Trh s nájemními nemovitostmi se nikdy neuklidní. Velká města jsou plná nabídek pro každý vkus, poptávka po bytech ustoupila až v období přísné výluky. A i přes snížené sazby hypoték mnozí stále preferují pronájem bytu. Majitelé bytů často sahají k pronájmu: pronajímají si například bydlení o větší ploše nebo ve výhodnější oblasti.
Ceny nájmů jsou přitom z velké části regulovány pouze zdravým rozumem majitele a závisí na mnoha faktorech. Aby nedošlo ke ztrátě poptávky, ale také ke snížení ceny, je důležité správně vypočítat výši platby. Jak zjistíte, jaká cena je přiměřená za pronájem bytu? Pojďme na to přijít!
Co je nájem
Nájemné je částka, kterou nájemce platí majiteli nemovitosti za poskytnutou obytnou plochu měsíčně bez daně. Základem vztahu je dohoda, která specifikuje období a výši plateb. Po dobu pronájmu nese veškerou odpovědnost za bezpečnost nemovitosti nájemce.
Občanský zákoník Ruské federace, článek 614. Nájemné
Nájemce je povinen bezodkladně platit poplatky za užívání nemovitosti (nájemné). Postup, podmínky a termíny placení nájemného stanoví nájemní smlouva. V případě, že nejsou ve smlouvě uvedeny, má se za to, že je stanoven postup, podmínky a podmínky obvykle uplatňované při pronájmu obdobného majetku za srovnatelných okolností.
Nájemné se stanoví za veškerý pronajatý majetek jako celek nebo samostatně za každou jeho složku ve formě:
- platby stanovené pevnou částkou, prováděné pravidelně nebo najednou;
- zjištěný podíl produktů, ovoce nebo příjmů získaných v důsledku užívání pronajatého majetku;
- poskytování určitých služeb nájemcem;
- předat nájemcem pronajímateli věc stanovenou smlouvou o vlastnictví nebo nájmu;
- uložit nájemci smlouvou stanovené náklady na zhodnocení pronajaté věci.
Smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě stanovit kombinaci těchto forem nájemného nebo jiných forem placení nájemného.
- Sami nafotíme, 3D prohlídku a uděláme reklamu
- Provedeme prohlídky a prověříme spolehlivost obyvatel
- nájemné převedeme včas, i když je nájemce v prodlení s platbou
Nájemné může být přiděleno pro jakýkoli nemovitý a movitý majetek: obytný prostor, pozemek, dopravu a dokonce i finanční majetek. Navíc: platbu lze nastavit buď za celý byt, nebo za kteroukoli jeho část. Neexistují žádné přísné předpisy, vše je v rukou majitele. Naštěstí pro nájemníky kromě práva Ruské federace existují zákony trhu a nemovitosti, jejichž cena je příliš vysoká a podmínky nejsou nejvhodnější, stejně nebudou pronajaty nebo nebudou pronajaty velmi brzy. .
Ve skutečnosti pro stanovení adekvátní ceny stačí prostudovat podobné nabídky na Yandex.Real Estate. Nejpřesnější data lze získat „průzkumem“ bytů stejné velikosti a na stejném podlaží. Je vhodné se podívat na svou vlastní oblast nebo podobnou oblast: na tom hodně závisí.
Na které byty si dát při porovnávání pozor?
- nachází ve stejné oblasti
- podobný dům
- stejnou nebo podobnou podlahu
- podobné místnosti a rekonstrukce
- přítomnost nebo nepřítomnost veškerého potřebného vybavení
Výše nájmu
Výše nájemného je hlavním bodem nájemní smlouvy, bez ní je neplatná. Desku lze instalovat buď na celý areál, nebo na jeho části.
Není-li ve smlouvě uvedeno jinak, má vlastník pronajaté plochy právo nájemné jednostranně zvýšit, nejvýše však jednou ročně. Kromě toho si strany transakce mohou na vzájemnou žádost upravit výši nájemného. Jedinou výjimkou bude majetek státu: v tomto případě je výše plateb ovlivněna základní sazbou nájemného, která je upravena obecními zákony.
