Redaktoři RBC Real Estate se rozhodli v krátké době porovnat několik běžných způsobů výstavby individuálního bydlení.
Nejrychlejší a nejlevnější technologie pro stavbu domů jsou následující:
- blok (domy z pórobetonu: pěnobeton, sibit, polystyrenbeton, plynosilikát, expandovaný jílový blok atd.);
- rám (který zahrnuje všechny typy rámů: dřevo, vrstvené dřevo, kov, plast atd.);
- vícevrstvé uzavírací konstrukce sendvičového typu;
- domy z ztraceného bednění.
V této souvislosti nebudeme dnes uvažovat o jednom z nejoblíbenějších materiálů pro „nízkopodlažní budovy“ – cihle.
Foamblocks
Cihlová a kamenná nízkopodlažní bytová výstavba v Rusku je nesporným lídrem a zaujímá asi 60 % trhu. Podíl hospodárnějšího dřeva je přibližně 23 %
Nejrychlejší způsob, jak postavit dům, je, pokud je přípravná – a lví – část díla již někde dokončena. S největší pravděpodobností se jedná o závod na výrobu různých stavebních konstrukcí. Jeden z nejoblíbenějších materiálů pro individuální bytovou výstavbu v rychlém formátu – pěnové bloky – je však možné nejen dodat hotový, ale také vyrobit přímo na stavbě na cihlářských strojích. Zdivo z pěnových bloků s tenkým švem umožňuje získat dostatečný odpor prostupu tepla při rozumné tloušťce konstrukce. Materiál je odolný – nehoří, nerezaví, nehnije atd. Díky své téměř ideální geometrii a velkým rozměrům zajišťuje pěnobeton vysokou rychlost výstavby. V závislosti na složitosti projektu se doba výstavby boxu pohybuje od dvou týdnů, „na klíč“ až po tři měsíce.
Domy vyrobené z těchto materiálů jsou o 10-15% levnější než například rámové domy. Na trhu jsou nabízeny technologie, které umožňují dosáhnout nákladů na výstavbu pod střechou – 11-12 tisíc rublů. za 1 čtvereční m celkové plochy domu, pro samodokončení – od 20 tisíc rublů. za 1 čtvereční m v závislosti na konfiguraci. I když se podíváte na poměr cena-kvalita-čas, pak jsou pěnové bloky stále poměrně dlouhou metodou, která má řadu nevýhod. Jedním z hlavních je, že vzhledem k vysoké hygroskopičnosti a sklonu pěnového betonu k vlhnutí potřebuje povrch stěn z pěnových bloků výjimečně dobrou ochranu před vlivy prostředí, což není vždy možné dosáhnout. Rozdíl mezi pěnovým blokem, plynosilikátem, expandovanou hlínou atd. je v některých spotřebitelských vlastnostech.
Charakteristika pórobetonu
Polystyrenový beton
Vytápění je zakázáno
Sendvičové panely
To je slogan rámové konstrukce běžné v Evropě a Americe. Nejběžnější technologií pro výstavbu prefabrikovaných rámových domů je výstavba domů z panelů SIP (sendvičové panely, SIP – Structural Insulated panel). Jedná se o třívrstvou konstrukci – dvě orientované cementem pojené, kovové, magnezitové nebo překližkové desky a mezi nimi vrstva izolace (obvykle pevný polystyren nebo polyuretanová pěna vstřikovaná pod tlakem). Někdy jsou domy izolovány minerální vatou. Z vnější strany jsou stěny pokryty fasádní omítkou nebo opláštěny obkladem. Panely se montují především na dřevěný, někdy i na kovový nebo kompozitní rám. Domy s dřevěnými rámy v Rusku se často nazývají kanadské.
Hlavními výhodami rámových domů jsou nízké stavební náklady, lehké konstrukce (není třeba stavět masivní základ), celoroční použití a snadná konečná úprava – díky dokonale hladkým povrchům materiálu nedochází k „mokrým“ procesům během konstrukce. Rámové domy mají nízkou tepelnou kapacitu stěn a stropů – pro vytvoření příjemné teploty v místnosti stačí ohřívat pouze vzduch. Chata z panelů SIP o rozloze 100-300 m16. m je postaven profesionálním týmem za pět až sedm dní, to znamená, že měsíc a půl po zahájení stavby již můžete v domě bydlet. Bez dovedností je delší budování riskantní – jakékoli porušení technologie vede ke ztrátě spotřebitelských vlastností. Odhad na klíč je kalkulován na základě technických specifikací v závislosti na množství a třídě použitých materiálů (ekonomická varianta bude stát cca 17-1 tisíc za XNUMX mXNUMX).
