Výběr nejdůležitějších dokumentů na vyžádání Započítává se plocha balkonu do celkové plochy bytu? (právní úkony, formuláře, články, odborné rady a mnoho dalšího).
Soudní spory
Články, komentáře, odpovědi na otázky
„Cena občanskoprávní smlouvy: monografie“
(Tomtosov A.A.)
(„Yustitsinform“, 2023) Odvolací soud s podporou okresního soudu prohlásil příkaz v napadené části za neplatný. Bylo zjištěno, že zadávací dokumentace na pořízení bytových prostor (bytů) v období 2018 – 2020 NMCC byla stanovena normativní metodou s použitím průměrných nákladů 1 m2017. m celkové obytné plochy v letech 2018–33, sloužící k výpočtu dotací ze státního rozpočtu Republiky Sacha (Jakutsko) do rozpočtů obcí, je navrženo na nákup 24 m38. m, zatímco v popisu předmětu pořízení, v technických specifikacích, je celková plocha jednoho zakoupeného obytného prostoru stanovena na nejméně 33 metrů čtverečních. ma ne více než 33 m0,5. m, v důsledku čehož byly získány bytové prostory o celkové ploše menší než 0,3 metrů čtverečních. m za cenu XNUMX mXNUMX. m. Při stanovení celkové plochy kupovaných bytových prostor byla navíc plocha balkonů přepočtena na celkovou plochu bytových prostor koeficientem XNUMX namísto XNUMX, který společně sloužil jako základ pro závěr, že došlo k přeplatku.
Článek: Oblast a normy oblasti obytných prostor podle právních předpisů Ruské federace: pojmy, typy
(Basos E.V.)
(„Rodinný a bytový zákon“, 2019, NN 2, 3) Pro účely stanovení ceny nebytového prostoru, který je objektem sdílené výstavby, jehož součástí je lodžie, veranda, balkon, terasa, pojem používá se „celková zmenšená plocha“. Podle části 1 Čl. 5 federálního zákona ze dne 30. prosince 2004 N 214-FZ „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změně některých právních předpisů Ruské federace“ celková zmenšená plocha obytných prostor tvoří součet celkové plochy obytných prostor a ploch lodžií, verand, balkonů, teras s redukčními faktory zřízených podle vyhlášky Ministerstva výstavby Ruské federace ze dne 25. listopadu 2016 N 854/pr „O zřízení redukční faktory pro výpočet plochy lodžie, verandy, balkonu, terasy použité při výpočtu celkové zmenšené plochy obytných prostor.”
Normativní akty
Federální zákon 30.12.2004 N 214-FZ
(vyd. z 04.08.2023)
„O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitých věcí ao změně některých právních předpisů Ruské federace“ 1. Smlouva stanoví cenu zakázky, tj. částku, kterou má účastník zaplatit. ve sdílené výstavbě pro výstavbu (vznik) společného stavebního projektu . Smluvní cenu lze stanovit jako součin jednotkové ceny celkové plochy nebytových prostor nebo plochy nebytových prostor, které jsou předmětem společné výstavby, a odpovídající celkové plochy nebo plochy objekt společné výstavby. Je-li součástí bytového prostoru, který je předmětem společné výstavby, lodžie, veranda, balkon, terasa, lze smluvní cenu stanovit jako součin jednotkové ceny celkové zmenšené plochy těchto bytových prostor a celková zmenšená plocha těchto obytných prostor. Celková zmenšená plocha obytných prostor se skládá ze součtu celkové plochy obytných prostor a plochy lodžie, verandy, balkonu, terasy s redukčními faktory stanovenými federálním výkonným orgánem uvedeným v části 1 článku 23 tohoto spolkového zákona.
