Redaktoři RBC Real Estate již třetím rokem shromažďují města, která mohou být zajímavá z pohledu investic do rezidenčních nemovitostí. V roce 2023 seznam takových míst zahrnoval jak milionová města, tak malá letoviska
Požádali jsme odborníky, aby nám řekli, ve kterých městech bude v roce 2023 výhodné koupit bydlení (přeprodej nebo novostavby) na investici. Jako výběrové kritérium odborníci určili lokality s dobrou životní úrovní, rozvinutým trhem s bydlením, dostupnými nemovitostmi (nebo potenciálem růstu cen) a stabilní poptávkou po pronájmech.
Investice do bydlení v roce 2023
V roce 2023 již koupě bytu pro investiční účely nevypadá tak lákavě jako v předchozích dvou až třech letech. Svědčí o tom zejména snižování podílu investičních transakcí. Na moskevském trhu novostaveb začal loni na jaře klesat. Pokud na začátku roku 2022 investiční transakce tvořily podle CIAN 12–14 % z celkového počtu DDU, nyní je to asi 8–9 %.
„Za současných podmínek nemá trh vysokou poptávku, která byla pozorována v letech 2020–2021. Investoři chápou, že je nepravděpodobné, že se jim podaří vydělat na dalším prodeji bytů stejným způsobem jako v předchozích dvou letech,“ vysvětlila expertka CIAN.Analytics Elena Lapshina.
Koupě nemovitosti je dnes podle ní vnímána spíše jako nástroj ke spoření než k navyšování finančních prostředků. Ceny bytů na primárním i sekundárním trhu velkých měst v posledních šesti měsících stagnují a v některých lokalitách včetně Moskvy dokonce klesají.
Nemovitosti však zůstávají nejpředvídatelnějším a nejsrozumitelnějším aktivem, zejména v době ekonomické nestability. „Ti, kteří jsou rozčarováni z jiných způsobů, jak ušetřit úspory, si nyní kupují byty ne pro své bydlení (zmrazení akcií podkopalo důvěru v akciový trh, vklady přinášejí nízké úroky, auta zdražila o jeden a půl až dva krát), na pozadí vysoké inflace Rusové tradičně oceňují reálná aktiva. Proto je nákup čtverečních metrů žádaný i při nulové dynamice cen,“ dodala Elena Lapshina.
Podívejme se na několik měst, kde může být koupě domu v roce 2023 z investičního hlediska zajímavá.
Nadějní milionáři a další
Pokud se při výběru města pro investici do nemovitostí zaměříme na dynamiku růstu cen, pak klíčová meziregionální centra mají určitý potenciál – Tyumen, Samara, Jekatěrinburg, Volgograd, říká expert CIAN.Analytics. Zde jsou náklady na metr čtvereční stále nižší než v jiných velkých (od 500 tisíc lidí) městech.
„Například Volgograd a Samara nyní patří mezi cenově nejdostupnější mezi milionovými městy (náklady na 1 m81,8 na sekundárním trhu jsou zde 101,8 tisíc a 2022 tisíc rublů). Obě města přitom v roce XNUMX patřila k lídrům z hlediska tempa růstu nákladů na metr čtvereční na sekundárním trhu a své pozice si nyní udržují,“ vysvětlila.
Jekatěrinburg – největší uralské město (a čtvrté nejlidnatější v Rusku), centrum přitažlivosti pro migranty ze sousedních měst a regionů. Je zde dynamicky rostoucí populace, což znamená trvale se zvyšující poptávku na trhu. „Z hlediska hodnoty nemovitostí na primárním i sekundárním trhu je město uprostřed mezi miliony obyvatel. Například metr čtvereční na sekundárním trhu zde stojí 106,6 tisíc rublů. (+8,3 % pro rok 2022). Tempo růstu cen na sekundárním trhu zde není nejvyšší, ale poptávka je trvale vysoká,“ argumentovala Elena Lapshina ve prospěch Jekatěrinburgu.
Podobná situace podle ní v Tyumen — počet obyvatel města se zvyšuje (dosáhl již 850 tisíc lidí), poptávka po bydlení zůstává na vysoké úrovni, a to i „kvůli bohatým migrantům z ropného a plynárenského severu“. „V roce 2023 si rezidenční nemovitosti v Ťumenu zachovají svou investiční atraktivitu,“ souhlasí Sergej Zajcev, obchodní ředitel federální společnosti Etazhi. „V tomto městě pochází asi polovina poptávky od obyvatel z jiných regionů, včetně autonomního okruhu Chanty-Mansi a autonomního okruhu Yamal-Něnec s vyššími příjmy. Poptávka a rostoucí ceny v tomto městě tedy zůstávají,“ poznamenal.
