Koupě bytu v rozestavěném domě je vždy risk. Přes všechna opatření na podporu a ochranu akcionářů před státem nemusí v některých případech plnit své povinnosti ani velcí developeři. A počet malých firem, které nestihly stavbu dokončit včas, jde do desítek.
Žádná kontrola nezaručí problémy, ale stále existuje jeden objektivní ukazatel spolehlivosti developera – akreditace stavební společnosti u velkých bank. Minimálně to znamená, že velké finanční organizace jsou připraveny půjčovat developerům, pro které je zcela nerentabilní znovu riskovat peníze.
Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.
Co je akreditace vývojáře a kdo ji potřebuje?
Akreditace developera bankou je potvrzením, že banka je připravena poskytovat úvěry na nákup bytů v novostavbách, které tato společnost staví. Navíc, pokud má developer několik objektů ve výstavbě, pak každý z nich musí projít samostatnou akreditací. Banka zde nejen potvrzuje spolehlivost developera, ale také hodnotí každý konkrétní obytný soubor.
Někdy existuje podrobnější akreditace: ve velkých projektech může být vydána samostatně pro každou fázi výstavby a dokonce i pro jednotlivé budovy obytného komplexu.
Domácí akreditace je výhodná pro všechny účastníky. Banka tak minimalizuje svá rizika, protože zajištěním při vydání hypotéky na rozestavěné bydlení není zpočátku ani byt, ale pouze právo jej uplatnit. A pokud se najednou kupující dostane do tíživé finanční situace a nemůže splácet úvěr, pak má banka přímý zájem na tom, aby stavba byla dokončena a dům byl uveden do provozu včas. Teprve poté bude moci finanční instituce nemovitost prodat a nahradit její ztráty.
Pro většinu bank navíc hypotéky zajišťují značný příliv hotovosti a ty mají zájem na zvýšení počtu hypotečních klientů.
Developeři mohou využít faktu akreditace k propagaci svých nemovitostí na trhu a zvýšení prodeje. Akreditace u velkých bank zvyšuje rating developera a jeho rezidenčního komplexu. Čím více bank akredituje novou budovu, tím větší důvěru mají kupující v tuto nemovitost.
A konečně, bez akreditace banky prakticky nevydávají hypotéky na novostavby. V důsledku toho developer nemůže přilákat peníze od akcionářů a je nucen provádět výstavbu pouze svými vlastními nebo vypůjčenými prostředky. Problémy mohou nastat i při prodeji bytů: při absenci hypotéky je developer nucen prodávat byty pouze tomu, kdo má celou částku na pořízení bydlení, a takových kupců je většinou málo.
Klady a zápory akreditace pro kupujícího
Kupující získává další záruky integrity developera a souladu rozestavěného domu se všemi zákonnými požadavky. Akreditace znamená, že společnost a její zařízení prošly podrobnou bezpečnostní kontrolou ze strany finančního ústavu. Provést takovou kontrolu vlastními silami je téměř nemožné – mnoho dokumentů není poskytnuto soukromým osobám.
Kromě toho získává kupující další výhody:
- Možnost získat hypotéku za výhodnějších podmínek. Banky a developeři často nabízejí snížené sazby úvěrů a různé speciální programy pro akreditované domy.
- Zjednodušení postupu žádosti o úvěr. Banka již provedla veškeré kontroly developera i rezidenčního komplexu, takže při rozhodování o poskytnutí hypotéky zbývá pouze zjistit platební schopnost žadatele. Tím se výrazně zkracuje čas.
- Existuje záruka, i když ne XNUMX%, že dům bude předán v uvedeném termínu.
Pokud je nová budova akreditována mnoha bankami, znamená to, že byla kontrolována několikrát a různými strukturami.
Malý počet akreditovaných bank má ale také nevýhody:
- Pokud novostavba získala akreditaci pouze od jedné či dvou bank, pak se výběr hypotečních programů zužuje.
- Před získáním akreditace nejsou podmínky pro vydání hypotéky nejpříznivější: vyšší sazby, nedostatek nabídek pro vládní programy.
A to je kromě toho, co je zřejmé a plynoucí z předchozího bodu: méně bank – méně šeků.
