Spolehlivost je podmíněná věc, kterou určuje řada subjektivních i objektivních faktorů. Nedávno se pokusil objasnit, jak veřejnost chápe pověst developera, stát, který 1. září zavedl odpovídající standard.
Přes veškerou snahu státu chránit zájmy účastníků smluv o sdílené výstavbě zůstává problém podvedených akcionářů stále aktuální. V situaci, kdy zákony plně nefungují, se musí občané sami postarat o své finanční a majetkové zabezpečení nezávislým průzkumem všech aspektů souvisejících s budoucí koupí. Jedním z hlavních kritérií, na které vás odborníci vyzývají, je pověst vývojáře. Vždy se ale nabízí otázka: je možné být konkrétnější?
Osvědčená metoda
Obecně se odborníci domnívají, že nyní existuje poměrně široká škála metod pro kontrolu spolehlivosti vývojáře. „Kupující má právo seznámit se s rozvahami, výročními zprávami, auditorskými zprávami – pokud je v rozvaze dluh, developer nemusí mít prostředky na pokračování výstavby,“ říká generální ředitel Tekta Group Dmitrij Konovalov. Veřejně musí být k dispozici prohlášení projektu obsahující informace o novostavbě a pozemku a také závěr státní expertizy potvrzující soulad projektu se všemi stanovenými normami a technickými předpisy. Údaje o pozemku jsou kontrolovány na webu Rosreestr pomocí katastrálního čísla.
Zástupce vedoucího právního oddělení společnosti NDV-Real Estate Vladimir Zimokhin navrhuje rozdělit ověřovací kritéria na formální a neformální. Zahrnuje první: dostupnost registrace pozemku pro výstavbu nové budovy, způsob prodeje bytů a stanovení lhůt pro předání domu a pojištění odpovědnosti developera. „Pozor si také dejte na dostupnost projektového financování od velké banky. Svědčí to o tom, že takový developer se těší důvěře banky a nemělo by docházet ke zpoždění výstavby kvůli nedostatku financí,“ pokračuje specialista. Neformálním kritériem může být jakékoli hodnocení činnosti developera – výběr staveniště, koncepce projektu, dostupnost infrastruktury, určité projevy loajality k budoucím obyvatelům, tempo výstavby. „Takto se posuzují aktivity developera, a to i na úrovni souhlasu a sympatií,“ vysvětluje Vladimir Zimokhin.
Pověst developera z obchodního hlediska
Generální ředitel společnosti Miel-Novostroiki, Sofya Lebedeva, navrhuje použít k posouzení spolehlivosti vývojáře následující schéma:
- studujte informace o společnosti v médiích, na internetu, na realitních fórech, zejména o elektronických zdrojích věnovaných již postaveným domům developera (pokud nějaké existují);
- podívejte se, zda je společnost na seznamu problémových vývojářů na oficiálních stránkách vlády Moskvy a Moskevské oblasti. Například na portálu Moskevského stavebního komplexu (stroi.mos.ru) najdete seznam společností působících pod 214-FZ;
- zjistit, zda proti developerovi probíhá soudní řízení a s čím souvisí (například na webových stránkách Rozhodčího soudu nebo soudu obecného v místě nemovitosti);
- ujistit se, že vybraná organizace má požadované ustavující dokumenty, právo na pozemek, stavební povolení a projektovou dokumentaci;
- zkontrolujte, zda má developer záruku od banky nebo pojišťovny. Od 1. ledna 2014 pojištění občanské odpovědnosti vůči akcionářům je odpovědností developera.
A přesto, vzhledem k tomu, že problém podvedených akcionářů je stále na pořadu dne, tyto metody zjevně ne vždy fungují. Možná i proto, že účastníci předškolního vzdělávání nemají vždy dostatek času a znalostí je využít. Nebo metody nejsou tak univerzální, aby co nejvíce eliminovaly rizika pro účastníky sdílené výstavby.
