Nákup nemovitosti je důležité a poměrně nákladné rozhodnutí, ke kterému je třeba přistupovat co nejzodpovědněji. Trh s bydlením je v neustálé dynamice a náklady na metry čtvereční jsou ovlivněny mnoha faktory. Kleo.ru nabízí zjistit, zda se v roce 2024 vyplatí kupovat nemovitost a jaká rizika kupující očekávají.
Předpovědi na rok 2024
V druhé polovině roku 2023 se odehrálo několik důležitých událostí, které jistě ovlivní trh s nemovitostmi v budoucnu. A nejvýznamnější z nich bylo zvýšení klíčové sazby. V době psaní tohoto materiálu to bylo 15 %. Podle tiskové zprávy Centrální banky Ruské federace k tomu muselo dojít kvůli zvýšenému inflačnímu tlaku. V důsledku takového zvýšení porostou i úrokové sazby z úvěrů.
V roce 2024 se na trhu s nemovitostmi v Rusku očekávají následující změny:
Rostoucí ceny úvěrů na sekundární bydlení. Tento typ majetku se neúčastní vládních programů, proto pocítí nárůst více než ostatní. Zároveň odborníci říkají, že prodejci ještě nejsou připraveni snížit cenu a raději přečkají obtížné období bez ztrát pro sebe. Případný pokles nákladů na metry čtvereční v důsledku poklesu poptávky v prvních měsících roku 2024 bude minimální. S poklesem poptávky po sekundárních nemovitostech bude mnoho prodávajících pronajímat bydlení, protože to bude v budoucnu výhodnější. To povede k poklesu nabídky na trhu a udržení ceny za metr čtvereční. Rozdíl mezi primárním a sekundárním se bude zvětšovat. Ještě více potenciálních kupců zaměří svou pozornost na byty v novostavbách, které lze pořídit v rámci zvýhodněných programů. Jestliže na začátku roku 2023 byl rozdíl v ceně primárních a sekundárních nemovitostí zhruba 15 %, nyní se díky zdražování novostaveb dostane klidně na 20 % nebo dokonce 25 %. Nákup primárního domu bude také obtížnější. Odborníci předpokládají, že rostoucí obliba zvýhodněných programů donutí vládu přemýšlet o omezení jejich počtu či podmínek. Je možné, že některé projekty nebudou prodlouženy déle než 1. července 2024. V druhé polovině roku, kdy bude definitivně jasno o hypotečních projektech a jejich podmínkách, mohou náklady na bydlení začít klesat. Navíc, jak říkají odborníci, právě primární bude klesat rychleji kvůli výraznému rozdílu v ceně.
Podle odborníků bude zvyšování klíčových sazeb pokračovat, dokud centrální banka nedosáhne svých cílů – stabilizace a snížení inflace. Lidé, kteří plánovali nákup nemovitosti v Rusku, by tento faktor měli vzít v úvahu.
Vyplatí se kupovat nemovitost v roce 2024?
Odpověď na tuto otázku závisí na schopnostech člověka. V první řadě je potřeba adekvátně zhodnotit svou finanční situaci s přihlédnutím ke zvýšené zátěži. Rovněž stojí za to pochopit, za jakým účelem se obytný prostor kupuje – pro osobní bydlení, pronájem nebo další prodej.
Realitní kanceláře doporučují nákup nemovitostí, ale pouze za určitých podmínek – na primárním trhu a v rámci vládních programů. Ceny za takové projekty zůstanou do 1. července 2024. Se sekundárním bydlením byste ale měli počkat, protože hypoteční programy budou extrémně nerentabilní a finančně velmi zatěžující.
Při koupi bytu či domu bez použití úvěru vše závisí na osobních preferencích kupujícího.
