Zahradní neziskové sdružení (SNT) je sdružení pozemků a jejich vlastníků za účelem obdělávání půdy a zahradnictví. Důležitým rozdílem od jiných forem partnerství zemí je, že v SNT jsou pozemky určeny především pro zemědělské práce, což znamená, že na pozemcích není nutná výstavba budov. Účel půdy vážně ovlivňuje možnosti vlastníků.
Hlavním konkurentem SNT ve výstavbě chat mimo obydlené oblasti je dacha non-profit partnership (DNP). Od SNT se odlišuje opačným účelem pozemku. Zde musí být na místě postavena obytná budova, ale zemědělské nebo jiné zemědělské práce jsou možné, ale ne nutné.
SNT, stejně jako DNP, se obvykle nacházejí mimo obydlené oblasti, ale mohou být umístěny v jejich blízkosti, aby mohly využívat infrastrukturu včetně veřejné dopravy. Vzhledem k tomu, že se pozemky partnerství nacházejí mimo města a obce, je velmi obtížné jim přiřadit fyzickou adresu. To ztěžuje registraci povolení k pobytu v SNT.
K instalaci domu na webu SNT nepotřebujete získat povolení. Stačí o tom informovat administrativu. To platí pro obytné budovy, lázeňské domy a hospodářské budovy. Budovy však musí splňovat určité podmínky:
- nesmějí být používány pro komerční účely;
- je technicky nemožné je rozdělit na byty;
- výška není větší než 20 ma tři podlaží.
Existuje také řada obecných požadavků na vývoj v SNT, které je důležité splnit:
- ne více než 30 % půdy je přiděleno na rozvoj;
- stavby musí být umístěny v určité vzdálenosti od plotů: malé – ve vzdálenosti alespoň 1 m, obytné budovy – 3 m nebo více, budovy pro chov domácích zvířat – alespoň 4 m, budovy jsou umístěny alespoň 5 m od silnice;
- plot by neměl přesáhnout 1,5 m na výšku a stínit sousední plochy. To je nutné, aby nedošlo k narušení hlavního účelu půdy – pěstování plodin.
Forma partnerství předpokládá, že vlastníci pozemků samostatně na úkor členských příspěvků do SNT udržují společné prostory – komunikace, infrastruktura, komunikace.
Klady SNT
- Předpokládá se, že pozemky SNT jsou určeny pro zahradnictví, a proto jsou svým složením vhodné pro pěstování rostlin. Pokud je vaším cílem koupit pozemek pro zeleninovou zahradu nebo pěstování plodin, SNT je ideální.
- Cena takových pozemků je obvykle nižší než u individuální bytové výstavby, ale o něco vyšší než DNP.
- Můžete ušetřit peníze a nepostavit obytné budovy, omezit se například jen na stodolu.
Nevýhody SNT
- Je obtížné se zaregistrovat v domě v SNT.
- Majitelé si komunikace zajišťují sami.
- Formulář partnerství naznačuje, že musíte se všemi členy SNT vyjednávat o jakékoli závažné změně, která je může ovlivnit.
- Ať už postavíte jakýkoli dům na pozemku SNT, bude považován za venkovský dům. Nemá tedy smysl stavět drahé budovy, pokud se v budoucnu chystáte prodat svou dachu – její cena bude nižší.
- Obtížnější bude i zástava pozemku, banky nejsou vždy připraveny takový pozemek přijmout.
- Pozemky zřídka přesahují plochu více než 15 akrů.
Zákon o SND
Partnerství je regulováno federálním zákonem č. 66 „O provádění zahradničení a zeleninářství občany pro jejich vlastní potřeby“. Tento dokument byl přijat nedávno a reviduje mnoho pojmů, které byly obsaženy v předchozím zákoně, který je nyní neúčinný. Zejména byl ze zákona odstraněn výraz „dacha“. Byl nahrazen SNT a DNP.
Je důležité si uvědomit, že na daních jdou i členské příspěvky, které musí platit všichni účastníci partnerství. SNT musí platit daň z předmětů, které jsou ve společném vlastnictví, za silnice, vodu a mzdy zaměstnaných pracovníků. U soukromých staveb, i nebytových, platí daně majitel ze svého.
Koupě pozemku v SNT
Chcete-li koupit nebo prodat pozemek v SNT, musíte připravit balíček dokumentů:
- dokumenty potvrzující vlastnické právo k bydlení na místě, to znamená osvědčení o vlastnictví. Pokud to není formalizováno, budete muset společnosti Rosreestr poskytnout technický plán domu a výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. V rámci dačské amnestie je evidence majetku docela jednoduchá;
- pozemkové doklady – katastrální pas a územní plán;
- okrajové práce pro lokalitu. Lze jej získat od ZISZ;
- doklady, podle kterých byla nemovitost přijata nebo zakoupena. Kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva nebo osvědčení o dědictví;
- výpis z USRN;
- certifikát od SNT potvrzující, že vlastník nemá žádné dluhy před fúzí.
