Nákup nemovitosti je zodpovědný krok, který vyžaduje pečlivé prostudování všech nuancí: od výběru bytu až po dokončení transakce nákupu a prodeje. Prozradíme vám, na co si dát pozor při výběru bydlení na sekundárním trhu a jak získat hypotéku.

Nákup nemovitosti je zodpovědný krok, který vyžaduje pečlivé prostudování všech nuancí: od výběru bytu až po dokončení transakce nákupu a prodeje. Prozradíme vám, na co si dát pozor při výběru bydlení na sekundárním trhu a jak získat hypotéku.

Sekundární trh – co to je?

Sekundární trh s bydlením je plně dokončená nemovitost, ke které jsou vlastnická práva registrována a registrována v Rosreestr, jinými slovy, která již má vlastníka. V procesu prodeje byt přechází do “druhé ruky”, a proto se nazývá “sekundární”.

Sekundární trh s nemovitostmi se neomezuje pouze na domy staré výstavby, může se jednat o nově postavené komplexy, kde již majitel dokončil zápis vlastnictví. Primárním vlastníkem může být fyzická nebo právnická osoba nebo samotný developer.

Jak začít s výběrem bytu

Ne vždy kupující přesně ví, kde začít hledat ten správný byt. Nejprve formulujte hlavní kritéria výběru:

To může záviset na typu nemovitosti (komerční nebo rezidenční), její poloze, velikosti a dalších charakteristikách.

Prozkoumejte trh s nemovitostmi pomocí specializovaných stránek: Cyan, Yandex Real Estate, Avito a další.

Udělejte si čas na výběr dispozice, která je pro vás pohodlná, a věnujte pozornost pořadí cen bytů s počtem pokojů, které potřebujete. Vytvoříte si tak realistická očekávání pro nadcházející nákup.

Nejběžnější typy rozložení:

– Studio
Jednopokojový byt, ve kterém nejsou žádné příčky mezi obývacím pokojem a kuchyní, pouze koupelna je oddělena stěnami.

– Izolovaný
Každý z pokojů má vlastní východ na chodbu nebo chodbu.

– Přilehlý
Pro dvoupokojové byty je typické: vstup do jednoho z pokojů je přes další pokoj.

– Volné rozložení
Předpokládá, že stěny uvnitř bytu nejsou nosné, dispozice lze na přání majitele změnit. Je však třeba získat souhlas s přestavbou a / nebo reorganizací, více o tom v článku.

Stanovte si rozpočet, který jste ochotni utratit za koupi domu, na základě svých schopností a tržních cen nemovitostí.

Nejčastěji kupující nemá na koupi bytu celou částku, a tak využívá půjčené prostředky – hypotéku. Pohodlná měsíční splátka je 25-30 % z celkového rozpočtu, aby peníze stačily na udržení přijatelné životní úrovně.

Pokud je rozpočet naplánován a ve vaší hlavě se již vytvořil přibližný obraz požadovaného bytu, pokračujte dalším krokem – výběrem čtvrti.

Oblast bydliště – co hledat?

Vyberte jednu nebo více oblastí, ve kterých jste připraveni žít. Možná již byla určena vhodná oblast, pokud účel koupě souvisí s místem bydliště. Pokud ne, podívejte se na:

– dopravní dostupnost
Odhadněte dobu cesty do hlavních míst, která navštívíte, například do práce. Pokud využíváte MHD, věnujte pozornost trase k metru nebo zastávkám, počtu tras, jejich četnosti, dopravním zácpám v různé denní doby.

— infrastrukturní zařízení
Začněte od kritérií a potřeb, které jsou pro vás důležité. To může být přítomnost určitých obchodů v okrese, odlehlost od lékáren, klinik. Takže pro motoristy bude obzvláště důležité mít čistá parkovací místa, pro rodiny přítomnost školek, škol a hřišť.

– šetrnost k životnímu prostředí
Důležitý faktor, který přímo ovlivňuje lidské zdraví. Hledejte informace o ekologii oblasti, zjistěte, zda se v okolí nenacházejí továrny nebo jiná průmyslová zařízení.

READ
Jak se zbavit zápachu zkaženého masa v lednici?

