Co znamená 3. etapa výstavby?

Koupě domu je bezpochyby jedním z nejdůležitějších a nejradostnějších nákupů v životě každého člověka. Mnoho lidí se rozhodne koupit dlouho očekávané metry čtvereční v nové budově, a ne na sekundárním trhu s bydlením. Mezi zřejmé výhody patří novost a technologická účinnost budov, čistota prostor, kde dosud nikdo nebydlel, a možnost koupit bydlení levněji, než je jeho konečná cena, o 30-40%. Jak to lze provést a zda je pro vás taková možnost vhodná, zjistíme níže.

Etapy výstavby nové budovy

Stavba je dlouhodobý proces, který trvá v průměru 2 roky. Za zahájení stavby se považuje obdržení všech potřebných povolení zhotovitelem ke stavbě bytového domu. Poté má právo oznámit zahájení prodeje a začít uzavírat smlouvu o sdílené účasti (smlouvu o vlastním kapitálu) s budoucími rezidenty. Bydlení si můžete pořídit v této fázi výstavby bytového domu nebo později. Jsou celkem tři: nula, hlavní stavební fáze a závěrečná fáze.

Nultý stupeň

Začíná se základovou jámou a přípravou místa pro stavbu budovy. V této fázi se provádějí následující typy prací:

• developer oplocení staveniště;
• místo je očištěno od zbytků dřívějších staveb, stromů a dalších věcí;
• místo je označeno a jsou určeny osy budoucí budovy;
• probíhá hloubení jámy a ražení hlavních pilot;
• pracuje se na přípravě základu.

Kromě hlavních stavebních prací je nutné provést další údržbu území:

• vyrábí se komunikační zařízení;
• pro velkou stavební techniku ​​jsou zajištěny dočasné příjezdové cesty;
• vznikají dočasné sklady, skladovací prostory, administrativní budovy a budovy pro domácnost.

Koupě domu v této fázi je již možná. Důležitou nuancí je, že nebylo bezpečné koupit byt před postavením budovy. Hrozilo, že se stavba zastaví a peníze se nevrátí. Ale se zavedením schématu vázaného účtu se situace změnila a kupující se stal plně pojištěným. Při koupi domu jdou peníze na samostatný účet a jsou převedeny na developera poté, co kupující přijme byt. V případě nepředvídaných událostí jsou všechny peníze v plné výši vráceny akcionáři.

Výhody nákupu bydlení v nulté fázi:

• Cena. Právě v této fázi můžete koupit byt co nejvýhodněji.
• Výběr. K dispozici máte mnoho možností – můžete si vybrat nejlepší dispoziční řešení, optimální světovou stranu pro osvětlení bytu, podlahu a nechybí ani spousta zajímavých nabídek – podkroví, velké balkony, terasy a tak dále.
• Hodnocení kvality budovy. Nesamozřejmé plus a další pro ty, kteří rozumí stavebnictví. Na začátku stavby a jáma, základy a nedokončené stěny jsou stále otevřené, je možné posoudit, jak kvalitní materiály jsou na stavbu použity. Koneckonců je to jeden z faktorů odolnosti stavby.

Nevýhody nákupu bydlení v nulté fázi:

• Očekávání. Na svůj byt si budete muset ještě rok počkat.
• Termíny. Developer může stavbu zdržet a zmeškat termíny.
• Změna plánů. Při koupi bytu s velkým předstihem hrozí, že některé změny ve vašem životě vám diktují rezignovat na bydlení v tomto konkrétním místě.

Hlavní stavební fáze

Období mezi počáteční fází a koncem výstavby lze nazvat střední. Zahrnuje hlavní etapy výstavby bytového domu. Cena za metr čtvereční se mění po každé větší práci. Samozřejmě v rostoucím pořadí. Hlavní fáze zahrnuje následující typy stavebních a instalačních prací:

• konstrukce vnějších stěn budovy z cihel, železobetonu nebo monolitické technologie;
• instalace vnitřních příček podle projektového plánu bytů;
• montáž výtahových šachet, montáž výtahů;
• střešní krytina;
• montáž okenních rámů;
• zajištění vnitřních komunikací (plyn, světlo, topení, kanalizace, zásobování teplou a studenou vodou, instalace vodoměrů, světelných a plynoměrů);
• podlahové potěry a dokončovací práce uvnitř budovy;
• dokončení fasády a terénní úpravy okolí domu.

