Koupě domu s pozemkem je plná mnoha úskalí. Zde je důležité nevynechat detaily a co nejvíce eliminovat právní rizika, která jsou při nákupu příměstské nemovitosti výrazně větší než při nákupu městského bydlení. Vyplatí se také zvážit dobu nákupu dachy, umístění místa a samozřejmě věnovat velkou pozornost dokumentaci.
Odborníci dotazovaní RBC Real Estate hovořili o pěti nuancích, které potřebujete vědět, pokud se rozhodnete koupit venkovskou nemovitost.
№1 Dokumenty
Při nákupu dacha musíte pečlivě prostudovat titulní dokumenty. Musí být správné, platné a odpovídat skutečným parametrům objektu. Za pozornost stojí především historie nemovitostí. „Zkontrolujte předchozí transakce týkající se dachy a zjistěte, zda nedošlo k nějakým nezákonným transakcím nebo porušení něčích práv, když byly provedeny. Ujistěte se, že na objektu nejsou žádná omezení,“ radí Denis Frolov, vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře BMS.
Před transakcí je také důležité se ujistit, že vlastnictví prodávajícího je zapsáno předepsaným způsobem. K tomu je nutné vyžádat si dokumenty potvrzující řádné provedení a státní registraci vlastnictví pozemku s domem, doporučuje Dmitrij Taganov, vedoucí analytického centra společnosti Inkom-Real Estate. Vysvětlil, že od ledna do června 2016 se jedná o osvědčení o státní registraci vlastnických práv a od července 2016 je tento dokument výpisem z Jednotné státní evidence nemovitostí.
V dokladech musí být uvedeny i povolené druhy staveb. “Pozemek by se neměl nacházet v zóně městského plánování nebo v zóně expanze, rekonstrukce dálnic, protože v tomto případě může být zabaven,” poznamenala Julia Antyasova, vedoucí novogireevské kanceláře Miel-Network of Real Estate Offices.
Při nákupu letního domu je s hranicemi pozemků spojeno mnoho rizik. Kvůli nim jsou možné vážné konflikty se sousedy, které často míří k soudu. „Před transakcí se ujistěte, že dokumenty odrážejí skutečné hranice. Stojí za to mluvit se svými sousedy – pokud se vyskytnou nějaké problémy, obvykle si toho jsou vědomi. Dále je nutné vyžádat si veškeré dokumenty související s komunikacemi – vodovod, elektřina, plyn,“ zdůraznil Vladimír Starinský, vedoucí partner advokátní komory Starinsky, Korchago and Partners.
№2 Cena
Jedním ze základních faktorů při výběru venkovské nemovitosti je její cena. Cena vhodné dachy v moskevské oblasti začíná od 250 tisíc rublů. — za tuto částku si můžete koupit letní chatu ve vzdálenosti více než 100 km od Moskvy se starým jednopatrovým domem, objasňuje Taganov. Maximální náklady na daču mohou podle něj dosáhnout několika milionů, jde-li o moderní dům v prestižní lokalitě. Průměrná cena dachy v Moskevské oblasti je dnes 6,3 milionu rublů, upřesňuje odborník.
Pozdní podzim je na venkovském trhu považován za mimosezónu, v tuto dobu je možné získat dodatečnou slevu až 15 %. Pokud se však chystáte něco stavět, je třeba myslet na to, že déšť a mráz mohou proces zpomalit. „Standardní metodou pro získání slevy je nalezení nedostatků, které jste připraveni prokázat prodejci, ale které pro vás nejsou kritické. Můžete si například dát pozor na nerovný terén lokality, její zarostlý vzhled, přítomnost stromů, které je třeba pokácet a podobně,“ říká analytik Inkom-Real Estate.
# 3 Kdy si vybrat dům
Na rozdíl od bytu je při koupi letního domu zásadní, kdy nemovitost vybrat. Tradičně jsou venkovské prázdniny spojeny s teplým obdobím – jarem a létem. Nejlepší je si však dům prohlédnout za nepříznivého počasí, nejlépe na podzim. Právě v letošní sezóně můžete zkontrolovat, zda střecha neteče, zda okna a dveře těsní. Navíc v chladném počasí bude hned jasné, jak teplo dům udrží a jakou rychlostí se otepluje a ochlazuje.
#4 Umístění
Někteří volí dače blíže k hlavnímu městu, aby neztráceli spoustu času na cestě domů, jiní se naopak snaží jet dále, aby splyli s přírodou. V obou případech je však nutné zkontrolovat, zda se lokalita nenachází v ochranném pásmu vod. „Jsou to oblasti přiléhající k pobřeží řek, jezer, nádrží a tak dále. Záplavami hrozí i bezprostřední okolí vodních ploch. Bezpečné umístění chaty je minimálně 30 m od vody. V pásmu hygienické ochrany nádrží je navíc zakázána výstavba zařízení pro lidské bydlení,“ vysvětluje Taganov.