Dalším nadějným milionářem podle odborníků je Rostov na Donu které patří mezi 5 nejpohodlnějších měst v Rusku. Cena 1 m106. m na sekundárním trhu je zde XNUMX tisíc rublů. Město se nachází v pohodlných jižních podmínkách, což zvyšuje jeho atraktivitu. Zároveň zde, na rozdíl od Krasnodaru, stále existuje příležitost ke zvýšení cen, poznamenala Elena Lapshina.
Podle Etazhiho v Rostově na Donu průměrné náklady na 1 m6,6. m sekundárních nemovitostí na pozadí geopolitické situace letos vykázal nejnižší růst mezi více než milionovými městy – pouze 94,8% na XNUMX tisíc rublů. „Až se geopolitická situace stabilizuje, rezidenční nemovitosti v Rostově na Donu se budou snažit zacelit mezeru, která se vytvořila. Proto může být město zajímavé pro investory,“ poznamenal Sergej Zajcev.
Pokud se při výběru města pro investici zaměříme na roční výnos z pronájmu, pak je to v průměru pro milionová města 5,9 %. Nejméně výhodné je investovat do nemovitostí v Petrohradu, Kazani a Moskvě. Výnos z pronájmu je zde 4,6–4,8 % ročně. Investoři plánující koupi bytu k dalšímu pronájmu by měli zvážit Čeljabinsk, Rostov na Donu a Jekatěrinburg, kde je výnos maximální – až 7,5%.
Trh s byty je vhodnou dobou pro nákupy, ale ceny nájmů klesají, což vyvolává pochybnosti o investiční atraktivitě nemovitostí. RBC Investments se od odborníků dozvěděla, do jakých měřičů lze investovat
Situace na trhu s bydlením na podzim 2022
V Rusku se v období leden – říjen 2022 ceny na primárním trhu s nemovitostmi zvýšily o 12,4 % – z 111 tisíc ₽ na 124,8 tisíc za metr čtvereční a na sekundárním trhu klesly o 5,2 % – z 103,5 tis. na ₽98,08 tisíc, podle údajů DomClick o dynamice cen uváděných prodejci v inzerátech. Ceny na primárním trhu nemovitostí se v říjnu oproti předchozímu měsíci snížily o 1,6 %, na sekundárním trhu o 0,5 %.
V Moskvě se od ledna do října ceny na primárním trhu nemovitostí zvýšily o 2,1 %, na sekundárním trhu o 24,8 %. V říjnu v hlavním městě se náklady na bydlení na primárním trhu snížily o 5,1%, na sekundárním trhu – o 2,5%.
Průměrná sazba nájemného za jednopokojový byt v Moskvě v září klesla na 46 tisíc ₽, pro srovnání: v červenci to bylo 48 tisíc ₽, v srpnu – 49 tisíc ₽, podle služby CIAN.Analytics, bez prémiových segmentů ( studie je k dispozici RBC Investments). Nabídka jednopokojových bytů k pronájmu v Moskvě se v září oproti srpnu zdvojnásobila – z 3,6 tis. na 7,2 tis.. V měsíci po vyhlášení částečné mobilizace na trzích měst nad milion obyvatel se počet počet nových pozemků k pronájmu vzrostl přibližně o 70 %. Zvláště silný růst byl zaznamenán v Kazani (o 100 %), Moskvě (o 85 %), Rostově na Donu (o 73 %) a Samaře (o 68 %).
V současné době jsou některé nemovitosti na trhu pronájmů byty, které jsou potenciálně připraveny k prodeji. Podobná situace byla pozorována na jaře, kdy majitelé odložili prodej bytů a dočasně se stali rentiéry, aby získali alespoň nějaký pasivní příjem, jak uvádí CIAN.Analyst. „S rostoucí konkurencí ceny nájmů klesají. Od začátku částečné mobilizace se ceny v analyzovaných lokalitách v průměru snížily o 3 % u jednopokojových bytů, o 4 % u dvoupokojových bytů,“ poznamenává expertka CIAN.Analitika Elena Lapshina.
Má v současné situaci smysl investovat do nemovitostí a vrátí sazby nájemného očekávanou ziskovost v kombinaci s klesajícími cenami, RBC Investice » zabývali odborníci.
Investice do nemovitostí: ziskovost na podzim 2022
Od listopadu 2022 je průměrný výnos z pronájmu bytů v ruských městech 4,7 % u novostaveb a 5,5 % u sekundárního bydlení. Platba za nový byt formou pronájmu bude trvat 21,1 roku a za další prodej bytu 18,3 roku. Tato data byla získána analytiky portálu World of Apartments, kteří porovnávali ceny a nájemné za nemovitosti v 70 velkých ruských městech. Podle portálu jsou průměrné náklady na byt v nových budovách 5,8 milionu RUB, na sekundárním trhu – 5,1 milionu RUB a sazba pronájmu je 23,1 tisíc RUB měsíčně.