Současně mohou být některé materiály používané při „sendvičové konstrukci“ pro člověka nebezpečné. Někdy se při výrobě izolací, stejně jako u dřevotřískových desek, používají jako pojivo fenolformaldehydové pryskyřice, které způsobují vypouštění této škodlivé látky do ovzduší obytného prostoru. Vata je také zdrojem karcinogenního prachu. U dřevěných konstrukcí hodně záleží na jejich kvalitě.
Lehké ocelové tenkostěnné konstrukce
Konkurenci dřevěné kostry na trhu individuální bytové výstavby jsou do určité míry lehké ocelové tenkostěnné konstrukce (LSTC) z pozinkované oceli. Technologie se v zahraničí úspěšně používá již desítky let. Praxe u nás není příliš běžná. Přesto se již vyvinula určitá stabilní poptávka po kovových rámech. LSTK se používají jak jako samostatné nosné konstrukce v nízkopodlažních budovách, tak ve formě prvků střešních systémů a stěnových rámů.
Jako základ termopanelů slouží lehké ocelové tepelné profily. Jsou vyrobeny z vysokopevnostní konstrukční oceli o tloušťce 0,8 až 2 mm. Odolnosti proti korozi je dosaženo pomocí zinkování s tloušťkou povlaku 18 až 40 mikronů včetně, díky čemuž se životnost materiálu podle odborníků zvyšuje až na sto let. Kovové konstrukce, na rozdíl od dřevěných, nepodléhají smršťování, což vám umožňuje téměř okamžitě objednat okna a dveře, provádět dokončovací práce, a tím zkrátit dobu výstavby. Pevnost ocelových konstrukcí umožňuje provádět širší otvory mezi nosnými prvky a používat libovolné střešní a obkladové materiály. Celkové náklady na dům z LSTK o ploše cca 110 m2. m – o něco více než XNUMX miliony rublů.
Pěnové sklo
Ruští stavební vědci nedávno vyvinuli novou technologii pro výrobu stavebnic pro vysoké montované domy pro nízkopodlažní stavby. Základem technologie je světově unikátní materiál – obdoba pěnového skla – thermogran. Ukazuje se, že stěna je prakticky jednovrstvý panel z homogenního materiálu s hotovým vnějším povrchem pro tapetování. Stěna je silná pouze 250 mm. Vytápění je zajištěno v podlahách. Stropní, obvodové a střešní konstrukce z tohoto materiálu umožňují domu relativně nízkou hmotnost. V souladu s tím nadace nevyžadují kapitálové výdaje. Domy se plánují „osadit“ na desku nebo na šroubové piloty. Doba instalace je až deset dní. Odhadovaná prodejní cena dvoupodlažního domu o ploše 180 m20. m bude přibližně 1 tisíc za XNUMX mXNUMX. m
Experimentální domy byly dříve postaveny na kovovém rámu. Nyní však výrobci přešli na sklo-magnesiové rámy.
Modulární domy
Samozřejmě ne všechny rychlé technologie pro nízkopodlažní výstavbu jsou popsány výše. Ano, a mají mnoho různých derivátů. Dochází k unikátnímu novému vývoji. Nejrychlejším způsobem, jak postavit dům, je však koupit modulární variantu. Doba montáže je jeden až dva dny. Náklady na výstavbu, zejména od jedné z čínských společností, které staví nízkopodlažní bydlení v Jakutsku, se dnes pohybují kolem 15 tisíc rublů. za 1 čtvereční m
Srovnávací analýza „ideálních“ stěn
Cihlová stěna: omítka – 5 mm; zdivo – 250 mm; izolace minerální vlnou – 100 mm; vzduchová mezera – 20 mm; obklad fasády cihlou -120 mm.
Stěna z pěnového bloku: omítka – 5 mm; pěnový blok – 200 mm; izolace z minerální vlny – 100 mm; vzduchová mezera – 20 mm; obklad fasády cihlou – 120 mm.
