Na co se ptát při výběru bytu?

Na sekundárním trhu jsou nemovitosti pro každý vkus a rozpočet: obrovské bývalé komunální byty a malá studia s rekonstrukcí z minulého století as designérským důrazem na každý detail. Jak tedy hledat byt ke koupi a jak vybrat ten správný budoucí domov? Hned podotýkáme: hledáme byt, ve kterém plánujete bydlet. O tom, jak vybírat investiční bydlení, jsme již psali.

O prioritách

Byt se obvykle vybírá ze tří složek.

• Umístění
• Stav bytu a domu
• Cena

Zde je třeba upřednostnit. Řekněme, že jste připraveni uvažovat o bydlení s horší rekonstrukcí, ale v určité oblasti. Nebo jste připraveni se přestěhovat na druhou stranu města, ale je důležité, abyste se drželi rozpočtu.

Podívejme se na každé z uvedených kritérií podrobněji.

Jak vybrat správný byt a oblast k bydlení?

Podívejte se na recenze a přečtěte si, o čem obyvatelé diskutují. Hledejte místní skupiny na sociálních sítích a fórech na internetu.

Podívejte se na panoramata na mapách Yandex a jděte na procházku po okolí v různou denní dobu ve všední dny ao víkendech, abyste analyzovali situaci na místě.

Zhodnoťte infrastrukturu oblasti (dostupnost obchodů, lékáren, fitness, kosmetických salonů atd.) na mapách. Například čtvrť Lefortovo není daleko od centra, ale nabídek v oblasti s nepříliš dobrou infrastrukturou je mnoho.

Posoudit dopravní dostupnost. Na Yandex Real Estate můžete analyzovat provoz veřejné dopravy. Základem je doba jízdy městskou hromadnou dopravou z domova k hlavním atrakcím ve městě.

Takto vypadá například dopravní dostupnost v oblasti Volgogradského prospektu:

Pokud řídíte auto, vyhodnoťte dopravní situaci pomocí map Yandex: vidíte nejen aktuální zatížení, ale také očekávané, například během dopravní špičky.

Bylo by dobré pochopit, jak je to s životním prostředím v oblastech, kde uvažujete o nemovitosti. Elina Mamontova uvádí příklad: „Když si vezmeme oblast Vasilievského ostrova v Petrohradě, uvidíme, že jak ekologické, tak klimatické podmínky zde nejsou nejoptimálnější, přestože je tato oblast mezi obyvateli města oblíbená. Na ostrově je pouze jedna rozlehlá zelená plocha – hřbitov. Navíc jste obklopeni vodou ze všech čtyř světových stran, což znamená, že vlhkost je zde vyšší než v jiných částech města a vítr je silnější.“

Jak najít bydlení v blízkosti určitého místa (práce, škola nebo dům rodičů)

Pokud je pro vás důležité bydlet v blízkosti konkrétního bodu na mapě, přejděte na mapu Yandex Real Estate, uveďte adresu a požadovanou dobu cesty – systém vše spočítá a vybere objekty v požadovaném okruhu.

Vaši rodiče například žijí v Moskvě na st. Stroiteley, budova 3, a chcete si koupit byt 15 minut chůze od nich.

Jak posoudit stav domu před koupí bytu

Na sekundárním trhu s bydlením je velmi široký „rozptyl“ – od předrevolučních domů až po moderní novostavby.

Generální oprava

Pokud byl dům postaven před rokem 2000, musí být zařazen do programu kapitálových oprav. Kdy naposledy proběhla zásadní oprava, zda vůbec nějaká byla a zda se s ní v nejbližší době počítá, si můžete ověřit na webu Reforma bydlení a komunálních služeb. Dále zde budou veškeré informace o domě: typ stavby, rok uvedení do provozu, počet obyvatel, stav architektonické památky, zda je dům uznán jako nebezpečný.

Jen inženýr dokáže přesně spočítat, jak dlouho vydrží sovětský dům. Musíte však mít na paměti, že podmíněná životnost inženýrských systémů bez velkých oprav je 25 let a každý rok se dům opotřebuje, také podmíněně, o 1%.