Abyste eliminovali riziko povodní, měli byste se nejprve ujistit, že pozemek, na kterém dům stojí, není v mokřadu, potvrzuje odborník Miel. Podle ní je nejlepší roční období pro takovou kontrolu jaro, protože sezónní tání sněhu vám umožní vidět situaci co nejpodrobněji, nebo je podzim obdobím dešťů. „Klienti by se měli po lokalitě projít, zkontrolovat vlhkost půdy a prohlédnout si okolí. Pokud se pozemek nachází ve svahu, zjistěte si, která část – horní nebo dolní. Pokud se pozemek nachází níže, pak existuje riziko, že voda bude odtékat a hromadit se na místě,“ zdůrazňuje Antyasova. Bezpečné umístění letní chaty je minimálně 30 m od vody, vysvětluje odborník.
č. 5 registrace dacha
1. ledna 2019 vstupuje v platnost zákon, podle kterého se Rusové budou moci registrovat na svých chatách. Nyní lze venkovskou nemovitost využívat nejen jako místo pro dovolenou, ale také jako trvalé bydlení. Ne všude je však registrace možná. Pokud se rozhodnete koupit letní dům, kam přijedete na dovolenou a víkendy, neměli byste počítat s registrací. Registrovat se můžete pouze ve stálé budově, která má elektřinu, plyn a vodu. Kromě toho musí mít vaše nemovitost poštovní adresu. V současné době lze registraci získat pouze na chatách umístěných ve městě.
Poté, co se rozhodnete koupit nemovitost, je důležité pochopit, co potřebujete vědět při nákupu soukromého domu, jak si vybrat a jaké nuance bude muset kupující vzít v úvahu, na co věnovat pozornost. Rozumným řešením je vypracování plánu nadcházejících akcí, pak rozhodně na nic nezapomenete při upřesňování parametrů stavby a přilehlé plochy. Naslouchat radám realitního makléře nestačí. Prozradíme vám, jak ověřit kvalitu na vlastní oči, zkontrolovat ventilaci, střechu, podlahy i stěny. Nezapomeňme probrat stav papírů, absenci věcných břemen a požáry v minulosti. Pojďme si promluvit o otázkách, které byste měli prodejci rozhodně položit, a proč se doporučuje nejprve provést průzkum v dané oblasti.
Jak si vybrat správný dům při koupi: pravidla kontroly
Taková akvizice je vždy spojena s vysokým rizikem. Velké finanční výdaje se snoubí s jistou mírou nejistoty – zjistit si vše o objektu předem se zdá nemožné. Musíte pečlivě prostudovat všechny dokumenty, zeptat se sousedů, zkontrolovat technický stav budovy a přístavby, pokud existují.
To vše je nutné, pokud se budoucí majitel nechce stěhovat a vidí, že střecha nového domova zatéká, všechny okolní kočky jsou zvyklé žít ve sklepě a na zdi je prasklina, která začala podezřele růst.
Probrali jsme všechny hlavní body, které je třeba vzít v úvahu před zaplacením budoucího rodinného hnízda. Podívejme se, co je důležité studovat, aby v budoucnu nedošlo k nepříjemným překvapením, které bude třeba odstranit na vlastní náklady.
Potřebujete naši radu?
Máte-li nějaké dotazy při práci se stránkou nebo v procesu výběru projektu, kontaktujte nás prosím o pomoc.
Nákup soukromého venkovského domu: co kupující potřebuje vědět a čemu věnovat pozornost
Zda je stavba kvalitní, může posoudit jen profesionál. Můžete využít služeb speciální společnosti, která určí všechny vlastnosti designu, použité materiály, skryté praskliny a další vady. Po takové kontrole je vydán znalecký posudek, který lze využít pro jednání s majiteli.
Předběžné závěry však lze vyvodit nezávisle:
- Podívejte se na to na jaře. Nejlepší je to udělat v období, kdy sníh taje obzvláště aktivně a půda má vysokou vlhkost. V zimě můžete zkontrolovat, jak dobře funguje topný systém, ale nebudou zde žádné viditelné závady v základu nebo střeše, přítomnost skládky na dvoře nebo neudržovaného prostoru.
- Při výběru domu byste měli dát přednost budovám, ve kterých lidé dříve žili. Jsou tam více připraveni na trvalou přítomnost obyvatel, nedojde k vážným výpadkům vytápění ani dodávky vody. Navíc, když někdo staví „pro sebe“ a ne na prodej, může to sloužit jako skutečná záruka kvality.