Stěna z vrstveného dýhového řeziva: obklad z vnitřní strany sádrokarton + sádrokarton – 25 mm; rám pro obklad – 27 mm; nosník – 150 mm; izolace z minerální vlny – 100 mm; mezera – 20 mm; obklad fasády cihlou – 120 mm.
Dřevěný rám: obklad z vnitřní strany sádrokarton + sádrovláknitá deska – 25 mm; dřevěný rám vyplněný minerální vlnou – 150 mm; opláštění – 44 mm; vláknocementové panely na cihly -15 mm.
LSTK: obklad z vnitřní strany sádrokarton + sádrovláknitá deska – 25 mm; ocelový rám vyplněný minerální vlnou -150 mm; opláštění – 44 mm; vláknocementové panely na cihly -15 mm.
Postavte hotel s 16 pokoji za dva dny. A stavět budovy od nuly za sedm dní, s přihlédnutím k nákupu materiálů a přípravě projektové dokumentace. Zní to jako sci-fi, ale přesně takhle podniká New House, dceřiná společnost německého giganta Knauf.
Tato společnost se naučila vyrábět moduly Knauf Prefab Construction (KPC), které vám umožní postavit budovy ve velmi krátkém čase – a to bez ztráty kvality. RBC Real Estate zjistila, co Knauf umí a jak se jim daří stavět domy tak rychle.
Jaké je tajemství vysokorychlostní bytové výstavby
Fenomén, díky kterému se tempo výstavby výrazně zvýšilo, se nazývá montované stavby. Jedná se o stavební „polotovary“, které se nestaví na staveništi, ale v továrně. Dva takové závody fungují v Rusku pod společností „New House“ – v Krasnogorsku a Novomoskovsku.
V dílnách speciálně vyškolení zaměstnanci od základu sestavují moduly, ze kterých se postaví dům. V podstatě vytvářejí díly stavebnice, které se pak přivezou na stavbu a tam se rychle smontují. První fází je samozřejmě podlaha a stěny. Jsou vyrobeny z rámové opláštění konstrukce, která umožňuje okamžitě vytvořit rovnoběžnostěn požadovaného objemu.
Výroba dopravníků byla organizována tak, aby výstupem byly co nejvíce standardizované moduly vhodné pro ruské podmínky. Takové moduly se používají pro výstavbu obytných budov, kanceláří, hotelů, zdravotnických zařízení a sociálních zařízení.
Možnosti jsou však možné. V roce 2020 zde byla vyrobena speciální prefabrikovaná konstrukce pro antikoronavirovou rentgenovou místnost v Patriot Parku. Jak je známo, rentgenky vyzařují záření, které je pro člověka potenciálně nebezpečné, proto byly kvůli ochraně osob v blízkosti pavilonu do stěn zabudovány olověné plechy, které toto záření blokovaly.
Obecně platí, že pandemie koronaviru dala silný impuls rozvoji vysokorychlostní bytové výstavby. Ve zprávách všichni viděli rychlost, s jakou byly v Číně a Rusku stavěny nemocnice COVID. Právě prefabrikovaná řešení sloužila jako základ pro takové projekty.
Podstatou metody Knauf je, že zatímco specialisté v továrně sestavují moduly potřebné pro konkrétní dům, hotel nebo nemocnici na zakázku, dělníci na stavbě připravují základ. Pokud byl základ již dříve připraven a zbývá pouze výstavba úrovní terénu, problém, jak se ukazuje, lze vyřešit za dva až čtyři dny. Přesně to udělali ve Finsku, kde byla z modulů Knauf Prefab Construction postavena celá chatová komunita. Systém „přivezení hotové chaty z továrny a její instalace na místě“ umožnil místnímu developerovi postavit dvě obytné budovy denně.
Rodinný dům ve Finsku, postavený z modulů Knauf Prefab Construction (Foto: Knauf press service)
A ano, funguje to i se zdravotnickými zařízeními. V letech 2020–2021 postavil „New House“ v Moskvě a regionu čtyři budovy pro diagnostiku a počítačovou tomografii o rozloze 56 metrů čtverečních. m každý. A v Orlu firma dokončuje stavbu dvou observatoří pro pacienty s koronavirem. Na tak rozsáhlý projekt bylo potřeba více než 15 tisíc továrně vyrobených rámových obkladových stěn – a jen čtyři měsíce na práce na klíč. Standardní technologie výstavby domu může trvat několik let, než dokončí stavbu budovy od návrhu až po uvedení do provozu.