Jak probíhá akreditace?
Pojem „akreditace nemovitostí“ není v zákoně zakotven, proto ji každá banka provádí podle svých vnitřních pravidel. Obvykle jde o kompletní kontrolu právní čistoty developera obecně a každého jeho objektu zvlášť.
Akreditační řízení se skládá ze dvou fází.
1. Hodnocení vývojáře
Zde kontrola zahrnuje prostudování následujících podrobností:
- pracovní zkušenosti: kolik let je developer na trhu, počet zprovozněných a rozestavěných domů;
- pověst společnosti: došlo k nějakým zpožděním ve výstavbě a odložení uvedení objektů do provozu, jaké recenze zůstaly o vybudovaných objektech, vedení a akcionáři developera;
- právní čistota společnosti: potřebná dokumentace, soulad developera s požadavky č. 214-FZ;
- účetní závěrka: rozvahy, výkazy peněžních toků, výše kapitalizace společnosti, objemy vlastního kapitálu, aktiva ve formě pozemků, zařízení.
Důležitá je také otevřenost společnosti: veškeré informace o developerovi a jeho projektu, jakož i dokumenty stanovené zákonem, musí být umístěny na stránkách Jednotného informačního systému bytové výstavby. Na stejném webu můžete využít službu pro kontrolu novostaveb a získat kompletní informace o nemovitosti, od povinné dokumentace až po aktuální fotografie nemovitosti.
2. Kontrola novostavby
Pokud je práce developera hodnocena kladně, banka přistoupí ke kontrole jeho zařízení. Pro každou novou budovu musí mít developer:
- stavební povolení;
- doklady potvrzující vlastnictví pozemku nebo smlouvu o dlouhodobém pronájmu;
- projektová dokumentace.
Banka také hodnotí míru připravenosti domu. Každá finanční instituce zde může mít jiný přístup. Například nováčci na stavebním trhu potřebují dosáhnout alespoň 30% připravenosti zařízení k získání akreditace nové budovy od Sberbank. Firmám s více než 20 dokončenými domy včas stačí získat stavební povolení. Podobné pravidlo platí i pro ostatní finanční instituce. Pro developery s malým portfoliem je téměř nemožné získat akreditaci pro dům, jehož připravenost nedosahuje 20–30 %.
Některé banky mají další požadavky. Například malé úvěrové instituce dávají přednost vydávání akreditace pouze v případě, že je nástroj již akreditován většími účastníky trhu.
Intenzita kontroly před vydáním akreditace závisí na vztahu mezi bankou a developerem. Pokud jsou strany již vázány finančními závazky, například banka poskytuje projektové financování developerských stavebních projektů, lze ověření provést podle zjednodušeného schématu. Koneckonců, hlavní práce byla provedena dříve, při otevírání vázaných účtů pro kupující bytů v nové budově. Pokud strany předtím neinteragovaly, je provedena kontrola všech bodů.
V průměru všechny kontroly trvají týden až měsíc. Pokud banka již dříve spolupracovala s developerem, bude postup chvíli trvat. Pokud vývojář požádá úvěrovou instituci poprvé, může se proces akreditace zpozdit.
Co znamená „domácí akreditace“?
Přítomnost akreditace naznačuje, že konkrétní zařízení developera splňuje stavební normy, má potřebnou dokumentaci a nachází se na místě určeném speciálně pro bytovou výstavbu.
Ochota banky poskytnout úvěr na koupi bytu v novostavbě znamená minimalizaci všech možných rizik. Akreditace domu u banky však zároveň nezaručuje jeho včasné uvedení do provozu.
Finanční instituce poskytující hypotéky na byty v této nemovitosti pravidelně sledují výstavbu a kontrolují činnost developera. Pokud nastanou problémy – negativní informace v médiích, stížnosti, pozastavení práce – pak může být akreditace ukončena nebo pozastavena.
Kdo si již zakoupil byt od developera, který ztratil důvěru banky, může jen doufat, že potíže jsou dočasné a neovlivní postup výstavby. Podmínky hypotéky se přitom nezmění: sazba úvěru zůstane stejná. Noví kupující by se měli zamyslet a zvážit další možnosti bytu.
