Majitelé, kteří chtějí byt prostornější a pohodlnější, provádějí přestavbu a rekonstrukci prostor, aniž by tušili, že některé změny jsou zakázány. Jak se sanace liší od rekonstrukce, jaké druhy prací je třeba dohodnout s dozorovými orgány a jak to provést?
Co je to přestavba?
Za přestavbu se považuje jakákoliv práce, která mění konfiguraci bytu. Takové práce mohou ovlivnit nejen byt, ale také změnit technické vlastnosti domu, a proto vyžadují schválení.
Jaká práce je považována za přestavbu?
Za přestavbu se považuje jakákoli práce, která zahrnuje:
přesun nebo zničení vnitřních stěn;
přesun nebo vytvoření nových dveří;
přestavba jednoho prostoru na více bytů;
rozšíření obytného prostoru díky pomocným prostorám a naopak;
spojení několika bytů do jednoho;
instalace nebo odstranění dalších kuchyní a koupelen;
odstranění tmavých kuchyní (bez oken) a vstupů do kuchyní přes byty nebo obytné prostory;
instalace nových nebo změna dispozice stávajících vestibulů.
Je přestavba a renovace to samé?
Ne, to jsou různé pojmy. Rekonstrukcí bytu se nemění plán bytu. Při rekonstrukci se instalují nebo vyměňují inženýrské sítě, elektro nebo vodoinstalační zařízení.
Taková práce zahrnuje:
instalace elektrických sporáků pro domácnost místo plynových sporáků nebo sporáků na tuhá paliva;
přeložky elektrických sítí, topení, vodoinstalace a plynových spotřebičů;
instalace nových a rekonstrukce stávajících toalet a koupelen;
instalace nových ventilačních kanálů;
pokládka nových nebo výměna stávajících potrubí a zařízení pro instalaci sprchových kabin, hydromasážních van, praček a jiných instalatérských a domácích spotřebičů.
Rekonstrukce bytu však musí být provedena po oznámení dozorových orgánů.
Co neplatí pro přestavbu a rekonstrukci prostor?
Některé práce mohou být mylně vnímány jako sanace, i když tomu tak není, což znamená, že není třeba o nich upozorňovat dozorové orgány.
Takové práce zahrnují výměnu oken a dveří bez výměny otvorů, zasklení balkonu a demontáž vestavěných skříní. Oznámení nevyžadují ani kosmetické opravy, malování a tapetování stěn, výměna elektrického sporáku, instalace klimatizací, antén a televizních parabol.
Změna topných spotřebičů včetně plynových se nevztahuje na přestavbu a rekonstrukci prostor, pokud nevyžadují položení nových napájecích sítí.
Jaké sanační práce nevyžadují schválení?
Některé sanační a rekonstrukční práce nijak neovlivňují bezpečnost domu a také neohrožují zdraví a majetek obyvatel ostatních bytů.
Pokud se například rozhodnete spojit koupelnu a toaletu, aniž byste zvětšili jejich celkovou plochu, nainstalujte nebo vybourejte nenosné příčky nebo v nich zhotovte dveřní otvory (nebo je naopak utěsněte). Taková práce však vyžaduje oznámení dozorovým orgánům a po dokončení změn. Chcete-li to provést, musíte do svého bytu zavolat specialistu z Úřadu technického inventáře, který vydá osvědčení o dokončení opravy a nový technický pas.
Jaké práce je třeba schválit?
Přestavba, stejně jako rekonstrukce prostor, které mohou ovlivnit konstrukci a inženýrské sítě domu, vyžadují souhlas. Je důležité zajistit, aby plánované práce nebyly zařazeny do seznamu zakázaných prací.
Jaké druhy přestaveb jsou zakázány?
Přestavby, které narušují stabilitu nosných stěn, požární bezpečnost nebo zhoršují životní podmínky v bytovém domě, jsou zakázány.
Zejména, zakázané:
- Zbourejte nebo změňte velikost ventilačního potrubí;
- Zvětšit koupelnu na úkor obytných místností;
- Demontujte stěny oddělující sousední byty;
- Umístěte kuchyň nad obývací pokoje sousedů;
- Blokujte zdroj přirozeného světla;
- Zablokujte přístup k potrubí, stoupačkám nebo měřičům;
- Připojte vytápěné podlahy k systému ústředního vytápění;
stavět na půdách nebo přeměňovat půdní prostory; - Spojte obývací pokoje s kuchyní, kde je zaveden plyn.
Jak koordinovat přestavbu nebo rekonstrukci?
Chcete-li provést přestavbu legálně, musíte provést několik kroků:
Krok 1. Ujistěte se, že plánovaná práce není na seznamu zakázaných prací;
Krok 2. Vytvořte náčrt nebo projekt pro přestavbu (nebo rekonstrukci)
Samostatně připravený náčrt postačí, pokud plánujete drobné změny, například bourání a stavbu sádrokartonových příček, stěhování radiátorů (bez navýšení jejich počtu a technických parametrů), stěhování umyvadla v koupelně.