Jaký typ domu zvolit pro koupi vedlejšího bytu?

Věnujte pozornost technologiím pro stavbu domu, přímo ovlivňují jeho vlastnosti.

– Monolitický dům
Je vyrobena ze železobetonu, obvykle obložena sklopnými panely. Nosná funkce je přiřazena rámu, nikoli stěnám, což umožňuje snadnou přestavbu nebo reorganizaci bytu (více informací o tom, jak legálně přestavovat, si přečtěte článek). V takových domech je zpravidla vysoká úroveň slyšitelnosti, ale zároveň vysoká tepelná izolace.

– Panelový dům
Je postaven z panelů s tepelně a zvukově izolačními materiály. Domy postavené před rokem 2000 jsou každému známé jako “Chruščov”, pozdější budovy jsou mnohem pohodlnější a útulnější. Zvláštnost budovy zpravidla způsobuje vysokou slyšitelnost a tepelné ztráty.

– Cihlový dům
Považováno za kvalitnější a dražší. Cihla dobře drží teplo a má vysokou zvukovou izolaci, ale bude obtížné ji předělat, protože většina stěn je nosná.

Při prohlídce vybraného domu věnujte pozornost stavu budovy a jejího přilehlého území, zhodnoťte vlhkost a zvukovou izolaci místnosti.

Vyberte si byt

Výběr oblasti a typu budovy pomáhá zúžit seznam potenciálních bytů. Využijte služeb realitní kanceláře nebo si vyberte byt sami prostřednictvím specializovaných stránek pro prodej nemovitosti: Cyan, Yandex Real Estate, Avito a další.

Věnujte pozornost parametrům, které jsou pro vás důležité. Mohou to být například:
– oblast bydlení
– počet místností v bytě, jejich velikost a umístění vůči sobě navzájem
– počet a orientace oken: jaký vzhled se otevírá z okna, je slunečno
– počet koupelen a jejich složení (kombinované nebo samostatné, s vanou nebo sprchovým koutem)

Vyberte nemovitosti pro další prodej, které odpovídají vašim kritériím, a naplánujte si prohlídku.

Na co si dát pozor při prohlídce bytu?

Při výběru bytu se neváhejte zeptat na všechny své otázky. Abyste se nezapomněli dozvědět něco důležitého, udělejte si předem seznam.

Co zkontrolovat:
— čerstvost opravy
– tlak vody
– stav vodovodního potrubí, potrubí, baterií, například přítomnost rzi nebo netěsnosti
– stav elektroinstalace, činnost vypínačů a zásuvek
– stopy plísní nebo hub
– těsnost oken
– přítomnost nežádoucích “sousedů”: švábi, mravenci a další
– zda byt odpovídá plánu, zda nedošlo k nějakým nekoordinovaným reorganizacím nebo přestavbám

Sedmkrát měří řez jednou

Pokud najdete domov, který se vám líbí, nespěchejte s nákupem bytu. Zkontrolujte dokumenty, abyste se chránili před problémy nebo podvodnými schématy.

Jaké jsou situace, se kterými se můžete setkat:

— Privatizovaný byt
Pokud bylo během privatizace v bytě registrováno několik nájemníků, z nichž jeden se odmítl zúčastnit, právo pobytu mu zůstane navždy.

– Účast na prodeji a nákupu nezletilých nebo nezpůsobilých osob
Soud může transakci zrušit, když napadne koupi bytu.

— Prodej bytu získaného jako dědictví
Pokud vlastnictví bytu nedávno vstoupilo, existuje riziko, že se objeví další dědici a transakce na koupi domu může být zpochybněna.

O tom, jaké dokumenty je třeba zkontrolovat a jak se chránit před nepředvídanými situacemi, si přečtěte článek.

Jak získat hypotéku u banky DOM.RF na koupi bytu na sekundárním trhu

Pokud nashromážděné prostředky na pořízení vedlejšího bytu nestačí, využijte hypotéku – účelový úvěr na koupi nemovitosti. Banka DOM.RF nabízí mnoho hypotečních programů, mezi nimiž jsou i zvýhodněné – to sníží úrokovou sazbu hypoték.