Málokdo o tom ví, ale jsou případy, kdy má nájemce právo požadovat odpovídající snížení nájemného. Týká se to situací, kdy se podmínky užívání bytu, stanovené v nájemní smlouvě, nebo stav nemovitosti výrazně zhoršily bez účasti samotného nájemce: např. došlo k poškození opravy po zatopení sousedy, dopravní křižovatka byl postaven pod oknem. Ale pozitivní výsledek takových jednání stále přímo závisí na přízni majitele a schopnosti dosáhnout kompromisu.
Majitel ale může změnit i podmínky uvedené ve smlouvě. Pokud nájemce soustavně porušuje podmínky smlouvy a existují pochybnosti o jeho dobré víře, má vlastník bytu právo požadovat předčasné zaplacení nájemného. Ve skutečnosti se jedná pouze o zálohovou platbu, takže částka by neměla přesáhnout 1 měsíční splátku a přesahovat podmínky smlouvy.
Kalkulace nájemného
Částka pronájmu se skládá z mnoha faktorů. Ale ve většině případů jeho velikost přímo závisí na umístění objektu. Čím lepší dopravní dostupnost, infrastruktura a „sociální ohodnocení“ oblasti, tím vyšší cena bytu. Sociální zařízení, obchody, zábavní centra, parky – vše je důležité. Druhým základním bodem je počet pokojů a plocha bydlení. Je zřejmé, že z finančního hlediska je výhodnější pronajmout si třípokojový byt než byt jednopokojový: cena za metr čtvereční je nižší. Žádané jsou ale jednopokojové byty, protože byty si častěji pronajímají jednotlivci nebo mladé páry bez dětí.
Důležitou roli hraje stav bydlení. Vysoce kvalitní opravy, aktualizované komunikace a dobré instalatérské práce mohou zvýšit náklady na bydlení, které se nachází i v ne nejoblíbenějších oblastech. Budoucí obyvatelé dbají kromě zásobování vodou, topení a elektřiny i na přístup k internetu a ventilačnímu systému. Telefonická komunikace se však již dlouho stala volitelnou součástí: lidé prakticky nepoužívají pevné telefony.
Platební podmínky jsou uvedeny ve smlouvě. Tento odstavec často naznačuje, kdo nese finanční povinnost vyměnit zařízení, koupit nový nábytek nebo dokonce provést lehké opravy. To obvykle provádí nájemce, aby zaplatil nájem. V případě poruchy zaviněním nájemce má však majitel právo platbu odmítnout nebo si ji s hostem rozdělit.
Pronájem formulářů
Nájemné lze vypočítat dle dohody nebo na základě ruské legislativy. Nejčastějšími formami jsou jednorázová platba po celou dobu trvání smlouvy nebo rovné fixní platby jednou měsíčně. To nepopírá skutečnost, že velikost platby může být snížena kvůli investicím do opravy komunikací nebo například nákupu nábytku. Je to výhodné pro obě strany: nájemník si zvelebí dočasné bydlení a majitel získá likvidnější nemovitost.
Pokud se však v pronajaté nemovitosti podniká, lze procento z příjmu použít jako nájemné. Tato forma placení však vyžaduje jasný právní jazyk ve smlouvě: nájemce je schopen skrývat skutečný stav věci, podceňovat své příjmy a v důsledku toho platit méně.
Postup platby
Nejtransparentnějším a nejrozšířenějším způsobem je stanovení jasných termínů placení nájemného ve smlouvě mezi majitelem a nájemcem. Měly by tam být také uvedeny sankce v případě prodlení (haléře), podmínky pro vrácení zálohy a další finanční vlastnosti. Pokud však smlouva nestanoví jasné podmínky platby nájemného, je nájemce povinen zaplatit nájemné nejpozději do 30 dnů ode dne předání nemovitosti do užívání.
Nemovitost přechází do užívání nájemci až poté, co obě strany podepíší smlouvu a dohodnou se na termínu úhrady. Na základě tohoto převodu je nutné uzavřít potvrzení o převodu a převzetí a spolu s ním sepsat soupis majetku. Zde je uveden stav bytu a všechny kusy nábytku, spotřebiče a tak dále. Pokud nebude televizor součástí tohoto úkonu, nebude možné prokázat jeho náhlé zmizení z bytu.