„Ziskovost novostaveb meziročně klesla o 0,3 procentního bodu a jejich návratnost se o rok zvýšila – kvůli nárůstu nákladů na byty. Na sekundární straně se za rok nic nezměnilo – ziskovost a návratnost zůstávají stejné. Pokud to ale srovnáme s dubnem letošního roku, ziskovost průměrného ruského bytu vzrostla o 0,6 procentního bodu a doba návratnosti se snížila o dva roky. Důvodem je, že za posledních šest měsíců klesly ceny na sekundárním trhu a mírně se zvýšilo nájemné,“ říká Pavel Lutsenko, generální ředitel federálního portálu „World of Apartments“.
Magnitogorsk se ukázal být nejziskovějším městem z pronájmu bytů, pokud je investice do nemovitosti zakoupena na sekundárním trhu. Na trhu nových budov nabízí Machačkala nejvyšší ziskovost, efektu je dosaženo díky nízkým cenám nového bydlení v kombinaci s vysokými nájemnými.
Nejnevýnosnějším městem pro investice do nemovitostí je stále Moskva – 3,4 % na nové nemovitosti, 3,7 % na sekundární bydlení. Navzdory skutečnosti, že nájemné v hlavním městě je nejdražší v zemi (53,6 tis. ₽/měsíc), ceny bytů jsou neúměrně vysoké: za primární bydlení – 19,1 mil. ₽, za sekundární bydlení – 17,3 mil. ₽ Mezi outsidery investiční atraktivita primárních nemovitostí také ve městech Brjansk, Belgorod, Penza, Kazaň, Novokuzněck, Saransk a Kurgan. Ziskovost novostaveb v nich je pod 4 %.
Spolumajitel developerské skupiny Rodina Vladimir Shchekin se domnívá, že i přes aktuálně neatraktivní čísla ziskovosti moskevských nemovitostí by se nemělo odepisovat. „Bydlení je dlouhodobá investice, doba návratnosti bytu v Moskvě při pronájmu je od 8 do 15 let, takže během této doby se může situace normalizovat. Bydlení v Moskvě lze vždy prodat nebo pronajmout,“ poznamenává expert. Podle Shchekina mají investoři nyní málo aktiv pro investice: burza cenných papírů je velmi nestabilní, měny jsou nestálé a transakce s nimi jsou omezené, ve srovnání s jinými finančními nástroji je byt nejsrozumitelnějším nástrojem pro investování.
Nyní jsou podmínky pro koupi bytu vhodné, říká Nadezhda Korkka, vedoucí partnerka realitní a poradenské společnosti Metrium. „V turbulentních obdobích je vhodné investovat prostředky do spolehlivých fyzických aktiv, především do nemovitostí. V dlouhém chronologickém období bydlení vždy zdražuje,“ říká odborník.
Výhodou pro pořízení bydlení jsou nyní podle ní akce a speciální nabídky developerů i relativně nízké klíčová sazba .
„Investoři by přitom neměli doufat v rychlý přeprodej bytu. Při současné vysoké konkurenci může být také obtížné najít nájemce. Ceny za dlouhodobý pronájem nemovitostí klesají a dynamika se v nejbližší době nezmění,“ upozorňuje Korkka. Podle jejího názoru je počet vystavených bytů mnohem větší než počet potenciálních nájemníků. „Toto je situace, kdy majitelé rentiérů budou muset soutěžit o nájemníky,“ říká Korkka.
Hlavní analytik PS Vladimir Ljaščuk souhlasí s tezí, že ceny nemovitostí dlouhodobě rostou. „Zajímavou investiční možností nadále zůstávají byty s funkční dispozicí v blízkosti stanic metra a MCD. Návratnost nájemného se dlouhodobě pohybuje na úrovni 5 %,“ domnívá se Ljaščuk.
K investicím do bydlení by se nyní mělo přistupovat jako k úspoře peněz – to je také druh investice, poznamenal šéf CIAN.Analytics Alexey Popov. S nominálním růstem cen, jako tomu bylo v posledních dvou letech, se podle jeho názoru nevyplatí počítat. „V novostavbách zůstane cenová indexace zachována kvůli změnám ve stavební připravenosti zařízení. Stále zde můžete hledat zajímavé investiční nápady s výnosy výrazně vyššími než bankovní vklady,“ uzavírá Popov.