Chcete-li požádat o hypotéku:
– přečtěte si požadavky zvoleného programu, ujistěte se, že je splňujete (například věk, pracovní zkušenosti)
– pomocí hypoteční kalkulačky si spočítejte přibližnou výši měsíční splátky za zvolených podmínek: hodnota nemovitosti, termín a výše akontace (jak si naspořit na akontace, psali v článku),
– vyplňte žádost o hypoteční úvěr v Osobním účtu hypotéky a vyčkejte na předběžné rozhodnutí, pokud některé údaje chybí nebo je něco vyplněno špatně, kontaktuje Vás pracovník banky pro upřesnění
— poskytnout dokumenty o nemovitosti a získat souhlas banky
– uzavřít hypotéku

READ
Jak mohu vyčistit odtokový otvor?

Další podrobnosti o krocích naleznete v Připomenutí.

Koupě bytu není impulzivní rozhodnutí, a proto vyžaduje pečlivý výběr. Vyberte si byt, který vyhovuje vašemu rozpočtu, lokalitě, rekonstrukci a dalším pro vás důležitým parametrům. Nezanedbávejte bezpečnost – zkontrolujte všechny dokumenty, abyste se v budoucnu ochránili.

osobní údaje v souladu se zásadami Bank DOM.RF JSC a souhlasíte se zásadami používání souborů cookie’>

Koupě bytu v novostavbě je jednodušší: jeho právní historie je čistá, takže existuje méně rizik. Hlavní věcí je vybrat si spolehlivého vývojáře a dodržovat fáze výstavby. Nákup bytu na sekundárním trhu je úkol s hvězdičkou. Říkáme vám, na co si dát pozor při prohlídce bytu a při setkání s prodávajícím, pokud nejste prvním majitelem bytu.

Připravte se na zhlédnutí

Vytvořte tabulku s nejdůležitějšími kritérii a vytiskněte ji. Při prohlížení si zapište adresu a do sloupců napište poznámky. I když existuje mnoho zobrazení, díky záznamům můžete porovnávat možnosti a usnadnit si výběr.

Dobře si nabijte telefon nebo si vezměte fotoaparát. Je lepší si udělat pár záběrů bytu, vchodu a dvora po svém. Ušetříte si tak dojem ze sledování

Sbírejte informace na internetu

Podívejte se na mapy, abyste viděli, které organizace jsou v domě a jestli tam nejsou hlučné bary nebo kavárny. Prostudujte si oblast a infrastrukturu: kde jsou autobusové zastávky, jsou v okolí obchody, školy, nemocnice a školky.

Na speciálních portálech se můžete dozvědět o problémech v domě a získat o něm technické informace. Například pro Petrohrad stačí zadat adresu – a zjistíte, s jakými problémy se obyvatelé potýkají.

Můžete zkusit vyhledat informace o Rusku na portálu Dom-minzhkh

Pečlivě si byt prohlédněte

Prohlídku je lepší naplánovat na den: pro majitele bude obtížnější skrýt nedostatky bytu.

Opakujte scénáře ze života během kontroly: otevřete okna, zapněte a vypněte vodu a elektřinu – takže pochopíte, zda jsou nějaké problémy s napětím a zda síť drží zátěž.

Zkontrolujte, jak se baterie zahřívají, prohlédněte stropy a stěny, zeptejte se, zda se sousedi utopili, zda jsou problémy s hmyzem.

Prohlédněte si vchod a přilehlé území: je tam nějaká oprava, jsou tam kontejnery na odpadky a jak funguje výtah

Zeptejte se, kdo je vlastníkem

Byt často ukazují realitní kanceláře. Upřesněte, kdo je vlastníkem bytu a zda se transakce osobně zúčastní.

Pokud místo vlastníka prodá byt v zastoupení jiná osoba, pak si ověřte jeho pravost.

Také je lepší zkontrolovat pas u majitele. Mluvili jsme o případu, kdy byt ve skutečnosti neprodal majitel, ale nájemník s falešným pasem

Zkontrolujte, zda mezi majiteli nejsou nezletilí

Pokud je v bytě dětský podíl, pak jej nebude možné prodat bez opatrovnických orgánů: ty musí dát k prodeji souhlas. Taková dohoda bude nějakou dobu trvat.