Dům, který se může pohybovat
Lidé, kteří vyrostli v Sovětském svazu, jsou zvyklí na to, že stavebním polotovarem je obyčejný železobetonový panel, který se přiveze na staveniště, aby se na místě slepil a vytvořil dům. No a takhle se stavěly Chruščovovy budovy před 60 lety. Od té doby se proces vyvíjel.
Nyní v továrně můžete vyrobit nejen panel, ale celou místnost se všemi výplněmi: okna, dveře, elektrické rozvody, topení, ventilace a podlahové krytiny. A materiály stěn nemají nic společného se sovětskými panely.
Současný prefabrikát je ocelová kovová konstrukce se složitou výplní vrstev různých materiálů. Toto vrstvení je nutné k tomu, aby se 20centimetrová stěna přizpůsobila jakémukoli úkolu. Může to být vnější stěna, tenčí vnitřní přepážka nebo chráněný plášť lékařské ordinace – v každém případě bude obsah jiný.
Moduly odolávají požárním zkouškám do druhého nebo třetího stupně požární odolnosti a zvuková izolace odpovídá standardům čtyřhvězdičkových hotelů. Knauf vyrábí všechny komponenty pro vrstvené stěny samostatně a sleduje kvalitu surovin od první do poslední fáze.
Ale hlavní je schopnost dodat takový pokoj téměř kamkoli v zemi. Knauf Prefab Construction – 100% předimenzovaný. Proto Nový dům zřídil samostatnou flotilu nízkopodlažních těžkých nákladních vozidel, speciálně upravených pro přepravu modulů na dlouhé vzdálenosti.
„Naše moduly cestují tisíce kilometrů v kamionech po běžných ruských silnicích,“ řekl Michail Gets, generální ředitel New House. „Jsou vyloženy na místě a stanou se součástí velké budovy. Teoreticky by Knauf mohl dokonce dodávat hotové moduly po moři nebo železnici, ale v praxi se takové případy ještě nestaly.“
Názorným příkladem je hotelový řetězec, který působí ve všech větších městech Ruska. Typickým řešením pro hotely tohoto provozovatele je devítipatrová budova s mnoha pokoji. Při použití standardní technologie – například s monolitickou konstrukcí – bude stavba takového hotelu trvat čtyři roky.
Knauf konkrétně vypočítal, jak dlouho bude celý proces trvat od podepsání dokumentů a zahájení návrhu až po uvedení do provozu na příkladu hotové poptávky z hotelového řetězce. Ukázalo se, že s pomocí montovaných konstrukcí lze úplně stejný devítipatrový hotel postavit dvakrát rychleji – za dva roky. A to developerovi šetří daně, materiál, instalaci, mzdy zaměstnanců a další náklady. A dokonce další zisk z rychlého uvedení do provozu.
Kdo bude hlídat kvalitu
Kdo hlídá kvalitu na běžné stavbě? Předák řídí proces stavby. Přitom chyba dělníka, spadlý strom, náhlé sněžení nebo jiná povětrnostní katastrofa mohou ohrozit kvalitu stavby: ve volné přírodě je příliš mnoho nepředvídatelných faktorů. A minerální vlna a plošné materiály v dešti v každém případě zmoknou – zachránit je může pouze suché počasí nebo skladování materiálů v interiéru. To na stavbě není vždy reálné.
Na rozdíl od klasického způsobu vytváření prefabrikovaných modulů chrání technologický proces před náhlým zamrznutím nebo náhlými výkyvy teplot. V dílně nebude pršet. Vnitřní klima a vlhkost v prostorách továrny jsou pečlivě kontrolovány, což prakticky eliminuje možné problémy s kvalitou.
Pokud mluvíme konkrétně o technologiích Knauf, pak moduly této společnosti musí projít testy odolnosti proti vandalům, požární odolnosti a seismické odolnosti do 9 bodů. Ne nadarmo staví „Nový dům“ budovy v klimaticky nejobtížnějších oblastech Ruska, například na území Chabarovsk a Chukotka.
Například v Anadyru navrhl Knauf mateřskou školu, kterou lze sestavit zcela z prefabrikovaných modulů. Mezi další projekty patří hotová multifunkční centra v oblasti Tver, hotel v průmyslovém parku ve Stupinu a domy v chatových vesnicích v Leningradské oblasti.