„Stává se, že dům je starý 40–50 let, ale prakticky se v něm nic neopravovalo. V tomto případě má smysl se na dům podívat osobně. Některé vady budou okamžitě viditelné: praskliny na fasádě nebo ve vchodech, mohou být instalovány železné konzoly, které „drží“ stěny. Pro kupující jsou to všechno alarmující signály,“ komentuje Elina Mamontová.

Nosné konstrukce

Nosnými konstrukcemi jsou základy, stěny a stropy. V různých obdobích se vyráběly z různých materiálů – používaly dřevo, cihly, monolitický železobeton nebo železobeton plus panely. Při výběru bytu je důležité zohlednit stáří a provozní vlastnosti domu.

Předrevoluční domy nebo „starý základ“

Dům může mít jak dřevěné podlahy, tak podlahy vyztužené kovem a betonem. Názor, že ti druzí jsou lepší než ti první, je běžný mýtus: oba jsou zničeni. Je potřeba se podívat na stav každého domu zvlášť.

A při výměně podlahové krytiny se můžete setkat se systémem kulatiny, velké množství stavebního odpadu, kterým byla podlaha izolována, budete muset vyhodit.

Myslete na to, že s dřevěnými podlahami bude dům náchylnější na hluk a pohyb z ulice (to je důležité, pokud je u domu např. tramvajová trať).

Raná sovětská výstavba

Konstruktivistické domy jsou experimentální. Při jejich stavbě byly často použity nekvalitní materiály, stěny byly zasypány stavebním odpadem. Základem takových staveb jsou dřevěné podlahy. Při výběru bytu v takovém domě proto mějte na paměti: existuje velké riziko, že objekt je výrazně opotřebován.

„U raných standardních staveb existuje riziko setkání s „chameleonskými“ domy. Patří mezi ně například „kirovky“, které se ve 30.–50. letech stavěly pro běžné dělníky. Takové budovy zaujmou svou polohou – zpravidla blízko metra – a velkou rozlohou pokojů. Navíc „kirovky“ jsou docela levné. Háček je v tom, že takové domy mají dřevěné podlahy, které nebyly nikdy restaurovány a s největší pravděpodobností ani nebudou obnoveny. S ohledem na skutečnost, že koupelny v těchto nemovitostech byly dokončeny za provozu (což znamená, že mohou být problémy s komunikací) a přestavba je nemožná (byty mají pouze nosné zdi), dostáváme variantu s vysokým rizikem pro kupujícího. “ říká Elina Mamontová.

Stalinka

Vlastnosti: běžné zděné stavby se začaly stavět s dřevěnými podlahami, v domech pozdější výstavby byly podlahy již železobetonové. Při výběru bytu ve stalinistickém domě si zjistěte, z jakých materiálů jsou podlahy vyrobeny.

Věnujte pozornost stavu konstrukčních prvků fasády domu: přístřešky, římsy, štukové lišty a balkony.

Chruščov a Brežněvka

V panelových budovách Chruščov a Brežněv vyhodnoťte, zda jsou na fasádě domu viditelné vady ve švech. V bytech může být známkou toho, že švy nejsou vzduchotěsné, výskyt kondenzace (vlhkosti) v rozích místnosti. Ve zděných budovách takový problém není, ale také stojí za to věnovat pozornost kondenzačním oblastem.

V Rusku je takových domů nejvíce a častěji se stávaly objektem architektonických experimentů majitelů bytů. Zjistěte, zda majitel nezboural nějaké zdi. Možná byly nosné a nyní je ohrožena strukturální integrita budovy.

Pokud má byt dřevěné podlahy, při jejich výměně za cementový potěr je důležité si uvědomit, že jeho tloušťka by měla být minimální – aby se tlak na podlahy výrazně nezvýšil – a měla by být provedena dodatečná zvuková izolace.

Snažte se pochopit, jak je to v bytě slyšet.