Rodiče musí s opatrovnictvím předem souhlasit a buď přidělit podíl dítěte na jiné bydlení, nebo vložit peníze na zvláštní účet.

Pokud má prodávající děti, ale nejsou vlastníky, zjistěte, zda nevyužil mateřský kapitál. Je lepší hrát na jistotu a požádat ho o notářsky ověřené prohlášení nebo osvědčení od FIU

READ
Jak připravit vápennou maltu na bílení stěn?

Zjistěte, zda majitel na oplátku potřebuje byt

Někdy lidé prodají byt, aby si koupili jiný. Takové opce se nazývají dohoda s protikoupením nebo alternativní dohoda.

Přímým prodejem a koupí prodávající dostává peníze za byt přímo a utrácí je dle vlastního uvážení – ne nutně za nové bydlení. Při alternativní transakci tak peníze od kupujícího nedostanou prodávající, ale jinou osobu, od které kupuje byt sám prodávající.

U takové transakce může prodejce potřebovat více času na nalezení správné možnosti, takže je to příležitost požádat o slevu.

⚠️ Zjistěte, zda má byt věcná břemena

Zpomalují transakci a někdy kvůli nim může být transakce považována za neplatnou nebo neplatnou. Zde jsou nejčastější zátěže.

Hypotéka – Byt můžete prodat pouze se souhlasem banky. Jsou ale možnosti, kdy se byt prodává i na hypotéku.

nájemné – pokud existuje smlouva a je zapsána, může nájemce dále užívat byt až do skončení smlouvy, i když dojde ke změně vlastníka.

Zatčení – pokud soudní vykonavatel zabavil byt pro dluhy, nemůže být prodán, dokud nebudou splaceny, a zatčení nebude odstraněno. Pokud se vám byt líbí, je lepší se poradit s právníkem

Zeptejte se, kdy majitel nabyl práva k bytu

Obecně platí, že transakci lze napadnout do tří let – to je promlčecí lhůta. Lhůta začíná běžet od okamžiku, kdy se člověk o porušení svého práva dozvěděl nebo měl dozvědět. Existuje ale limit – 10 let od data porušení.

Pokud majitel vlastní byt méně než tři roky, zjistěte, proč se rozhodl jej prodat. K takové transakci je třeba přistupovat opatrně, někdy je lepší zapojit právníka.

Pokud vlastnil byt déle než tři roky, bude těžké obchod napadnout, soudy málokdy obnoví promlčecí lhůtu. V případě vlastnictví déle než deset let jsou rizika mnohem menší

Prodiskutujte, jaká částka bude uvedena ve smlouvě

Někdy prodejci nabídnou, že smlouvu podhodnotí, například zaplatí nižší daně z prodeje.

Nedoporučujeme s tím souhlasit: je lepší uvést skutečné náklady na byt.

Pokud se něco pokazí, bude vám vrácena částka, kterou jste uvedli ve smlouvě, a také nebudete moci obdržet daňový odpočet v plné výši – pouze z částky uvedené ve smlouvě, do 2 milionů rublů. Pokud byt stojí více než 2 miliony rublů, odpočet bude vrácen v plné výši

Zeptejte se na rodinný stav majitele

Zjistěte, zda bylo manželství zaregistrováno, jaký je nyní stav vztahu, pokud jsou děti. Svá slova může potvrdit potvrzením z matriky nebo notářským prohlášením. Ale razítko v pase nemusí být.

Pokud byl byt koupen v manželství, nezáleží na tom, kdo je označen jeho vlastníkem – jedná se o společné jmění manželů. K transakci budete potřebovat notářsky ověřený souhlas druhého z manželů k prodeji.

Pokud jsou manželé rozvedení, zjistěte, zda došlo k rozdělení majetku. Možná je podle dokumentů vlastníkem pouze jeden bývalý manžel, ale druhý může počítat s polovinou bytu. A můžete provést rozdělení a tři roky po rozvodu

Zeptejte se na podpůrné dokumenty

Musíte zjistit, jak se prodávající k tomuto bytu dostal. Mohl by ho koupit, zdědit, nebo by mu mohl být přidělen byt – v každém případě existují rizika.