„Přezkoumání soudní praxe Nejvyššího soudu Ruské federace N 3 (2021)“
(schváleno prezidiem Nejvyššího soudu Ruské federace dne 10.11.2021. listopadu 1) Podle části 5 čl. V § 1 zákona o účasti na společné výstavbě je ve smlouvě stanovena cena zakázky, tedy peněžní částka, kterou má zaplatit účastník společné výstavby za stavbu (vytvoření) společného stavebního objektu. Smluvní cenu lze stanovit jako součin jednotkové ceny celkové plochy nebytových prostor nebo plochy nebytových prostor, které jsou předmětem společné výstavby, a odpovídající celkové plochy nebo plochy objekt společné výstavby. Je-li součástí bytového prostoru, který je předmětem společné výstavby, lodžie, veranda, balkon, terasa, lze smluvní cenu stanovit jako součin jednotkové ceny celkové zmenšené plochy těchto bytových prostor a celková zmenšená plocha těchto obytných prostor. Celková zmenšená plocha obytných prostor se skládá ze součtu celkové plochy obytných prostor a plochy lodžie, verandy, balkonu, terasy s redukčními faktory stanovenými federálním výkonným orgánem uvedeným v části 23 Čl. XNUMX tohoto zákona.
Velmi často při koupi nebo prodeji nemovitosti vyvstává otázka: je balkon v celkové ceně bytu? Tento bod by neměl být ignorován, zejména kupujícím, protože to může stát spoustu peněz. Zohlednění připojených prostor nejen zvyšuje konečné náklady na nemovitost, ale také zvyšuje služby.
Abyste později nebyli překvapeni čísly na účtence, je třeba si prostudovat, jak se celková plocha liší od obytné plochy, jaký redukční faktor odpovídá technickým prostorám a jak jej správně vypočítat.
Celková a obytná plocha bytu
Stopáž nemovitosti je rozdělena na celkovou a obytnou plochu. Celková plocha bytu je celková metráž všech bytových a nebytových prostor kromě balkonů, lodžií, verand a teras. To zahrnuje:
- kuchyň;
- ložnice;
- РґРμС,СЃРєРёРμ;
- chodba;
- podlaha;
- stěny;
- koupelna;
- skříň;
- chodba atd.
Chcete-li správně vypočítat čtvereční plochu, musíte změřit délku a šířku stěn ve všech místnostech a vynásobit je. Správný výpočet plochy je nutný, aby:
- správně určit tržní hodnotu nemovitosti;
- odstranit přeplatky za služby v domácnosti;
- vypočítat katastrální hodnotu areálu;
- získat dotaci na úhradu bydlení a komunálních služeb;
- vypočítat výši daně z nemovitosti;
- správně vypracovat technický pas nemovitosti.
Obytná část zahrnuje prostory, které slouží pouze k bydlení: ložnice, obývací pokoje, dětské pokoje atd.
Správné určení rezidenčního záznamu je nutné pro:
- příprava podkladů pro hypotéku;
- výpočet účtů za energie, pokud neexistují žádné měřiče;
- výpočet sociálních dávek na bydlení;
- přidělení podílů na majetku příjemcům;
- kontrola životních podmínek nezletilých ze strany opatrovnických a opatrovnických orgánů.
Díky přestavbě nebo rekonstrukci bytu lze zvětšit obytnou plochu, ale to je nutné předem dohodnout s technickou inventarizací (BTI). V opačném případě nebudou další bytové měřiče uznány jako platné.
Existuje také třetí ukazatel – plocha bytu. Zahrnuje všechny místnosti a prostory, které majitel potřebuje pro různé potřeby, ale zřídka jsou uvedeny v dokumentech.
Při prodeji domu musí prodávající poskytnout plán bytu s vysvětlením – tabulkový seznam všech prostor s uvedením jejich oblasti a účelu. Zde můžete jasně vidět, kolik „čtverců“ patří do jedné nebo druhé kategorie.
Započítává se balkon do celkové plochy bytu?
Při prodeji a koupi bytu byste si měli být vědomi svých práv. Začlenění technické místnosti do celkové plochy bytu je výhodné především pro developera či majitele, který byt prodává. Koneckonců to zvyšuje konečné náklady na dům.
K pochopení této problematiky pomohou regulační právní akty. Ostatně právě díky nesouladu bytového zákoníku se stavebními zákony a předpisy (SNiP) vznikají kontroverzní situace, které se dostávají až k soudům a mohou trvat řadu let.