Samotné montované konstrukce jsou vyráběny na ultramoderních chytrých CNC strojích. Knauf využívá při projektování BIM technologie, které umožňují projektantům získat kompletní charakteristiky, specifikace, objemy materiálů a prvků každého modulu i domu jako celku. A to je další krok k ochraně kvality finální konstrukce. Ne nadarmo celková životnost budov realizovaných Knauf Prefab Construction přesahuje 50 let.
Hotová koupelna přichází s dokončením. Takhle?
Instalatérský modul je nejnovějším vývojem specialistů New House. Nyní se Knauf naučil ve svých továrnách vyrábět hotové „mokré“ zóny. „Není žádným tajemstvím, že vývojáři se neradi zabývají vlhkými oblastmi,“ řekl Michail Gets. — Výstavba koupelen vyžaduje mnoho času a úsilí. Instalatérské montované moduly Knauf zcela zbavují vývojáře této starosti: zbývá pouze vyložit a nainstalovat hotovou koupelnu a toaletu na správné místo. Interiér lze dokonce předdokončit a nainstalovat toaletu a vanu.“
Podle Getse toto schéma již využívá několik partnerů Nového domu – developeři, kteří staví bytové domy s více byty.
Ruští vývojáři jsou zvyklí na jasné rozlišení mezi pojmy „zákazník“, „dodavatel“ a „subdodavatel“. Co když se ale nejlepší poskytovatel požadované služby nachází ve velmi vzdáleném regionu? Nový Dom pro tento případ vyvinul hotové řešení pro stávající výrobní zařízení: společnost může zahájit výrobu prefabrikovaných modulů a panelů co nejblíže staveništi.
Takový podnik v „Novém domě“ lze spustit do tří měsíců – za předpokladu, že se někde poblíž objeví velké staveniště a v konkrétním regionu se ukáže poptávka po panelových konstrukcích.
Spolu s materiály a specialisty do žádaného města „dorazí“ veškerá odbornost mezinárodní společnosti. A pokročilá řešení, která v současnosti fungují na realitních trzích v Německu, České republice a Finsku, skončí u zákazníka kdekoli v Rusku. Další možností je montážní výroba v kterékoli z vlastních továren Knauf v Rusku.
Kolik to bude stát
Mnoho lidí je zvyklých si myslet, že modulární konstrukce jsou levné a nekvalitní. Knauf tyto stereotypy boří. Jsou zde použity pouze ty nejlepší stavební materiály vyrobené podle německých norem. Díky tomu je cena srovnatelná s tradiční konstrukcí a kvalita zůstává na nejvyšší úrovni.
Proč tedy měnit obvyklé schéma práce na prefabrikované moduly? Pro začátek tovární kvalita, která se v dílně kontroluje od začátku do konce. Zkracuje také dobu výstavby na místě, což vede k rychlejšímu uvedení budovy do provozu.
To je přesně to, na co nyní míří téměř všichni hráči ve stavebním byznysu: investor, který staví hotel na pobřeží Černého moře, developer rozvíjející území pro výstavbu chatové komunity, developer v segmentu vícebytového bydlení a dokonce i státní úřad, který vyžaduje spolehlivého dodavatele stavby zdravotnických a sociálních zařízení.
Dalším důležitým trumfem „Nového domu“ je variabilita podmínek. Například stavební organizace, které mají vlastní stavební zdroje, si u New House objednávají pouze modulární montované konstrukce a veškeré instalační a dokončovací práce provádějí samy. Pokud vezmeme v úvahu konečné majitele firem, kteří se nezabývají developmentem, raději si zadají stavbu stavby na klíč. Náklady na sadu domů Knauf se pohybují od 30 tisíc rublů. za 1 čtvereční m, a dokončená budova – od 50 tisíc rublů. za 1 čtvereční mv závislosti na typu budovy a její složitosti.
„Odhad se během stavby vždy zvyšuje – to je axiom. Jen pokud nemluvíme o prefabrikovaných konstrukcích Knauf,“ shrnul Michail Gets. “Tady jsou vždy fixní náklady: výsledek se prostě nemůže prodražit, protože všechny náklady jsou zahrnuty v projektu od samého začátku.”