Při privatizaci zjišťují, kdo z rodinných příslušníků se na ní podílel. Pokud člověk odmítl privatizaci, má právo doživotně bydlet v bytě. Pokud se nezletilý rodinný příslušník neúčastnil privatizace, může být transakce napadena.

READ
Jak se jmenuje dětský domeček vyrobený z látky?

Při dědění mohou být další dědici, kteří za určitých okolností mohou transakci napadnout. A dar lze zrušit nebo také napadnout.

Nákup a prodej je nejméně riziková varianta. Požádejte prodejce, aby vám ukázal smlouvu, potvrzení o zaplacení peněz a potvrzení o převzetí

Zjistěte, zda probíhají přestavby

Podívejte se na technický list a porovnejte jej se skutečným uspořádáním. Zkontrolujte, zda v bytě nedošlo k nezákonným úpravám.

Pokud ano, požádejte prodejce o legalizaci přestavby nebo vám poskytne slevu.

Existuje možnost, že po koupi to budete muset udělat a pokud se přestavba nepovede, donutí vás vrátit vše do původní polohy a mohou vás také pokutovat

Diskutujte o tom, co se děje s účty za energie

Dluh za bydlení a komunální služby nepřechází na nového majitele, ale pravděpodobně to budete muset doložit správcovské společnosti.

Pokud existuje dluh na generální opravu, po transakci jej budete muset splatit, ale můžete odepsat dluh starší než tři roky.

Pokud existuje dluh za bydlení a komunální služby, neměli byste byt odmítnout. Ve smlouvě můžete stanovit, že prodávající před transakcí splatí dluh sám, nebo vám poskytne slevu z výše dluhu

Další nuance – v našem kurzu “Jak si vybrat byt”

Řekneme vám, jak zhodnotit byt ze všech stran, zkontrolovat dokumenty a prodejce, nepřeplatit a nebýt zklamán

Zde je to, co ještě doporučujeme přečíst, pokud kupujete byt:

Stáhnout

Koupeno před rokem. Radím vám, abyste byli předem trpěliví a více než 70 % bytů může mít problémy s doklady. Ideální byt můžete hledat roky, nebo ho najít za 6 měsíců, ale dělejte kompromisy. A je lepší vědět předem, že děti / majitel v Americe jsou registrovány v bytě nebo plánují postavit dálnici poblíž, než ztrácet čas a jít na výstavu. A je vhodné sejít požárním schodištěm z nejvyššího patra a podívat se, ve kterém patře jsou plechovky od piva, nedopalky cigaret nebo zápach moči, a pokud je to ve vašem budoucím patře, tak sousedi na tom nemusí být nejlépe. A podívejte se na okenní rámy sousedů. Pokud mají sousedé stará okna vedle vašeho budoucího okna, pak je důvod hledat. A v posledním patře pozor na šmouhy ze střechy.

Další dobrou možností je pořízení sekundární hypotéky. Banka byt dobře prověřuje, protože bude u banky zastaven. Banka může upozornit na rizika, vyžádat si další dokumenty a v případě pochybností o bytě úvěr odmítnout.

Na jaře jsem si vzal byt s mrtvou rekonstrukcí, ale s dobrou polohou domu. Cena vyšla níž, ale opravy si udělali sami. Nyní zařizuji.
Zkusil jsem jít na prohlídku v pozdních odpoledních hodinách – v některých domech, v některých bytech vylézali opilci, od sousedů se ozývalo rozbíjení nádobí nebo hlasitá hudba.
Pokud máte čas, radím se projít kolem domu – okamžitě najít obchod / hřiště / školu / park. Podívejte se, jak je to s dostupností parkovacích míst. Můžete mluvit s obyvateli domu (zjistit o generální opravě), s vrátným (pokud existuje) – můžete také získat informace.
A samozřejmě žádné čerstvé (do 3 let) dědictví, žádné dary. Mezi majiteli žádní opilci, narkomani a duševně nemocní. Buďte velmi opatrní s dětmi – opatrovnictví je snadno nejasné, proč může být odmítnuto na poslední chvíli. Bohužel do 80 procent bytů z výše uvedených důvodů ani nemá smysl chodit.