Téměř všichni odborníci jsou přesvědčeni, že náklady na bydlení budou dlouhodobě růst. Metry čtvereční vám poskytnou nejen střechu nad hlavou, ale budou také mimořádně výhodnou investicí. Úroky o zvýhodněné programy jsou mnohem nižší než míra inflace. To znamená, že peníze vložené do bytu či domu se budou odepisovat pomaleji. V budoucnu vám taková investice dokonce pomůže vydělat peníze, pokud je nemovitost zakoupena za účelem následného pronájmu nebo dalšího prodeje.
Tipy na nákup nemovitosti v roce 2024
Občanům, kteří se s pořízením bydlení dosud nesetkali, se tento proces může zdát příliš složitý a nepřehledný. Je nutné vzít v úvahu mnoho nesamozřejmých faktorů, které se vám mohou později vrátit. Následující tipy vám pomohou najít ten nejvhodnější domov:
Popište svůj vysněný byt. Zvažte i maličkosti. Věnujte pozornost nedostatkům, kterým byste se chtěli vyhnout. Seznam preferencí vám pomůže vybrat nejvhodnější možnost při kontrole. Rozhodněte se o oblasti svého bydliště. Měli byste přemýšlet o tom, jak se dostat do práce, jak vzít děti do školy nebo jak trávit volný čas. Rozhodněte se o ceně a schopnosti splácet hypotéku. Je třeba připomenout, že celkové finanční zatížení všech dostupných úvěrů by nemělo přesáhnout 50 % měsíčního příjmu. V opačném případě banka odmítne poskytnout finanční prostředky. Zahrňte do svého rozpočtu náklady na opravy a dokončovací práce. Před uzavřením transakce se doporučuje zkontrolovat developera a dokumenty k bytu. Pokud si nejste zcela jisti, pak je lepší obrátit se o pomoc na specialisty. Takové služby mohou stát další peníze, ale pomohou vyhnout se smutným následkům v budoucnu.
A to nejdůležitější, co si musí každý kupující nemovitosti zapamatovat, je nedělat těžká rozhodnutí pod vlivem emocí. Pokud se vám byt, který si prohlížíte, líbí, měli byste si dát čas na důkladné rozmyšlení.
Zvýšení klíčové sazby vyvolalo bouřlivé debaty o tom, zda se v roce 2024 vyplatí kupovat nemovitost. Zpřísnění měnové politiky prováděné centrální bankou jistě ovlivní náklady na metry čtvereční. A potenciální kupci by měli zhodnotit všechna rizika, která v důsledku takových změn vzniknou.
Bez ohledu na to, jak moc se našim občanům říká o různých typech investic, většina je stále přesvědčena, že není nic spolehlivějšího než dobrý byt. Odborníci potvrzují: v současné situaci mají občané vesměs pravdu. Ale ďábel se jako vždy skrývá v detailech. Společně s odborníky rozebereme, jak vybrat ten správný byt pro investici v roce 2023.
Byt na investici. Foto: shutterstock.com
Jak vybrat byt na investici
Existují byty, které s největší pravděpodobností porostou v každém okamžiku bez ohledu na okolnosti? Realitní kanceláře říkají ano. I když se vše hroutí a nemovitosti obecně zlevňují, existuje bydlení, které zdražuje nebo alespoň neklesá. Vyhovuje potřebám naprosté většiny kupujících, a proto bude vždy, když ne fronta, tak určitě alespoň nějací zájemci. Zde jsou znaky, které by měl takový byt splňovat.
- V blízkosti metra (ne více než 10 minut pěšky) ve městech, kde existuje, nebo na vlakové nebo autobusové nádraží, pohodlný přístup k hlavním dopravním uzlům (jako je třetí okruh v Moskvě).
- V blízkosti se nachází školka, škola, nemocnice a velké nákupní centrum.
- Dům je relativně nový. Byty ze sovětské éry se v těchto dnech prodávají špatně. Výjimkou je stalinismus.
- Materiál: cihla nebo monolit (ne panel). Je to dáno i možnostmi přestavby, v panelu je více omezení.