Pořízením domu v této fázi můžete počítat i s některými výhodami.

Výhody koupě bydlení během hlavní fáze výstavby

• Cena. Stále můžete hodně ušetřit, cena za metr čtvereční se zvyšuje postupně s každou dokončenou fází stavby.
• Schopnost hodnotit kvalitu materiálů. Když se budova staví před vašima očima, můžete hodnotit kvalitu materiálů a celistvost díla.
• Termíny. Dokončení každé etapy je uvedeno v DDU a porovnání teoretických termínů se skutečnými pomůže pochopit, jaké skutečné termíny dokončení stavby lze očekávat.

Nevýhody pořízení bydlení v hlavní fázi výstavby

• Očekávání. Ještě si budete muset asi rok počkat.
• Zúžení výběru bytů. Nabídka bytů nabízených ke koupi se v této fázi výrazně zužuje.

Závěrečná fáze

V této fázi je stavba uvedena do provozu poté, co developer obdrží řadu povolení. Za tímto účelem je svolána státní akceptační komise, ve které jsou: státní výkonné orgány místní samosprávy, Gospozharnadzor, provozní společnost, Gossanepidnadzor, SGSNE, autorizovaný zástupce orgánu v oblasti ochrany životního prostředí, zástupci objednatele, investor, zhotovitel, projektant a zástupci dalších kontrolních a dozorových orgánů .

Poté, co členové komise určí, že obytný dům splňuje všechny stanovené standardy, developer předloží dokumenty společnosti Rosreestr a budově je přidělena vhodná adresa a index, komunikace je propojena a akcionáři dostanou právo zaregistrovat nemovitost. Poté jsou sepsány smlouvy mezi akcionáři a správcovskou společností a začíná platba za bydlení a komunální služby (bytové a komunální služby).

Výhody koupě domu po dokončení stavby

• Při pořízení bydlení v poslední fázi výstavby bytového domu se můžete ihned nastěhovat, zvláště pokud jste si vybrali byt v novostavbě s jemným povrchem. Během čekání na stavbu domu a provádění jeho oprav nejsou potřeba další výdaje na pronájem bydlení.

Nevýhody koupě domu po dokončení stavby

• Cena – když je dům již postaven, náklady na metry čtvereční (oproti předchozím etapám) jsou maximální.
• Volba – v této fázi je zpravidla skupina bytů již malá a nejlepší možnosti s dobrým uspořádáním, krásným výhledem a dalšími bonusy již byly vyřešeny. Ze zbytku si musíte vybrat.
• Obtíže při posuzování kvality materiálů a montážních a stavebních prací. Mnohem obtížněji se hodnotí povrchy upravené dekorativními materiály a panely, stejně jako kvalita základů atd. Prodejní kanceláře mají zpravidla vzorky materiálů, ze kterých je budova postavena, ale nebudou vám moci říci o kvalitě práce.

Převzetí bytu

Právě v této fázi výstavby bytového domu nastává jeden z nejdůležitějších procesů pro budoucí obyvatele – akt převzetí bytu. Developer vyzývá akcionáře, aby si prohlédli své bydlení a podepsali dokumenty, které jej převádějí do jejich vlastnictví.

Proč je převod bydlení do vlastnictví akcionáře tak důležitý? Faktem je, že po podepsání kolaudačního souhlasu budou zcela všechny nedostatky, nedostatky a vady stavby opraveny vlastníkem na vlastní náklady. A pokud se s drobnými obtížemi, jako je výměna nerovných soklových lišt a podobně, docela snadno vypořádají, pak budou těžké závady, jako je prasklina ve zdi nebo problematické komunikace. Aby bylo bydlení v bytě pohodlné a bezpečné, budete muset provádět drahé manipulace. Proto doporučujeme neriskovat a zavolat si k převzetí bytu odborníka. Dorazí se speciálním seznamem toho, co je třeba zkontrolovat, a profesionálními nástroji:

1. Hladina – hladina alkoholu, hydro hladina, laser nebo bublina. S jeho pomocí mistr určí vodorovnou linii stěny. A pokud se zdá, že takový parametr bydlení není tak důležitý, pak přemýšlejte o vestavěném nábytku nebo velkých skříních pod stropem – pokud se stěna odchyluje od normy jen o pár centimetrů, jejich instalace bude nemožná a je extrémně obtížné určit vadu okem.
2. Pravidlem je velký nástroj o velikosti asi dva metry k určení rovnosti stěny. Místo toho lze použít laserovou vodováhu.
3. Sada VIC pro vizuální kontrolu základního materiálu, svarových spojů, navařování a dalších věcí – sonda, lupa, svinovací metr atd. Pokud je vše jasné s lupou – s její pomocí můžete vidět něco lépe, tak proč potřebujete sondu a metr? Pro měření mezery a stanovení jejích přípustných hodnot můžete použít spároměr. Pro změření přesné plochy bytu je pro každý případ lepší použít svinovací metr. Pokud se bude lišit od uvedené částky v menší míře, budete moci obdržet náhradu. Pokud je byt větší, než je uvedeno, velmi pravděpodobně si připlatíte. Měření lze také provádět pomocí laserového dálkoměru RGK D120.
4. Testo 750-3 zkoušečka napětí nebo multimetr DT832 – pro kontrolu napětí v zásuvkách a přítomnosti uzemnění.
5. Termokamera Testo 868 a termohygrometr CEM DT-625 – pro termovizní testování stěn a oken na jejich schopnost udržet teplo v místnosti a také měření teploty a vlhkosti.
6. Kontaktní teploměr Testo 905-T2 – pro kontrolu teploty povrchů.
7. Teplotní anemometr CEM DT-8880 – kontroluje přítomnost průvanu ve ventilačním systému.
8. Kovový čtverec – pro správnou instalaci laserové vodováhy a měření kolmosti předmětů.
9. Svítilna s dostatečným výkonem pro kontrolu těžko dostupných míst – komunikace například pod koupelnou nebo na jiných slabě nebo neosvětlených místech.
10. Gumová palička – je malé tesařské kladívko s gumovou špičkou. Navrženo pro poklepání na dlaždicové stěny pro kontrolu skrytých dutin.
11. Elektronický goniometr SKIL – pro měření rovnosti a kolmosti osazení prvků.

Máte plné právo zavolat k převzetí bytu odborníka, který může provést znalecký posudek, a to jak ve vaší přítomnosti, tak ve vašem zastoupení na základě zvláštní notářsky ověřené plné moci. Váš právní vztah s vývojářem se řídí třemi zákony:

1. Občanský zákoník Ruské federace
2. Federální zákon N 214-FZ „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změně některých právních předpisů Ruské federace“
3. Zákon Ruské federace N 2300-1 „O ochraně práv spotřebitelů“

V souladu se zákonem musíte byt převzít ve lhůtě uvedené ve smlouvě nebo do týdne po obdržení oznámení od developera. Zákon přitom neomezuje okruh osob, které s vámi mohou být přítomny přijímacímu řízení. To znamená, že můžete pozvat příbuzné a přátele o pomoc a podporu nebo profesionála. Notářsky ověřená plná moc je dle zákona nutná pouze v případě, že převzetí bytu provádí jiná osoba bez Vaší účasti. Ale malý životní hack – aby nedošlo k nedorozuměním, můžete v každém případě vydat plnou moc specialistovi, pak developer nebude mít důvod bránit profesionálnímu převzetí bytu.

Koupě bytu v jakékoli fázi výstavby novostavby má své klady i zápory. Upřednostněním a zjištěním nejlepší možnosti pro vás můžete získat byt svých snů.

Ve většině případů se doba výstavby vícepodlažního obytného domu pohybuje od 2 do 4 let. Investoři se v tomto období obávají, zda developer stihne dodržet přesné termíny uvedení objektu do provozu, jak jsou uvedeny v projektové dokumentaci a smlouvách o majetkové účasti. Často developeři z nějakého důvodu nedodržují termíny výstavby bytových domů (dále – MKD).

Aby byli držitelé akcií schopni identifikovat problémy a zpoždění, musí pochopit, z jakých fází se skládá proces výstavby nové budovy. Problémy v určitých fázích výstavby mohou vést ke zpoždění při zprovoznění zařízení a problémům pro akcionáře občanů, kteří kupují byty v domě.