Vlado, díky za komentář. Hlavní jsou sousedé.

Strčte do stěn co nejdále, zvedněte linoleum. Určitě si o domě promluvte se svými sousedy. Koupili jsme stalinka, podle dokladů jsou zdi cihlové, ale ve skutečnosti jsou to kusy dřeva s betonem) zábavné překvapení

READ
Je hydroizolace komínů účinná?

Dnes jsem to koupil, říkám ti to na čerstvých kolejích.

Mimo dům: díváme se na okna sousedů (staré dřevěné rámy by měly upozorňovat), stav vchodu (jsou tam nějaké pachy, trosky, šmouhy, které naznačují, že střecha zatéká).

Uvnitř: kontrolujeme vodovodní potrubí, elektrické rozvody, zásuvky, strop (relevantní pro horní patra), zda fungují kohoutky na vodu, zda fungují kamna, zda se zasekl mechanismus otevírání oken.

Samostatně jsem se také zeptal majitelů na sousedy a průměrnou velikost společného bytu.

>> Nákup a prodej je nejméně riziková varianta. Požádejte prodejce, aby vám ukázal smlouvu, potvrzení o zaplacení peněz a potvrzení o převzetí

Předchozí majitel přitom mohl mít balíček všech výše popsaných rizik. Takže rada je taková.

Příjem pod DDU (/DCT od vývojáře) bez přiřazení vypadá spolehlivěji.

Ha) dokumenty, to je důležité. Kolik majitel vlastní a na jakém základě. Pokud je to dárek, dobře, nafig. Lepší dobrý vchod a hloupá oprava uvnitř bytu.
Rozšířený výpis z USRR. Ale zdá se, že teď to není tak snadné získat. Parta Newanů, lepší než právník / realitní makléř. Částka je velká a riziko ztráty je také velmi vysoké.
Nesouhlasím s novými budovami, přítel si koupil byt v Moskevské oblasti, začali zdržovat stavbu, požádali o ukončení smlouvy, snažili se získat peníze přes soudní vykonavatele, ale marně. Bylo možné zůstat bez peněz a bez bytu. Povinnost platit hypotéku přitom nikdo neodstranil.

uživatel1689590, novostavba – nemusí být nutně v nedokončeném domě

Systémové, o to více, matný kapitál, děti, hypotéky a další požitky.

Zaur

Problém s tímto kontrolním seznamem je, že nemusí být užitečný pro lidi daleko od práva nebo nemovitostí. To znamená, že byt, který se mu vyplatilo koupit, si člověk nekoupí kvůli přílišnému strachu nebo neadekvátním nárokům. Nebo si kupte ten, který je na kontrolním seznamu. Ale protože nuance v oblasti nemovitostí jsou stále více, než je uvedeno, bude to stále narážet na špatnou možnost. Měl jsem představu, že kdyby existoval stručný, dobře propagovaný manuál pro kupující a prodejce nemovitostí, pak by realitní makléři mohli být právem vynecháni z práce na lvím podílu jednoduchých transakcí. Ale přesto je pro nezávislého kupujícího takový stručný návod nepostradatelný – potřebuje číst mnohem více.
Pokud jde o mě, upozorním na nuanci, kterou jsem neznal, a proto jsem nezaznamenal žádnou závažnou nepříjemnost. Topné baterie by se neměly zkoušet shora, ale zespodu, v části nejvzdálenější od stoupačky přívodní vody. V topné sezóně by jim tam mělo být alespoň mírně teplo. Pokud je vše při pokojové teplotě, pak má dům s největší pravděpodobností problémy se stoupačkami. A pravidelně se vám nedaří topení. Ne vždy to budete schopni vyřešit ani s pomocí peněz, protože budete závislí na mnoha sousedech a správcovské společnosti.

Prodal jsem byt a řeknu, že problém je v tom, že lidé nechápou, co chtějí. První dojem je, že si lidé přišli koupit pohovku nebo kuchyň. Před nákupem si sepište základní parametry bytu, které potřebujete, podlahu na které straně okna. Izolace hluku. Zasklení balkonů je něco, co se bude po koupi jen těžko měnit.