- Ani první ani poslední patro, ani rohový byt.
- Zlatá střední cesta co do stopáže a layoutu. Ne – malá kuchyňka (podle současných standardů malá menší než 8 mXNUMX), dlouhá chodba, přilehlé pokoje a kombinovaná koupelna. Ano – čtvercové (ne podlouhlé) místnosti, lodžie, pracovní kout, šatna nebo komora.
Také ne – stopáž je příliš velká. Nejžádanější jsou dobře navržené a funkční jednopokojové byty a tzv. europokojové byty (garsonka s oddělenou ložnicí a obývacím pokojem spojeným s kuchyní). Jsou nejsnáze průchodné. - Parky, rekreační oblasti v okolí, dobrá ekologie – lidé tomu nyní věnují stále větší pozornost.
Nemělo by být blízko:
• průmyslové zóny,
• hlavní dálnice,
• skládky. - Pohodlný, čistý, nepřístupný dvůr, parkování.
- Je tam nějaká chuť. Například panoramatický výhled z okna.
Kde je nejlepší koupit byt na investici?
Obecným názorem je, že pokud se chystáte investovat, investujte do městského bydlení. Všechno ostatní není vážné. Odborníci jsou připraveni s tím polemizovat.
— Z hlediska investic do bytů nejsou Moskva a Petrohrad jedinými atraktivními městy. Hlavní věc je, že by to mělo být město, kde počet obyvatel neustále roste, navrhuje Analytik Freedom Finance Valery Emelyanov. — Nejrychleji dnes rostou jižní města a také jednotlivá sídla v oblasti Moskvy a Leningradu a některá města v západní Sibiři. Například počet obyvatel Krasnodaru se za 20 let zvýšil 1,5krát a ceny nemovitostí vzrostly 11krát. Za stejnou dobu Moskva zvýšila pouze čtvrtinu své populace a asi 10krát zdražila.
Mimochodem, zde je několik měst, kde podle federálního portálu „World of Apartments“ v lednu až září letošního roku rostla cena za metr čtvereční v novostavbách přibližně dvakrát rychleji než v Moskvě (+7,3 %): Soči (+16,6 %), Sevastopol (+15,5 %), Ťumeň (+15,4 %), Kaliningrad (+12,6 %), Rostov na Donu (+14,1 %).
Nejlepší možnosti pro investování peněz během krize v roce 2023. Odborník na finanční plánování vám řekne, jak ušetřit své úspory
Novostavba nebo další prodej
Zde hodně záleží na zvolené strategii. Pokud chcete zisk bez dlouhého odkládání, odborníci rozhodně doporučují vybírat novostavby. S výstavbou nového rezidenčního komplexu se náklady na byty v něm zvyšují. A toto je nejoblíbenější způsob, jak vydělat peníze na nemovitostech: investujte, když je prodej domu právě zahájen, a prodávejte, když je dům téměř připraven.
„Průměrný nárůst ceny bytu zakoupeného ve fázi výkopu začíná od 15 % a dosahuje 30 % ročně,“ říká finanční expert, investor Jan Marcinski. “Ale měli byste být velmi opatrní při výběru vývojáře.” Je důležité, aby přešel na projektové financování pomocí vázaných účtů, zajistí to bezpečnost investovaných prostředků. Důležité je také stihnout byt prodat ještě před uvedením domu do provozu, od té doby se nabídka zvýší a již se vám nepodaří prodat za maximální cenu.
V ostatních případech je obtížnější garantovat, že cena bytu za dva, tři nebo čtyři roky určitě poroste. Ostatně záleží také na ekonomické situaci, efektivní poptávce, sazbách hypoték atd.
“U bytů v oblastech s bohatými vyhlídkami je pravděpodobné, že porostou ceny,” říká Výkonná ředitelka Metrium Nadezhda Korkka. — Například takové, kde metro ještě není, ale staví se. Podoba velkého nákupního a zábavního centra nebo parku v blízkosti také zvýší šance na ziskový přeprodej bydlení. Nemovitosti většinou zdražují v prestižních oblastech, kde poptávka převyšuje nabídku.