Moderní budovy

• Monolitický železobeton: takové domy se během prvních let po výstavbě smršťují. Mají největší slyšitelnost oproti panelovým a cihlovým. Takové domy jsou zpravidla lemovány záclonovými panely a kvalita opláštění se může lišit.

• Panel: stejně jako u typických sovětských budov věnujte pozornost vlhkosti v místnosti a také úrovni tepelné a zvukové izolace.

• Cihlový dům: mějte na paměti, že dům z vápenopískových cihel je méně spolehlivý než dům z keramiky (červený). Důležité: pokud vidíte „cihlový“ dům vyšší než 9 pater, s největší pravděpodobností je budova obložena pouze cihlami. To znamená, že zvuková izolace v něm je mnohem nižší než ve zděném domě.

Stav veřejných prostor

Nezapomeňte na stav vchodu: zjistěte, jak dlouho byla rekonstrukce provedena, věnujte pozornost tomu, zda jsou na chodbách odpadky a zda obyvatelé nekouří na schodišti.

Při prohlídce zkontrolujte, zda výtah správně funguje a zda je možné na něm přepravovat velké předměty.

Posuďte, jaký druh kontingentu bydlí v domě, kde se byt nachází. Ze stavu veřejného prostoru bude mnohé zřejmé. Věnujte pozornost vstupním dveřím (pokud byly vyraženy zámky) a poštovním schránkám (pokud jsou zavřené, pokud je vynášena pošta, jsou-li na podlaze házeny reklamy). Nejlepší způsob je mluvit se sousedy na podlaze, stejně jako nahoře a dole.

Stav místní oblasti

Pokud v inzerátu není žádná fotografie, podívejte se, jak vypadá okolí domu na panoramatu Yandex Maps. Vhodné je také hodnotit samotnou oblast (i když se od natáčení mohla změnit).

Dvůr je zelený a na parkovišti je spousta aut, i když panoráma byla natáčena ve dne. V blízkosti domu je ale zastávka MHD.

Při prohlídce bytu věnujte pozornost přítomnosti dětského hřiště a parkování v blízkosti domu. Jejich velikost korelujte s počtem obyvatel.

Zjistěte, zda je území bezpečné: zda existuje zabezpečení, zda je instalována bariéra nebo video dohled.

Problém správy domu

Zjistěte, kdo je odpovědný za poskytování služeb a veřejného majetku v bytovém domě. Může to být správcovská společnost (MC) nebo Asociace vlastníků domů (HOA). To si musíte ujasnit na webu GIS Bydlení a komunální služby (záložka „Registr ubytovacích zařízení“) – zadejte adresu domu a ve výsledcích zaškrtněte sloupec „Řídící organizace“.

Pokuste se pochopit, zda správcovská společnost funguje dobře a zda je v domě aktivní společenství vlastníků domů: vyhledejte recenze lidí na internetu nebo najděte skupinu domů na sociálních sítích. Zeptejte se obyvatel domu, jak hodnotí údržbu domu, zda nedochází k výpadkům vytápění, plynu a elektřiny, zda je v domě v zimě zima a jaká je slyšitelnost v bytech.

Stav bytu

Elina Mamontova: „Vyvarujte se časté chyby, kterou kupující dělají: při prohlídce se lidé soustředí na rozhovor s majitelem, nikoli na byt. Neváhejte nemovitost pečlivě prozkoumat.“

“základna oprav”

Rozeberte si, co v bytě určitě změníte. Není těžké jednoduše znovu nalepit tapetu, takže byste měli věnovat pozornost skutečnosti, že to bude drahé. Šek:

Pohlaví: na praskliny, odštěpky, nerovnosti a „bubliny“ na nátěru.

Strop a stěny: Bude se muset vyrovnat nebo omítnout?

Okna a balkon: Fouká, jsou nějaké stopy po šmouhách a plísni, jak fungují okenní rámy a balkonové dveře?

Komunikace: I když je byt dobře zrekonstruovaný, pod plastem a sádrokartonem se dá schovat cokoli. Šek:

Jak funguje zásobování vodou a vytápění: jsou v blízkosti radiátorů netěsnosti a rez, jakou má voda barvu a zápach, je v kohoutcích dobrý tlak, je uvolněný upevňovací systém; požádejte majitele, aby ukázal trubky, pokud jsou maskované.