Dobrovolné nebo povinné
S cílem vytvořit univerzální nástroj na ochranu investorů před bezohlednými vývojáři zaregistroval Rosstandart nový systém, který potvrdí shodu s požadavky GOST R 56002-2014 „Hodnocení zkušeností a obchodní pověsti stavebních organizací“. Toto nařízení vstoupilo v platnost 1. září. Jde o to, že pověst stavební firmy se prý měří určitými parametry (viz níže).
Pověst developera z pohledu státu
- historie (délka přítomnosti společnosti na trhu, stejně jako objem provedené práce);
- aktiva a finanční prostředky, které organizace vlastní a které ovlivňují kvalitu služeb;
- personál, charakteristika image;
- přítomnost soudních sporů;
- spolehlivost dat nezávisle prezentovaných společností, veřejný obraz.
„Tato GOST umožní vývojářům získat certifikáty shody, které teoreticky prokážou jejich spolehlivost,“ říká Sofya Lebedeva.
Přínosy inovace však řada odborníků hodnotí nejednoznačně. Většina se domnívá, že pro studium budoucího nákupu je lepší nedívat se na reputační certifikát vydaný jiným úřadem, ale na ověřené formální a neformální známky integrity vývojáře. Jak říká Vladimir Zimokhin, zástupce vedoucího právního oddělení společnosti NDV-Real Estate, standardy reputace jsou pro neprofesionály velmi obtížné posoudit. Navíc tyto informace nejsou veřejně dostupné. „Nemyslím si, že se zavedením standardu něco změní a certifikáty nějak ovlivní trh,“ potvrzuje Dmitrij Konovalov z Tekta Group.
Sofya Lebedeva považuje zavedení standardu za další pokus státu zefektivnit trh bytové výstavby. Nelze však s jistotou říci, jak úspěšný tento pokus bude. „GOST bude fungovat nejúčinněji, pokud se odkaz na certifikát stane povinným pro použití v dokumentech ministerstva a pro účast ve vládních aukcích a výběrových řízeních,“ říká. “Pokud je dodržování standardu čistě dobrovolné, pak většina hráčů na trhu pravděpodobně nebude chtít certifikát získat.”
Dmitrij Konovalov je také přesvědčen, že princip dobrovolnosti znamená, že vývojáři s největší pravděpodobností neprojdou certifikačním postupem. „Úspěšní a svědomití vývojáři to nepotřebují, protože už mají vše v pořádku se svou pověstí a slávou. Začátečníci nebo bezohlední lidé to ale neudělají z opačných důvodů,“ domnívá se odborník. Možná se shodneme na tom, že systém standardizace pověsti na dobrovolném základě je vystaven velkému riziku, že se narodí mrtvě.
Rád bych však také hovořil o možných nákladech na zavedení povinné certifikace. Připomeňme, že ve stavebnictví již existuje systém samoregulace, který je také postaven na pověsti a principech vzájemné garance účastníků trhu. Je to povinné a pouze přijetí SRO dává smluvní stavební společnosti právo zapojit se do odborných činností. Podle většiny účastníků trhu se však dnes tento systém zcela zdiskreditoval – byl komercializován a stal se přivaděčem pro množící se SRO-fly-by-nights, vydávání stavebních povolení v řádu hodin za rozumný poplatek. Zdá se, že pokud jsou certifikáty podle nového GOST povinné, můžeme velmi brzy očekávat, že se objeví reklamy „Pověst – rychle a levně“. Obecně bych byl rád, kdyby mi bylo dokázáno, že se mýlím, protože odpovědnost za dobré jméno skutečně funguje v celém civilizovaném světě. Ale k tomu musí být systém křišťálově transparentní. Pravda, v naší realitě to vyvolává velkou skepsi.
Proč nemusí fungovat standard reputace
Účastníci trhu dotazovaní společností RBC Real Estate zpochybňují plné fungování standardu pro pověst developera a uvádějí několik argumentů:
Finanční kolaps jednoho z největších developerů moskevského regionu Urban Group opět upozornil na problém dlouhodobé výstavby a podvedl vlastníky akcií. Koncem května firma zastavila prodej ve svých novostavbách. Zatímco úřady přijímají nové zákony na ochranu občanů před problémovými developery, můžete se sami pokusit snížit rizika. V tom pomohou otevřené databáze, státní registry a fóra vlastníků akcií.