Když investujete do sdílené výstavby nového rezidenčního komplexu, musíte pochopit, jak dlouho trvá výstavba bytového domu. Pochopení přibližných termínů může dát akcionářům možnost kontrolovat jednání stavební firmy a lépe zajistit ochranu jejich práv a zájmů na bydlení.

Načasování různých fází stavebních prací

Podívejme se na hlavní fáze stavebních prací a odpovídající termíny pro jejich dokončení:

• Příprava staveniště. Přípravné práce obvykle trvají od 2 týdnů do 1 měsíce. V tomto období jsou kolem staveniště instalovány ploty, demontovány stávající pomocné budovy a položeny cesty pro speciální techniku ​​a další vozidla. Poté jsou postaveny dočasné budovy pro skladování stavebního materiálu, ubytování personálu, dozorců a bezpečnostních služeb.
• Výkopové práce. Tato fáze trvá od 3 týdnů do 1,5 měsíce, během této doby pracovníci vybudují (vykopou) jámu pro založení rozestavěného zařízení. Dále jsou položeny rýhy a zavedeny inženýrské sítě (vodovod, elektřina, topení, kanalizace atd.). Po dokončení výkopových prací jsou instalovány piloty.
• Nadace. Příprava podkladu obvykle trvá od 7 do 15 týdnů. Developer bude muset nainstalovat základ s ohledem na všechny stavební předpisy a předpisy. Tato etapa trvá déle, pokud se výstavba bytového domu provádí v zimě. Hlavní práce zahrnuje položení betonové malty do jámy připravené pro založení.
• Montáž stěn s instalovanými podlahovými deskami, schodiště a střešní krytina. Doba trvání této práce je od 1 do 1,5 roku. V zimě se stavební proces výrazně zpozdí a v období silných mrazů může být zcela pozastaven.
• Připojení inženýrských sítí. Tato fáze může trvat 5 až 10 měsíců. V současné době probíhají práce na napojení rozvodů elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Po dokončení prací jsou v každém bytě instalovány měřiče spotřeby energií (měřiče).
• Uspořádání vnitřního území kolem MKD a Dokončovací práce. Tato fáze trvá 3 až 9 měsíců. Při terénních úpravách území se pokládá asfalt a dlažba, instalují se oplocení, dětská hřiště, lavičky, cesty, záhony atd. Zároveň dělníci provádějí dokončovací práce v interiéru budovy.
• Uvedení zařízení do provozu. Tato fáze trvá 3 až 6 měsíců. Po dokončení výstavby je vytvořena speciální komise, která zahrnuje zástupce regulačních orgánů a vedení developera. Komise rozhoduje o zprovoznění vícepodlažní budovy. Shromáždění všech schválení trvá určitou dobu, takže tato fáze může trvat až šest měsíců. Pokud kontrolní orgány zjistí závady, musí je stavebníci v určité lhůtě opravit.

Každá etapa montážních prací musí být provedena plně v souladu s dříve schválenými technickými specifikacemi a vypracovaným technologickým postupem.

Jak vypočítat dobu výstavby?

Existuje názor, že vzhledem k mnoha požadovaným fázím výstavby je extrémně obtížné vypočítat dobu výstavby nové budovy. Ve skutečnosti musí vývojáři při provádění stavebních prací dodržovat určité normy, včetně stavebních předpisů SNiP. Existuje mnoho bodů, které je třeba vzít v úvahu při výpočtu doby výstavby – zastavěná plocha, velikost bytového domu, použité materiály a technologie, konstrukční vlastnosti a povětrnostní podmínky. Všechny tyto nuance ovlivňují pracovní podmínky a jak rychle mohou stavitelé pracovat.

Zavedené normy však mohou sloužit pouze jako přibližné vodítko. Přesná doba výstavby pro každý konkrétní projekt je odlišná, závisí na mnoha faktorech – stavební ploše, na které se stavba provádí, správné přípravě odhadů, typu základů a také konfiguraci bytového domu. Důležité je, zda jsou na budově nějaké přístavby, sokly, atiky a další konstrukční prvky.