SNT nebo vesnice
Vezmeme-li v úvahu všechny možné nevýhody SNT, můžeme předpokládat, že je lepší koupit daču ve vesnici nebo jiné lokalitě. Odborníci však nedoporučují uspěchat rozhodnutí. Podle zkušených realitních makléřů je kvalita domů na pozemcích SNT obvykle vyšší. Právě na pozemcích mimo obydlené oblasti, blíže přírodě, se staví spolehlivé a pohodlné budovy. Zatímco ve vesnicích se často prodávají „staré zásoby“.
Důležitým rozdílem jsou životní náklady. V obci to bude nižší, protože majitel platí jen za sebe – daně a poplatky. O vše ostatní se stará osadní správa. Majitelé nemohou kontrolovat kvalitu úklidu, vody nebo opravy komunikací. V SNT se na schůzi členů rozhoduje, kterou bezpečnostní organizaci zapojit, kolikrát vyčistit silnice a jak odstranit odpadky. Členské příspěvky se ale také musí platit pravidelně a čím vyšší jsou požadavky vlastníků, tím vyšší budou měsíční příspěvky.
Jak převést SND do individuální bytové výstavby
Individuální bytová výstavba (IHC) oproti SNT má několik vážných výhod, které ovlivňují náklady a preference kupujících. Individuální bytová výstavba vám umožňuje zaregistrovat si sídlo, zaregistrovat obyvatele a dát na něm pozemek nebo dům do zástavy bance. Hlavní ale je, že vlastníci individuální bytové výstavby neplatí členské příspěvky, veškeré administrativní a inženýrské záležitosti řeší obec. Majitelé se proto často snaží převést druh využití pozemku ze zahradnictví na takový vhodný pro bytovou výstavbu, potažmo k zápisu.
Pro převedení pozemku na individuální bytovou výstavbu musí mít pro pozemek hlavní nebo doplňkový účel – a to individuální bytovou výstavbu. Kromě toho musí být lokalita umístěna v obydlené oblasti a nesmí překročit oblast povolenou pro konkrétní region.
Pozemek může převést pouze vlastník, který musí územnímu úřadu Rosreestr poskytnout balíček dokumentů. Pokud je individuální bytová výstavba dalším typem využití, pak budete muset projít komisí a získat povolení od správy.
Existují běžné případy, kdy se lokality SNT nacházejí mimo obydlené oblasti. Stále se pomocí nich můžete registrovat v domech. K tomu je nutné, aby stavba prošla komisí pro vhodnost k bydlení, získala potvrzující soudní rozhodnutí a oficiální adresu. Poté mu bude možné přidělit oficiální registrační adresu. Pokud postavíte nebo koupíte obytný dům s registrací v SNT, můžete k tomu použít mateřský kapitál. Důležité je pouze to, aby peníze šly konkrétně na bydlení, a ne na pozemky.
Pozemek SNT
S parcelami, které jsou ve vlastnictví členů, je to víceméně jasné. Toto je osobní majetek. SNT má ale i veřejné pozemky, o které se často rozhoří spory – jsou to silnice, rokle, pozemky pro elektrické vedení a komunikace. Hranice společných pozemků musí být označeny a zapsány do registru. Změny v zákoně zpřísnily postup při přidělování parcel ze společných pozemků. Nyní je k tomu nutné provést změny v projektu obecného území a zeměměřictví. To by mělo zabránit případům squattingu na zemi. K privatizaci společných pozemků je zapotřebí jednání představenstva SNT, kontrolní komise a zástupců samospráv a jejich souhlas.
Správa partnerství zahrad
Zákon omezuje minimální počet členů společenství – vlastníků musí být sedm a více. Navíc všichni musí být vlastníky pozemků nebo doživotně pronajímat obecní pozemky, jinak nelze vstoupit do SNT. Schůze členů SNT přijímá klíčová rozhodnutí o všech otázkách. Představenstvo a jeho předseda se podílejí na každodenních záležitostech a každodenním řízení partnerství. Jsou voleni členskou schůzí a jednají na základě stanov SNT. Předseda představenstva zastává svou funkci nejdéle pět let, členská schůze však může iniciovat jeho výměnu s předstihem. SNT by mělo mít i další orgán – revizní komisi.
Předseda představenstva je povinen podepisovat finanční dokumenty, zastupovat SNT u soudů, otevírat a uzavírat běžné účty, uzavírat jiné transakce jménem společnosti, najímat zaměstnance pro SNT a vydávat plné moci.