Je elektrické vedení v pořádku? jaký je stav zásuvek a vypínačů, jsou vyražené zástrčky, když zapnete světla a několik elektrických spotřebičů najednou.

Je plynový systém v pořádku? pokud je v domě plyn, zkontrolujte, zda měřič funguje a jak systém vypadá – potrubí by nemělo být skryté ve zdi.

Funguje digestoř: Se zavřenými dveřmi a otevřeným oknem přineste k mříži kus papíru nebo zapalovač. List nebo plamen by měly být přitahovány dovnitř.

V jakém stavu nájemníci byt opustí? Pro mnoho kupujících je důležité „nastěhovat se a bydlet“, pro jiné naopak za minimální „věno“. Zjistěte, zda majitel neodveze kuchyňskou sestavu, digestoř, sporák a pračku a nábytek. To vše nezapomeňte podrobně sepsat do kupní smlouvy.

Pokud zjistíte, že je v bytě něco, co jednoznačně vyžaduje předělání – popraskané obklady v koupelně nebo kyselé růžové tapety a nerovné stěny v každé místnosti – je to důvod probrat s prodejcem otázku snížení ceny.

Podívejte se na podobné nemovitosti na trhu a určete, jaká je standardní cena za metr čtvereční. metr v podobných bytech ve stejné oblasti nebo dokonce ve stejné budově.

Elina Mamontova: „Je vhodné začít sledovat dynamiku cen předem: udělejte si seznam objektů, které vás v určité oblasti zajímají. Uložte si oznámení a kontakty pro sebe. Po nějaké době, když uvidíte, že některé předměty opustily trh, zavolejte na neaktivní odkazy a zjistěte, za kolik byl předmět prodán. Agenti a prodejci tyto informace obvykle rádi sdílejí. Na základě tohoto sledování je to snadné pochopit: ve vaší oblasti nebo domě je konkurenční cena taková a ta, což znamená, že o ní můžete bezpečně smlouvat a oslovit analýzy, které jste sami sestavili.“

Yandex Real Estate má nástroj pro posouzení přiměřenosti ceny: služba zobrazuje prodejní historii konkrétního domu.

Seznam bude obsahovat jak aktuální inzeráty, tak ty, které byly za poslední 4 roky staženy z prodeje. Pochopíte, za kolik a jak rychle se předmět prodal, a také můžete sledovat, jak se během prodeje měnila jeho cena. Služba pomáhá identifikovat byty, které jsou zjevně předražené, takové inzeráty mohou viset roky.

Navíc si můžete předplatit inzeráty na konkrétních adresách a změny cen v nich.

Otázky s dokumenty

Mnoho lidí nechce kupovat byt na sekundárním trhu právě proto, že se bojí, že není něco v pořádku s doklady. Minimálním plánem v této věci je zkontrolovat výpis údajů z Jednotného státního rejstříku a sdělit vlastníkovi, jaké dokumenty hodláte požadovat, pokud se dohodnete na transakci.

Výpisy z jednotného státního rejstříku na Yandex Real Estate

Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí je jedním z hlavních dokumentů, které budete ke kontrole bytu potřebovat. V každém případě o to požádejte prodejce.

Tato data si od Rosreestr vyžádá sama Yandex Real Estate a zveřejní je přímo v inzerátu. Můžete vidět téměř všechny údaje (kromě celých jmen vlastníků): kolik lidí byt nyní vlastní, jak dlouho je ve vlastnictví, zda je na něj hypotéka atd.

Pokud plánujete koupi bytu, pořiďte si aktuální výpis z Rosreestr.

Pokud jste odhodláni vstoupit do dialogu o nákupu, má smysl vyžádat si od prodejce další dokumenty. A to:

Proč je důležité klást otázky prodávajícímu nemovitosti?