A ještě jeden důležitý bod pro majitele a nájemce. Každá skutečnost převodu peněz musí být zdokumentována – to vás ušetří nedorozumění a v případě potřeby se stane důkazem u soudu. Pokud se peníze převádějí v hotovosti, stačí vlastnoručně psaný doklad. S převodem na kartu nebo platbou na fakturu je to ještě jednodušší – stvrzenky potvrzující platbu umí vystavit jakákoliv bankovní aplikace a při platbě přes banku vám bude potvrzení předáno osobně.
Pronájem bytu se službou dlouhodobého pronájmu od Yandex.Property, cenu za byt si určujete sami. Manažeři vám pomohou zorientovat se v tržních cenách, ale majitel má vždy právo nabídnout byt za vyšší cenu a déle hledat „své“ nájemníky, nebo nájemníky za pár dní vysypat a nastěhovat. A když se najdou nájemníci, Rent from Yandex.Real Estate jim připomene termíny pro provádění plateb a v případě náhlého stěhování vykompenzuje až 1 měsíc výpadku bytu.
Začněme tím, že veškeré vztahy mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem, včetně výše plateb a platebního postupu, jsou předepsány v nájemní smlouvě. Podle občanského zákoníku Ruské federace (kapitola 35) lze vzájemnou dohodu sepsat ručně v jakékoli formě. Dokument uzavřený na dobu od 1 roku do maximálně 5 let ze zákona se nazývá dlouhodobý a vyžaduje registraci u Rosreestr.
Majitel bytu a nájemce často sepisují krátkodobou smlouvu s dobou platnosti až 12 měsíců. Nevyžaduje státní registraci. A po roce podepíší nový nebo uzavřou dodatečnou smlouvu o prodloužení.
Pokud se strany z nějakého důvodu omezily na ústní dohodu, pak budou muset všechny vzájemné spory, včetně peněžních, řešit mezi sebou. Bez dokumentů v ruce je téměř nemožné u soudu prokázat, že vám nájemník něco dluží.
Jaký je nejlepší způsob, jak vzít peníze za pronájem bytu: hotovost nebo bankovní převod?
Veškeré výnosy z pronajatého bytu jsou považovány za příjem, ze kterého musí být podle kapitoly 23 daňového řádu Ruské federace placeny daně. A z tohoto pohledu je pohodlnější zvolit bezhotovostní platební metodu – například u služby Yandex Rent lze obecně platit prostřednictvím aplikace. Můžete si tak bez zbytečných kroků ověřit u finančního úřadu zdroje a výši svých příjmů.
A pro nájemce je často výhodnější provozovat bezhotovostně. K platbě za pronájem bytu není potřeba faktura: nájemce převede peníze podle údajů uvedených ve smlouvě, čísla bankovní karty nebo telefonního čísla (dle dohody s majitelem). Zároveň zůstává u účtenek potvrzujících převod finančních prostředků. Hlavní je nezapomenout v účelu platby uvést číslo smlouvy a dobu splatnosti.
Pokud však z nějakého důvodu není bezhotovostní forma vhodná, máte plné právo vyjednat vyrovnání v „skutečných“ penězích. Platit nájem bytu v hotovosti není přestupek. V tomto případě je však nutné vystavit potvrzení o přijetí finančních prostředků. Jak si to správně zařídit, jsme popsali v samostatném článku.
Jak platit za pronájem bytu: podmínky a sankce
Zákon nestanoví striktní pravidla, jak a kdy získat peníze za pronájem bytu. Formálně si můžete vzít zálohu na jeden nebo několik měsíců, nebo se dohodnout na platbě na konci určité doby pobytu. V praxi obvykle používají schéma „peníze předem“ – zpravidla předem na začátek měsíce. To dává pronajímateli klid – obavy, že nájemník uteče bez zaplacení, jsou odstraněny a nájemce má jistotu, že ho během předplaceného období nevykopnou.