- Není třeba doufat, že bývalý majitel bude upřímně mluvit o nevýhodách. Jeho cílem je získat peníze na stavbu co nejrychleji. K pravdě proto budete muset dojít sami nebo s pomocí specialistů. Můžete si promluvit se sousedy – většinou také vědí, jak byl dům postaven. Jsou to nezainteresovaní lidé, dokážou vyprávět spoustu zajímavých věcí, o kterých se majitel nechce zmiňovat. Včetně požárů, povodní nebo každoročních bahnotok.
- Doporučujeme zhodnotit přilehlou oblast. Ujistěte se, že na území není nadměrná vlhkost a že samotné bydlení není zakryto sousedními stromy nebo budovami na cizím pozemku. Je důležité zkontrolovat, jak pohodlné jsou vchody, zda se v blízkosti nenachází vedení vysokého napětí, nebezpečný průmysl, skládky nebo úložiště radioaktivního odpadu.
- Všechny otázky, které vyvstanou během kontroly, by měly být zapsány. V případě potřeby můžete fotografovat pochybné prvky. To vše pak stačí ukázat specialistovi, aby dostal odpovědi.
Značná část zjištěných nedostatků je snadno odstranitelná, vyžaduje však finanční investice. To se stává důvodem pro revizi konečné ceny a vytvoření slevy.
Tipy pro koupi domu: Seznamte se s dispozicí
Je důležité si uvědomit, že pohodlí vytváří nejen počet metrů čtverečních, ale také jejich správné umístění.
Nejlepší možností je, když existuje optimální rovnováha mezi prostorem a soukromím. Je skvělé, když společné místnosti, například hala, hala, obývací pokoj, jídelna, plynule přecházejí z jedné do druhé. Pak nemusíte během dne neustále otevírat dveře a je jasný pocit objemu a vzduchu.
Zároveň by všichni budoucí obyvatelé měli mít možnost být sami se svými myšlenkami. Proto je nutné, aby byl dostatek ložnic, které tuto potřebu uspokojí. Zároveň ale není nutné hledat bydlení, kde budou tyto prostory obrovské. Na malém prostoru je mnohem jednodušší vytvořit útulnost. Doporučujeme hledat nabídky, kde bude co nejméně tmavých a dlouhých chodeb.
Nesmíme ale zapomenout na jednu důležitou součást každé stavby – skříně, šatny a sklady. Pokud tam nebudou, budou obyvatelé neustále narážet na drobné předměty, sklenice na kompoty, oblečení a sáňky.
Stojí za to prozkoumat pohodlí schodů mezi patry. Musí být pohodlné používat v případě požáru. Proto by neměl být příliš úzký nebo strmý. Prozkoumejte, jak pevné je madlo, abyste se o něj mohli opřít. Nyní se podívejme na některé nuance podrobněji.
Potřebujete naši radu?
Máte-li nějaké dotazy při práci se stránkou nebo v procesu výběru projektu, kontaktujte nás prosím o pomoc.
Co musíte zkontrolovat, abyste si koupili dům: střechu
Podkroví je často skládka věcí, které už dlouho nikdo nebude potřebovat. Staří majitelé ji nechtějí vybavovat a nechávají hory odpadků a starých věcí pro nové. Doporučujeme informovat prodejce, aby urychleně demontoval a odstranil vše, co tam je.
Kvalitu střechy lze posoudit podle stavu této části jakékoli budovy. V ideálním případě kontrola probíhá za deště. Všechny vady, netěsnosti, kaluže budou patrné, zejména pokud je prach. Můžete vidět plísně, plísně nebo jiné porušení stavební technologie. Oprava takové vady bude vyžadovat spoustu času a peněz, takže je lepší o tom diskutovat předem.
Kvalita zhotovených vnějších stěn
Tato část by měla být pečlivě zkontrolována. Přítomnost prasklin, výmolů nebo jiných defektů mluví za mnohé. Důvodů může být mnoho:
- nesprávný zesílený pás;
- špatné smrštění;
- nevhodný základ;
- těžká konstrukce na lehkém „polštáři“.
Můžete sádrovat, ale pamatujte, že se jedná pouze o kosmetické dočasné zamaskování problému, nikoli o jeho řešení. Je lepší, když tuto kontrolu provádí odborník, který dokáže říct, jak nebezpečné je zjištěné porušení integrity.
Kromě toho musí být stěny nejen odolné, ale také teplé. Je vhodné, aby byly izolovány a postaveny podle všech pravidel, aby se nevyvíjely houby a nehromadila se uvnitř kondenzace.
Potřebujete naši radu?
Máte-li nějaké dotazy při práci se stránkou nebo v procesu výběru projektu, kontaktujte nás prosím o pomoc.
Podlaha a různé stropy
Abyste pochopili, zda jsou vyrobeny dobře, musíte se podívat na strop prvního patra. Pokud se něco ohne, je to špatné znamení. Situace se bude postupně zhoršovat, průhyb bude narůstat. To bude muset být opraveno – taková práce je drahá a obtížná.