Shromáždili jsme 12 dostupných způsobů, jak vybrat spolehlivou developerskou společnost.
Jednotný registr vývojářů
Vývojáře si můžete ověřit v Jednotném registru vývojářů, který funguje od roku 2017. Portál hostí databázi developerských společností zabývajících se bytovou výstavbou se zapojením vlastníků akcií. Naleznete zde informace nejen o profesionálních investorech do bytové výstavby, ale také o jimi ovládaných dodavatelích, kteří pozemky přímo vlastní a získávají prostředky od vlastníků akcií. Na základě analýzy termínů dokončených projektů získá každý developer od 0,5 do 5 bodů hodnocení. Čím vyšší hodnota, tím menší pravděpodobnost odkladu uvedení zařízení do provozu. Pokud je to 0,5 bodu, developer již udělal zpoždění v kontrolovaných projektech. A to je vážný důvod k zamyšlení.
Úřady stavebního dozoru
Krajské úřady sestavují a zveřejňují bílé nebo černé listiny stavebních firem. Tyto registry obsahují údaje o včasném předkládání zpráv ze strany developerů místním úřadům. Pokud developer pravidelně porušuje termíny, měli byste zpozornět. S největší pravděpodobností měl problémy. Takové seznamy a výsledky kontrol jsou zveřejněny na oficiálních stránkách výkonných orgánů pro stavebnictví, například na stránkách Ministerstva stavebního komplexu Moskevské oblasti nebo na portálu Moskomstroyinvest v hlavním městě.
Informace o soudních sporech, přítomnosti či nepřítomnosti případů úpadku, ekonomických sporů lze nalézt ve spisu rozhodčích soudů. Pokud je právnická osoba developera často v soudních řízeních shledána jako žalovaná, pak vůči ní mají pohledávky věřitelé nebo společníci. Přítomnost sporů s jednotlivci lze sledovat na webových stránkách okresního soudu, který je určen v závislosti na místě registrace developera. Nárok na vymáhání finančních prostředků za nesplněné finanční závazky zpravidla naznačuje nedostatek peněz v podnikání developera.
Databáze exekučních řízení na webových stránkách Federální soudní služby pomůže chytit bezohledného vývojáře. Pokud soud zaváže právnickou osobu developera k převodu jakéhokoli majetku na žalobce, zahájí soudní exekutoři exekuční řízení – například o vybírání pokut nebo penále. Neúspěchy v majetkových sporech stavební firmy nevyhnutelně znamenají konfiskaci majetku nebo finančních prostředků.
Fóra a sociální sítě
Chcete-li posoudit míru spolehlivosti developera, můžete se zaregistrovat na stavebních fórech, studovat skupiny vlastníků akcií na sociálních sítích a chatovat s lidmi, kteří již koupili byt od vybrané společnosti. S developerem mohou mluvit o konfliktních situacích, diskutovat o dokončených stavebních projektech. Navíc jsou to právě uživatelé sociálních sítí, kdo se často jako první dozví o znepokojivém vývoji v byznysu vývojáře. Nebylo by zbytečné shromažďovat informace o dalších obytných komplexech developera a výlet na staveniště vám umožní na vlastní oči vidět, jak se tam aktivně pracuje.
Webové stránky, noviny a časopisy
Monitorování médií je dalším účinným způsobem kontroly. Problémy stavebních firem se často věnují na stránkách obchodních publikací. Zadáním jména developera zájmu do vyhledávacího pole můžete během několika minut sledovat celý průběh realizace stavebního projektu, který vás zajímá – od historie akvizice pozemku až po změnu vedení v developerské společnosti. Z publikací si můžete udělat představu o tom, jak často developer zpožďuje termíny, zda na sebe prohlásil bankrot, zda v jeho praxi byly nedokončené objekty.
