální opravy použit v RF PP č. 491 (bod 21 RF PP č. 491).
Současné opravy jsou považovány za preventivní a sestávají z práce systematicky prováděné organizací, aby se zabránilo opotřebení konstrukcí, povrchových úprav a strojního zařízení, a také práce na odstranění drobných poškození a poruch (bod 18 RF PP č. 491).
Seznam generálních oprav je uveden v Bytovém zákoníku Ruské federace a č. 185-FZ
- opravy vnitropodnikových inženýrských systémů elektro, teplo, plyn, vodovod, kanalizace;
- oprava nebo výměna výtahového zařízení uznaného za nevhodného k provozu, oprava výtahových šachet;
- oprava střechy včetně přestavby nevětrané střechy na větranou, montáž výlezů na střechu;
- renovace suterénu;
- oprava fasády;
- instalace hromadných (společných) měřicích zařízení, včetně automatizovaných informačních a měřicích systémů;
- oprava základů bytového domu.
Při generálních opravách staveb a inženýrských systémů jako součásti společného majetku bytového domu se vyměňuje minimálně 50 % každé stavby a inženýrského systému. To je uvedeno v článku 2.1.6, pozn. 1 k tabulce 2.3 oddílu. 2 „Metodická doporučení pro tvorbu rozsahu prací pro velké opravy bytových domů“, zveřejněná dne 15. února 2013 Fondem pomoci při reformě bydlení a komunálních služeb.
Seznam prací, které budou v konkrétním bytovém domě provedeny, a jejich cenu schvalují vlastníci prostor na valné hromadě vlastníků (článek 1, část 2, článek 44, část 1, článek 189 zákona o bydlení Ruské federace). Řídící organizace vystupuje jako vykonavatel takových rozhodnutí a nemá právo tyto otázky samostatně řešit.
Aktuální opravy jsou zaměřeny na předcházení opotřebení domu a odstraňování závad a poruch
V souladu s bodem 2.2 Metodické příručky pro údržbu a opravy bytového fondu. MDK 2-04.2004, běžné opravy společného majetku bytového domu jsou opravy prováděné podle plánu za účelem obnovení provozuschopnosti nebo výkonnosti bytového domu, částečné obnovení jeho zdroje s výměnou nebo obnovou jeho součástí.
Příručka č. 2 obsahuje seznam prací, které se týkají běžné opravy společné nemovitosti a jejichž úhrada je zahrnuta ve výši úhrady vlastníků za údržbu bytových prostor. Práce jsou rozděleny do 13 skupin podle předmětu práce.
Práce na běžných opravách společného majetku vlastníků jsou rovněž specifikovány v RF PP č. 290, který stanoví povinný minimální výčet prací a služeb, které musí vedení provést/zajistit pro řádnou údržbu společného majetku vlastníků. v bytovém domě.
Jak však ukazuje praxe, tyto seznamy nejsou vyčerpávající. Pokud je pro udržení prvků domu v řádném stavu nutné provést práce, které nejsou uvedeny v RF PP č. 290 a dalších předpisech, je správcovská organizace i nadále povinna je provést z důvodu povinností převzaté podle smlouvy o správě.
- Běžné opravy musí správní orgán provádět i bez rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor.
- Nedostatek finančních prostředků řídící organizace na tyto práce ji nezbavuje povinnosti provádět běžné opravy.
Toto právní postavení se odráží v soudní praxi: č. j. A74-6267/2015, č. j. 2-157/2018, č. j. 33-9061/2017.
Správní orgán je povinen provádět běžné opravy prvku domu i v případě, že jsou nutné větší práce
Správcovská společnost je povinna provádět nezbytné běžné opravy bez ohledu na to, zda na to má finanční prostředky a zda o tom vlastníci rozhodli na valné hromadě. Větší opravy se provádějí pouze v případě, že o tom rozhodnou vlastníci prostor v domě na valné hromadě.
Současné a velké opravy se však vzájemně nevylučují a potřeba investičních prací neosvobozuje organizaci od provádění běžných oprav.
K tomuto závěru dospěl soud při posuzování odvolání UO domáhajícího se vyslovení nezákonnosti příkazu orgánu Státní bytové inspekce a rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci A17-6634/2017.
Po neplánované kontrole činnosti správcovské organizace nařídil bytový inspektorát odstranit závady na konstrukčních prvcích domu. Kancelář vedení trvala na tom, že práce uvedené v objednávce se netýkaly běžných oprav, ale velkých oprav. K jejich provedení je zapotřebí rozhodnutí vlastníků na OSS.
Soud však uvedl, že orgán GZHN nezavázal řídící organizaci k provádění velkých oprav v domě. Organizace má právo si vybrat, jak odstranit zjištěná porušení a jaké množství práce je k tomu zapotřebí. Správcovská organizace nebyla schopna prokázat, že porušení uvedená v příkazu ke správě majetku státu lze odstranit pouze provedením větších oprav.
Soud poznamenal, že potřeba větších oprav sama o sobě není okolností, která zbavuje správcovskou společnost povinnosti udržovat společný majetek domu v řádném stavu a provádět běžné opravy do doby, než budou organizovány příslušné kapitálové práce.
Запомнить
Z rozboru norem bytové legislativy lze usoudit, že velké opravy zahrnují přesně stanovený seznam prací na obnově, instalaci nebo výměně prvků opotřebovaných prvků společného majetku domu. Takové práce se provádějí pouze se souhlasem OSS a jsou hrazeny z fondu oprav hlavního města.
Udržovací práce, které jsou nutné k zamezení opotřebení prvků společného majetku nebo k odstranění drobných závad, musí správcovská společnost plánovat a provádět samostatně v souladu se svými povinnostmi vyplývajícími ze smlouvy o správě a na náklady finančních prostředků, které obyvatelé bytový dům platí měsíčně za údržbu bytových prostor.
Zároveň, pokud při prohlídce společného majetku správcovská organizace zjistila, že k odstranění zjištěných závad je nutné provést větší opravy, tato okolnost ji nezbavuje probíhajících prací na opravě těchto prvků do okamžik, kdy majitelé rozhodnou o zásadních opravách.
V opačném případě má orgán GZhN právo činit řídící organizaci odpovědnou podle části 2 čl. 14.1.3 Kodexu správních deliktů Ruské federace a zavazují provádět opravy, aniž by vzaly v úvahu, jaký druh práce – rutinní nebo větší – je nezbytný k odstranění porušení.