Pravda, není vždy snadné hrát na tyto faktory, pokud nejste profesionální investor a o neustále se měnících urbanistických plánech se dozvíte ze zpráv v médiích – když už se o nich všichni dozvěděli. Jeďte metrem. Jak vysvětlují odborníci, pokud už všichni mluví o plánech na její někdejší výstavbu, nepochybujte – blízkost metra v této oblasti je v cenách předem zahrnuta (další zdražení lze očekávat až v okamžiku, kdy stanice je uvedena do provozu).
Pokyny krok za krokem pro začínající investory. Společně s odborníkem vám prozradíme, jak začít investovat od nuly a získat příležitost k dobrým penězům.
Zisk z pronájmu
Obecně jsou důležité všechny stejné znaky prodejného bytu. Ale existují určité nuance.
Zejména, pokud mluvíme o nové budově, odborníci doporučují zvolit možnosti s hotovou jemnou povrchovou úpravou.
„Ušetříte tak nejen peníze na opravy, ale i čas,“ radí Obchodní ředitel koncernu RUSICH Alexander Kozlov. – Po převzetí a převzetí klíčů zbývá již jen pořídit nábytek – a byt je připraven k nastěhování.
Tomuto bodu věnují pozornost i odborníci. Pokud je v oblasti aktivní novostavba, staví se několik rezidenčních komplexů najednou, v budoucnu tam mohou ceny nájmů klesnout. Mnoho majitelů nových bytů je bude chtít pronajímat.
— Bylo by dobré rozhodnout o portrétu budoucího nájemníka. Pokud plánujete pronajmout byt studentům, musíte si vybrat domy v blízkosti vzdělávacích institucí (je lepší, když jich je v oblasti několik), s rozvinutou zábavní infrastrukturou v blízkosti. Pokud se zaměříte na rodiny s dětmi, bude výhodou přítomnost blízkých poliklinik, školek a škol a také parků. Zároveň je lepší vybrat si domy v pohodlných, ale levných oblastech, protože takoví nájemníci mají často omezený rozpočet, dodává Nadezhda Korkka, generální ředitelka společnosti Metrium. — Pokud se bavíme o krátkodobých pronájmech a turistech, má smysl volit malé byty v centru nebo v blízkosti významných atrakcí. Dobrou možností jsou také nové budovy v blízkosti hlavních nádraží.
Letošní rok se ukázal být neobvyklý. Existovala očekávání, že kvůli koronavirové krizi se ceny nemovitostí prakticky zhroutí. Dopadlo to ale naopak. Zároveň zlevnily hypotéky a klesly sazby z bankovních vkladů – a místo krize nastal v mnoha městech investiční boom na trhu s bydlením. Jak moc s tím ale můžeme počítat do budoucna?
“Byty je obtížné považovat za vysoce ziskovou investici,” říká Vedoucí katedry hypotečních úvěrů na bydlení a finančních nástrojů trhu nemovitostí, Finanční univerzita Alexandra Tsyganova. — Spíše je to prostředek k uchování úspor. A vyhlídka, že si zajistíte další příjem, který vám umožní žít v důchodu důstojně. Nárůst hodnoty nemovitostí pozorovaný na počátku 2000. století byl spojen nejen s ekonomickým růstem, ale také s výrazným poklesem ceny za metr čtvereční bezprostředně po krizi v roce 1998. Dnes takové předpoklady nejsou. A vzhledem k vývoji hypotečních úvěrů v Rusku je těžké očekávat opravdu vysoké nájemné. Ve srovnání se sazbami na bankovních vkladech a investičními úspěchy většiny nestátních penzijních fondů a podílových fondů. Konzervativní investice do klasických nemovitostí vypadají mnohem atraktivněji.