Revizní komise se skládá ze tří nebo více osob, mezi nimiž by neměli být členové představenstva SNT ani jejich příbuzní. Komise je podřízena jednání členů SNT a dohlíží na plnění pokynů valné hromady představenstvem, provádí jednou ročně nebo častěji finanční a ekonomické audity.
Komentář odborníka
Elena Mishchenko, vedoucí oddělení městských nemovitostí, NDV-Real Estate Supermarket:
— Nedá se říci, že by v důsledku změn legislativy měli účastníci SND nějaké preference. Všichni čekají na změny v otázce plynofikace, ale ta se nevyřeší dříve než v letech 2023–2025. Jedinou výhodou, která se objevila, byla možnost registrace u soudu. Tento proces ale také není snadný. Je nutné provést prohlídku domu a získat soudní povolení o jeho vhodnosti k bydlení.
Za zmínku však stojí, že od 1. ledna 2021 se na SNT vztahuje řada nových požadavků a zákazů, zaměřených především na zlepšení požárně bezpečnostní situace. Například je potřeba odklízet odpadky, sekat trávu, hlásit hasičům opravy vozovky, objevily se požadavky na svodidla a další povinnosti. To vše bude platit do roku 2026. Za porušení se poskytuje pokuta 3 6 rublů pro úředníky – od 15 tisíc do 150 tisíc rublů; pro právnické osoby – od 200 tisíc do XNUMX tisíc rublů.
Pro nákup bych vytvořil následující hodnocení:
- Individuální bytová výstavba je nejlepší možností pro stavbu hlavního venkovského domu. Takové pozemky jsou sice dražší, ale v případě potřeby bude také dražší prodat. Jsou umístěny v obydlených oblastech, kde správa odpovídá za komunikace, silnice a infrastrukturu;
- DNP – pokud vám stačí zeleninová zahrada a venkovský dům na léto, je lepší zvolit tuto možnost. Cenově je levnější než individuální bytová výstavba. Sice zde bude možné postavit dobrý, pevný dům, ale pouze bez možnosti přihlásit se;
- SNT – takové pozemky se často nacházejí na krásných místech s dobrou ekologií a úrodnější půdou pro pěstování zeleniny a rostlin. Velkým plusem je cena. Takové pozemky jsou levnější než individuální bytová výstavba. V DNP a SNT však veškeré náklady na údržbu padají na bedra účastníků partnerství. Členové SNT si vše hradí sami – odvoz odpadků, úklid území, výstavbu a údržbu silnic, kontrolní stanoviště, komunikace. Členské příspěvky se stanoví na valné hromadě. To znamená, že se nic neděje na úkor státu. Navíc jsou tarify v SNT také o něco vyšší než v individuální bytové výstavbě. A banky se zdráhají vzít si je jako zástavu.
Abyste se vyhnuli zneužití ze strany rady SNT, musíte znát svá práva. Jste-li členem SNT, pak je podle stanov SNT předseda povinen vám ukázat doklady k přihlášce. Pokud obdržíte odmítnutí, obraťte se na soud. Zároveň jdete na finanční úřad s prohlášením o zatajování příjmů SND a zkreslování poskytnutých informací. Jedná se však o poměrně zdlouhavý proces. Doporučujeme proto předem upozornit předsedu na úmysl obrátit se na soud. Možná změní názor a problém se vyřeší smírně. V opačném případě můžete iniciovat valnou hromadu, na které pozvete účastníky SNT k provedení externího auditu, jehož výsledky budou přiloženy k návrhu k soudu. Změnu předsedy SND můžete iniciovat i na valné hromadě.
V Rusku existuje dacha amnestie – zjednodušený systém registrace vlastnických práv k neregistrovaným pozemkům a příměstským nemovitostem. Začalo to v roce 2006 podle federálního zákona 93 a 19. prosince 2020 bylo prodlouženo do 1. března 2026.
Dříve se na zahradní domky a hospodářské budovy vztahovala dači amnestie. K zápisu pozemků pro individuální bytovou výstavbu nebo osobní doplňkovou výstavbu v hranicích obydlených oblastí bylo zapotřebí povolení. Tento požadavek byl nyní zrušen.
Dačičí amnestie byla již mnohokrát prodloužena. Pokud v době jejího dokončení zbylo v Rusku ještě hodně nezaúčtované půdy, myslím, že bude znovu rozšířena, protože je to důležité jak pro stát, tak pro vlastníky nemovitostí. Cílem vlády je zprůhlednit trh a zapojit do civilního oběhu co nejvíce předměstských nemovitostí. Jde přeci o další příjem do státní pokladny. Majitelé pozemků zase bez registrace u Rosreestr nebudou moci pozemky prodat, darovat ani zdědit. Navíc po skončení amnestie může být taková nemovitost uznána jako neoprávněná stavba a zbourána rozhodnutím soudu.