Majitel bytu se samozřejmě potřebuje pojistit jak proti neplacení plateb nájemcem, tak proti nedodržení platebních lhůt. Za tímto účelem musí smlouva specifikovat sankce použitelné vůči bezohlednému zaměstnavateli. Například pokuta ve výši 2000 3000–10 XNUMX rublů za každý den zpoždění. Formálně je možné více, ale neměli byste zacházet příliš daleko – přísné pokuty mohou odradit i ty nejopatrnější nájemníky. Ve smlouvě musí být také uvedena přípustná doba prodlení s platbou: zpravidla je předepsáno XNUMX dnů, můžete si však stanovit lhůtu kratší.
Jak stanovit výši nájemného za byt
Jak je uvedeno výše, výše nájemného je pevně stanovena v nájemní smlouvě. To ale neznamená, že to, co se píše perem, nelze vysekat sekerou. Je možné, že při vysoké míře inflace některé zboží zdraží, což znamená, že se vám příjem z pronájmu bytu do určité míry znehodnotí. Takové ztráty mohou být kompenzovány: podle zákona má vlastník plné právo na zvýšení ceny, ale ne více než jednou ročně.
Co a jak platí zaměstnavatel, kromě nájemného?
První platby po uzavření smlouvy zpravidla zahrnují kauci. Nájemce převede peníze v hotovosti nebo je převede na účet určený majitelem nemovitosti a obratem obdrží účtenku.
Částka je dohodnuta stranami a většinou nepřesahuje měsíční nájemné. Ale když se byt pronajímá s drahými spotřebiči a dokončovacími úpravami, může být kauce vyšší. Nejde totiž ani tak o pojistku proti neplacení nájemného ze strany nájemce, jako spíše o záruku náhrady ztrát, pokud nájemce v bytě něco rozbije nebo poškodí. Ano, podle zákona si musí vše opravit sám, ale pokud to z nějakého důvodu neudělá, kauce nebo její část zůstává pronajímateli jako náhrada ztrát. Pokud je po skončení nájmu s bytem vše v pořádku, kauce se vrací nájemci.
Další položkou nákladů zaměstnavatele, a to stálou, jsou účty za energie. Patří sem účty:
- pro elektřinu;
- zdroj vody;
- telefonie;
- internetu.
Dnes můžete platit za vše, co je uvedeno, aniž byste opustili svůj domov, a to ze svých osobních účtů. Proto je zcela logické přenést tuto odpovědnost, včetně přenosu odečtů měřidel na poskytovatele služeb, na nájemce a poskytnout mu všechna potřebná přihlašovací jména a hesla. Zde je ale vše na uvážení stran – hlavní je nezapomenout to opravit ve smlouvě.
Je snadné zkontrolovat platby majiteli sami na stejných osobních účtech. Dohodněte se také se zaměstnavatelem, že vám bude zasílat elektronická potvrzení o všech převodech e-mailem. Tímto způsobem budete mít i doklad o provedené platbě.
Pro majitele je zcela legální možnost, že si energie zaplatí sám a nájemce mu pak například na konci měsíce veškeré výdaje vyrovná bankovním převodem nebo v hotovosti proti stvrzence.
Majitel a nájemce se každopádně musí pravidelně scházet, aby vyplnili tzv. výplatní pásku. Tento dokument se vyhotovuje dodatečně ke smlouvě a v první řadě jej potřebuje zaměstnavatel, protože potvrzuje závazky, které splnil. Výpis obsahuje částky všech plateb, jak nájemného, tak plateb za energie, a je ověřen podpisy stran. Což ovšem nezbavuje majitele domu povinnosti vydávat účtenky při příjmu hotovosti.
Jak účtují peníze za denní nájem bytu?
Podle zákona není rozdíl, zda bydlení pronajímáte na šest měsíců nebo pouze na jeden den. V obou případech je vztah mezi vlastníkem a nájemcem a také forma úhrady (hotovostní či bezhotovostní) uvedena v nájemní smlouvě. Nájemce obvykle platí předem. Co se týče formy platby, z pohledu daňového přiznání je lepší přijímat peníze bankovním převodem. Pokud dáváte přednost obchodu v hotovosti, je to vaše právo.