Odborníci z oboru
Až 30 % pracujících obyvatel Moskvy je nějak spojeno se stavebnictvím nebo transakcemi s nemovitostmi. Zde se hodí takzvané pravidlo „šesti podání rukou“. Možná, že někdo z příbuzných nebo přátel bude schopen vyprávět o situaci v podnikání tohoto nebo toho vývojáře. Je velmi pravděpodobné, že se takoví lidé najdou nebo pomohou kontaktovat kompetentního odborníka. Tyto informace by však měly být brány pouze ve spojení s jinými zdroji.
Informace z první ruky
O úskalích podnikání a postupu projektů se můžete dozvědět přímo od developera – zaměstnanců společnosti. Dalším kanálem pro získávání informací může být zpětná vazba od zaměstnanců – zpravidla se o jakýchkoli změnách ve firmě dozvídají mezi prvními. Není těžké najít takové recenze na sociálních sítích, na fórech a na speciálních stránkách. Některé informace jsou zveřejněny na oficiálních stránkách vývojáře. Kromě historických referencí, projektových prohlášení a dalších dokumentů jsou zde často zveřejňovány pravidelné fotoreportáže a online přenosy ze staveb.
Federální daňová služba
Zdroj federální daňové služby vám umožňuje zkontrolovat přítomnost daňových dluhů stavební společnosti a její právo provádět transakce. Uvedením čísla TIN nebo PSRN si zde můžete objednat elektronické prohlášení o právnické osobě developera a posoudit vyhlídky na její bankrot nebo reorganizaci. Stránka vám pomůže získat představu o vývojáři a ujistí se, že jeho reklama odpovídá skutečným skutečnostem.
Banky a pojišťovny
O finanční stabilitě developera svědčí přítomnost akreditace ve velkých bankách: je možné si vzít hypotéku, za jakých podmínek, za jakou úrokovou sazbu. Seznamy akreditovaných společností a zařízení jsou k dispozici na webových stránkách bank. U novostavby postačuje přítomnost tří až pěti úvěrových organizací. V raných fázích vývoje nemusí být akreditace dostupná. Banky se do projektu zpravidla zapojují s tím, jak se zlepšuje stavební připravenost. Akreditace může být odepřena i těm společnostem, které vstoupily na stavební trh relativně nedávno. Důležité je věnovat pozornost pojišťovně spolupracující s developerem. Registr společností, které mohou pojistit občanskoprávní odpovědnost vývojářů, je zveřejněn na webových stránkách Bank of Russia.
Stavba vícepodlažního bytového domu zavazuje developera k získání velkého množství dokumentů. Před koupí bytu se musíte seznámit se základní dokumentací (zakladatelská listina, DIČ, Jednotný státní rejstřík právnických osob, PSRN), platnou licencí, projektovou dokumentací, vlastnickými dokumenty k pozemku a stavebním povolením. Zvláštní pozornost by měla být věnována finančním dokumentům společnosti, na kterých do značné míry závisí kvalita a načasování výstavby. Zjistit o finanční situaci společnosti pomohou údaje výročních zpráv a rozvahy. Při absenci potřebných znalostí je tento úkol nejlépe svěřen profesionálním právníkům a realitním kancelářím. V souladu se zákonem č. 214-FZ „O účasti na společné výstavbě . “ nemohou odmítnout poskytnutí dokumentů v kanceláři společnosti. Kromě toho má potenciální kupující právo pořídit si kopie nebo fotografovat potřebné dokumenty.
Stejně důležité je pečlivě si přečíst návrh smlouvy o vlastním kapitálu. Měl by obsahovat přesnou charakteristiku objektu, termíny jeho dodání, podrobné informace o developerovi, ceně zakázky, platebním postupu a záruční době na objekt. Chybí-li některá z povinných podmínek, bude dokument považován za neplatný. Vzhledem k tomu, že DDU je vypracován ve volné formě, nebude zde bolet ani pomoc specialistů. Stavební firmy často přidávají do smlouvy doložky, které snižují míru jejich odpovědnosti. Rozšiřují například výčet událostí vyšší moci, které nezávisí na jednání viníka okolností. Pozdní termíny lze přičíst pomalosti dodavatelů nebo povětrnostním podmínkám. Takové triky jsou v rozporu se zákonem.
Na základě materiálů společnosti Metrium (člen partnerské sítě CBRE)