Koupě bytu nebo domov pro většinu lidí je vážná transakce v hodnotě několika milionů rublů. Jen málo obyčejných lidí často nakupuje a prodává nemovitosti, pro mnohé jsou takové transakce vzácné.

Proto je velmi důležité položit prodejci před nákupem správné otázky. Všechny dotazy na prodejce nemovitosti lze rozdělit do tří skupin.

Dotazy ohledně nemovitostí

Účelem těchto otázek je zjistit všechny důležité vlastnosti nemovitosti a rozhodnout se, zda je pro vás jako budoucího majitele vhodná. Má kritické nedostatky? Odpověď na tuto otázku vám pomůže pochopit, kolik peněz a času budete potřebovat k investici do nemovitosti, a najít důvody k vyjednávání.

• Jaká je plocha nemovitosti?
• V jakém roce a z jakých materiálů byl dům postaven?
• Jaký druh vedení: měď nebo hliník? Jak dlouho to bylo změněno? Hliník je méně odolný a náchylný k zahřívání při přetížení.
• Bylo vyměněno přívodní potrubí vody a topení a přípojky? Požádejte, abyste byli zkontrolováni kvůli zrakovým problémům.
• Jaké dlaždice jsou na podlaze? Jaká je třída odolnosti laminátu?
• Co jste ochoten po prodeji zanechat?
• Kdo je výrobcem kuchyňského nábytku? Je ještě v záruce?
• Kdo bydlí vedle?
• Došlo k úniku vody, včetně úniků od sousedů? Pokud ano, je možné vidět aktuální stav komunikací sousedů?
• Jaká je situace s parkováním ve večerních hodinách? Je tam placené parkoviště a jak daleko?
• Jaká je vzdálenost k nejbližší zastávce, prodejně, lékárně? Počítejte, že 1 km je přibližně 15 minut chůze.

Jak získat slevu u prodejce bytu

Dotazy k dokumentům

Druhou skupinou otázek jsou otázky týkající se dokumentů. Je důležité pochopit, zda existují rizika napadení vlastnických práv, a pokud existují, jak je odstranit. Je třeba také připomenout, že tato rizika jsou vážným důvodem pro vyjednávání.

Jak zůstat bona fide kupujícím při nákupu sekundárního vozu

• Co je základem pro vznik majetku?
• Existují nějaká omezení transakce?
• Je byt zastaven bance?
• Pokud se nemovitost dědí, podíleli se na dědictví všichni dědici?
• Pokud je majetek privatizován, kdo byl tedy v bytě v době privatizace registrován?
• Kolik vlastníků má nemovitost a jsou mezi nimi nezletilí?
• Byl při nákupu nemovitosti použit mateřský kapitál?
• Existuje nějaká přestavba a je to legální? Pokud ne, je možné to legalizovat?
• Jsou v bytě nebo domě nájemníci a jak dlouho je třeba jim dát oznámení, aby nemovitost vyklidili?

Před nákupem si ověřte právní čistotu nemovitosti

Dotazy ohledně potřeb prodejce

Toto je velmi důležitá skupina otázek. Pokud totiž prodávající nemá potřebu nemovitost prodat (to se skutečně děje), pak první dvě skupiny otázek ztrácejí veškerý smysl.

• Proč jste se rozhodli prodat tento byt?
• Existuje souhlas všech vlastníků s prodejem bytu?
• Jak rychle můžete vyklidit byt?
• Už máte vybraný byt, do kterého se chcete přestěhovat?
• Dostali jste již povolení od svého opatrovníka, pokud jej potřebujete?
• Vybrali jste si banku, ve které budete transakci provádět?
• Máte již připraveny finanční a právní plány transakce?
• Máte další nemovitosti, kam se můžete po prodeji této nemovitosti přihlásit?
• Jak rychle se můžete zaregistrovat?

Můžete si rychle a bezpečně vybrat nemovitost ke koupi Domklik . Kromě hotových bytů a bytů v nové budovy , na stránkách najdete inzeráty na prodej pozemky и domy . V tomto případě lze nemovitost koupit buď za vlastní peníze, nebo pomocí hypotéky .