Pokud mluvíme o komplexních změnách, které ovlivňují pevnost domu a jeho architektonický vzhled, bude nutné zpracovat projekt se zapojením odborné organizace (projektové kanceláře). Před kontaktováním úřadu se ujistěte, že jde o člena vlády Registr SRO.
Pokud se oprava dotkne nosných konstrukcí domu, pak musí projekt provést sám architekt nebo oprávněná projekční organizace. Například v Moskvě tuto funkci vykonává Státní jednotný podnik MoszhilNIIproekt;
Krok 3. Shromážděte potřebné dokumenty:
- aplikace (ke stažení zde);
- cestovní pas;
- písemný souhlas všech vlastníků nebo obyvatel s přestavbou;
- osvědčení o vlastnictví bytu nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí;
- technický pas pro byt (lze získat od úřadu technického inventáře);
- skica nebo projekt přestavby.
Balíček dokumentů se může v různých regionech lišit, proto se informujte u okresního úřadu v místě vašeho bydliště nebo na MFC;
Krok 4. Doklady předkládat na multifunkční středisko veřejných služeb nebo prostřednictvím krajského portálu veřejných služeb (pokud kraj takovou možnost poskytuje). Například v Moskvě se těmito otázkami zabývá Moskevský bytový inspektorát. Po získání povolení můžete začít s opravami;
Krok 5. Počkejte na rozhodnutí. O přijatém rozhodnutí budete informováni do 45 dnů ode dne předložení dokumentů
Proti zamítnutí souhlasu s přestavbou (rekonstrukcí) se lze odvolat k soudu do tří měsíců ode dne, kdy jste se o zamítnutí dozvěděli;
Krok 6. Pokud obdržíte kladné rozhodnutí, můžete začít s přestavbou. Spolu s kladným rozhodnutím je vydán pracovní deník, který bude potřeba při opravě vyplnit.
Co dělat po dokončení přestavby?
Po dokončení opravy je třeba pozvat zástupce kanceláře technického inventáře, který provede záznam a zkontroluje, zda odpovídá změnám uvedeným v náčrtu nebo projektu.
Posudek technika se předkládá komisi architektonického oddělení, které v 45 dnech vydává potvrzení o zákonnosti práce. Musí být předložen ZISZ, která vydává nové osvědčení o registraci pro dané prostory.
Pokud se během rekonstrukčních prací změnila plocha prostor uvnitř bytu, je nutné podat žádost o objasnění informací společnosti Rosreestr (prostřednictvím samotného oddělení nebo MFC). Objasnění je zapsáno do Jednotného státního rejstříku do 15 dnů.
Jak koordinovat již provedenou přestavbu?
Koordinace neoprávněné přestavby je možná, pokud provedené práce nezpůsobí značné škody domu a sousedům. Chcete-li to provést, musíte získat technický pas od ZISZ (změny provedené v procesu neoprávněné přestavby jsou na něm označeny červenými čarami). Budete také potřebovat technický posudek od projekční organizace (projekční kanceláře) – tento dokument potvrdí, že provedené změny nebudou mít vliv na konstrukci domu. Poté byste měli kontaktovat místní vládu s kompletním balíkem dokumentů.
V řadě regionů (například v Moskevské oblasti) je možné schválit již provedené práce pouze prostřednictvím soudu, protože v těchto regionech neexistují žádné předpisy o schválení neoprávněné přestavby.
Jaká jsou nebezpečí nelegální přestavby?
Při zjištění změn, které jsou v rozporu se zákonem (například jste rozšířili prostor koupelny nebo zbourali nosnou zeď), hrozí vám pokuta od ruble 2000 po 2500, a dále budete povinni na své náklady obnovit původní vzhled bytu.
Pokud majitel tento požadavek nesplní, mohou ho místní úřady zažalovat – a pokud spor vyhrají, může být majitel vystěhován a byt prodán ve veřejné dražbě. Z částky transakce se odečítají právní náklady a částka potřebná k obnově bytu a zbytek peněz dostane bývalý majitel z prodeje. Je pravda, že v praxi jsou takové případy extrémně vzácné, zvláště pokud obžalovaný nemá kde bydlet kromě tohoto bytu. Je však třeba mít na paměti, že nelegální změny v bytě mohou vést k dlouhým soudním sporům.
Je možné provést přestavbu, pokud je byt na hypotéku?
Vše záleží na dohodě s bankou nebo organizací, která hypotéku vydala. Smlouva o hypotečním úvěru zpravidla obsahuje informaci o zákazu či povolení některých oprav. Pokud neexistují žádné zákazy, lze použít pravidla přestavby pro běžné byty.
Zástavní smlouvy zpravidla obsahují doložku o nutnosti koordinovat takovou práci s bankou.