Chcete-li určit, kdy bude zařízení postaveno, stojí za to zjistit celkovou plochu zařízení v prohlášení o projektu. Rozložení plochy závisí na počtu podlaží budovy a počtu sekcí, takže je třeba se podívat na informace z projektové dokumentace.

Stavitelé mají něco jako technologickou přestávku. To znamená, že práce prováděné v zimní sezóně jsou pozastaveny. Například při nízkých teplotách, pokud je základ budovy instalován bez bezpečnostní rezervy, musíte počkat, až litá betonová směs získá 70% pevnost. Proto se pro přesnější výpočet doby výstavby objektu používají různé koeficienty, které zohledňují potřebná časová zpoždění. Je třeba vzít v úvahu, že se mohou lišit pro každý region Ruska.

Průměrná doba výstavby pro bytový dům s více jednotkami

Doba výstavby bytových domů je u nás v průměru 2,9 roku, jak uvádí studie služby Domklik výběr a prodej nemovitosti od SberBank.

Údaje o dokončených transakcích za prosinec ukazují, že ve velkých městech Ruské federace se průměrná doba dokončení výstavby bytových domů pohybuje od 2 do 5 let.

Podle analytických údajů trvají stavební práce výrazně kratší dobu ve Volgogradu (2 roky a 3 měsíce), Jekatěrinburgu a Čeljabinsku (2 roky a 4 měsíce). Současně byla maximální doba výstavby zaznamenána v Rostově na Donu (4 roky a 1 měsíc), Petrohradu (4 roky a 8 měsíců) a Krasnodaru (přibližně 5 let).

Hlavní důvody nedodržení termínů

U nás, zejména v současných složitých ekonomických podmínkách, je téměř polovina všech stavěných bytových domů předána o 6-12 měsíců později, než je uvedený termín jejich uvedení do provozu.

Často developerské společnosti neberou ohled na ekonomickou situaci. Společnost plánuje, že zákazníci část bytů odkoupí, ale občané jsou méně solventní a prodej nemusí jít podle představ. Pokud se za současné situace prodá méně bytových prostor, pak developer nebude mít dostatek prostředků na pokračování výstavby bytových domů.

Mezi známky nestabilní finanční situace developera patří nabídky dalších slev a akcí na byty a výrazné zlevnění bydlení. Společnost tak počítá s tím, že přiláká finanční prostředky potřebné k dokončení stavebních prací. Finanční potíže mohou také nastat, když developer obdrží bankovní úvěr.

Kromě finančních problémů jsou hlavními důvody zpoždění výstavby bytových domů:

• Pozdní dodávky stavebních materiálů a konstrukcí. Takové potíže se často vyskytují při stavbě objektů na základě individuálních projektů. Při výstavbě takových budov jsou použity inovativní materiály, které jsou dodávány ze zahraničí, takže jejich dodávka může být přerušena z různých důvodů, které developer nemůže ovlivnit.
• Problémy s obecními úřady. I když stavbu domu schválí místní správa, jednotlivé regulační orgány nemusí stavbu schválit, například Rospotrebnadzor nebo orgány ochrany životního prostředí. Například pokud se při práci používají nebezpečné materiály nebo jsou porušeny stanovené hranice zařízení. V některých případech musí developeři reagovat na stížnosti nespokojených obyvatel sousedních budov.
• Potíže s komunikací. Instalace vodovodů, elektřiny, plynu a kanalizace může trvat dlouho, protože nebyly získány potřebné souhlasy.

Jak již bylo uvedeno výše, akcionáři se mohou zaměřit na maximální časový rámec výstavby bytových domů. Při výpočtu je nutné vzít v úvahu technologii výstavby, plochu zařízení a efektivní koeficient. Pokud se bavíme o výstavbě bytových domů v oblastech s drsnými klimatickými podmínkami, je třeba výpočet vynásobit 1,2.

Závěr

Uvedené normy předpokládají, že montážní práce budou probíhat ve 2 směnách, hlavní práce pak v 1,5 směně. Kromě toho normy berou v úvahu návrh objektu s instalací pásového základu. Uvažované parametry jsou typické pro budovy bez dalších připojených a vestavěných prvků. Pokud má budova složitou konfiguraci, mělo by se ke stanovenému časovému rámci přidat dalších 15 dní.