Kód bydlení na balkonech a lodžích
Podle článku 15 bytového zákoníku Ruské federace zahrnuje celková plocha všechny prostory kromě balkonů, lodžií, teras a verand. Bytový komplex jasně říká: balkon a lodžie nejsou zahrnuty do celkové plochy, a proto je nelze zohlednit při posuzování hodnoty nemovitosti.
Ze zákona vyplývá, že poplatky za služby v domácnosti se vyskytují bez zohlednění balkonů a lodžií. Pokud zjistíte, že platíte i za technické prostory, obraťte se na společnost energetických služeb pro přepočet.
Při koupi bytu si tyto údaje ověřte před zápisem vlastnictví. Pokud je výpočet nesprávný, kontaktujte technickou kancelář: řídí se kodexem bydlení a neberou v úvahu technické prostory. Obdržíte nové osvědčení o registraci, které je třeba vzít do Rosreestr, a tam provedou potřebné úpravy dokumentů.
Vzhledem k tomu, že při výpočtu celkové plochy se berou v úvahu také stěny a příčky, je spojení lodžie s ložnicí nebo jiným obývacím pokojem považováno za nezákonné. Pokud se rozhodnete odstranit příčku mezi lodžií a pokojem, budete čelit pokutě a novým nákladům na obnovu stěn. Maximálně lze zasklení odstranit, ale to musí být dohodnuto se ZISZ.
Ustanovení jiných regulačních právních aktů
Podle SNiPs jsou připojené prostory zahrnuty do celkové plochy bytu s redukčním faktorem. Pro zákonné snížení tržní hodnoty bydlení je nutný redukční faktor, protože zhruba vynaložené úsilí a materiály na přidružené prostory nejsou ekvivalentní těm, které byly vynaloženy na výstavbu samotného bytu.
Podle nařízení Ministerstva výstavby Ruska je koeficient:
- pro balkony – 0,3;
- terasy – 0,3;
- lodžie – 0,5;
- verandy a skladovací prostory – 1.
Chcete-li přidat záběr rozšíření k celkové ploše, musíte vynásobit plochu rozšíření požadovaným koeficientem. Například, pokud je plocha balkonu 5 m5. m, pak 0,3 x 1,5 = 1,5. Při výpočtu nákladů na byt se bere v úvahu číslo XNUMX.
Na půdorysu je plocha vypočtená s ohledem na redukční faktor obvykle uvedena v závorce vedle skutečné plochy. Mnoho kupujících se mylně domnívá, že se jedná o šířku balkonu. S prodávajícím je třeba si ujasnit, který z obou čísel byl při hodnocení bytu zohledněn.
Při prodeji nemovitostí se vývojáři obracejí na SNiP, protože potřebují vrátit náklady na materiál pro technické prostory. A kupující spoléhají na článek 15 zákona o bydlení. kdo má pravdu?
V tomto případě budou při koupi nebo prodeji bytu zohledněny stavební předpisy a předpisy, ale výpočet hodnoty nemovitosti musí být proveden s redukčním faktorem pro připojené prostory.
Tuto otázku lze napadnout pouze v případě, že developer použil nadsazený koeficient, například balkón vypočítal pomocí koeficientu lodžie.
Vývojáři často hrají na jistotu a ve smlouvě uvádějí, že mezi čísly na papíře a skutečnou plochou může být nepatrný rozdíl. To je chrání před stížnostmi zákazníků. Ve většině případů kupující souhlasí s takovou doložkou, aby si rychle koupili dům, nebo tomu vůbec nevěnují pozornost.
Koupě domu vždy s sebou nese rizika. Před podpisem smlouvy si nezapomeňte pečlivě prostudovat plánek, zjistit, jak se počítá s plochou a zda developer do celkové plochy započítal i balkon a lodžii. Pokud ano, tak jakým koeficientem jste to vypočítali? Všechny tyto nuance vám pomohou ušetřit nejen při nákupu nemovitosti, ale také v budoucnu při placení za bydlení a komunální služby.
